文／常均輝 青島董家口發(fā)展集團有限公司 山東青島 266000

黃川 青島潤江房地產開發(fā)有限公司 山東青島 266000

引言：

根據當前的房地產行業(yè)發(fā)展情形來看，開發(fā)項目在一定程度上促進城市實現高質量發(fā)展，但在實踐中經常面臨很多問題與影響，導致項目全過程管控人員工作量持續(xù)加大，增加工作風險。所以在項目全過程管控過程中，首先要保證評估工作落實到位，為管控工作的后續(xù)進展奠定基礎。要想讓房地產企業(yè)獲取更多經濟效益，重視全過程成本管理，由于其內容繁多，涉及各種工作內容，成為全過程管理的重中之重，確保項目施工穩(wěn)定，保持良好的建設狀態(tài)。當全過程成本管理貫徹落實過程中，很有可能遇到很多問題，這就要求管理人員從實際角度出發(fā)，優(yōu)化明確管理規(guī)范標準和要求，及時排除各種施工隱患，按照流程采取針對性處理，最大化降低風險，提高施工效率。

1.房地產建設項目全過程成本管理具體闡述

1.1 全過程成本管理基本理論產生與發(fā)展背景

以往成本管理的開展是為了減少資金支出，著重對施工和事后的成本核算加以把控，未能格外關注工程投資其他重點環(huán)節(jié)，導致投資立項的項目測算不準確，在一定程度上直接影響項目的最終規(guī)模，同時設計作為房地產開發(fā)項目全過程成本管理的一部分，其成果對項目施工成本影響占據很大比重，所以設計結果是否良好直接關乎項目的綜合費用支出，甚至與施工周期存在密切聯(lián)系[1]。經過上述因素分析，國外發(fā)達國家事先提出全生命周期成本管理理念，隨后相關研究學者陸續(xù)投入到這類研究內容，盡可能憑借自身實力獲得行業(yè)成就。自從上個世紀末端之后，我國建筑行業(yè)的管理模式發(fā)生了翻天覆地的變化，不斷改革成本管理體制，創(chuàng)新成本管理方法，并且將先進的成本管理理念滲透在項目開發(fā)管理中，加快推進我國建筑行業(yè)的項目成本管理發(fā)展進步，打造占據的競爭局面。近幾年，時代日新月異，建筑行業(yè)為了與時俱進，將全過程成本管理理論在房地產開發(fā)項目中實現應用，充分證實了全過程成本管理對房地產項目建設的重要作用，為企業(yè)創(chuàng)造更多經濟效益，成為最佳的操作手段之一。值得關注的是，全過程成本管理能力高低與房地產企業(yè)市場競爭力增強有所關聯(lián)，也是主要考慮因素之一。

1.2 全過程成本管理的內涵

房地產開發(fā)項目本身具有規(guī)模大、施工期限長、投資成本高且風險因素眾多明顯特點，這就要求企業(yè)通過成本管理加以把控不同階段的成本，最大化降低資金損耗，為建筑工程項目帶來更多經濟效益。全過程成本管理采用現代成本管理理論，結合實際創(chuàng)新成本管理方法，有利于成本投入控制、優(yōu)化成本控制結構、避免成本風險等目的紛紛實現，同時根據各項施工活動落實全過程、動態(tài)化、全方位成本管控工作，展現出一體化管控效果。針對房地產建設工程項目一般圍繞投資測算、設計、招標采購、施工、竣工驗收以及結算等階段開展一系列管理工作，嚴格規(guī)范行為，確保投資項目合理。由此得知，全過程成本管理實施過程中，除了要求工作人員具備扎實的成本管控能力，也要強調其他相關人員對成本管理投入重視，認識到這項工作的重要性，逐漸形成專業(yè)的成本管控意識，鼓勵更多人員參與成本管理活動，降低經濟損失[2]。

2.房地產開發(fā)項目全過程成本管理的要點和問題

2.1 投資測算環(huán)節(jié)

投資測算是房地產開發(fā)項目的首要環(huán)節(jié)，也是判斷房地產是否具有安全建設的重要標準，常常依靠數字化模擬預算技術，從不同角度收集數據，為預算評估項目提供參考依據，得到項目最終的資金效益。與此同時，結合項目建設進度實時把控投資風險，與投資回報率融合觀察，能夠在短時間內判斷項目的可行性程度，形成完整的評估結果，以供管理人員參考。所以，投資測算是房地產項目考察經濟效益是否最大化的重要指標，在一定程度上起到決定性作用。盡管如此，絕大多數的房地產企業(yè)在投資測算過程中，往往不關注基礎工作，而是以自身的管理經驗作為依據，無法保證開發(fā)成本預估的準確性，嚴重浪費很多成本，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成極大影響。具體體現在以下幾方面：（1）項目周邊競爭情況了解不到位，客戶群體調研工作不細致，項目產品定位不精準等，都有可能對項目建設成本預估結果構成極大干擾，致使其結果誤差明顯，嚴重脫離預期標準；（2）現場勘查工作過于形式化，只是單純利用衛(wèi)星定位圖片或現場部分照片作為參考依據，無法保證結論可靠性。結合上述提到的多種因素，不但浪費項目測算成本，還會阻礙后期的施工進度、銷售規(guī)劃等經營成效，大大降低投資測算利潤，導致企業(yè)經濟大打折扣。

2.2 目標成本制定環(huán)節(jié)

房地產項目目標成本在工程項目的各個環(huán)節(jié)中會出現許多呈現形式，例如拿地階段的投資測算版、項目立項啟動的啟動會版、項目開發(fā)的動態(tài)成本版等，本段指的目標成本一般需要以項目總策劃方案、計劃指標、產品規(guī)定標準和經驗數據等作為預測成本的參考依據，具體所指的是啟動會版目標成本，成為項目全過程成本管理的核心文件，有效發(fā)揮正確指導作用。在當前環(huán)節(jié)中，管理問題也是屢次發(fā)生，主要集中在以下幾方面：（1）成本管理人員對建筑構造操作標準、工程成本經濟指標等不認識，也或者是把控力度不夠，對這方面的工作認知缺失嚴重；（2）與設計人員、工程人員溝通不及時，對設計方案的完善建議不理會，無法認識到溝通管理的重要性；（3）工程變更簽證費用、材料價格浮動、合同索賠等工作觀察不認真引起一系列操作問題，并且隱藏許多影響因素。經過上述內容分析，很難保證目標成本精確無誤，存在明顯問題，不能很好保證項目全過程成本管理工作進行，逐漸失去指導價值[3]。

2.3 設計環(huán)節(jié)

設計作為房地產開發(fā)項目成本管控的核心部分，設計環(huán)節(jié)產生的成本費用在建筑工程開發(fā)費用中占據較少比例，一般控制在1%-3%之內，但設計方案對工程造價產生的影響占據很大比重，甚至高達90%?，F如今，設計人員在工作中只注重表面工作，未能真正考慮其他因素，具體表現在以下幾方面：

（1）設計人員成本控制意識不強，站在自身角度只關注安全問題，沒有意識到成本控制的重要性，導致經濟效益不理想；

（2）設計人員過度依賴設計機構，對方案制定、戶型設計、規(guī)劃指標等方面不關注，依舊通過簡單的審核達到基礎標準即可，沒有做到全方位分析考察，這種行為缺少方案比較環(huán)節(jié)，不能很好保證方案的可行性；

（3）設計人員專業(yè)能力不扎實，或者設計人員以自身為主，未曾與其他部門人員溝通交流，以至于圖紙方案漏洞百出，摩擦、遺漏問題惡化，圖紙變更次數的增加，不但給設計人員增加工作量，也會消耗很多資金；

（4）成本管理人員始終以表面工作為主，無視設計成本優(yōu)化，從而在其他基礎工作中存在隱形成本，大大提高資金支出率。對于這種情況，設計部絲毫對其不關注，而是錯過最佳成本挽留的機遇，給企業(yè)帶來巨大經濟損失。

2.4 招標采購環(huán)節(jié)

招投標采購工作質量高低直接關乎工程成本控制成效，在一定程度上二者存在明顯關聯(lián)。招標采購工作作為房地產開發(fā)項目的重要組成部分，一般根據項目的運作時間、施工流程安排等確定最終的目標成本，按照合約規(guī)劃依次進行。合約規(guī)劃的制定是為了撥正目標成本實現層次化進行，認真細化施工流程，對工程所有施工內容明確劃分，為項目目標成本管理順利進行奠定基礎。高水平的合約計劃除了保障招標工作不受影響，也能及時優(yōu)化各項施工流程和工序，縮短施工工期，管控不同分包的工程造價，對全過程成本控制具有重要意義[4]。但是在招標采購工作中，依舊存在合約計劃成效不高、質量不達標等問題，很難保證招標工作順利進行，無法發(fā)揮良好指導作用；出現供應商考察力度不大、編制招標文件質量不高等狀況，不利于供應商報價合理，給后期的成本管理工作帶來嚴重的經濟糾紛，導致經濟損失巨大，阻礙企業(yè)健康發(fā)展。

2.5 工程施工環(huán)節(jié)

工程人員作為施工過程中的負責人，在崗位工作中貫徹落實成本管控工作，嚴格規(guī)范工作人員行為，比如在編制施工組織方案時，首先要考慮實際情況，遵循合理編制原則，能夠在施工單位入場之前與其他單位共同協(xié)商，認真做好技術與圖紙交底工作，明確劃分工作區(qū)域，按照合同條款依次交底；對進場材料實施抽樣檢測，并按照具體步驟安全保管；對現場簽證嚴格把控，杜絕出現成本消耗；針對設計變更也要積極與成本管控人員溝通，最終確定對成本造成的影響程度，制定相應的優(yōu)化對策。但從當前的房地產開發(fā)項目的發(fā)展情況來看，建設工程的施工期限緊迫、工序之間交叉進行、管理人員成本控制意識不高等問題，再加上現場人員對施工現場安全考察、交叉工作安排、進場材料管理、簽證變更等工作落實不到位，在管理方面不重視，經常在施工現場出現趕工、返工現象，甚至在未能經過上級允許情況下出現不規(guī)范行為，以至于完工范圍與合同預期目標差距甚遠，構成無法挽回的局面。

2.6 竣工驗收及結算環(huán)節(jié)

竣工驗收是工程項目建設的最后一個環(huán)節(jié)，也是合同結算的主要參考依據，但當前有絕大部分的項目完工驗收成效不達標，與預期建設成效相差甚遠。一方面，由于房地產從事人員流動量大，無法保證工作交接明確，讓接管人員對以往工作了解不透徹，很難確定工作內容；另一方面，工程管理人員對竣工驗收重視力度不大，并且在施工之前未能嚴格審核施工圖紙以及合同，再加上過程管控不嚴謹，導致過程資料保管不完整，例如隱蔽工程驗收資料、現場簽證、收方資料等缺失嚴重，記錄缺失完整性和真實性[5]。通過上述所闡述的相關原因，發(fā)現現階段的房地產企業(yè)中的竣工驗收環(huán)節(jié)比較復雜，經常處于被動的工作狀態(tài)，同時被供應商蒙騙，長期抱有僥幸的建設心理，致使合同結算與實際結果相差深遠，與完工內容嚴重不符，這樣不但增加經濟損失量，還會阻礙后續(xù)的施工進度，無法保證工程項目順利進行。

3.房地產建設項目全過程成本管理的具體措施

3.1 投資環(huán)節(jié)的管控措施

投資環(huán)節(jié)的成本管控經常圍繞拿地投資策劃、資料收集等人力財力投入部分開展工作，對后期的不同環(huán)節(jié)的成本管控是否能夠順利進行具有一定影響。從具體來說，開發(fā)商的經濟效益大多數集中在銷售回款中，而銷售回款一般是由開發(fā)商周邊的居民GDP 決定，仔細觀察居民消費水平、人均資金支出比例、醫(yī)療以及學校設施是否齊全等因素。一旦現場勘查工作不認真，則會對房地產項目的銷售成效產生極大不利?；诖?，認真做好初期調研工作顯得尤為重要，根據估算價格得到的土地使用權是否能夠為企業(yè)帶來諸多效益。制定完善的可行性調研報告，并且站在財務人員角度從經濟層面對可行性調研報告分析研究，最終得出良好的協(xié)商結論，為管理人員提供有效數據，由管理人員通過海量數據整合形成預期收益與預期決策，最終決定對該項目是否實施投資，最大化降低資金損失。

3.2 招投標環(huán)節(jié)的管控措施

開發(fā)商招標過程中，應當對設計部門收取一定量的質保資金，在具體施工過程中一旦出現設計問題則會增加簽證變更次數，如果超出規(guī)定的數值范圍內，開發(fā)商有權對該部分的質保資金扣除，彌補設計造成的資金損失。開發(fā)商進行的總包招標時，一般運用定額計價模式。定額計價主要基于政府設定的價格作為參考，有利于計劃經濟管理順利推進，形成價格管理模式，這一模式的應用能夠充分體現出政府對工程價格的直接管理與控制。如果定額價格脫離市場的實際價格，則會對工程項目的計價精準度造成影響，并且對定額計價模式的影響小，開發(fā)商結算人員的專業(yè)能力不強，施工單位則有可能鉆漏洞，進而增加經濟損失量，給項目開發(fā)帶來壓力。比如，某地區(qū)的房地產企業(yè)從2018 年之后對總包統(tǒng)一實施清單計價模式，這種模式對清單編制人員的業(yè)務能力和專業(yè)能力提出高要求。清單計價模式的應用，工程招標中的價格依然不能調整，同時在施工作業(yè)開展前期預算過程中，認真核查施工圖紙的工程量套入單價成本，在后期結算過程中，只需對簽證變更和供應融資、材料差數等進行計算即可，有效提高核對工作效率，簡化核對流程，從根源規(guī)避施工矛盾，營造和諧的施工氛圍。對于一些零散的招標工作，以固定總價包干模式為主，有效規(guī)避開發(fā)商帶來的經濟風險，為結算人員提供便利，真正保障結算結果真實有效[6]。

3.3 設計環(huán)節(jié)的管控措施

設計環(huán)節(jié)的管理在房地產開發(fā)項目建設中起到事前控制的作用，要想在施工中體現出設計的價值，首先以房地產企業(yè)的管理人員為核心，不斷強調其對設計環(huán)節(jié)投入重視，吸引管理層與領導層的高度關注。設計環(huán)節(jié)的工作質量高低直接關乎后期的成本管控水平，所以在工程項目設計環(huán)節(jié)中，開發(fā)商優(yōu)先選擇技術扎實、實操經驗豐富、資質高的施工企業(yè)，在合同中按照項目建設要求合理劃分權責，共同簽訂權責協(xié)議。施工單位開展作業(yè)過程中，大多數的設計問題主要是因上傳簽證變更的總金額達到一定標準，開發(fā)商立即追究設計單位責任，事情嚴重情況下則會拉入黑名單，永久不合作。比如，某地區(qū)的房地產企業(yè)擁有屬于自己的設計單位，減少設計中隱藏的不足和漏洞，同時設計單位的管理制度和獎懲機制與總公司大致相同，真正實現自己的工程項目由自己設計與管理，規(guī)避許多不必要麻煩，增強設計成效。設計人員把小區(qū)強排設計結果展示出來，圖紙設計與預期目標一致，施工單位可以直接按照圖紙方案依次展開作業(yè)，調整圖紙的工程環(huán)節(jié)少之又少，大大提高施工效率，在固定時間內完成項目建設。企業(yè)內部落實考核與利益共享機制，在保證獎懲明確的基礎上，要求績效與員工的本身利益產生關聯(lián)，因此設計圖紙的質量和水平必須不斷加強，為控制工程成本創(chuàng)造條件。

3.4 施工環(huán)節(jié)的管控措施

隨著建筑行業(yè)發(fā)展迅速，引起相關企業(yè)的高度重視。施工作為工程項目建設的重要組成部分，成為許多企業(yè)成本管控的核心。與其他環(huán)節(jié)相比，施工過程中成本支出占據比重巨大，主要圍繞質量、安全性能和施工期限等開展成本管控工作，但在清單模式下杜絕調整工程量和價格，目的是規(guī)避最終結算與合同成效差距明顯，著重對施工環(huán)節(jié)的各項成本加以控制，減少資金支出量。

通常情況下，成本管控具體涉及以下幾方面：第一，控制設計變更和簽證次數，尤其是面對清單模式下的工程項目，施工中的簽證和設計變更為施工單位增加許多成本支出，同時也是控制工程成本的重要部分。與此同時，在項目施工初期，設計人員全方位審核圖紙，盡快發(fā)現內部隱藏的不足，一旦在施工前期發(fā)現問題，則可以達到事前控制的效果，最大化減少成本浪費，為企業(yè)挽回不必要經濟損失，加快推進房地產企業(yè)健康發(fā)展，迎來嶄新局面[7]。

結語：

綜上所述，成本管理是房地產開發(fā)項目全過程管控的重中之重，直接關乎企業(yè)的經濟效益。當前房地產市場競爭日益激烈，讓許多企業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)，在備受沉重競爭壓力的情況下，為了想要得到更多經濟效益，擴大發(fā)展空間成為現階段深入思考的問題。因此，絕大部分的房地產企業(yè)利用低成本盡可能獲取競爭資源，無形中擴大發(fā)展空間，而貫徹落實全過程成本管理是必然趨勢，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。當房地產企業(yè)進行項目全過程成本管理時，首先以市場為出發(fā)點，認真做好市場調研考察工作，不斷跟進銷售和交付環(huán)節(jié)，實時觀察項目市場的資料單價，全方位分析與研究設計、施工，保障產品質量和施工人員安全，設計最佳的資金投入占比，盡可能為企業(yè)創(chuàng)造更多機遇，大幅度增加社會效益和經濟效益。