小區(qū)發(fā)生火災(zāi)時(shí)?？梢?jiàn)，有很多還造成了嚴(yán)重的后果。小區(qū)的消防安全管理，關(guān)系到居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此必須將火災(zāi)預(yù)防放在物業(yè)安全管理的首位。那么，若不幸發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)、業(yè)主的責(zé)任該怎么劃分？

小區(qū)失火物業(yè)是否有責(zé)任，取決于導(dǎo)致火災(zāi)的原因和物業(yè)是否盡到了相應(yīng)的管理職責(zé)。如果火災(zāi)是由業(yè)主個(gè)人行為導(dǎo)致，例如私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等，那么物業(yè)通常不承擔(dān)責(zé)任，除非業(yè)主能夠證明其存在管理過(guò)失。如果火災(zāi)是由物業(yè)公司的過(guò)失或疏忽導(dǎo)致，例如未及時(shí)維修損壞的消防設(shè)施、未及時(shí)清理樓道內(nèi)的雜物等，那么物業(yè)通常要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

案例回顧

2018 年4 月4 日晚，位于湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的一幢居民樓302室業(yè)主向物業(yè)反映，家中有不明煙霧，要求物業(yè)報(bào)警，且拍攝了視頻發(fā)至業(yè)主群內(nèi)。物業(yè)接到業(yè)主電話后，即到現(xiàn)場(chǎng)查看。起火的居民樓是一幢3 層疊拼洋房，共有6 戶業(yè)主，有3 戶在家，家中均無(wú)異常，另外3戶家中無(wú)人。聞?dòng)嵹s至的物業(yè)人員查看發(fā)現(xiàn)通風(fēng)井口冒出煙霧和熱氣，但未發(fā)現(xiàn)明火。工作人員排查至次日4 時(shí)，仍未找到煙霧的源頭，遂未撥打119 報(bào)警，也沒(méi)有電話通知業(yè)主。時(shí)至8 時(shí)57 分，樓內(nèi)101 室業(yè)主打開(kāi)房門(mén)，發(fā)現(xiàn)濃煙從家里冒出，急著在走道求助。物業(yè)保安發(fā)現(xiàn)后才撥打119，并接消火栓進(jìn)行滅火。

101 室內(nèi)設(shè)有湘繡藝術(shù)館，館內(nèi)收藏了許多珍品，有些還獲得國(guó)家級(jí)金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，火災(zāi)造成湘繡館損失超2000 萬(wàn)元。鑒于大火持續(xù)近10 小時(shí)物業(yè)都沒(méi)有報(bào)警或報(bào)信，業(yè)主怒不可遏，將物業(yè)公司起訴至長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院，索賠1970 萬(wàn)元。

法院審理認(rèn)為，涉案火災(zāi)在事發(fā)當(dāng)日23 時(shí)已能為外界感知，物業(yè)公司在收到302 業(yè)主消息，知曉涉案房屋通風(fēng)井不斷冒煙并伴有熱量的情況，應(yīng)予以高度關(guān)注。雖然物業(yè)公司一直在排查，但冒煙的情況已持續(xù)4 個(gè)小時(shí)，卻仍未報(bào)火警，亦未通知101 業(yè)主，該緊急處置行為具有明顯的不合情理，且原告的損失主要是湘繡作品經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間高溫所致的，客觀上造成原告損失擴(kuò)大，物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)過(guò)第三方評(píng)估公司認(rèn)定，法院認(rèn)定受損湘繡作品的損失基數(shù)為2041.6 萬(wàn)余元，并酌定物業(yè)公司承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。法院一審判決物業(yè)公司賠償損失408 萬(wàn)余元。

面對(duì)一審結(jié)果，原、被告雙方均表示不服，均提起上訴。原告認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任，而不是次要責(zé)任；物業(yè)公司則認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，即使要擔(dān)責(zé)，408 萬(wàn)元的賠償已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其通過(guò)收取物業(yè)費(fèi)所能承受的范圍。

二審過(guò)程中，物業(yè)公司代理律師表示，業(yè)主室內(nèi)不屬于物業(yè)管理范圍，火災(zāi)是室內(nèi)電氣設(shè)備線路故障所致，101 室作為房屋產(chǎn)權(quán)所有人和物業(yè)所有人，未消除安全隱患，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，其自身應(yīng)對(duì)火災(zāi)負(fù)全部責(zé)任。物業(yè)方還認(rèn)為，101 室違規(guī)住改商，未經(jīng)消防部門(mén)審批，也未安排人員值守，未盡到所有人和管理人的義務(wù)，導(dǎo)致火災(zāi)隱患不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。當(dāng)火災(zāi)擴(kuò)大后，不能及時(shí)撲救，造成火勢(shì)擴(kuò)大，其自身存在重大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)火災(zāi)造成的損失承擔(dān)全部責(zé)任。原告認(rèn)為，正是因?yàn)槲飿I(yè)不通知業(yè)主、不打火警電話才導(dǎo)致了火災(zāi)。2020 年12 月3 日，二審法院以“原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清”為由發(fā)回重審。2021 年5 月20 日，一審法院重審裁定，101 室業(yè)主對(duì)屋內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生存在明顯的主觀過(guò)錯(cuò)，需承擔(dān)80%的損失，物業(yè)公司作為公共場(chǎng)所的管理方未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，需承擔(dān)20%的損失。

案例解讀

解讀人：陳潔

在上述案例中，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)某小區(qū)302 室居民發(fā)現(xiàn)家中有不明煙霧后，立即打電話向物業(yè)反映并要求物業(yè)報(bào)警，物業(yè)雖然發(fā)現(xiàn)通風(fēng)井口有冒煙霧和熱氣，但經(jīng)過(guò)排查之后并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)煙霧的源頭，于是停止排查。在整個(gè)過(guò)程中，物業(yè)都沒(méi)有報(bào)警，直到101室業(yè)主打開(kāi)家中房門(mén)發(fā)現(xiàn)濃煙冒出，其后物業(yè)才撥打119 報(bào)警電話。更不湊巧的是，101 室內(nèi)設(shè)有湘繡藝術(shù)館，最后這場(chǎng)火災(zāi)造成的損失逾2000 萬(wàn)元。

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。”因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。也就是說(shuō)，物業(yè)具有報(bào)告責(zé)任，當(dāng)發(fā)現(xiàn)消防隱患在自己能力范圍內(nèi)無(wú)法消除時(shí)，應(yīng)及時(shí)向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告。

在上面案例中，物業(yè)公司作為小區(qū)消防安全責(zé)任單位，在發(fā)現(xiàn)小區(qū)房間內(nèi)有不明煙霧，經(jīng)過(guò)排查也無(wú)法發(fā)現(xiàn)起火點(diǎn)后，就應(yīng)明白這是憑物業(yè)能力無(wú)法消除的危險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告，但物業(yè)公司未能盡到應(yīng)盡的管理職責(zé)，導(dǎo)致延誤滅火，擴(kuò)大了火災(zāi)造成的損失，理應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。