次旦央宗

西藏大學，西藏 拉薩 850000

筆者在中國知網(wǎng)上搜索主題“居住權”，截至2023 年10 月31 日共搜索到2543 條結果。通過可視化分析，發(fā)現(xiàn)2001 年之前我國學界對于居住權制度鮮有關注，而2001 年之后學界開始對居住權制度有了更為積極的關注，相關研究文獻呈現(xiàn)逐年緩慢上升的態(tài)勢。值得注意的是，2020 年關于居住權制度的文獻從2019 年的118 篇迅速增長至321 篇，并且2021 年同樣以較快的態(tài)勢增長至390 篇。這個查詢結果顯然與我國2021年1 月1 日起施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）有著密切的關聯(lián)?！睹穹ǖ洹肥俏覈谝徊恳苑ǖ涿姆?，被稱為社會生活的百科全書，其中居住權作為新創(chuàng)設的一大亮點，對解決當前社會的各類住房問題、滿足群眾“住有所居”的美好生活需要具有劃時代的意義，標志著我國居住權制度以法律的形式正式確立。

一、居住權的發(fā)展歷程

“家是最小國，國是千萬家?！弊怨乓詠?，住房問題是事關群眾切身利益的民生問題，也是國家的發(fā)展問題。居住權作為保障群眾住房的權益，在我國經(jīng)歷了漫長而曲折的過程。2002 年，全國人大法工委公布的《關于〈中華人民共和國物權法〉（征求意見稿）的說明》提到了居住權的相關內容，但因爭議過多，最終在2007 年頒布的《中華人民共和國物權法》（已廢止）中刪除了居住權的內容。直至2018 年居住權才又一次進入大眾視野，在《中華人民共和國民法典（草案）》中對其作了相關規(guī)定。2020 年隨著《民法典》正式審議通過，其中《民法典·物權編》第十四章中專門規(guī)定了居住權的相關內容，自此，居住權成為我國《民法典》的重要組成部分。

二、居住權的基礎理論

（一）居住權的概念

居住權起源于羅馬法，為了保障那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動力的人的生活需求，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權、收益權等遺贈給妻子或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。［1］受羅馬法的影響，居住權被世界各國所普遍接受。居住權制度在我國設立時可謂一波三折，最終在《民法典》中規(guī)定了居住權制度，從此居住權制度以法律形式正式確立，成為我國《民法典》的一大亮點。

關于居住權的定義，學者們見仁見智，發(fā)表了不同的觀點，但都普遍認為居住權是一種對他人住宅進行利用的權利。根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要?！雹佟吨腥A人民共和國民法典》第三百六十六條。因此，所謂居住權是指居住權人即自然人，通過書面合同或者訂立遺囑方式取得的，對他人的住宅享有占有、使用的權利，屬于我國用益物權的一種。居住權一般按照是否為當事人意思自治，是否為法律規(guī)定的內容，可以分為意定居住權和法定居住權。［2］

（二）居住權的特征

第一，目的的限定性。居住權的目的是滿足生活居住的需要，而不包括用于生產(chǎn)經(jīng)營活動；第二，主體的限定性，取得居住權的主體只能是自然人；第三，設立的無償性。依據(jù)《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外?！雹佟吨腥A人民共和國民法典》第三百六十八條。，一般情況下，居住權的相關事宜是發(fā)生在家庭成員之間，基于親情關系，因此原則上是無償設立。但是，為了更好地滿足生活居住的需要，也不能一律規(guī)定為無償，需要依據(jù)雙方當事人的意愿；第四，處分上的禁止性。依據(jù)《民法典》第三百六十九條規(guī)定，“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外?！雹凇吨腥A人民共和國民法典》第三百六十九條。由此，居住權的行使只是為了滿足其居住生活的需要，而不能用來牟利或轉讓給他人，居住權人死亡的，居住權就歸于消滅，不能繼承。

（三）居住權與其他權利的概念辨析

1.居住權與所有權

所有權和居住權這兩項權利都同屬于物權的范疇。但兩者存在明顯的區(qū)別。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，權利內容不同。所有權是一種自物權，權利人不僅具有占有、使用的權能，同時也包含收益和處分的權能。而居住權作為用益物權的一種，只具有占有和使用的權能；第二，權利主體不同。當前法律對所有權的主體并沒有限制規(guī)定，因此，所有權的權利主體是法律意義上的所有人，可以是自然人也可以是非自然人。而居住權的權利主體只能是在特定情況下，某些具有生活居住需要的自然人，而并不是法律意義上的所有人；第三，權利客體不同。所有權的客體既可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。而居住權客體是不動產(chǎn)，即住宅；第四，居住權在一定程度上限制了所有權的行使。例如，當房屋所有人將設有居住權的房屋依法賣給第三方人時，房屋買賣人不得損害享有居住權人的合法權益；第五，權利的實現(xiàn)方式不同。所有權的權利實現(xiàn)方式是基于自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)具有占有、使用的權利。而居住權的權利是以他人的房屋為實現(xiàn)條件，是對他人的房屋行使占有和使用的權利。

2.居住權與住宅租賃權

居住權和住宅租賃權雖然都屬于針對住宅進行占有、使用，以滿足生活居住需要的權利，但二者存在明顯的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，權利性質不同。居住權屬于物權范圍中的用益物權，而住宅租賃權屬于債權范圍；第二，設立方式不同，居住權的設立方式可以是合同，也可以是遺囑。并且以登記為居住權的成立要件，以及原則上實行無償設立，若當事人另有約定，需要另行考慮。而住宅租賃權是基于租賃合同產(chǎn)生的合同債權，不以登記為生效要件；第三，權利主體不同。居住權的主體只能是自然人，住宅租賃權的主體可以是自然人、法人或者非法人組織；第四，權利內容不同。居住權的權利具有專屬性，不能對外轉讓、更不能讓人繼承。同時，隨著居住期限滿或者居住權人死亡，居住權也隨之消滅。而住宅租賃權作為債權可以轉讓、繼承，租賃權人死亡的，住宅租賃權并不因此就消滅；第五，設立目的不同。居住權的設立目的是保障特定弱勢群體的居住需要，因此一般實行無償設立，而租賃權具有營利性，租賃權人需要支付一定的租金。

三、居住權的具體規(guī)定

我國《民法典》分為總則、分則與附則三部分，總共7 編內容。其中，居住權的相關規(guī)定在《民法典·物權編》的第十四章中，具體法條為第三百六十六條至第三百七十一條，總計6個法條，主要內容包括居住權的概念、設立方式、限制條件、消滅事由等，具體為如下：

（一）居住權的權利主體

《民法典》第三百六十六條將居住權的權利主體籠統(tǒng)地規(guī)定為居住權人，基于居住權的歷史淵源和學界的看法，居住權的權利主體應當為具有生活居住需求的自然人。同時，法條明確規(guī)定居住權的權利客體是他人的住宅。

（二）居住權設立形式

《民法典》第三百六十七條規(guī)定需要通過簽訂書面合同的形式設立居住權，并對合同內容做出了必備條款和非必備條款的相關規(guī)定。其中，當事人的姓名和住所、住宅位置是合同的必備條款，而居住的相關條件和具體要求、居住的期限，以及解決爭議的辦法屬于合同的非必備條款［3］。同時，第三百六十八條規(guī)定居住權的設立需要向登記機構申請辦理登記，才能有效享有居住權，即居住權的生效必須以登記為要件。第三百七十一條規(guī)定居住權的設立也可以通過訂立遺囑的方式，但沒有明確規(guī)定遺囑方式設立的居住權是否需要登記。

（三）居住權的限制條件

《民法典》第三百六十八條、三百六十九條規(guī)定了居住權的限制條件。第一，居住權在原則上是無償設立，但從尊重意思自治的角度出發(fā)，立法為雙方自行約定設置居住權的形式保留了一定的空間；第二，居住權是為了特定群體的居住需求而設定，一般僅限于享有居住權的本人行使，不得再轉讓他人，更不能讓他人繼承，這是一種絕對的禁止。同時，一般情況下享有居住權的人不能將住宅出租給他人收取租金，但是若當事人與住宅所有人達成協(xié)議，則應當尊重當事人的意思，這是一種相對的禁止。

（四）居住權的期限和消滅事由

《民法典》對居住權的期限沒有規(guī)定，因此應當由雙方當事人自行約定。《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權的消滅事由包括兩種情形，一種是期限屆滿，期限屆滿后居住權人應當尊重房屋所有人意思，及時向房屋所有人返還房屋；另一種是居住權人死亡，若雙方當事人沒有約定居住期限，則居住權的消失以居住權人死亡為界限，直至居住權人死亡，居住權才會消滅。

四、存在的法律困境

（一）居住權的主體范圍模糊

當前，我國法律中規(guī)定的居住權主體只涉及居住權人，對現(xiàn)實生活中實際居住人沒有進一步規(guī)定。但是通常情況下，居住權人往往都是與家人共同居住，包括配偶、子女，甚至生活所需的服務人員。因此，僅僅規(guī)定居住權人享有居住權，而忽視相關人員的權益規(guī)定，顯然不符合現(xiàn)實需求。同時，居住權主體是否包含法人或者非法人組織，也不明確。

（二）居住權的客體范圍模糊

《民法典》將居住權的客體表述為“他人的住宅”，因此居住權的客體不包括商鋪、辦公樓等建筑物，僅限于“住宅”，這從側面上反映了居住權的設立目的是“滿足生活居住的需要”。但即使是“住宅”，對于“住宅”的具體范疇我國立法上并沒有具體明晰的規(guī)定。其范圍是否包含附屬設施、能否僅就住宅的一部分設立居住權等這些問題都需要進一步明確解釋。

（三）居住權的設立方式簡單

從居住權的淵源來看，居住權可以通過意定和法定兩種方式設立，但目前我國法律規(guī)定的居住權設立方式只有通過簽訂書面合同或者訂立遺囑的意定形式，而沒有規(guī)定法定形式。意定形式雖然充分維護了當事人的意思自治原則，但是也忽略了現(xiàn)實中弱勢一方往往處于被動地位的情況，例如未成年人和老年人的自我保護能力往往都較弱，很難通過意思自治有效維護自己的權益。因此，僅僅通過意定方式設立的居住權，無法全面保障弱勢群體的權益，法定居住權的設立方式顯然成為必要。與此同時，意定方式在現(xiàn)實中存在認定困難的情況，例如通過合同方式設立的居住權，其合同形式不夠準確，居住權是否能夠認定？而通過遺囑方式設立的居住權，是否需要向登記機關登記，未登記的是否能夠認定居住權？這些問題都需要進一步的解釋［4］。

（四）居住權的消滅事由不全面

現(xiàn)實生活中單靠居住權期限屆滿、居住權人死亡這兩種法律規(guī)定的事由并不能包含居住權消滅的所有事實情況［5］。例如從居住權的主體出發(fā)，居住權人主動放棄或者長期不行使居住權，還有居住權人因為濫用居住權權益、損害了所有人的基本權益時，需要如何處理？同時，從居住權的客體出發(fā)，如果“他人的住宅”因各種原因消滅，則基于“他人的住宅”而享有的居住權成為空談。

五、完善《民法典》中居住權制度的建議

（一）完善居住權的主體范圍

為全面保障居住權人的生活與居住需求，緊緊圍繞居住權的設立初衷，應從我國實際出發(fā)，結合社會需要，適當擴大居住權的主體范圍。因此，應增設法人和非法人組織為居住權的主體。與此同時，居住權人應享有與配偶、子女等家庭成員共同生活的權利，對于需要特殊照顧的居住權人，應享有與照顧其生活的家務人員共同生活的權利。但是，這些與居住權一起居住的相關人員，只能享有居住房屋的權利，并不能成為居住權人，其享有的共同居住權利隨著居住權人的死亡而消滅。

（二）完善居住權的客體范圍

當前我國法律并未將商業(yè)性房屋規(guī)定在居住權的客體范圍內，但若居住權主體向法人、非法人組織拓寬的話，則居住權的客體也應一定程度上擴大至商業(yè)性用房領域。同時，“住宅”不僅指完整的房屋，也可以指住宅的部分領域或者附屬設施，因此，居住權的客體范圍不一定必須是完整的房屋，可以在住宅的一部分適當設立居住權，不僅有利于保障弱勢群體的居住需求，更有利于房屋的充分、有效利用。

（三）完善居住權的設立方式

為全面保障弱勢群體的相關利益，需要完善居住權的設立方式，增設法定居住權。所謂法定居住權，指的是依據(jù)強制性的法律規(guī)定而設立的居住權，法定居住權的設立方式能夠依法賦予居住權人居住權。通過法定和意定兩種設立方式的融合，可以更好地保障居住權人的生活需要和居住需要，更能督促相關人員依法履行義務［6］。同時，合同和遺囑方式的意定居住權，需要進一步細化和完善相關法條，或者出臺司法解釋明確具體內容。

（四）補充居住權的消滅事由

從現(xiàn)實出發(fā)，目前還有很多事由導致居住權消滅，因此僅僅依靠期限屆滿、居住人死亡這兩種事由無法滿足當前社會復雜多變的現(xiàn)實情況，為維護法典的穩(wěn)定性，應進一步考慮多方面因素，補充完善居住權的消滅事由。