文／蔣曉群 北京北投置業(yè)有限公司 北京 100000

1.全過程投資管理研究的背景及意義

1.1 研究背景

1.1.1 房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

2003 年8 月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，《通知》中指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這是房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法首次出現(xiàn)。此后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了近20 年的高速發(fā)展期，2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到7.4 萬億，期間年復(fù)合增長率為15%。2021 年12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出“探索新發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”等一系列多元化措施，并提出重要定調(diào)：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

1.1.2 行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。自“十三五”期間，“房住不炒”政策提出之后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段?！笆奈濉睍r(shí)期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將是“房住不炒”，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將是清晰方向[1]。

1.1.3 多政策確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大。堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大宏觀政策調(diào)控力度，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，形成高質(zhì)量發(fā)展合力。將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之下，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

1.2 研究意義

房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)是一種資源配置的機(jī)制，企業(yè)發(fā)展的核心目標(biāo)是追求利潤最大化，而項(xiàng)目投資正是企業(yè)追求利潤最大化的主要手段。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)近幾年穩(wěn)增長的發(fā)展要求,房地產(chǎn)市場同樣也迎來了新的行業(yè)周期,市場形勢瞬息萬變,為了進(jìn)一步把握時(shí)代發(fā)展的新形勢,房地產(chǎn)投資管理工作也要緊抓時(shí)代機(jī)遇,敢于應(yīng)對(duì)各類挑戰(zhàn),真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的科學(xué)化管理[2]。

實(shí)施全過程投資管理是提高企業(yè)投資管理效益的有效方式，其作用在于：一是通過全過程投資管理，可以全面監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)行狀態(tài)，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、采取調(diào)整措施。二是通過全過程投資管理，可以更加科學(xué)地設(shè)定投資管控目標(biāo)，形成投資管控系統(tǒng)，保證投資去向和資金合理使用。三是通過全過程投資管理，可以系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)估，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，吸取失誤教訓(xùn)，為后續(xù)同類項(xiàng)目決策提供參照。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理體系

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的含義和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理是站在項(xiàng)目全局的高度把控項(xiàng)目的投資，為達(dá)到預(yù)定的投資目標(biāo)而對(duì)項(xiàng)目的投資情況進(jìn)行的全過程動(dòng)態(tài)管理。在項(xiàng)目實(shí)施過程中采取科學(xué)的管理工具和合理的管理措施，及時(shí)糾正項(xiàng)目出現(xiàn)的偏差，有效辨識(shí)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障項(xiàng)目各個(gè)階段的順利實(shí)施，從而使項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益[3]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出資金投入多、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長、技術(shù)含量高的特點(diǎn),項(xiàng)目投資管理也呈現(xiàn)出全過程性、動(dòng)態(tài)性、主動(dòng)性三個(gè)特點(diǎn)，一是項(xiàng)目的各個(gè)階段都應(yīng)開展投資管理工作,且要上下銜接，不斷深入。二是在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式下,影響項(xiàng)目投資造價(jià)、市場需求的各因素處于不斷變化中，因此投資管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理。三是要發(fā)揮項(xiàng)目投資管理的主動(dòng)性,項(xiàng)目投資收益才能得到有效保障。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理體系構(gòu)成

項(xiàng)目投資管理既區(qū)別于項(xiàng)目管理，又區(qū)別于成本管理，是站在項(xiàng)目全局的高度把控項(xiàng)目的實(shí)施，是基于項(xiàng)目管理?xiàng)l線外的上一層次管控體系。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理體系，形成項(xiàng)目投資決策管理、投資成本管理、投資計(jì)劃管理、投資績效管理、投資評(píng)價(jià)管理綜合性五維體系，五維體系在空間上實(shí)現(xiàn)了全鏈條、全過程對(duì)投資項(xiàng)目的管控；同時(shí)五維體系之間也相互依托，共同實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的多維管理[4]。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策管理實(shí)操方案

3.1 投資決策管理研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策指的是企業(yè)通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政策、發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)位條件、市場環(huán)境、投資形式等內(nèi)容進(jìn)行分析、論證，并依據(jù)項(xiàng)目本體條件進(jìn)行合理的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃，從而對(duì)預(yù)期的收益、社會(huì)影響、環(huán)境影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，制定最佳的投資策略。

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是投資決策管理階段最主要的工作，是全方位判別項(xiàng)目投資與否的重要依據(jù)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告包括8 個(gè)章節(jié)內(nèi)容及研究指標(biāo)體系見表1。

表1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容及研究指標(biāo)體系

3.2 項(xiàng)目投資決策管理實(shí)施程序

（1）組建專項(xiàng)小組。根據(jù)擬投資項(xiàng)目需要組織成立專項(xiàng)小組，制定工作方案，指導(dǎo)開展工作。

（2）調(diào)查研究，提出初步可行性研究報(bào)告。專項(xiàng)小組對(duì)擬投資項(xiàng)目開展戰(zhàn)略、市場、成本、技術(shù)、財(cái)務(wù)、法務(wù)等方面的調(diào)查研究，編制形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。必要時(shí)可聘請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（3）專題論證分析。組織召開專題會(huì)議進(jìn)行投資項(xiàng)目的專業(yè)評(píng)審工作，形成論證評(píng)審意見。對(duì)于重大投資項(xiàng)目可外聘專家或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。

（4）方案深化。根據(jù)專題會(huì)論證意見，由承擔(dān)研究策劃職能的部門與其他專項(xiàng)小組成員進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的完善和深化。

（5）審議決策。將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、論證意見、連同其他相關(guān)文件等逐級(jí)提交至公司相關(guān)決策會(huì)議進(jìn)行審議。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程管理實(shí)操方案

4.1 項(xiàng)目投資目標(biāo)成本管理

基于項(xiàng)目全生命周期投資管理概念下的目標(biāo)成本管控核心在于對(duì)項(xiàng)目整體全成本投資（包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等全口徑成本）的把控，并通過目標(biāo)成本的制定與投資績效管理建立聯(lián)系，激勵(lì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主動(dòng)實(shí)現(xiàn)成本的管控。目標(biāo)成本制定主要基于如下幾點(diǎn)原則：

（1）全口徑成本管控理念。本階段目標(biāo)成本的制定比項(xiàng)目可行性研究階段成本項(xiàng)劃分更為細(xì)致，要全方位預(yù)測項(xiàng)目周期內(nèi)可能發(fā)生的成本，基本不設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)。

（2）注重項(xiàng)目總投資把控。通過項(xiàng)目總投資把控，保證項(xiàng)目目標(biāo)利潤的獲取，一定程度可允許項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)的結(jié)余和超支。

（3）遵循投資估算階段上限要求?？茖W(xué)制定目標(biāo)成本，原則上應(yīng)不高于項(xiàng)目可行性研究階段估算的總投資。

（4）建立目標(biāo)成本項(xiàng)與合同管理的對(duì)應(yīng)機(jī)制。在實(shí)際應(yīng)用中，工程款及費(fèi)用支付往往依據(jù)的是具體合同，提前建立對(duì)應(yīng)機(jī)制，即可通過季度跟蹤、更新合同付款等情況來把控項(xiàng)目成本。

（5）建立項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系。通過成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際與計(jì)劃的差異，并采取適當(dāng)措施及時(shí)地糾偏。

4.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃管理及執(zhí)行跟蹤

結(jié)合項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度，每年年末制定項(xiàng)目下一年度投資計(jì)劃。了解項(xiàng)目投資內(nèi)容，并依據(jù)產(chǎn)值憑單按月度進(jìn)行產(chǎn)值投資的匯總，掌控投資完成進(jìn)度情況。每年年底形成項(xiàng)目投資進(jìn)展情況報(bào)告，將實(shí)際情況與年初投資計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析，明確完成進(jìn)度及產(chǎn)生差異的原因[5]。

圖1 年度投資計(jì)劃統(tǒng)計(jì)及執(zhí)行跟蹤工作路徑

分年度投資計(jì)劃的制定也是項(xiàng)目實(shí)施資金籌措的基礎(chǔ)，以便財(cái)務(wù)預(yù)算合理安排貸款額度和時(shí)間，在滿足項(xiàng)目建設(shè)需求資金需求的同時(shí)也可減少資金沉淀。

4.3 項(xiàng)目投資績效管理

項(xiàng)目投資績效管理是在項(xiàng)目既有常規(guī)年度考核的基礎(chǔ)上，以強(qiáng)化項(xiàng)目全生命周期開發(fā)管理理念而設(shè)立的考核管理機(jī)制。以項(xiàng)目目標(biāo)成本為出發(fā)點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以經(jīng)濟(jì)核算為重點(diǎn)，準(zhǔn)確、客觀評(píng)估項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營情況來進(jìn)行績效管理，從而達(dá)到降本增效，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，提升企業(yè)整體管理水平的目的。

根據(jù)以往項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，可設(shè)立項(xiàng)目目標(biāo)成本管控、銷售資金回款、項(xiàng)目考核利潤等維度考核體系，于項(xiàng)目全周期結(jié)束后進(jìn)行獎(jiǎng)金兌現(xiàn)或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度提前設(shè)定兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)。

目標(biāo)成本管控績效考核，就是基于已制定的項(xiàng)目投資目標(biāo)成本，強(qiáng)調(diào)全生命周期、全成本理念，依據(jù)成本節(jié)約或超額梯度進(jìn)行獎(jiǎng)罰，可通過設(shè)定動(dòng)態(tài)獎(jiǎng)金計(jì)算模式增加激勵(lì)效果。獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金計(jì)算方式=本梯度范圍基礎(chǔ)獎(jiǎng)金+本梯度范圍基礎(chǔ)獎(jiǎng)金＊（實(shí)際節(jié)省成本-本梯度范圍最低值）/本梯度范圍最高值[6]。

利潤考核維度更強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目整體性，不再將成本和銷售條線進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分?？己死麧櫜⒎菫轫?xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表利潤，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬要求，一般需在項(xiàng)目移交入住后才能在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)，為便于考核要求，可通過提前設(shè)定存貨扣減成本的方式核定考核利潤來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獎(jiǎng)金兌現(xiàn)。考核利潤計(jì)算方式為：考核利潤=當(dāng)期項(xiàng)目銷售貨值收入-（目標(biāo)成本-存貨扣減成本）。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)管理實(shí)操方案

項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)可按評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行劃分，分為項(xiàng)目中期評(píng)估和項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)兩類。本文重點(diǎn)講述的是關(guān)于項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)的實(shí)操內(nèi)容。項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資完成之后，對(duì)項(xiàng)目的前期策劃、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營管理等全過程進(jìn)行的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)活動(dòng)，從而判斷項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)情況。項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目全生命周期投資管理的重要組成部分，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，為今后改進(jìn)項(xiàng)目定位開發(fā)提供幫助，從而不斷提高項(xiàng)目預(yù)測和管理水平[7]。

5.1 投資后評(píng)價(jià)管理的內(nèi)容

5.1.1 實(shí)施過程后評(píng)價(jià)

是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過程的總結(jié)回顧并進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)。重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目決策的正確性進(jìn)行回顧與評(píng)價(jià)的，評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、合理性。關(guān)注前期概念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)等與實(shí)際落地之間的差異。對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成情況、質(zhì)量突出問題、報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理、工程驗(yàn)收等方面進(jìn)行總結(jié)，找出影響因素，提出改進(jìn)意見。綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場定位、推盤時(shí)間和開盤效果、營銷策略是否得當(dāng)。

5.1.2 效果效益后評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的核心組成部分，通過財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)，可以判斷出項(xiàng)目最初投資決策的合理性，以及最終的投資回報(bào)程度。財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)以項(xiàng)目運(yùn)營后實(shí)際取得的財(cái)務(wù)效益為基礎(chǔ)，重新測算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并與項(xiàng)目前期評(píng)估決策時(shí)所確定的主要指標(biāo)進(jìn)行對(duì)照，從而評(píng)價(jià)和分析差異情況及產(chǎn)生的原因。

5.1.3 項(xiàng)目影響評(píng)價(jià)

主要從環(huán)境影響評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目影響評(píng)價(jià)三方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，詳細(xì)闡述項(xiàng)目對(duì)區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境造成的影響及所采取的措施，分析項(xiàng)目對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活等方面對(duì)產(chǎn)生的社會(huì)效益。并從項(xiàng)目實(shí)施對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境帶來的影響進(jìn)行剖析，分析項(xiàng)目實(shí)施對(duì)企業(yè)核心競爭力、企業(yè)品牌價(jià)值，市場知名度、行業(yè)地位是否有顯著提升以及是否有助于確立和促進(jìn)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)發(fā)展。

5.1.4 目標(biāo)評(píng)價(jià)

進(jìn)一步分析項(xiàng)目立項(xiàng)決策預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度及其合理性，以及項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展能力與存在的問題，對(duì)項(xiàng)目的成功度做出綜合性評(píng)價(jià)，得出項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)論。

5.1.5 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與對(duì)策建議

通過項(xiàng)目全過程回顧與評(píng)價(jià)，歸納出對(duì)項(xiàng)目具有決定性影響、對(duì)全局具有參考作用的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，提出對(duì)策與建議。

5.2 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)管理實(shí)施程序

（1）后評(píng)價(jià)任務(wù)啟動(dòng)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，提出開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的訴求和要求，明確后評(píng)價(jià)任務(wù)，并成立后評(píng)價(jià)小組。

（2）開展自我評(píng)價(jià)。通常以項(xiàng)目總結(jié)的形式開展，通過對(duì)項(xiàng)目的整體總結(jié)、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析，找出項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果等方面與計(jì)劃的偏差，并給予分析。自我評(píng)價(jià)側(cè)重找出項(xiàng)目在實(shí)施過程中產(chǎn)生的調(diào)整，調(diào)整的原因，以及調(diào)整對(duì)項(xiàng)目各方面的影響，以總結(jié)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

（3）確定評(píng)價(jià)框架和思路。后評(píng)價(jià)小組基于項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，與項(xiàng)目組成員進(jìn)行深入交流溝通，確定項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的框架與思路，并初步確定評(píng)價(jià)內(nèi)容、評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法。

（4）實(shí)施調(diào)研、分析資料。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)小組依據(jù)項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告查閱項(xiàng)目各時(shí)段文檔資料，進(jìn)行項(xiàng)目人員訪談，了解項(xiàng)目工程建設(shè)相關(guān)問題和影響，獲取相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并對(duì)這些信息進(jìn)行綜合分析。

（5）編制評(píng)價(jià)報(bào)告。后評(píng)價(jià)小組根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)模型對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，給出結(jié)論，形成報(bào)告。

（6）專家會(huì)審。組織專家會(huì)審，提出修改意見，并通過公司審議等形成向領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門及其他項(xiàng)目組進(jìn)行匯報(bào)，以起到應(yīng)有的評(píng)價(jià)現(xiàn)有項(xiàng)目、支持后續(xù)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)目的。

結(jié)語：

本文以理論研究及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例為基礎(chǔ)，從項(xiàng)目投資管理的視角出發(fā)，從宏觀管理層面將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命投資管理體系進(jìn)行整合研究，形成全周期研究脈絡(luò)，構(gòu)建項(xiàng)目投資管理的五維體系，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施管控，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理工作，并不是一成不變的，要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和企業(yè)自身綜合運(yùn)營情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)工作仍將存在很多改進(jìn)和細(xì)化的地方，致力于形成更為嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的評(píng)價(jià)體系和操作模型，更加量化地指導(dǎo)投資管理工作。