□文/袁晨蕊 馬 育

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)人文與社會(huì)發(fā)展學(xué)院 江蘇·南京）

［提要］ 宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生依托中國獨(dú)有的社會(huì)背景，該項(xiàng)權(quán)利能否繼承在理論和實(shí)務(wù)中均存在較大的爭(zhēng)議。占用宅基地使用權(quán)所獲得的個(gè)人利益與集體經(jīng)濟(jì)組織的利益二者之間，在普遍遵循“房地一體”原則時(shí)產(chǎn)生沖突。同時(shí)，實(shí)證研究表明我國農(nóng)村宅基地及房屋閑置問題日漸突出。在這種情況下，以避免農(nóng)村土地資源閑置浪費(fèi)和保障農(nóng)民居住權(quán)和生存權(quán)為基本目標(biāo)，通過對(duì)宅基地使用權(quán)繼承規(guī)則進(jìn)行合理構(gòu)造，達(dá)到盤活宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的目標(biāo)，迎合時(shí)代發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)性與保障性的平衡。

農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展都離不開土地，土地資源在新一輪的農(nóng)村土地改革中的價(jià)值愈發(fā)凸顯。我國實(shí)行農(nóng)村土地集體所有的制度，宅基地制度是一種福利性保障制度，具有獨(dú)創(chuàng)性，旨在維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定而為農(nóng)民無償提供居住權(quán)。城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進(jìn)程與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)有賴于進(jìn)一步盤活農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值來看，宅基地使用權(quán)的繼承應(yīng)當(dāng)破除以往的限制與桎梏，其繼承條件的設(shè)置應(yīng)當(dāng)考慮服務(wù)于未來鄉(xiāng)村振興、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才聚集等目標(biāo)。

一、宅基地使用權(quán)繼承學(xué)說之爭(zhēng)議

（一）宅基地使用權(quán)繼承之否定說。該學(xué)說認(rèn)為，即使發(fā)生戶內(nèi)成員死亡的事實(shí)，宅基地使用權(quán)仍是為以戶為單位的剩余家庭成員所共有，而并非死亡家庭成員的遺產(chǎn)。若戶內(nèi)最后一位成員死亡，該宅基地則由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回，宅基地使用權(quán)即歸于消滅。因此，不宜根據(jù)民法中的繼承規(guī)則對(duì)宅基地使用權(quán)予以分配。

（二）宅基地使用權(quán)繼承之肯定說。該學(xué)說認(rèn)為宅基地使用權(quán)可作為一種可被繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)。該學(xué)說可被進(jìn)一步劃分為限制繼承說與自由繼承說。限制繼承說認(rèn)為，宅基地使用權(quán)仍屬于特殊用益物權(quán)，須以具有特定集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提條件。若無本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，則繼承人僅可繼承房屋所有權(quán)，但不可繼承宅基地使用權(quán)。同時(shí)，若權(quán)利人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織并無成員資格之人，或者無一繼承人愿意享有房屋所有權(quán)的繼承權(quán)，選擇放棄繼承權(quán)，集體則有權(quán)對(duì)宅基地進(jìn)行收回處理，宅基地使用權(quán)即歸于消滅。自由繼承說認(rèn)為，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被賦予更加完整的財(cái)產(chǎn)屬性，使繼承人可根據(jù)民法中的相關(guān)繼承規(guī)則來依法取得宅基地使用權(quán)，不必拘泥于其身份。

（三）宅基地法定租賃權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為，當(dāng)繼承人可以根據(jù)繼承規(guī)則取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)因繼承情形而發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，新房屋所有權(quán)人對(duì)該宅基地可自動(dòng)享有一項(xiàng)宅基地法定租賃權(quán)，由新房屋所有權(quán)人支付一定數(shù)額的地租，保證房屋所有權(quán)因繼承而擁有法律基礎(chǔ)，以此來規(guī)避宅基地使用權(quán)難以對(duì)外轉(zhuǎn)讓等其他情況。該法定租賃權(quán)屬于債權(quán)而非物權(quán)。

（四）對(duì)宅基地法定租賃權(quán)的可實(shí)施性探討。宅基地使用權(quán)繼承否定說強(qiáng)調(diào)繼承主體的身份屬性，為保障這種身份屬性不被突破而限制宅基地使用權(quán)的繼承。而宅基地使用權(quán)繼承肯定說認(rèn)為其本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，屬于民事主體的合法財(cái)產(chǎn)。自由繼承說與限制繼承說的區(qū)別在于繼承人與被繼承人是否為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。前者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)限定宅基地使用權(quán)的繼承人必須同屬被繼承人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織，而是僅需屬于適格繼承人即可。后者則認(rèn)為取得宅基地使用權(quán)須以具有特定集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格為條件，故繼承人必須與被繼承人屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

否定說與肯定說主要關(guān)注繼承人的身份屬性，是否適格，是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但尚未充分考慮房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的不同性質(zhì)之間的差異。在二者因權(quán)能不同而無法一體繼承時(shí)，宅基地法定租賃權(quán)的設(shè)想就應(yīng)運(yùn)而生。基于“房地分離”的法定租賃權(quán)設(shè)想是考慮到宅基地使用權(quán)的不可直接轉(zhuǎn)讓性，如何解決房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)宅基地權(quán)利的處理問題。但該設(shè)想在當(dāng)下存在著很大的局限性。首先，該設(shè)想排斥了宅基地上無房時(shí)宅基地使用權(quán)被繼承的情形，或者通過其他途徑單獨(dú)流轉(zhuǎn)的可能性，使得房屋因自然災(zāi)害或者其他意外事件滅失時(shí)宅基地使用權(quán)的繼承難以被保護(hù)。其次，在該法定租賃權(quán)理論框架之下，權(quán)利人無法對(duì)房屋進(jìn)行改造、翻新等行為，權(quán)利一般存續(xù)至房屋自然滅失之日。該設(shè)想將宅基地權(quán)利置于附屬地位，忽視了宅基地自身的獨(dú)立性和完整性，上述兩種情況不利于對(duì)農(nóng)村土地資源的高效利用，也不利于對(duì)農(nóng)民居住權(quán)的保障。最后，該設(shè)想制度的可實(shí)施性不高，在以后的司法實(shí)踐中的實(shí)體與程序規(guī)范尚不明確，租金制定的標(biāo)準(zhǔn)、租金的收取、租賃的期限、不履行義務(wù)等行為的處理都難以在短時(shí)間內(nèi)有效實(shí)施，相關(guān)工作難以開展，更難以解決宅基地使用權(quán)繼承問題的深層矛盾。

隨著新一輪的土地改革和城鎮(zhèn)化建設(shè)，農(nóng)村宅基地制度運(yùn)作過程中一系列問題逐漸顯現(xiàn)，影響了宅基地資源在市場(chǎng)中的優(yōu)化配置和土地資源的高效利用，難以追隨社會(huì)的進(jìn)步和主流。宅基地使用權(quán)的繼承取得在實(shí)踐中引發(fā)了大量繼承糾紛，同時(shí)宅基地流轉(zhuǎn)的重要方式之一就是宅基地使用權(quán)的繼承，也是造成農(nóng)房、宅基地閑置的典型原因之一。綜合上述學(xué)說，本文擬從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值視角出發(fā)，主張宅基地使用權(quán)的繼承放寬身份屬性的限制，也不以“房地共存”為必要條件，同時(shí)通過繼承取得的宅基地使用權(quán)期限也不以房屋存續(xù)期間為條件，而是以宅基地上是否存在房屋為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)繼承人規(guī)定不同的權(quán)利義務(wù)。

二、宅基地使用權(quán)繼承肯定之理由

（一）宅基地使用權(quán)繼承否定說之滯后性。支持宅基地使用權(quán)繼承否定說的學(xué)者認(rèn)為，不同類型的用益物權(quán)因其制度功能的不同，因此在繼承性上會(huì)呈現(xiàn)出一定的差異，屬于法律制度設(shè)計(jì)中的正常現(xiàn)象。以居住權(quán)為例，同樣作為用益物權(quán)的居住權(quán)也不能被當(dāng)作財(cái)產(chǎn)繼承，不能忽略各項(xiàng)用益物權(quán)之間的差異性。該觀點(diǎn)是以并未否定宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)和并未違背繼承法精神為出發(fā)點(diǎn)，作為不足以能夠駁斥宅基地使用權(quán)繼承否定說的依據(jù)。

繼承肯定學(xué)說與之對(duì)立的原因在于其強(qiáng)調(diào)繼承條件中的身份屬性，違背了宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性。對(duì)于非適格繼承人來說，不能對(duì)宅基地上房屋進(jìn)行改造、翻新等操作，難以實(shí)現(xiàn)物盡其用。該規(guī)則使得宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)的權(quán)能難以實(shí)施，難以對(duì)繼承人帶來任何實(shí)質(zhì)性保障，更難以體現(xiàn)宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性。從對(duì)繼承人是否適格作出區(qū)分來說，繼承否定說對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的繼承主體是不合理的，同時(shí)也是對(duì)限制繼承說的批判。

本文主張的制度構(gòu)造并非以批判繼承否定說違背物權(quán)性質(zhì)和繼承法精神為基礎(chǔ)，而是在分析法律規(guī)范基礎(chǔ)上，尋求符合時(shí)代需求，解決農(nóng)村土地現(xiàn)存問題的新路徑。在司法實(shí)踐宅基地使用權(quán)繼承糾紛案例中，通過對(duì)有關(guān)案例進(jìn)行類型化梳理，歸為五種典型處理方案：（1）認(rèn)為宅基地使用權(quán)為戶內(nèi)成員共有，而非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，禁止宅基地使用權(quán)繼承；（2）認(rèn)為戶內(nèi)成員死亡，則自然退出宅基地共同使用關(guān)系，禁止宅基地使用權(quán)繼承；（3）認(rèn)為地上建筑物或者構(gòu)筑物已被拆除或已被征收，禁止宅基地使用權(quán)繼承；（4）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得繼承宅基地使用權(quán)；（5）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以繼承宅基地使用權(quán)。

（二）宅基地使用權(quán)作為遺產(chǎn)的適格性

1、現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)視角下宅基地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)性的凸顯。隨著宅基地“三權(quán)分置”政策的實(shí)施，宅基地使用權(quán)繼承制度的研究為順利實(shí)施“三權(quán)分置”提供切入口，探索發(fā)展與改革新路徑。在此背景下，需從我國農(nóng)村宅基地管理和利用過程中突出顯現(xiàn)的問題出發(fā)，去思考宅基地使用權(quán)的功能，并考量重構(gòu)的體系，確立改革目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)制度突破。2023 年中央一號(hào)文件指出，“賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，深化農(nóng)村土地制度改革。穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。”近年來，在全國各地推行的宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)改革中，農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)所表現(xiàn)出的財(cái)產(chǎn)權(quán)益不斷被強(qiáng)化，政策上允許宅基地在相當(dāng)大范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，已在一定程度上淡化了宅基地的身份屬性，凸顯了其財(cái)產(chǎn)屬性。之所以普遍產(chǎn)生“宅基地使用權(quán)具有身份屬性”的觀點(diǎn)，是基于城市與農(nóng)村二元割裂體系，以及國家多次發(fā)布城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村買地買房的禁令，導(dǎo)致形成“宅基地使用權(quán)必然具有身份屬性”的固有判斷。而事實(shí)上這種判斷無法依據(jù)法律進(jìn)行合理解釋。

2、宅基地使用權(quán)主體的身份認(rèn)定必要性探討。宅基地使用權(quán)主體的辨析主要存在于“戶”與“成員”之爭(zhēng)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為其主體是戶，在于宅基地初始申請(qǐng)主體是以戶為單位，由戶主提出宅基地申請(qǐng)，審批取得集體土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。但是從宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)來看，其主體不能以無民事行為能力的抽象概念“戶”來充當(dāng)，而應(yīng)當(dāng)是能夠?qū)嵤┱加?、使用、收益、處分等?quán)能行為的自然人，繼而區(qū)分出“戶主”與“戶內(nèi)所有成員”的差異。宅基地使用權(quán)因?qū)徟a(chǎn)生，其不以登記為生效要件，也并非對(duì)抗要件，因此不能僅依據(jù)登記行為就認(rèn)定戶主為宅基地使用權(quán)的主體。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)主體是申請(qǐng)宅基地使用權(quán)時(shí)戶內(nèi)的所有集體經(jīng)濟(jì)組織成員。此后的宅基地使用權(quán)主體變動(dòng)須根據(jù)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與等民事法律關(guān)系具體規(guī)則來調(diào)整。實(shí)務(wù)中一般認(rèn)為，家庭關(guān)系存續(xù)期間的宅基地使用權(quán)歸家庭成員所共同共有。在該觀點(diǎn)支撐下，歸戶內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同共有的宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)性更加凸顯。實(shí)踐中大量繼承糾紛案例的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在繼承人是否適格這一問題之上。對(duì)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人是否具有繼承資格的爭(zhēng)論，主要是從“一戶一宅原則”的角度來論證。

（三）宅基地使用權(quán)的繼承取得對(duì)一戶一宅原則的影響。《土地管理法》中規(guī)定農(nóng)村宅基地取得的條件之一是“一戶一宅”。一戶一宅原則實(shí)質(zhì)上是對(duì)宅基地使用權(quán)的繼承取得方式的排斥，是在司法實(shí)踐中阻卻或者限制宅基地使用權(quán)繼承的一大因素。宅基地使用權(quán)主體應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為申請(qǐng)時(shí)戶內(nèi)的所有本集體成員，而并非單獨(dú)某農(nóng)戶，因此宅基地使用權(quán)主體不是戶而是自然人。該原則在當(dāng)下的適用要充分考慮到，以“戶”為單位對(duì)宅基地使用權(quán)的繼承是否會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)閷?duì)宅基地使用權(quán)主體范圍的探討涉及到繼承人的適格問題。一戶一宅原則設(shè)置的目的在于有效管理農(nóng)村宅基地，在土地資源緊張情況下保持較為公平的資源配置，防止過多占用、過多審批的現(xiàn)象出現(xiàn)，是對(duì)農(nóng)民申請(qǐng)行為的限制和對(duì)政府審批行為的約束。因此，該原則在此層面上實(shí)際屬于一種行政管理角度的法律規(guī)制手段。在當(dāng)下土地資源利用率較低的情況下，一戶一宅原則通過行政手段的剛性約束在短期內(nèi)難以解決大量宅基地閑置的情況。為在新時(shí)代背景下同時(shí)實(shí)現(xiàn)宅基地的財(cái)產(chǎn)性與保障性，通過有償使用、有償轉(zhuǎn)讓、有償退出等方式，來解決農(nóng)民因繼承導(dǎo)致的“一戶多宅”的問題，既體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民作為民事主體的繼承權(quán)和宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性的尊重，為民事權(quán)利的順利實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)力保障，同時(shí)也為農(nóng)民退出多余宅基地制定了激勵(lì)措施，更好地實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。

（四）房地一體原則的非適用性。房地一體原則導(dǎo)致宅基地的可繼承性與其能否繼承的不明確性之間的沖突，成為繼承制度構(gòu)造中的重點(diǎn)問題。在該原則框架下，在法律尚未明確規(guī)定宅基地能否繼承的情況下，最終宅基地使用權(quán)能否被真正繼承是取決于宅基地上是否存在房屋。宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的分離界限并非十分清晰，實(shí)際上這種分離在一定程度上削弱了房屋所有權(quán)效力?！暗仉S房走”的說法雖然認(rèn)同宅基地使用權(quán)并非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但因房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)繼而將二者視為整體。這種解釋模糊了宅基地使用權(quán)的屬性，過于牽強(qiáng)。

（五）城鄉(xiāng)融合發(fā)展背景下宅基地使用權(quán)繼承制度創(chuàng)新的必要性。首先，我國關(guān)于宅基地使用權(quán)繼承制度的立法規(guī)定矛盾重重，同時(shí)導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)中對(duì)繼承糾紛案件的不同判決結(jié)果。法律調(diào)整的是各種社會(huì)關(guān)系，當(dāng)法律中某些規(guī)定不再適用時(shí)，表明其理論已難以解決現(xiàn)實(shí)社會(huì)中存在的問題。其次，宅基地使用權(quán)在產(chǎn)生基礎(chǔ)上擁有時(shí)代烙印，旨在體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民等弱勢(shì)群體居住權(quán)的保障。作為一項(xiàng)用益物權(quán)，也是實(shí)現(xiàn)“物盡其用”的一種重要手段，其應(yīng)當(dāng)擁有更加完整的用益物權(quán)的權(quán)能。現(xiàn)行的對(duì)待宅基地使用權(quán)繼承的態(tài)度實(shí)際上是一方面強(qiáng)調(diào)其用益屬性，另一方面卻否定其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，這明顯違背相關(guān)法理。土地是農(nóng)民的資源型資產(chǎn)，自然與農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利密不可分。用以建造房屋及其附屬設(shè)施的宅基地，其使用權(quán)亦是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分。宅基地使用權(quán)作為一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本性質(zhì)，如可轉(zhuǎn)讓性和流通性，以及其他可以使財(cái)產(chǎn)性權(quán)利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的手段。最后，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，農(nóng)民為實(shí)現(xiàn)市民化而選擇進(jìn)城落戶，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)與城市相對(duì)完善的社會(huì)保障制度成為抉擇難點(diǎn)，也是在一定程度上阻礙城鄉(xiāng)融合發(fā)展進(jìn)程的重要因素。在如今農(nóng)村土地資源緊張和農(nóng)村宅基地大量閑置的情況下，要充分考慮宅基地制度適當(dāng)創(chuàng)新的客觀需要，以及未來產(chǎn)生不同局面的各種可能性，宅基地資源應(yīng)當(dāng)適度參與市場(chǎng)配置，如采取應(yīng)當(dāng)允許選擇進(jìn)城落戶的居民有償退出宅基地或者轉(zhuǎn)讓其宅基地等措施。

三、宅基地使用權(quán)繼承制度創(chuàng)新路徑的合理擴(kuò)張

（一）放寬繼承條件，淡化身份屬性，嚴(yán)控流轉(zhuǎn)途徑。對(duì)于符合繼承條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，擁有對(duì)被繼承人的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的繼承資格。通過繼承取得后，繼承人不得另行申請(qǐng)宅基地，否則將造成宅基地的閑置浪費(fèi)。而對(duì)于已通過申請(qǐng)取得宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，仍可通過繼承取得宅基地，但是出于對(duì)宅基地資源合理且高效利用的目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)除申請(qǐng)取得以外的宅基地使用權(quán)加以限制。

對(duì)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員來說，宅基地制度底色始終是以實(shí)現(xiàn)宅基地福利保障功能為根本宗旨，因此對(duì)于不同類別的繼承主體，應(yīng)該適用相同的繼承條件，無主體適格與非適格之區(qū)分。同樣，繼承取得宅基地使用權(quán)不受已原始取得宅基地使用權(quán)的限制，但是對(duì)于因繼承而造成的“一戶多宅”現(xiàn)象要采取相應(yīng)的合理措施。

（二）“一戶多宅”情況下的自動(dòng)消滅時(shí)效規(guī)則構(gòu)造。宅基地使用權(quán)繼承問題上對(duì)繼承主體身份屬性的放寬，不等同于對(duì)宅基地使用權(quán)恣意行使的放任。宅基地使用權(quán)繼承制度的改革和創(chuàng)新目標(biāo)始終是以避免農(nóng)村土地資源閑置浪費(fèi)和保障農(nóng)民居住權(quán)和生存權(quán)為基本目標(biāo)。因此，對(duì)于通過繼承取得的第二處或者多處宅基地，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在保障農(nóng)民居住權(quán)和生存權(quán)的基礎(chǔ)之上，為避免土地資源閑置浪費(fèi)而設(shè)定自動(dòng)消滅時(shí)效規(guī)則構(gòu)造，即在繼承取得宅基地使用權(quán)后的某一段時(shí)期內(nèi)，若宅基地對(duì)權(quán)利人確實(shí)已無顯著用途或者權(quán)利人對(duì)宅基地確實(shí)已無任何實(shí)質(zhì)性利用行為，集體經(jīng)濟(jì)組織可進(jìn)一步收回宅基地，使農(nóng)民按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和程序有償退出宅基地。

綜上，宅基地使用權(quán)繼承制度的構(gòu)造在當(dāng)下要保障其發(fā)展能夠迎合時(shí)代需要，充分以宅基地的保障性為基準(zhǔn)，發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)性價(jià)值，構(gòu)建符合國家宏觀政策目標(biāo)的規(guī)則體系，在充分考慮現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的前提下，允許宅基地使用權(quán)的自由繼承，同時(shí)合理擴(kuò)張宅基地的流轉(zhuǎn)途徑。在未來新一輪農(nóng)村土地改革中，在法律的原則性規(guī)定之下，合理選擇三種層次的流轉(zhuǎn)路徑，充分保障農(nóng)民的合法權(quán)益。