方益君

（寧波市海城投資開發(fā)有限公司，浙江 寧波 315000）

物業(yè)公司作為現(xiàn)代化服務(wù)企業(yè)，與居民的生活密切相關(guān)，尤其是在疫情防控特殊時期，物業(yè)公司為組織疫情防控工作，維持居民穩(wěn)定的生活秩序做出了重大貢獻(xiàn)，其受到社會各界的廣泛關(guān)注。

新時期，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)類型、內(nèi)容越來越多，對會計核算以及財務(wù)管理工作提出新的挑戰(zhàn)。因完善的財務(wù)管理和會計核算不僅事關(guān)物業(yè)公司的資金，還影響其服務(wù)質(zhì)量，決定其運行穩(wěn)定性的重要因素，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注，集中力量解決財務(wù)管理及會計核算工作中存在的問題，為實現(xiàn)高效運營建立保障。當(dāng)前，物業(yè)公司在財務(wù)管理、會計核算方面存在較多不足，加強(qiáng)對該環(huán)節(jié)工作的研究具有重要意義。

一、物業(yè)公司運營的特點

第一，物業(yè)公司運營具有特殊性。物業(yè)公司受業(yè)主委托，對房屋建筑、業(yè)主、承租人進(jìn)行持續(xù)性服務(wù)管理。相比于其他服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司服務(wù)涉及不同綜合體，如小區(qū)、店鋪、酒店、寫字樓等，內(nèi)容除特定的房屋建筑物及配套設(shè)施外，還涉及物業(yè)的公共設(shè)施及植被綠化等。物業(yè)公司往往會根據(jù)不同的項目成立相應(yīng)的分公司或項目開展二級核算。

第二，物業(yè)公司具有復(fù)雜性。相比于傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司日常運營管理具有綜合性特點，需要為業(yè)主提供全方位、持續(xù)性、多層次、全天候的物業(yè)服務(wù)，而且物業(yè)公司面對的業(yè)主往往又不是一個整體而是由分散的個體組成，需要面對不同業(yè)主滿足不同需求。

第三，物業(yè)公司的運營呈多樣性特點，涉及車輛管理、設(shè)備維護(hù)、植被養(yǎng)護(hù)、環(huán)境管理、清潔衛(wèi)生、消防安保等，涉及代管、代收代付及自身的收入成本費用，決定了物業(yè)公司會計核算、財務(wù)管理工作的多樣性[1]。

二、物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理中存在的問題

（一）內(nèi)部缺乏對會計核算及財務(wù)管理工作的重視

多數(shù)物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)管理處于初級階段，內(nèi)部不夠重視。一方面，物業(yè)公司管理層主導(dǎo)會計核算與財務(wù)管理工作，但因其缺乏認(rèn)知，僅重視提升物業(yè)服務(wù)，忽視了會計核算、財務(wù)管理工作，缺乏相應(yīng)的人員、資金投入，并不重視加強(qiáng)統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，導(dǎo)致各項工作開展低效。

另一方面，因公司內(nèi)部缺乏良好的會計核算與財務(wù)管理工作氛圍，導(dǎo)致財務(wù)人員也缺乏重視意識，未認(rèn)識到其對公司內(nèi)部建設(shè)的重要意義，財務(wù)風(fēng)險難以及時發(fā)現(xiàn)，更難以支撐物業(yè)公司制定戰(zhàn)略管理決策，不利于推動物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）缺乏完善的財務(wù)管理與會計核算制度

相比于西方發(fā)達(dá)國家，我國物業(yè)公司起步較晚，財務(wù)管理、會計核算基礎(chǔ)薄弱，內(nèi)部缺乏管理經(jīng)驗，導(dǎo)致各項工作難以有效開展，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，會計核算未完全依據(jù)《會計法》及相關(guān)制度開展工作，缺乏統(tǒng)一的賬目管理標(biāo)準(zhǔn)、清晰的收支科目。第二，因數(shù)據(jù)傳遞不力或錯誤，影響會計信息的完整性、及時性、真實性。第三，財務(wù)管理、會計核算的手續(xù)以及流程不足，監(jiān)督不到位。各項問題均阻礙著物業(yè)公司的財務(wù)管理、會計核算工作高效開展，無法保障會計信息真實、完整，使得財務(wù)數(shù)據(jù)信息難以支撐企業(yè)制定科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）對資金管理的重視不足

首先，在物業(yè)公司管理過程中，管理層并未認(rèn)識到資金管理對內(nèi)部運營的重要作用。管理層認(rèn)為資金管理是財務(wù)部門的職責(zé)，并不關(guān)心各項資金管理事項。此外，資金管理容易受管理層個人意志影響，資金收付方面具有較強(qiáng)的隨意性，缺乏計劃性、預(yù)見性。

其次，物業(yè)公司缺乏完善的資金管理制度，難以有效規(guī)范員工行為，容易使得企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生資金浪費的現(xiàn)象。

最后，多數(shù)物業(yè)公司規(guī)模較小，存在較多的投資業(yè)務(wù)短板，其投資渠道有限，缺乏專業(yè)的投資隊伍，可能導(dǎo)致投資方向錯誤，物業(yè)公司未能獲得預(yù)期理想的投資回報，甚至長期虧損，資金占用，出現(xiàn)內(nèi)部現(xiàn)金流不足的問題[2]。

（四）預(yù)算與實際業(yè)務(wù)脫離

現(xiàn)階段，部分物業(yè)企業(yè)中存在預(yù)算與實際業(yè)務(wù)脫離的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果偏差較大，影響預(yù)算執(zhí)行效果，分析其原因有以下方面：業(yè)務(wù)、財務(wù)部門長期相互獨立，預(yù)算編制時業(yè)務(wù)部門參與度不夠；預(yù)算管理時，財務(wù)部門依據(jù)“收入按時來，開支不超支”的基本原則開展預(yù)算管理工作，其關(guān)注的重點在于經(jīng)營數(shù)據(jù)與預(yù)期是否符合、公司賬務(wù)的風(fēng)險問題，但預(yù)算管理完全與業(yè)務(wù)部門脫節(jié)，采取這種管理模式，財務(wù)部門難以支持業(yè)務(wù)部門，對公司整體發(fā)展產(chǎn)生制約作用。

（五）管理人員水平不足

財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)水平不足，導(dǎo)致實際工作中出現(xiàn)許多問題，如出現(xiàn)建賬不規(guī)范、審核不到位、財務(wù)數(shù)據(jù)處理不準(zhǔn)確、報表編制不規(guī)范、數(shù)據(jù)分析不精準(zhǔn)等，不僅加大財務(wù)管控成本，而且財務(wù)數(shù)據(jù)無法為公司所用，影響公司的經(jīng)營決策和長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理工作優(yōu)化意見

碧桂園物業(yè)在國內(nèi)享有較高的知名度，其重視加強(qiáng)財務(wù)管理。在提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)過程中，保安、保潔、保綠、維保需要大量的人員，因此，人力在內(nèi)部成本所占的比重較高，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，碧桂園物業(yè)人工成本逐年上升，但難以實現(xiàn)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費，若采用犧牲服務(wù)品質(zhì)達(dá)到壓縮成本的目的，必然會影響業(yè)主口碑，對物業(yè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不利。

因此，碧桂園物業(yè)在財務(wù)管理工作中實行片區(qū)管理，截至2017年底，碧桂園物業(yè)在全國27個省份擁有龐大的項目，其采用區(qū)域制度或開展城市公司的方式建立總部、區(qū)域、項目的三級管理體系，以總部為龍頭，制定完善的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)財務(wù)管控，以預(yù)算為導(dǎo)向，以區(qū)域為紐帶，通過承上啟下，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控，促使基層全面把握經(jīng)營預(yù)算、費用管控、財務(wù)核算、數(shù)據(jù)處理等，總部抓好預(yù)算、資金、風(fēng)控，實現(xiàn)對預(yù)算、資金、稅務(wù)的綜合管控模式。

此外，碧桂園物業(yè)推行?？顚Ｓ茫趯ｍ椄母镞^程中，例如機(jī)械化、智能化改造需要大量資本支出，投資額較大，見效周期也更長，會對指定區(qū)域的經(jīng)營業(yè)績評價產(chǎn)生一定影響，降低區(qū)域投資以及改革意愿。這時便考慮?？顚Ｓ?、垂直投資、轉(zhuǎn)移支付的模式。同時，也可針對內(nèi)部軟性服務(wù)實行專款專用，例如升級管家服務(wù)、儲備人才、信息化建設(shè)方面的投資進(jìn)行單列，分配相關(guān)責(zé)任，加入?yún)^(qū)域決算考核，有效區(qū)分經(jīng)營成本、專項成本，落實好區(qū)域?qū)ｍ椡顿Y工作。

碧桂園物業(yè)重視財務(wù)管理工作，也啟示各大物業(yè)公司通過優(yōu)化財務(wù)管理工作，才能全面提升自身競爭實力，這需要物業(yè)公司分析自身實際，及時解決財務(wù)管理中的短板。本文針對物業(yè)公司財務(wù)管理普遍存在的不足提出相應(yīng)的優(yōu)化意見，具體從以下幾個方面展開。

（一）加強(qiáng)對會計核算及財務(wù)管理工作的重視

為保障物業(yè)公司會計核算、財務(wù)管理工作高效開展，需要增強(qiáng)內(nèi)部人員重視意識，以確保各項工作有序落實。一方面，應(yīng)注重增強(qiáng)物業(yè)公司管理層的重視意識，明確提升會計核算以及財務(wù)管理工作質(zhì)量對于公司發(fā)展的推動作用，從而加大投入，做好統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)工作，為各項工作順利開展提供良好的保障。此外，物業(yè)公司也需加大對會計核算、財務(wù)管理工作的宣傳力度，以便形成良好的工作氛圍，引導(dǎo)各項工作向好發(fā)展。另一方面，物業(yè)公司可建立相應(yīng)的管理機(jī)制，約束相關(guān)人員，嚴(yán)格依據(jù)規(guī)范開展各項工作。

（二）健全財務(wù)管理與會計核算制度

物業(yè)公司需對內(nèi)部財務(wù)管理與會計制度進(jìn)行完善，使財務(wù)管理與會計核算制度依據(jù)內(nèi)部實際工作情況加強(qiáng)動態(tài)化調(diào)整，及時解決存在的問題。

首先，要建立完善的財務(wù)管理制度，對各項工作加以規(guī)范、控制、監(jiān)督。其次，在會計核算中要嚴(yán)格依據(jù)財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和其他相關(guān)規(guī)定，根據(jù)公司實際情況合理設(shè)置會計科目，統(tǒng)一編碼，實現(xiàn)有序管理。再次，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)水平，如ERP信息管理系統(tǒng)，高效利用各項信息資料，為推進(jìn)各項工作順利開展提供依據(jù)，并為物業(yè)公司制定決策提供依據(jù)。最后，建立完善的流程標(biāo)準(zhǔn)，確保會計核算、財務(wù)管理工作依據(jù)流程標(biāo)準(zhǔn)開展，提升各項工作效率。

值得注意的是，物業(yè)公司的財務(wù)管理制度要遵循全面性原則。一是要明確內(nèi)部財務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置、財務(wù)人員的基本職責(zé)，例如：設(shè)置會計、出納、收款員、資產(chǎn)管理員等相關(guān)崗位，全面負(fù)責(zé)財務(wù)管理與核算工作，并明確不同崗位財務(wù)人員的職責(zé)，工作開展過程中應(yīng)當(dāng)遵循的紀(jì)律；制度制定也要明確財務(wù)核算原則，包括會計記賬方法、會計核算準(zhǔn)則、會計記錄的處理等；制定完善的預(yù)算管理制度，對預(yù)算編制方法、程序、執(zhí)行、時間等加以規(guī)定；在內(nèi)部資金管理制度方面，要對資金集中管理、銀行賬戶、印章、資金管理檢查責(zé)任等制定相應(yīng)的規(guī)范；嚴(yán)格規(guī)定貨幣資金往來以及結(jié)算管理工作，明確責(zé)任主體、票據(jù)的簽發(fā)、現(xiàn)金及銀行日記賬、往來款項結(jié)算工作等；制定完善的申購物品及存貨管理制度，明確物品申購流程，日常存貨管理規(guī)范等；重視制定固定資產(chǎn)管理制度，全面涉及固定資產(chǎn)購入、盤點、折舊、歸口管理等。

二是在財務(wù)收支方面也要建立嚴(yán)格的規(guī)定及管控，對資金支付審批權(quán)限、審批流程、收款的標(biāo)準(zhǔn)、票據(jù)的領(lǐng)購存、款項的交納時限、入賬要求、管理報表的整理、復(fù)核、審核都要有明確的規(guī)定，專人負(fù)責(zé)。

三是在會計核算方面，物業(yè)公司往往會根據(jù)不同的項目成立相應(yīng)的分公司或項目開展二級核算，對涉及統(tǒng)一的會計科目，如營業(yè)收入、營業(yè)成本、管理費用、其他應(yīng)收應(yīng)付款等，營業(yè)收入中的物業(yè)費、停車費、工本費等，營業(yè)成本中的人員費用、維修費用、保潔、綠化等以及其下設(shè)科目，均可在會計核算以及財務(wù)管理制度中加以明確，對特殊項目各分公司可根據(jù)實際情況自主確定并上報總公司，利于公司管理和提高會計核算工作的效率[3]。

（三）加強(qiáng)企業(yè)資金管理

首先，為全面提升物業(yè)公司資金管理效果，需要轉(zhuǎn)變管理層的認(rèn)知，使其明確資金是保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提，與財務(wù)人員配合，共同履行好內(nèi)部資金管理的職責(zé)。

其次，物業(yè)公司需建立完善的資金管理制度，通過制度確定不相容崗位及監(jiān)督方法，避免違規(guī)使用資金或收款員收入未及時入賬甚至出現(xiàn)挪用現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題一定要嚴(yán)加懲處，為嚴(yán)格執(zhí)行資金管理制度建立良好的基礎(chǔ)。

最后，物業(yè)公司可合理規(guī)劃投資，提升投資收益，若內(nèi)部盈利狀況良好，可制定中長期資金規(guī)劃，促使閑置資金得以合理利用，提升資金使用收益。在資金投資過程中，物業(yè)公司要確保資金安全，以風(fēng)險性較低的理財產(chǎn)品、國債產(chǎn)品為主。

此外，大規(guī)模物業(yè)公司也可通過并購中小物業(yè)公司，實現(xiàn)快速擴(kuò)張，形成有效的規(guī)模效應(yīng)，以全面提升內(nèi)部資金管理能力[4]。

（四）全面提升企業(yè)預(yù)算管理水平

新時期，物業(yè)公司要加強(qiáng)業(yè)務(wù)、財務(wù)部門之間的溝通，促進(jìn)部門之間信息有效共享，避免預(yù)算管理脫離業(yè)務(wù)部門，產(chǎn)生較大的預(yù)算偏差。在預(yù)算管理工作開展過程中，財務(wù)部門必須積極與業(yè)務(wù)部門溝通，結(jié)合公司業(yè)務(wù)狀況開展預(yù)算編制工作，通過業(yè)務(wù)部門充分參與，預(yù)算編制更加科學(xué)合理，得到業(yè)務(wù)部門充分認(rèn)可，才能在工作執(zhí)行環(huán)節(jié)切實落實好自身的工作職責(zé)，確保實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)，提升物業(yè)公司預(yù)算管理水平[5]。

（五）加強(qiáng)內(nèi)部績效考核

物業(yè)公司需要建立完善的績效考核制度，針對不同崗位、不同職責(zé)制定相應(yīng)的考核辦法，以員工實際工作完成效率、質(zhì)量為基礎(chǔ)進(jìn)行考核并與個人待遇、晉級掛鉤，全面調(diào)動員工的主觀能動性，提高工作效率，提升企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

對財務(wù)人員績效考核可以從以下方面展開，設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)：是否按照公司財務(wù)制度的規(guī)定，及時辦理現(xiàn)金、銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，及時登記現(xiàn)金、銀行日記賬，做到日清月結(jié)，及時進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)未到賬及時查明原因并及時處理；對收到收入是否與合同進(jìn)行核對確認(rèn)，對逾期的收入是否及時督促業(yè)務(wù)部門進(jìn)行催繳；是否嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度，各項支出及經(jīng)濟(jì)合同的審核是否到位，是否做好財務(wù)監(jiān)管工作；是否能夠及時、準(zhǔn)確地做好各項收入、成本、費用、利潤、固定資產(chǎn)等會計核算工作，做到按時記賬、結(jié)賬，賬目是否清晰、真實準(zhǔn)確，附件是否完整，賬賬、賬實、賬款、賬證、賬表是否相符；是否及時、準(zhǔn)確編制、報送會計報表，是否如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況；對會計憑證、賬簿、報表等保管情況，是否存在丟失、損壞、涂改以及隨意損毀的現(xiàn)象；是否嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策，按時進(jìn)行納稅申報，避免稅收風(fēng)險；是否精準(zhǔn)對賬務(wù)狀況進(jìn)行分析；對預(yù)算管控是否到位等[6]。

在標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的基礎(chǔ)上，設(shè)定相應(yīng)的評價指標(biāo)，對財務(wù)人員的工作情況加以評價，對工作表現(xiàn)優(yōu)異的財務(wù)人員及時加以獎勵；對表現(xiàn)較差的人員要與之溝通，分析工作問題產(chǎn)生的原因，及時加以規(guī)避，對違紀(jì)嚴(yán)重的要嚴(yán)懲不貸[7]。

（六）建立完善的財務(wù)監(jiān)督體系

物業(yè)公司要建立完善的財務(wù)監(jiān)督體系，提高自身財務(wù)監(jiān)督能力，以有效解決會計信息失真、財務(wù)管理失控等各項問題。

首先，監(jiān)督物業(yè)公司收入，監(jiān)管物業(yè)費、車位管理費等主營業(yè)務(wù)收入，確保具備健全的繳費流程、服務(wù)機(jī)制，監(jiān)管好收費記錄數(shù)據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)文件、退費管理系統(tǒng)等。

其次，監(jiān)督物業(yè)公司各項支出。事前財務(wù)部門應(yīng)參與商品、服務(wù)的采購流程，對業(yè)務(wù)部門相互監(jiān)督、制約，保障物料、服務(wù)采購公開、公平、公正，嚴(yán)格審查供應(yīng)商資質(zhì)，剔除不合格的供應(yīng)商，取得最優(yōu)的成本。支付時嚴(yán)格按公司各項制度規(guī)定，參與各項支出的審核。

最后，建立內(nèi)部審計制度，對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督評價，查漏補缺，及時發(fā)現(xiàn)問題規(guī)避風(fēng)險，減少損失。完善的財務(wù)監(jiān)督體系可以做到有效的事前預(yù)防，并加強(qiáng)事中控制、事后問責(zé)，做到全過程有效結(jié)合，確保各項費用支出合理，財務(wù)管理工作高效開展。

（七）重視提升財務(wù)人員綜合素養(yǎng)

當(dāng)前，物業(yè)公司為保障各項財務(wù)管理工作高效開展，需要提升財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)，保障工作開展規(guī)范、有序。

一方面，在人才招聘環(huán)節(jié)，制定完善的人才聘用標(biāo)準(zhǔn)必不可少，對財務(wù)管理人員的工作經(jīng)驗進(jìn)行全面考量，依據(jù)物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)高效開展財務(wù)管理工作，保障崗位工作職責(zé)有序落實，推動公司財務(wù)管理工作創(chuàng)新發(fā)展。

另一方面，物業(yè)公司也要重視對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員加強(qiáng)培訓(xùn)，全面提升其專業(yè)能力、綜合素養(yǎng)，促使其掌握現(xiàn)代化工作技能，以物業(yè)公司特點為基礎(chǔ)，有效加強(qiáng)資源管理、資金管控、成本控制，提升物業(yè)公司的服務(wù)水平與綜合競爭實力[8]。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)公司在社會生活中扮演的角色至關(guān)重要，因此，為提升物業(yè)公司發(fā)展質(zhì)量，應(yīng)及時解決財務(wù)管理以及會計核算中顯現(xiàn)出的各種問題，以物業(yè)公司實際情況為基礎(chǔ)，立足于多個角度，制定合理、可行的改革方案，推動物業(yè)公司持續(xù)向好發(fā)展。轉(zhuǎn)變物業(yè)公司內(nèi)部各層級對財務(wù)管理、會計核算工作的認(rèn)識，營造良好的財務(wù)管理氛圍，保障財務(wù)人員切實落實自身工作職責(zé)，促進(jìn)提升內(nèi)部運營質(zhì)量；健全財務(wù)管理與會計核算制度，在各項制度的基礎(chǔ)上開展各項工作，建立良好的內(nèi)部管理秩序；重視加強(qiáng)資金管理，資金是保障物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量的重要因素，應(yīng)加以關(guān)注，合理規(guī)劃使用資金，提升資金價值；重視加強(qiáng)預(yù)算管理，發(fā)揮財務(wù)管理價值，避免停留在基礎(chǔ)工作層面，有效支撐企業(yè)內(nèi)部決策；加強(qiáng)績效考核，在財務(wù)管理工作各個層面建立相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，提升員工危機(jī)意識，以促進(jìn)提升財務(wù)管理工作效率；重視完善財務(wù)監(jiān)督體系，對財務(wù)管理落實的各個環(huán)節(jié)加以監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象；提升財務(wù)人員綜合素養(yǎng)，為全面提升財務(wù)管理質(zhì)量建立良好的基礎(chǔ)。