朱文君

（江蘇通信置業(yè)管理有限公司，江蘇 南京 210000）

0 引言

作為當(dāng)前備受推崇的新型物業(yè)管理服務(wù)模式，智慧物業(yè)管理系統(tǒng)在物業(yè)管理工作當(dāng)中的運(yùn)用，能夠在推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)模式的創(chuàng)新方面發(fā)揮出重要的作用，因此也成為當(dāng)前物業(yè)管理工作的主要發(fā)展方向。依托于智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的運(yùn)用，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)便能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)居民在智能手機(jī)對(duì)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行使用，從而對(duì)以往小區(qū)居民處于被動(dòng)地位的服務(wù)模式進(jìn)行了全面地創(chuàng)新，更加突出了現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)管理打造智能社區(qū)生活的人性化和便捷化特點(diǎn)。基于此，為不斷完善智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的功能，應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)對(duì)于其規(guī)劃以及建設(shè)方面的研究。

1 目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè)存在的問(wèn)題

縱觀我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程，其從應(yīng)用單一收費(fèi)管理電算化模式開始，逐步演變到目前的信息化管理工作模式。在此過(guò)程中，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)了全面地優(yōu)化與改進(jìn)，對(duì)于如何滿足用戶的需求也展開了積極的探索，依托于智能化設(shè)備以及先進(jìn)管理系統(tǒng)的功能，實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理工作中各項(xiàng)問(wèn)題的改善。但是，與其他行業(yè)進(jìn)行比較，我國(guó)物業(yè)管理信息化的發(fā)展仍然存在一些有待解決的問(wèn)題。

1.1 行業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)范性、物業(yè)信息管理系統(tǒng)缺乏科學(xué)性

目前，我國(guó)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)模式分為多個(gè)層次，包含了若干個(gè)等級(jí)，且不同等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也存在差異，實(shí)際的管理規(guī)模以及整體的業(yè)務(wù)水平之間也各不相同。其中大多數(shù)的中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往難以突破資金以及技術(shù)方面的限制，因此信息化建設(shè)的難度較大，但出于自身業(yè)務(wù)順利開展的需求，這類企業(yè)往往會(huì)選擇從開發(fā)財(cái)務(wù)管理與設(shè)備管理軟件的軟件公司中購(gòu)買相應(yīng)的產(chǎn)品。但是，由于物業(yè)企業(yè)忽略了對(duì)業(yè)主需求的考慮，沒(méi)有將業(yè)主需求與企業(yè)管理工作的需求進(jìn)行有效整合，因此即使購(gòu)買了相應(yīng)的軟件產(chǎn)品，所構(gòu)建的物業(yè)信息管理系統(tǒng)也缺乏必要的科學(xué)性和全面性，并沒(méi)有發(fā)揮出提升物業(yè)管理信息化水平的作用[1]。

1.2 難以有效發(fā)揮系統(tǒng)實(shí)質(zhì)性的作用

當(dāng)前智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用中存在系統(tǒng)與操作不匹配的問(wèn)題，這是由于物業(yè)企業(yè)未能對(duì)系統(tǒng)分析工作給予重視，并且相關(guān)的工作人員也并不具備良好的系統(tǒng)操作能力，無(wú)法對(duì)系統(tǒng)的具體操作流程進(jìn)行有效地掌握，并且物業(yè)企業(yè)也沒(méi)有針對(duì)該項(xiàng)問(wèn)題開展相關(guān)的培訓(xùn)工作，因此，導(dǎo)致智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)難以有效發(fā)揮出其實(shí)質(zhì)性的作用和價(jià)值，往往是被當(dāng)做“電子檔案”進(jìn)行使用，僅僅發(fā)揮了信息記錄和存儲(chǔ)的功能作用。同時(shí)，在智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建方面，物業(yè)企業(yè)也沒(méi)有做好對(duì)硬件設(shè)備以及系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境的維護(hù)和升級(jí)，這影響了系統(tǒng)與各個(gè)軟件之間的兼容性，進(jìn)而導(dǎo)致了一些系統(tǒng)問(wèn)題的出現(xiàn)，如升級(jí)困難和網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)不完善等，技術(shù)方面的局限性也給我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展造成了影響和限制。

1.3 軟件開發(fā)脫離實(shí)際需求

數(shù)據(jù)、設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)是構(gòu)建智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的重要支撐，需要對(duì)智能化物業(yè)管理設(shè)備、先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)以及決策支持系統(tǒng)進(jìn)行充分的應(yīng)用，從而才能更好地實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)構(gòu)建與軟件開發(fā)工作的有效結(jié)合。但就當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的系統(tǒng)構(gòu)建工作來(lái)說(shuō)，其所具有的信息化平臺(tái)多為從軟件開發(fā)商處進(jìn)行購(gòu)買而非自主研發(fā)的，平臺(tái)在研發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有對(duì)物業(yè)企業(yè)的具體系統(tǒng)需求進(jìn)行全面考慮，缺乏必要的分析調(diào)研工作，進(jìn)而導(dǎo)致軟件的開發(fā)工作脫離了物業(yè)企業(yè)的實(shí)際工作需求，往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間周期來(lái)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行修改和調(diào)試[2]。

2 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)趨勢(shì)

2.1 應(yīng)提供一體化解決方案

為在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要善于結(jié)合多項(xiàng)先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)構(gòu)建科學(xué)的物業(yè)信息管理系統(tǒng)，從而有效提升物業(yè)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，降低成本，最終提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。因此，在關(guān)于如何構(gòu)建智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)方面的問(wèn)題中，應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)對(duì)于系統(tǒng)構(gòu)建具體需求的了解，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)架構(gòu)的科學(xué)把握。應(yīng)當(dāng)要通過(guò)云計(jì)算數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)ERP、物業(yè)工程信息管理系統(tǒng)、監(jiān)控中心、PC 工作端以及其他多項(xiàng)設(shè)備終端進(jìn)行整合的目的，從而使得整體的智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)能夠發(fā)揮出即時(shí)數(shù)據(jù)服務(wù)以及遠(yuǎn)程專家服務(wù)的作用，為物業(yè)管控人員以及相關(guān)用戶提供更為便捷的系統(tǒng)操作方案，提升整體工作的智能化水平。如此，不但能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息管理系統(tǒng)與其他數(shù)據(jù)庫(kù)之間的連接，而且也能夠構(gòu)建資源信息共享模式，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的不斷拓展[3]。

2.2 應(yīng)體現(xiàn)增值服務(wù)并涵蓋各類特約服務(wù)及商業(yè)功能

就目前我國(guó)的商業(yè)模式發(fā)展情況來(lái)看，其主要具有網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷以及電子商務(wù)兩個(gè)分支模式，且都具有個(gè)性化和便利性的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。而為了能夠給大眾提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要掌握較為固定的客戶與業(yè)主資源，并通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源的充分利用以及智慧物業(yè)管理信息系統(tǒng)功能的有效發(fā)揮，以多樣化服務(wù)來(lái)滿足大眾的各項(xiàng)需求，如此便可以在提升大眾生活品質(zhì)的同時(shí)也能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。此外，智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，也應(yīng)當(dāng)要順應(yīng)整體行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，并結(jié)合物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍以及工作開展需求進(jìn)行綜合性分析，從全局層面對(duì)系統(tǒng)控制功能以及預(yù)測(cè)功能和決策功能等進(jìn)行科學(xué)地規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)滿足各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作開展需求的目標(biāo)[4]。

3 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)

在進(jìn)行智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建工作中，首先，應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際工作需求的了解，通過(guò)開展深入的調(diào)查工作，以真實(shí)有效的調(diào)查工作結(jié)果來(lái)為物業(yè)企業(yè)管理工作的開展提供重要的支持。對(duì)于調(diào)查分析工作的開展方式來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)要以自上向下的方式逐步深入，由組織目標(biāo)、對(duì)象以及策略方面的調(diào)查和分析開始，并在得到領(lǐng)導(dǎo)層支持的基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)展到下一級(jí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)信息系統(tǒng)總體規(guī)劃建設(shè)方案的科學(xué)制定。其次，應(yīng)當(dāng)以自下向上的方式，對(duì)物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作開展所需要的信息系統(tǒng)工作流程進(jìn)行了解，分析其實(shí)際要求，并將調(diào)查所得的結(jié)果向物業(yè)企業(yè)的管理層進(jìn)行反饋，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)層級(jí)用戶實(shí)際需求的綜合考量，從而切實(shí)提高智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)的可操作性水平。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要保證調(diào)查工作的主次分明，以全面調(diào)查與重點(diǎn)分析相結(jié)合的工作方式，科學(xué)開展相關(guān)信息的收集工作[5]。

智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)也應(yīng)當(dāng)要從企業(yè)的內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面同步開展，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外兼顧。依托于智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)管理職能的分配工作中，能夠充分借助先進(jìn)的技術(shù)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)整體工作效率水平的提高，并且也能夠?yàn)槁毮芊峙涞暮侠硇院涂茖W(xué)性提供良好保障。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部層面來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)當(dāng)建立在滿足集團(tuán)層面、項(xiàng)目管理層面和實(shí)際操作層面需求的基礎(chǔ)上。在集團(tuán)層面，應(yīng)考慮其需求，并認(rèn)識(shí)到大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，且人數(shù)眾多，從這一點(diǎn)能夠分析出集團(tuán)層面的需求為借助管理信息系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)子公司的有效監(jiān)控和科學(xué)管理，并為其分析和決策工作的開展提供支持；而在項(xiàng)目管理層，應(yīng)當(dāng)要科學(xué)利用智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的功能，加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力以及物力等多項(xiàng)資源的科學(xué)調(diào)度；在實(shí)際操作層面上，是保證能夠通過(guò)智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的運(yùn)用來(lái)在業(yè)主與使用人之間建立高效的溝通渠道，從而提高相關(guān)工作開展的規(guī)范性和效率水平。除此之外，智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，也應(yīng)當(dāng)要發(fā)揮出其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與外界進(jìn)行溝通與交流的橋梁作用，通過(guò)構(gòu)建交互式的信息服務(wù)模式以及可供擴(kuò)展的外部應(yīng)用接口，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)創(chuàng)造良好的條件[6]。

4 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)步驟

在明確了智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)方向和重點(diǎn)內(nèi)容后，應(yīng)當(dāng)要依托于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，積極探索該項(xiàng)系統(tǒng)的科學(xué)建設(shè)步驟，從而完善相應(yīng)的開發(fā)設(shè)計(jì)方案，為實(shí)際的系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)工作提供重要的指導(dǎo)作用。作為系統(tǒng)開發(fā)工作當(dāng)中的重要內(nèi)容，系統(tǒng)構(gòu)建工作應(yīng)當(dāng)要覆蓋到業(yè)務(wù)層面、人員層面、數(shù)據(jù)層面以及信息需求分析等多個(gè)工作環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體工作內(nèi)容的有效創(chuàng)新，能夠推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作模式的改進(jìn)與優(yōu)化，打造新時(shí)代下科學(xué)、人性、便利和多樣的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品?；诖耍陂_展該項(xiàng)工作的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要立足于企業(yè)本身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對(duì)企業(yè)不同管理層次、企業(yè)內(nèi)部以及外部聲音等進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)新型邏輯結(jié)構(gòu)的構(gòu)建[7]。

在智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的實(shí)際規(guī)劃與建設(shè)過(guò)程中，首先，研究企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，以此來(lái)制定相關(guān)的方案報(bào)告，保證系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)的可行性。并對(duì)系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建過(guò)程中可能會(huì)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，通過(guò)設(shè)計(jì)相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施來(lái)保證系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建所需的條件能夠得到有效滿足。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要將智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)構(gòu)建中應(yīng)具備的各項(xiàng)功能進(jìn)行逐步列出，針對(duì)于具體的功能進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，并從整體系統(tǒng)構(gòu)建所需要考慮的通信網(wǎng)絡(luò)、硬件以及軟件設(shè)施等的技術(shù)性能和所需的運(yùn)行環(huán)境等方面進(jìn)行考慮，完善相關(guān)的指標(biāo)設(shè)計(jì)，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行所需環(huán)境條件的明確。此外，應(yīng)當(dāng)要基于保證智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行的基礎(chǔ)上，對(duì)其所需的條件要求以及安全保密的級(jí)別進(jìn)行綜合性考慮，并在用戶界面以及等級(jí)的設(shè)計(jì)方面做好相關(guān)規(guī)定內(nèi)容的制定，以詳細(xì)的規(guī)定要求來(lái)為系統(tǒng)整體規(guī)劃構(gòu)建工作的合理化開展提供指導(dǎo)。系統(tǒng)設(shè)計(jì)人員也需要結(jié)合實(shí)際工作的需求，提前預(yù)留好系統(tǒng)所需的擴(kuò)充空間以及修改的余地，從而以此來(lái)保證對(duì)系統(tǒng)開發(fā)進(jìn)度的有效控制，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整體開發(fā)成本進(jìn)行合理預(yù)算。

其次，系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)要基于數(shù)據(jù)流以及數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的層面進(jìn)行考慮，開展相關(guān)的分析工作來(lái)對(duì)系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建中的問(wèn)題作出研究，并針對(duì)于系統(tǒng)構(gòu)建的需求出具相關(guān)的說(shuō)明書以及可行性報(bào)告。對(duì)于已經(jīng)完成開發(fā)的系統(tǒng)功能，應(yīng)對(duì)其可行性進(jìn)行檢驗(yàn)，并結(jié)合具體的問(wèn)題作出調(diào)整和修改，對(duì)其功能進(jìn)行逐步地細(xì)化，并構(gòu)建系統(tǒng)需求的說(shuō)明模型。在完成上述工作內(nèi)容后，應(yīng)做好對(duì)智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)成本與進(jìn)度的預(yù)估，以便于能夠?qū)ο到y(tǒng)的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行完善。

最后，為保證智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的運(yùn)行效果達(dá)到預(yù)期，應(yīng)當(dāng)要對(duì)初步完成的系統(tǒng)架構(gòu)以及規(guī)劃方案內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估和審查。在具體工作中，應(yīng)從系統(tǒng)的功能性、完整性以及結(jié)構(gòu)性等角度開展評(píng)審工作，并結(jié)合具體的評(píng)審意見改進(jìn)系統(tǒng)的開發(fā)和設(shè)計(jì)，優(yōu)化整體系統(tǒng)的架構(gòu)模型。應(yīng)通過(guò)不斷評(píng)審以及不斷修改，提升系統(tǒng)的架構(gòu)與規(guī)劃方案內(nèi)容的科學(xué)性和合理性，直至智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的運(yùn)行水平能夠達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際工作開展的需求，從而發(fā)揮其重要的價(jià)值作用。

5 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，人們對(duì)生活水平提出的更高要求，為實(shí)現(xiàn)打造高品質(zhì)社區(qū)生活，提高居民生活幸福指數(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要緊跟時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)，積極探索互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下新型的物業(yè)服務(wù)管理模式構(gòu)建路徑，從而依托于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開發(fā)建設(shè)智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，以期能夠?yàn)樾^(qū)居民提供更加人性化、便捷化和多樣化的服務(wù)，滿足居民的實(shí)際需求。這對(duì)于提高物業(yè)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)具有重要作用，同時(shí)也能夠在促進(jìn)物業(yè)行業(yè)整體創(chuàng)新發(fā)展方面起到良好的推動(dòng)作用。因此，應(yīng)當(dāng)要對(duì)該項(xiàng)問(wèn)題給予重視，并結(jié)合實(shí)際需求規(guī)劃建設(shè)完善的智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，提高物業(yè)企業(yè)效益水平。