趙彭

“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。

2023年12月21日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議明確了住房和房地產(chǎn)板塊的兩大方向——“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，各項支持政策有望繼續(xù)發(fā)力，為2024年能夠穩(wěn)中求進，打下了堅實的基礎(chǔ)。

政策助力

2023年在希望中跨越

2023年剛剛掀過令人感慨的一頁。

2023年7月24日，中央政治局經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)市場發(fā)生了供求關(guān)系重大變化。這個判斷是劃時代的，對2023年明確房地產(chǎn)市場的歷史階段性位置具有非常大的定性作用，也對后續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一系列動作產(chǎn)生了重大影響。

在供需轉(zhuǎn)換的市場環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力不斷加大。多地新房、二手房價格在第二季度需求性降溫后，均處于持續(xù)下跌通道。自二季度起，受全國房地產(chǎn)市場明顯降溫帶動，青島住宅市場交易陷入整體低迷。

市場表現(xiàn)方面，從國家統(tǒng)計局、中指研究院、克而瑞、諸葛找房等機構(gòu)的數(shù)據(jù)可以明確判斷：2023年總體上表現(xiàn)出“先高、后低、再穩(wěn)”的走勢。

值得注意的是，2022年8月末一系列政策持續(xù)發(fā)力，購房方面落實了金融、財政和行政方面的各類寬松政策，尤其是一線城市認房不認貸政策出臺，市場預(yù)期非常好。同時在存量房貸降低利率方面也取得了積極的成果。

利好政策對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和消費者購房情緒的提振等有積極的作用。當然，供需轉(zhuǎn)換這個過程是復(fù)雜而又艱難的，市場距離完成轉(zhuǎn)變，有較長的路要走。

在開發(fā)方面，2023年，新開工面積、開發(fā)投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現(xiàn)收窄局面。但保交樓工作取得了積極的進展、房企債務(wù)問題得到較好地化解。開發(fā)領(lǐng)域逐漸企穩(wěn)給轉(zhuǎn)換中的市場帶來了更多的調(diào)整空間。

“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，2023年12月11日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議上再度釋放出積極信號。其中，“先立后破”要求適應(yīng)新的供求關(guān)系，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。

2023年12月21日至22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議也明確了住房和房地產(chǎn)板塊的兩大方向——“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，各項支持政策有望繼續(xù)發(fā)力。

成交回溫

剛改領(lǐng)銜三大新趨勢

在2023年8月底集中出臺新政取消限制性措施之后，“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)等一系列新政給市場帶來了積極信號。

由于政策發(fā)布到市場實施再到銷售轉(zhuǎn)換存在一定的延滯。因此9月、10月青島市的新房、二手房成交并沒有迎來爆發(fā)。具體到項目上，在這期間“以價換量”的市場主線仍是房企最為直接的促銷手段。

據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月前三周，全市總成交4037套環(huán)比上升51.4%，新房成交2863套環(huán)比上升104.5%?？梢姡S著以價換量和政策紅利的集中，樓市在2024年開年之際已有企穩(wěn)回升跡象。

對此，易居嚴躍進表示，“房地產(chǎn)市場的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個經(jīng)濟形勢等都有關(guān)系。從供求關(guān)系來看，當前積極做調(diào)整，尤其是壓抑的住房消費需求在持續(xù)釋放，對于一二手房交易上升有促進作用，也會進一步帶動改善型住房需求?！?/p>

從2023年國慶節(jié)后開始，市場逐漸出現(xiàn)了一些積極的變化，“我們項目從9月開盤，到訪量一直比較大。12月有一定漲幅，但轉(zhuǎn)化率比之前高不少。”招商蛇口璀璨璟園項目現(xiàn)場，項目策劃經(jīng)理叢燕妮向記者介紹：“12月后半月的客戶簽約情況比前半月明顯增加，主要是年末這個節(jié)點，前期客戶也多等年末，覺得優(yōu)惠力度更大。同時，年末政策紅利也比較集中，也是客戶考慮的一個原因。”

記者在璀璨璟園了解到，到訪客戶中，選擇120、143平方米面積段的占比較大。另有大約20%的客戶選擇了160、170平方米的面積段的戶型。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在2023年1—11月份青島單盤銷售TOP10榜單中，改善項目占絕大多數(shù)，這樣印證了主流置業(yè)需求正在發(fā)生變化。不難看出，改善正在成為2024年的市場主導(dǎo)趨勢之一。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，除了“以價換量”“改善釋放”之外，“現(xiàn)房銷售”也是另一大趨勢。

“我們最近看了不少項目，比較中意保利和頌?！痹诒＠晚烅椖空故局行默F(xiàn)場，市民譚強先生表示：“我就是四方人，一直在金沙路住，我準備在這附近置換一套大品牌的房子，一是考慮戶型、二是考慮未來物業(yè)服務(wù)的情況?！?/p>

同樣在保利和頌展示中心現(xiàn)場，市民李艷女士表示：“我們最近看了很多項目了，不少項目都是現(xiàn)房、準現(xiàn)房。現(xiàn)在可能市場變了，買房子的少了，感覺開發(fā)商的服務(wù)越來越精細了?！?/p>

從采訪可以看出，隨著市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，需求向改善提升。已經(jīng)催動開發(fā)市場從期房銷售向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，“現(xiàn)房、準現(xiàn)房的優(yōu)勢是能做到所見即所得，避免潛在風險?！笔忻袼『壬舱J為，“確實現(xiàn)房能給購房者以更明確的觀感和信心，購買的欲望也更能直接體現(xiàn)?！?/p>

穩(wěn)中向好

2024年在奮進中前行

可以預(yù)見，2024年房地產(chǎn)市場政策將持續(xù)寬松，需求側(cè)限制性政策將進一步松綁。供應(yīng)側(cè)“三大工程”建設(shè)逐步落地，再加上金融層面對房企的合理融資需求的支持，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步在市場奮進中向前。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受采訪時表示：“2024年行業(yè)基本面有所改善，新開工降幅收窄但難以轉(zhuǎn)正，主要受限于近幾年拿地規(guī)模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續(xù)走強，保交樓成效繼續(xù)顯現(xiàn)。房企投資信心及行業(yè)到位資金在銷售端小幅改善下降幅大概率收窄?！?/p>

王小嬙指出：從市場端來看，新房市場成交規(guī)模繼續(xù)維持在低位徘徊，二手房成交比重進一步上升，整體成交規(guī)模溫和上升。房價上，新房市場在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房價穩(wěn)中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。她認為：“2024年行業(yè)關(guān)鍵詞是變革、探索、新生，變革基礎(chǔ)性制度，探索新發(fā)展模式，迎供求關(guān)系改善。”

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為：整體來看，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，會議強調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。

陳文靜告訴記者：“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場回調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，‘有利因素’正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)?！?/p>

嚴躍進指出：當前房地產(chǎn)市場回升向好的態(tài)勢是明確的，同時基礎(chǔ)還需要鞏固?？傮w是“需求方面的指標先行、供給方面的指標跟進”的情況，尤其是2024年新房交易依然會有較好的行情，得益于預(yù)期轉(zhuǎn)好、剛需和改善型住房需求充足等因素。而隨著交易數(shù)據(jù)的提振，價格方面總體上保持平穩(wěn)，尤其是一些好房源的價格會穩(wěn)定。他認為：“一些既有的政策效應(yīng)會陸續(xù)釋放，客觀上都對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，進一步增強政策帶動市場復(fù)蘇的動力。”