張 楚

租佃與出典，是清代最為普遍的土地交易形式。租佃就是地主將土地使用權(quán)與收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給佃戶；出典則是出典人將土地用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn)讓給承典人，經(jīng)過市場交易，實現(xiàn)地權(quán)的流轉(zhuǎn)與再分配①。有關(guān)清代地權(quán)問題的研究成果繁富，新見迭見，租佃制下的永佃與押租，土地交易市場的完善發(fā)育，地權(quán)間的博弈與制衡等，不一而足。而作為清代特有的土地占有形式——旗地，與普通民地一樣，存在著農(nóng)民優(yōu)化生產(chǎn)要素配置、合理分配當(dāng)前收益與預(yù)期收益等問題②。近年來漸有學(xué)者關(guān)注旗地永佃制，頗具啟發(fā)意義③。若拓展視野，將對單一權(quán)利演變的鋪敘，轉(zhuǎn)向?qū)?quán)利之間互相轉(zhuǎn)換的討論，從地權(quán)分層與流轉(zhuǎn)等多維路徑入手，梳理清代京畿地區(qū)旗地佃權(quán)與典權(quán)的特殊性，深究朝廷政策與市場調(diào)試間的矛盾，厘清旗地地權(quán)變動的復(fù)雜面相，以期為旗地研究增添新的視角。

一、旗地租佃的特殊性

順治元年（1644）清軍入關(guān)后，就在京畿及各駐防地大規(guī)模地圈占土地。 至順治四年（1647）初，京畿地區(qū)共圈占土地2442萬余畝，占京畿地區(qū) 土 地 總 額 的66.9%［1］（P101-105）。如 此 大 規(guī) 模 的 圈地，給京畿人民的生活造成了極大的影響。原有的自耕農(nóng)被迫淪為佃戶或農(nóng)奴， 以種植旗地為生。隨著旗下家奴的大量出逃，招佃耕種的旗地數(shù)量逐漸增加，使之前農(nóng)奴制的土地經(jīng)營方式演變?yōu)榉饨ㄗ獾柚?，這就是旗地租佃的雛形。

租佃制的前提是土地的私有，即土地所有權(quán)人擁有土地所有的權(quán)利④。但旗地作為一項特殊的土地占有形式，其租佃制亦有所不同。

首先，在租佃制下，土地的使用權(quán)、收益權(quán)與所有權(quán)分離，地主擁有土地所有權(quán)，坐收地租；佃農(nóng)取得土地使用、收益的權(quán)利，交納地租并獲得剩余收益［2］（P220）。與普通民地不同，旗地的田底權(quán)名義上歸清朝廷所有，田面權(quán)歸旗人所有。以至于旗地在產(chǎn)生之初， 其地權(quán)就由不同的人所掌握。在旗地租佃的情況下，民人是從官府手中佃得土地權(quán)利，但租金交納給旗人，產(chǎn)權(quán)擁有者即清朝廷并不收繳地租。旗人沒能擁有完整的土地權(quán)利， 也就不可能完全控制旗地的經(jīng)營與交易。遇有清朝廷的行政命令，如正白旗與鑲黃旗換圈等，旗人擁有的旗地處分權(quán)消失，民人佃種的旗地就會被迫收回，原有的租佃關(guān)系也因此瓦解。

其次，主佃雙方為維護(hù)自身的利益而選擇不同的租佃方式。土地租佃，按交租方式而言，可以分為分成租與定額租，其中分成租又包括實分與議分兩種情況；按照納租種類的不同，又有實物地租與貨幣地租兩種⑤。分成租制下，地主擁有土地所有權(quán)， 佃戶以一定的價格購買土地使用權(quán)，并擁有充足的勞動力資源，與地主商定分成租比率。地主和佃農(nóng)都會對土地進(jìn)行投資，此時的總盈余為：

總盈余=土地總收益-地主投資-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動力成本

定額租制下， 地主不再對土地進(jìn)行投資，佃農(nóng)成為了唯一的投資方，總盈余相應(yīng)發(fā)生改變：

總盈余=土地總收益-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動力成本

貨幣地租由定額租轉(zhuǎn)化而來，在大多數(shù)情況下都是預(yù)先交納部分地租，待土地有收獲后對實物進(jìn)行折現(xiàn)，交納全部地租。此時的總盈余為：

總盈余=土地總收益-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動成本-折現(xiàn)損耗

當(dāng)?shù)刂魍顿Y的邊際總收益與佃農(nóng)投資的邊際總收益均為零時，總收益達(dá)到最大化。主佃雙方選擇總盈余最大化時的投資，通過在邊際總收益為零時的一次性總的支付轉(zhuǎn)移，重新分配增加的盈余，實現(xiàn)雙方收益的提高［3］（P5）。所以，主佃雙方不斷調(diào)整投資比重，反映在土地上就是雙方投資金額的變化。地主投資比重較高時，會選擇分成租，以獲取更多的收益；當(dāng)僅有佃農(nóng)增加對土地的投資，而地主不再對土地投資或投資金額較小時，就會選擇定額租；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與“不在村地主”的增加，貨幣租就成為了最優(yōu)的選擇。主佃雙方通過對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，實現(xiàn)收益的最大化。

清代京畿地區(qū)的民地租佃，無論是定額租還是分成租，普遍形成了議租的俗例。順德府主佃之間“視田之豐歉”確定最終租額［4］（卷15，P62）；張家口地主每歲“查看青苗多寡，而課額隨之增減”［5］（卷5，P127）。議租的前提不僅是地主對當(dāng)年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況有一定的了解，還要親自前往耕地處驗明產(chǎn)量，程序復(fù)雜。對于旗地來說，由于旗人不事稼穡，也無資金對土地進(jìn)行投資，更不能臨田監(jiān)督，故多采取固定租額不變的繳租方式。在定額租下，旗人僅需派莊頭收租或者由州縣官府統(tǒng)一收租即可。佃農(nóng)成為旗地自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，可以獨享土地增產(chǎn)的成果，實現(xiàn)自身利益的最大化［6］（P110）。另外，財政收入貨幣化⑥以及大量實物地租在運送過程中的折損，必然導(dǎo)致佃農(nóng)交租方式的改變。康熙四十九年（1710）以后，內(nèi)務(wù)府莊田大部分改為折銀征收。雍正八年（1730），投充莊實現(xiàn)了貨幣地租的繳納［7］（P371），此后旗地、莊 田 相 繼 推 行 貨 幣 地 租［8］（P199）。由 實 物 租 向 貨 幣租的轉(zhuǎn)變，是旗人與佃農(nóng)根據(jù)自身利益進(jìn)行調(diào)試的結(jié)果， 旗人再也不用為收租后折銀而煩惱，佃農(nóng)也在一定程度上減少了來自莊頭、 旗奴的剝削，實現(xiàn)了旗地租佃的優(yōu)化⑦。

再次，佃權(quán)確定，不許增租奪佃，土地轉(zhuǎn)佃自由化。清代旗人不得隨意離開旗城，收取地租之事，就交由旗下家奴或莊頭辦理。這些旗奴，往往仗勢欺壓民人，多收租金，民人不給，就強制退佃［9］（卷5，P875-876）。清初朝廷并未出臺法律保護(hù)民人租佃旗地的權(quán)利， 旗下家奴或莊頭為多得利益，隨意增租奪佃；民人為租種旗地，只能忍受壓迫。這種不穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，必然導(dǎo)致產(chǎn)量的下滑，民人擔(dān)心隨意換佃，不再用心耕種旗地，導(dǎo)致土質(zhì)漸貧，旗人收到的租金減少，旗、民之間糾紛加劇⑧。

乾隆年間，清朝廷以內(nèi)帑回贖旗地?；刳H的旗地可由原業(yè)主自行購買， 如原業(yè)主無力購買，可由其他旗人認(rèn)購［10］（卷64，P323-326）。但無論旗地業(yè)主為何人，旗地佃戶關(guān)注的仍是能否繼續(xù)租種原耕旗地。為此，清朝廷下令“八旗地畝，無論何旗之人承買，仍令原佃承種，其租銀照舊收取，不得分外需索”［10］（卷65，P426）。旗地地主不得無故增租奪佃，以條例的形式確定 下來［11］（卷6，P86）。不許無故增租奪佃所帶來的佃權(quán)穩(wěn)定化，為旗地永佃的形成奠定了基礎(chǔ)［12］（P144），主佃之間出現(xiàn)“永遠(yuǎn)長租，豐年不增，欠年不減”的租約形式［13］（P1454）。乾隆五十七年（1792）旗地租佃政策出現(xiàn)變動，取消了從前不準(zhǔn)增租奪佃的禁令，另有佃戶情愿增租及業(yè)主情愿自種者，均由業(yè)主自便［14］（卷4，P207）。旗地佃權(quán)的穩(wěn)定性受到?jīng)_擊，旗地莊頭、地主或增加租額，或退地另佃，主佃之間爭斗不斷［13］（P57）。為緩和主佃矛盾，減輕佃戶壓力，嘉慶五年（1800）有官員奏請“改照舊例，禁止增租奪佃”［15］（卷12，P336）。但由于政策的漏洞，仍出現(xiàn)各種“自種”名義的撤佃。咸豐元年（1851）清朝廷再次重申禁止增租奪佃［16］（卷6，P7555）,至此，旗地佃戶的佃權(quán)得到朝廷政策的保障，佃戶獲得了類似于永佃的權(quán)利。

此時，轉(zhuǎn)佃開始活躍于地權(quán)交易市場，使資本、土地及勞動力等生產(chǎn)要素不斷流動，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置［17］（P152）。轉(zhuǎn)佃的自由化，與佃戶永佃權(quán)的獲得，意味著旗地交易實現(xiàn)了田底與田面的分離，佃戶能夠任意處置旗地田面。擁有旗地較多的佃戶，無法做到全部自耕，或招花戶租種佃來的旗地，或雇傭農(nóng)工。佃戶與花戶之間是一種經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，不存在任何的人身依附與奴役［18］（P112）。 轉(zhuǎn)佃之后， 旗地花戶不僅要交給佃戶小租，還要承擔(dān)上交旗人的大租［19］（第2冊，P282；第3冊，P628；第8冊，P315）。旗人通過租佃實現(xiàn)土地資源的合理利用，增加了自身收益，佃戶因租種旗地而獲得謀生資本，是“旗民兩安”之舉。旗地政策的推行，加之轉(zhuǎn)佃自由化， 使得旗地租佃市場迅速發(fā)展起來。光緒三十四年（1908）通州張貴寬推佃花戶旗地白契記有：

立推花戶地字據(jù)人張貴寬，因乏用，今有自佃旗租地三段，統(tǒng)計十八畝五分，座（坐）在通州城東胡各莊前街路南，四至另開。親煩中人說合，情愿將此地推佃與張克敏名下為業(yè)， 認(rèn)佃交租。憑中議定使壓（押）租通制錢六十五吊正（整）。經(jīng)兩姓允可，各無爭競。當(dāng)日將價付齊，歷年兩季每畝交租錢九十三文，以上并不塌欠。自立字后，準(zhǔn)新佃戶轉(zhuǎn)相推倒，不與張貴寬相干。如有親丁爭論及地界不清之事， 自應(yīng)歸舊花戶一人經(jīng)理。此系兩家情愿，決無異詞，恐口無憑，立推佃字，永遠(yuǎn)存證。

一段五畝，東西南均至張姓族人，北至道，路北有中廟一所

又房基一所，坐落前街，東至侯姓，西至張，南至本家，北至道

中保人：孫睿川，張貴德

代字人：王翰章

立推佃字據(jù)人：張貴寬

大清光緒三十四年臘月二十三日［19］（第7冊，P685）

張貴寬因手乏無錢使用，將自己租種的花戶旗租地轉(zhuǎn)佃給了張克敏。契約中“自立字后，準(zhǔn)新佃戶轉(zhuǎn)相推倒”， 表明此前旗地佃戶就獲得了自由轉(zhuǎn)佃的權(quán)利。 又因花戶地不用進(jìn)行官方登記，轉(zhuǎn)佃極為便利。所以，這種旗地轉(zhuǎn)佃契約，與普通民地轉(zhuǎn)讓契約并無不同。由此觀之，租佃交易的活躍，不僅影響了民地地權(quán)的流轉(zhuǎn)，更促進(jìn)了旗地地權(quán)的流轉(zhuǎn)、變動。

最后，晚清時期，由于政府不能對旗地進(jìn)行有效的控制， 出現(xiàn)了旗地佃農(nóng)通過加押減租、押重租輕等途徑集資買田的情況，旗地地權(quán)變動更加頻繁。旗地交易擴大化，旗地佃農(nóng)不再僅局限于租種旗人土地，而是轉(zhuǎn)向購買旗地，使押租制下的佃農(nóng)成為旗地的所有者。 在旗民交產(chǎn)禁令下，這種買賣只能在私下進(jìn)行，不受法律的保障。光緒三十三年（1907）旗地交易合法化后，部分旗地實現(xiàn)丈放，成為旗人私產(chǎn)，旗人擁有了完整的旗地所有權(quán)。但此時旗人生計問題已經(jīng)到了無法挽回的程度， 即便旗人取得了旗地所有權(quán)利，也會以各種方式進(jìn)行交易，或典、或賣，首先獲益的就是旗地佃戶，使得旗地所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到佃戶手中，旗地變?yōu)榻患{賦稅的民地，佃戶成為土地真正的所有者。

總之，租佃是合法的旗地交易方式，從實物地租到貨幣地租， 從短期租佃到永佃制的形成，租種旗地的佃戶從無產(chǎn)到獲得恒產(chǎn)，實現(xiàn)了佃農(nóng)向中農(nóng)乃至富農(nóng)的轉(zhuǎn)變。旗人從出租土地以獲得短期收益， 到將旗地用益物權(quán)完全租出的永佃，從以旗地為世業(yè)到逐漸失去土地，淪為靠國家接濟(jì)的寄生階層。

二、以典為中心的旗地地權(quán)交易體系

“典”是出讓約定期限內(nèi)土地經(jīng)營權(quán)及全部收益與利息的交易，是規(guī)定期限內(nèi)土地用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的全部轉(zhuǎn)讓，是一種債權(quán)關(guān)系［20］（P53）。典，不同于賣，不發(fā)生產(chǎn)權(quán)交割，可以出典后回贖，也可出典后續(xù)典，延長典期，也可活賣或抵押?！叭绻麤]有典這種交易方式，農(nóng)民的選擇將大大受到制約， 可能被迫過早地失去土地。”［20］（P70）民地典交易不受朝廷禁令的限制，出典人和承典人可以自由處置自己的土地， 既可以典來自種，也可以承典后將土地租給出典人。此時，出典人既是田底主又是佃戶， 每年向承典人交納地租，以支付出典土地的利息，即“租息相抵”。承典人無論是將典來的土地出租還是留給原業(yè)主耕種，都成為土地田面權(quán)主，獲得相應(yīng)的地租，直至出典人贖回土地。

典是旗地交易中最為重要的一種方式，有清一代旗地的典交易十分活躍、數(shù)量巨大⑨。歷來旗地出典， 都分為典與旗人和典與民人兩種情況，即“旗典旗地”與“民典旗地”?！捌斓淦斓亍笔窃谇宄⒎梢?guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行的合法交易，同旗交易到越旗交易，政策不斷松動⑩。“民典旗地”雖一直處于禁止?fàn)顟B(tài)，但康熙末年以后，部分旗人生計出現(xiàn)問題，旗人在領(lǐng)有政府俸餉的同時，為增加收入，將視野轉(zhuǎn)移到旗地上，希望通過出典旗地獲得資金。而京畿附近州縣，土地多被圈占，民人鮮有恒產(chǎn)，一旦遇有旗人出典土地，“有情愿多出重價置典者”［13］（P1360），民人無地可耕，旗人又欲多得典地價銀，民典旗地一事，甚囂塵上。至乾隆中葉，“八旗老圈地畝，典在民間者，未必止于九千余頃”［9］（卷35，P868）。大量的旗地流入民人手中，與清朝廷禁止民典旗地的政策背離，民人成為承典旗地最多的人群，僅直隸文安縣11戶民人，就典得旗地約400余畝［21］。而且，只有民典旗地，才實現(xiàn)了承典人自己耕種典來的土地，以土地經(jīng)營收益支付承典利息。由于旗人不事生產(chǎn)，出典旗地只是為了獲得當(dāng)前的現(xiàn)金流，又有朝廷補貼作為保障，對預(yù)期收益關(guān)注較少?！捌斓淦斓亍辈粫浅械淙俗约焊N，更多的是招佃出租，收取租金來支付典地利息，很難出現(xiàn)“出典自佃”的情況。與民典旗地一樣，最終的耕種者是民人，但此時民人擁有的土地權(quán)利不是承典旗地所獲得的土地物權(quán)，而是佃種旗地所獲得的土地使用權(quán)?？滴跷迨迥辏?716）鑲黃旗拉巴與其子德明將名下地55畝典給鑲白旗蘇才敏， 承典人蘇才敏是太監(jiān)，不可能親自耕種典來的旗地，只能將旗地出租，獲取土地租金，以支付典地的利息［22］（P215）。八旗勛貴、 官員多以此種方式處置典來的旗地。承典人將土地出租后， 仍擁有土地的經(jīng)營控制權(quán)和處分權(quán)，可以從事其他工作獲取額外的收益，只要獲益大于地租，就會一直出租典來的土地［20］（P89）。對于承典旗地的旗人來說， 清朝廷發(fā)給的俸餉遠(yuǎn)高于旗地收入?，即便是旗人可以自由出入耕種土地，也會選擇以出租的方式處理典來的旗地。

嘉慶五年，清朝廷規(guī)定不許隨意增租奪佃后， 旗地交易中典主變化而佃戶不變的情況增多。無論旗地物權(quán)經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)手，佃戶所擁有的使用權(quán)都未發(fā)生變化，故有“原種旗地各佃戶均系貧苦之人，指此世守為業(yè)，即遇有更換莊頭，而定例不準(zhǔn)增租奪佃”之例［23］.旗地佃戶的收益得到保障，不僅擁有經(jīng)營旗地帶來的剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)，還有風(fēng)險溢價的收益，佃戶所得一般會大于上交給旗人的租金。此種情況下，旗人出租承典的旗地，實于旗、民兩益。

此外，旗人承典旗地，獲得土地使用權(quán)、收益權(quán)等用益物權(quán)的同時，還得到了土地抵押、擔(dān)保的權(quán)利。在旗地交易中，“指地借錢”就是發(fā)揮了土地?fù)?dān)保物權(quán)的職能。清中葉以后，這種方式開始盛行。道光十八年（1838）正白旗全昌將祖遺地4畝抵押給呂嶺，借清錢50吊；光緒四年（1878）王安用名下旗地5畝， 借楊梁棟銅制東錢210吊，都是將旗地的租額全部交給債權(quán)人，以支付借款的利息［19］（第1冊，P689；第4冊，P118）。這種出典方式，看似沒有發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是貨幣借貸問題，但實際上物權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)發(fā)生。 承典人擁有了土地物權(quán)，出典人仍需回贖才能重新獲得土地權(quán)利。以擔(dān)保物權(quán)作抵押，用未來土地收益支付貸款利息，具有足夠的信用保證。

旗人出典土地，往往不是為了預(yù)期的地租收益，而是將土地物權(quán)完全交給承典人，只獲得相應(yīng)的典額，不再按年收租。乾隆五十七年（1792）正黃旗丘八十將自己名下旗地30畝典與正藍(lán)旗建春佐領(lǐng)下哈蒙阿，典價共270吊，是固定典額，并未收取別項租金、 未記載出典年限和回贖時間， 是一種以出典為名的變相土地買賣［19］（第1冊，P200）?！洞笄迓衫穬?nèi)載：“凡民間活契典當(dāng)田房，一概免其納稅。其一切賣契，無論是否杜絕，俱令納稅。其有先典后賣者，典契既不納稅，按照賣契銀兩實數(shù)納稅。如有隱漏者，照例治罪?！保?4］（P437）從政策上鼓勵了非所有權(quán)轉(zhuǎn)移的交易方式，使得旗人假借政策漏洞，私下出典旗地。旗地的出典使旗人只保留了名義上的旗地所有權(quán)，但由于出典時間過長，旗人又無錢贖回，約等于賣。這一變化，總體上必然導(dǎo)致旗人經(jīng)濟(jì)地位的急劇分化，一部分失去土地的旗人， 逐漸陷入生活貧困的境地，只能依靠國家供養(yǎng)。而上層旗人，則通過國家發(fā)帑回贖旗地、而普通旗人無力承買的契機，大肆兼并，致使旗地“盡歸富戶”［10］（卷64，P308）。

總之， 民地出典與旗地出典有著本質(zhì)的不同。民田主擁有土地的全部權(quán)利，可以隨意典賣自己的土地，并得到相應(yīng)的資金；也可以典后再佃，從地主變?yōu)榈钁簟６烊私闺x開旗城，又不事稼穡，無法耕種旗地，也就不能在出典旗地后再佃回。且旗人生計困窘，一旦出典，很難回贖，這種長時間無法回贖的出典， 在不斷找價后，變相成了旗地買賣，從而使旗人徹底失去土地。

三、佃與典：地權(quán)交易的經(jīng)濟(jì)功能

“租佃、胎借、押租、典、抵押、活賣、絕賣”?，各種交易體系之間互相轉(zhuǎn)化，土地使用權(quán)、所有權(quán)等權(quán)利可以靈活地進(jìn)入地權(quán)市場，擴大了農(nóng)民獲得土地權(quán)利的選擇，通過地權(quán)交易滿足其生產(chǎn)和生活的需要，也促進(jìn)了土地的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了生產(chǎn)要素的自由組合和資源的跨期調(diào)劑。就佃權(quán)與典權(quán)來說，租佃是地主出租土地，出讓土地的使用權(quán)、收益權(quán)，獲得未來土地租息；佃戶租種土地，通過對土地進(jìn)行資金或人力的投入，增加產(chǎn)出，獲得除地租以外的剩余土地收益。出典則是出典人讓渡土地占有權(quán)，以獲得當(dāng)前收益和一定數(shù)量的未來收益， 是約定期限內(nèi)土地收益的變現(xiàn)；承典人擁有土地物權(quán)和預(yù)期收益。這種跨期的資源以及收益的調(diào)劑，給予土地所有者與農(nóng)民選擇的自由，促進(jìn)土地產(chǎn)出的增加及經(jīng)濟(jì)效率的提高［25］（P138）。

（一）旗地最優(yōu)經(jīng)營方式的選擇

以往學(xué)界一般認(rèn)為，自耕農(nóng)享有完整的土地所有權(quán)等一系列權(quán)利，所以排斥土地交易市場，土地經(jīng)營在自耕時實現(xiàn)最優(yōu)，即所謂的“自耕農(nóng)最優(yōu)論”。近年來，漸有學(xué)者提出自耕并不是土地經(jīng)營的最優(yōu)狀態(tài)，反而會導(dǎo)致資源的無效率?。那么，落實在旗地上，自耕又是否為最優(yōu)的經(jīng)營方式？

所謂旗地自耕， 就是旗人自行耕種土地。這部分旗人往往是無官職、 無富裕家產(chǎn)的普通旗人，他們依靠清朝廷發(fā)放的份地為生。京畿地區(qū)的旗人很難實現(xiàn)土地自耕，自耕經(jīng)營的多為屯田旗人。即便京畿旗人能實現(xiàn)自耕，一人當(dāng)兵的旗人家庭只分得土地30畝，按照華北地區(qū)的農(nóng)業(yè)收成來說，清朝初年還能靠土地收入及朝廷補貼養(yǎng)活一定數(shù)量的家口， 但隨著家庭人口數(shù)量的增加，與清朝廷“增丁不增地”政策的實施，原有的土地產(chǎn)出已經(jīng)不能滿足旗人的生活?。如此狀態(tài)下的旗地，雖防止過早地走向絕賣、使旗人徹底失去祖業(yè)，但也降低了旗人的生活水平，產(chǎn)出無法供應(yīng)全家的生活，絕非旗地生產(chǎn)的最優(yōu)狀態(tài)。

另外，清軍入關(guān)前，八旗還處于耕戰(zhàn)結(jié)合的狀態(tài)；入關(guān)后，旗人被嚴(yán)格控制在旗城之中，逐漸脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)［26］（P921）。承平日久，旗人耕作能力下降［27］（P134）。旗人僅擁有土地，而資金、勞動力與實現(xiàn)最優(yōu)生產(chǎn)的統(tǒng)籌規(guī)劃能力都相對欠缺。旗人自耕會使資源配置呈現(xiàn)低效率， 加劇社會動蕩。而京畿地區(qū)民人，多以耕種土地為生，生產(chǎn)能力則遠(yuǎn)高于旗人；但隨著人口數(shù)量的迅速增長，人均耕地面積急劇下降，人多地少的矛盾突出，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)陷入了高土地生產(chǎn)率與低勞動生產(chǎn)率相結(jié)合 的 內(nèi) 卷 化 之 中［28］（P13）。旗 人 擁 有 足 夠 的 土 地 資源，卻沒有充足的勞動力與資金投入；反之，民人擁有土地數(shù)量較少，無法滿足生存的需要。此種情況下，將旗地出租給民人耕種，更利于旗地生產(chǎn)效率的提升。通過地權(quán)市場，民人佃來旗地，獲得旗地使用權(quán)和土地剩余收益；旗人地主獲得了當(dāng)前的現(xiàn)金收益以及未來的土地租息，促進(jìn)了不同要素稟賦者之間的優(yōu)化合作，在一定時期內(nèi)實現(xiàn)了資源的有效配給。

此外，旗地的租佃，并不像傳統(tǒng)的“自耕農(nóng)最優(yōu)論”所描述的一旦租佃土地，佃農(nóng)就會受到地主的剝削，導(dǎo)致生產(chǎn)效率低下。旗人不參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，佃農(nóng)可以按照自己的意愿，合理利用旗地安排生產(chǎn)，在一定程度上使旗地的資產(chǎn)功能與生產(chǎn)要素功能分離，經(jīng)營面積不再受產(chǎn)權(quán)面積的制約，滿足了民人租種土地、維持生活的愿望，地力得以保持，實現(xiàn)了對耕者的擇優(yōu)。但旗地的所有權(quán)掌握在清朝廷手中， 清初民人即便是佃得旗地，也仍擔(dān)心朝廷下令收回，或旗人增租奪佃。而且朝廷政策的調(diào)整，也會影響旗地的耕種，增加租佃的風(fēng)險。因此，旗地并不存在完全的“自耕農(nóng)最優(yōu)”或“租佃最優(yōu)”，只是朝廷政策安排或制度漏洞下的交易嘗試。即便是旗地在康熙年間就已經(jīng)走進(jìn)了地權(quán)市場，但其交易遠(yuǎn)不及民地那樣頻繁化、制度化。

（二）旗地資源的跨期調(diào)劑

市場的本質(zhì)是信息公開、自愿交易和多點議價。出讓土地權(quán)利獲取當(dāng)前收益，實際上就是農(nóng)民借助地權(quán)交易市場實現(xiàn)資源的跨期調(diào)劑。只要存在交易，市場就會發(fā)揮作用。旗地在光緒三十三年私有化之前， 本身就不存在徹底的買賣，民典旗地又處于嚴(yán)禁狀態(tài)，旗人與民人只能通過租佃對旗地資源進(jìn)行配置。但旗地租金并不能完全滿足窮困旗人的需求， 將旗地違禁典與民人，成為旗人增加收入的關(guān)鍵。而押租正是從租佃到出典的中間環(huán)節(jié)， 是土地所有者先行收取租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出租方式，是主佃雙方博弈下 交 易 成 本 最 小 化 的 最 優(yōu) 選 擇［8］（P235）。押 租 既 是旗人土地收入的保障，也是對旗地佃農(nóng)佃權(quán)的肯定。因而在押租制下，旗地的跨期調(diào)劑功能最為明顯?。

押金是當(dāng)前收益，地租為預(yù)期收益，旗人根據(jù)不同的需求選擇不同的押租額，調(diào)整當(dāng)前與未來收益。咸豐九年（1859）陳文明將自己名下旗地租給陳文亮，約定押租錢26吊，每年利息為3.6吊［19］（第2冊，P500）；光緒二十八年（1902）大興縣曾國泰將名下旗地9畝，租給溫姓耕種，押金為35吊，租金為3.5吊，地租是押租額的10%［19］（第6冊，P565）。押租不僅解決了出租人當(dāng)前“乏手”的問題，還保證了此后每年的地租收入。因此，旗地租佃中預(yù)先支付押金的情況十分常見。不僅如此，在旗地轉(zhuǎn)佃過程中也存在押租交易。 道光二十八年（1848），李鈺祥將自身花戶旗地10畝兌與邢胡氏名下耕種為業(yè)，就是花戶旗地的押租。契約中記有“押租京錢九十五吊整， 立年交現(xiàn)租錢八千二百文”［19］（第2冊，P161）。李鈺祥押租的雖是旗花戶地，但也同樣寫明押租金額與每年租息。承租人邢胡氏佃種的土地與陳文亮佃種的土地一樣，都是旗地。但由于邢胡氏是從花戶手中佃來的土地，屬于土地的轉(zhuǎn)佃，所以其交易風(fēng)險相對較高。且旗人并不關(guān)注旗地經(jīng)過了幾次轉(zhuǎn)佃，更看重押租金額與每年租金的多寡。因此，出現(xiàn)了佃農(nóng)在轉(zhuǎn)佃過程中私自典賣旗地的情況。

另外，由于不敷還債，由押租而典的情形時有發(fā)生。上述陳文明租旗地文約后附有“找制錢十四吊正（整），將五畝花戶對明，永許陳文亮種”［19］（第2冊，P500），陳文明擁有旗地物權(quán)，通過押租將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)給陳文亮， 又于咸豐十年（1860），將土地找價兌給陳文亮，其實就是土地的出典。與此相似，光緒十九年（1893）張七將本身旗地3.5畝租與金姓名下耕種，押租錢35吊，租錢0.7吊/畝/年，租期為6年。但到期后，張氏并未將土地回贖，而是繼續(xù)出租，于民國二年（1913）找價錢10吊，土地永遠(yuǎn)由金姓耕種［19］（第5冊，P511）；宣統(tǒng)元年（1909）金崑出租旗地16畝與積善堂，言明種至3年為滿，錢到回贖，但金崑在當(dāng)年九月就開始找價，直至將土地典與積善堂等交易［19］（第7冊，P718），都是通過找價，使土地由佃轉(zhuǎn)典。此種交易形式，擴大了承接人的權(quán)利，降低了土地交易中因信息差而造成高成本與交易風(fēng)險?。據(jù)上頁圖1所示，在押租制下，押金越高，地租越低，地主此時急需獲得當(dāng)前的現(xiàn)金收益； 而選擇低押租額的地主，則更加注重預(yù)期的地租收益。在押租的預(yù)期收益為零時，押租最大化。隨著押租金額的逐漸增加，“明佃暗當(dāng)”［29］（卷5，P258）的情況，在旗地交易中屢見不鮮。

圖1 土地交易收益示意圖

最后， 押租標(biāo)志著土地經(jīng)營權(quán)的商品化、貨幣化。押租是以土地經(jīng)營權(quán)作為抵押進(jìn)行借貸的方式，土地經(jīng)營權(quán)成為地權(quán)市場上的商品，既可以隨意流轉(zhuǎn)，又可以與典相結(jié)合，使交易雙方做出理性選擇。在旗地交易中，旗人通過出租旗地，獲取未來收益， 而押租額就是對未來收益的保障。若遇有緊急情況無錢使用時，就會將旗地出典，此時旗人考慮的則是當(dāng)前收益。押租就在佃與典之間來回轉(zhuǎn)動，在需要當(dāng)前收益時，會增加押租額，減少未來收益。如果出現(xiàn)“以押免租”，則意味著押租最大化，地租收益為零，預(yù)期收益全部變現(xiàn)，約等于典。但此時的契約仍是租契并非典契，旗地佃戶只享有土地的用益物權(quán)而不具備擔(dān)保物權(quán)的屬性。這樣租佃、押租與出典相互貫通，主佃之間可以自行選擇交易方式，實現(xiàn)資源跨期調(diào)劑的最優(yōu)化。

四、結(jié)語

在有關(guān)傳統(tǒng)地權(quán)市場的研究中，或?qū)⑼恋亟灰字械淖獾?、抵押、出典、買賣歸納為一個連續(xù)演變、整體性的收益分配模型；［30］或?qū)⒌貦?quán)分配與融資借貸相結(jié)合， 論證中國地權(quán)市場的變動、發(fā)展。［31］雖說近年來有關(guān)地權(quán)問題尤其是清代租佃等問題的研究，實現(xiàn)了“從剝削到契約”研究范式的轉(zhuǎn)變， 認(rèn)為地主和佃農(nóng)之間只是分工不同，主佃雙方是平等協(xié)商訂立契約，而非以剝削的方式確立租佃關(guān)系［32］。但研究范式的轉(zhuǎn)變并非一蹴而就，普通民地的研究中，尚有學(xué)者提出租佃是實現(xiàn)勞動力與土地有效結(jié)合，推動生產(chǎn)力進(jìn)步的制度形式；出典是優(yōu)化資源配置，在約定期限內(nèi)以土地物權(quán)轉(zhuǎn)移與經(jīng)營收益來償還借債的土地交易方式［20］。而旗地作為清代特有的土地占有形式，受國家政策影響較大。旗地的佃權(quán)與典權(quán)是不穩(wěn)定的，遇有國家政策的調(diào)整，無故換佃、回贖旗地就開始出現(xiàn)。此種情況下，對旗地的租佃與出典進(jìn)行研究，不可避免地要與國家政策相結(jié)合而在一定程度上放棄市場規(guī)律的作用。 然而，學(xué)界有關(guān)清代土地制度的研究，多將討論對象默認(rèn)為民地， 造成了旗地這一特殊土地類型的 “缺失”，勢必會引起研究中的誤判或方向性的錯誤。即便是關(guān)于旗地的研究，也并未將旗、民視為交易中平等的個體，認(rèn)為民人租種、典買旗地是旗人對民人的剝削、壓迫，帶有明顯的政治傾向，沒有將旗地交易行為與清代地權(quán)交易市場相關(guān)聯(lián)，忽視了地權(quán)市場在旗地交易中的紐帶作用，未能實現(xiàn)研究范式的轉(zhuǎn)變。

有清一代，旗人出租土地，不是旗人土地占有量大，無力耕種，而是八旗制度下旗人以當(dāng)兵為生，無法進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，只能招佃耕種；旗地出典則是在旗地允許出租的情況下，旗、民為獲得自身利益最大化而進(jìn)行的選擇。押租就是旗地租佃與出典的中間環(huán)節(jié)，促進(jìn)了旗地佃權(quán)與典權(quán)的相互轉(zhuǎn)化，發(fā)揮了資源的跨期調(diào)劑作用。旗地從租佃到出典，旗人對土地的控制力度降低，從使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓到物權(quán)的喪失，旗地權(quán)利逐漸轉(zhuǎn)移到佃農(nóng)或田面主手中。 京畿民人從無產(chǎn)到獲得恒產(chǎn)，實現(xiàn)了從佃農(nóng)向土地所有者的轉(zhuǎn)化，也為民國時期原佃留置旗產(chǎn)政策的實施奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在佃農(nóng)身份地位提高、主佃關(guān)系緩和，京畿農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力得以恢復(fù)和發(fā)展的同時，旗人生計漸趨困窘，相繼失去土地，與清朝廷給予旗人“世業(yè)”以接濟(jì)旗人的目標(biāo)相悖，清朝廷所奉行的“旗地為八旗生計”，招民耕種，“旗、民兩安”的政策初衷終成泡影。

因此， 對清代旗地的佃權(quán)與典權(quán)進(jìn)行研究，一方面， 能夠拓寬清代土地制度史的研究范圍，將旗地交易納入清代地權(quán)交易市場之中，改變以往旗地研究中單一的“政策-效果”模式，轉(zhuǎn)變研究范式；另一方面，則能為新時期國家農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化的實現(xiàn)，少數(shù)民族地區(qū)地權(quán)分配等問題的解決，提供歷史經(jīng)驗借鑒。

注釋：

①物權(quán)法將所有權(quán)分為使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)與處分權(quán)；物權(quán)分為用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)以及所有權(quán)；用益物權(quán)包括使用、收益與占有的權(quán)利。曹樹基等將土地產(chǎn)權(quán)分割為處置權(quán)、收益權(quán)和使用權(quán)，將產(chǎn)權(quán)定義為擁有上述權(quán)利的權(quán)利束。龍登高將土地權(quán)利層級劃分為所有權(quán)（自物權(quán)）、他物權(quán)（用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）、使用權(quán)（用益物權(quán)）。本文綜合民法典及相關(guān)學(xué)者的觀點， 將租佃視為使用權(quán)與部分收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出典則是物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。參見全國人大常委會辦公廳供稿《中華人民共和國民法典》，中國民主法制出版社2021年版，第31-61頁；曹樹基、劉詩古《傳統(tǒng)中國地權(quán)結(jié)構(gòu)及其演變》，上海交通大學(xué)出版社2014年版，第22-28頁；龍登高《地權(quán)市場與資源配置》，福建人民出版社2012年版，第7-8頁。

②清代土地制度史的研究成果極為豐碩。 魏金玉、方行、周遠(yuǎn)廉等學(xué)者從史學(xué)出發(fā)，對中國古代，尤其是清代的土地租佃、交易、制度建設(shè)等問題進(jìn)行了深入的討論，對實物租、貨幣租等租佃形態(tài)的論述更為詳盡。龍登高、王昉等學(xué)者，則以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)，對清代、近代土地問題中的交易形態(tài)進(jìn)行深入的剖析。鄧大才論證國家、地主、佃農(nóng)三者之間的博弈，對土地交易的成本、價格等進(jìn)行了量化研究。旗地問題的研究，仍停留在旗地制度基本框架之中，對旗地交易市場以及旗地交易形態(tài)的研究略顯不足。參見周遠(yuǎn)廉、謝肇華《清代租佃制研究》，遼寧人民出版社1986年版；魏金玉《清代押租制度新探》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》1993年第3期；方行《清代租佃制度述略》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》2006年第4期；鄧大才《土地政治：地主、佃農(nóng)與國家》，中國社會科學(xué)出版社2010年版；龍登高《中國傳統(tǒng)地權(quán)制度及其變遷》， 中國社會科學(xué)出版社2018年版； 王昉《中國近代化轉(zhuǎn)型中的農(nóng)村地權(quán)關(guān)系——經(jīng)濟(jì)思想變遷與制度構(gòu)建》，上海財經(jīng)大學(xué)出版社2019年版。

③劉克祥認(rèn)為旗地永佃制下， 佃權(quán)與使用權(quán)并不穩(wěn)定，佃農(nóng)實際擁有的權(quán)利較少，因而永佃制自形成之日起就開始被瓦解、破壞，至清末，動蕩的社會環(huán)境更加速瓦解了旗地的永佃。趙牟云在劉克祥研究的基礎(chǔ)上指出：乾隆以降， 旗地永佃農(nóng)享有的土地權(quán)利呈現(xiàn)出波動上升趨勢，清后期旗地的田底權(quán)與田面權(quán)完全分離，永佃制在清末得到認(rèn)可。參見劉克祥《中國永佃制度研究》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2017年版；趙牟云《清代畿輔旗地永佃形態(tài)的歷史變遷》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》2020年第4期。

④租佃制度，有廣義和狹義之分。廣義的租佃制是指獨立經(jīng)營者向他人交納剩余產(chǎn)品或勞務(wù)； 狹義的租佃制則是建立在土地所有權(quán)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)關(guān)系， 其實質(zhì)是土地所有權(quán)或土地資本的有息借貸， 也可以理解為定期土地使用權(quán)的買賣。參見秦暉《古典租佃制初探——漢代與羅馬租佃制度比較研究》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》1992年第4期。

⑤土地分成與交易風(fēng)險等因素，決定主佃雙方投資比重與收租方式的變化。 在地主分成占比較大的情況下，地主承擔(dān)主要生產(chǎn)資料，包括佃農(nóng)的住房，對佃戶的經(jīng)營方式有較大的干涉權(quán)利。隨著地主投資占比逐漸降低，直至不再對土地經(jīng)營進(jìn)行投資和干涉時，則會選擇定額租，由佃農(nóng)承擔(dān)全部管理費用。同時，主佃間面臨的風(fēng)險不同，收租方式亦有所不同。風(fēng)險較大時，分成租最有效率；風(fēng)險相對較小時，則會選擇固定地租的形式。參見方行《清代租佃制度述略》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》2006年第4期；（美）張五常著、姜建強譯《佃農(nóng)理論》，中信出版社2017年版，第30-33頁；彭波《近世中國租佃制度：地權(quán)邏輯下的博弈與制衡》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2021年版，第112頁。

⑥康熙年間，清朝廷財政收入貨幣化程度高達(dá)89%；嘉慶時期最低，為70%；至鴉片戰(zhàn)爭以前，財政貨幣化程度維持在75%左右。參見燕紅忠《從貨幣流通量看清代前期的經(jīng)濟(jì)增長與波動》，載《清史研究》2008年第3期。

⑦旗地莊頭取租，多索而少交，田主受其侵盜，佃戶受其侵漁。甚至今年索取明年地租，若不預(yù)完，則奪地另佃。征收貨幣租后，雖仍無法阻止莊頭多索租金，但在一定程度上避免了莊頭征收實物地租時強將上等糧視為下等糧等問題，也是對旗地佃戶利益的保護(hù)。參見（清）賀長齡輯《清經(jīng)世文編》，中華書局1992年版，第875-876頁。

⑧乾隆十七年（1752）旗地佃戶徐璞在交租15兩后逃跑，次年（1753）又補交租銀40兩，十九年（1754）絲毫未交。旗地原業(yè)主欲將所屬旗地5.86頃換佃耕種，徐璞懷恨在心，強占旗地4頃有余；另外，武清縣旗地佃戶羅三麻子提出“許退不許奪”的要求。表明在實際生活中，佃戶可以主動退佃，但旗人不許增租奪佃。即便是旗人，欲換佃耕種，或是退佃自耕，也很難實現(xiàn)。參見高王凌《租佃關(guān)系新論——地主、農(nóng)民和地租》，上海書店出版社2005年版。

⑨乾隆十年（1745）赫泰奏稱：“在旗地畝，向例不許賣與民間，俱有明禁，因旗人時有急需，稱貸無門，不敢貿(mào)然契賣，乃變更名曰老典，其實與賣無二，至今而旗地之在民者，十之五六矣?！眳⒁姡ㄇ澹┵R長齡輯《清經(jīng)世文編》，中華書局1992年版，第868-871頁。

⑩康熙年間實現(xiàn)旗地同旗交易合法化，雍正年間同旗旗地交易可換給紅契， 乾隆年間實現(xiàn)越旗交易的合法化。參見（清）鄂爾泰等纂修《欽定八旗通志》卷62《土田志一》，國家圖書館出版社2013年版， 第245頁；《清高宗實錄》卷557，乾隆二十三年二月甲戌”條，第16冊，中華書局1986年版，第49頁。

?旗地租金多在每畝三五分至一二錢不等，即便是旗人將分得的旗地全部出租，每年也只能獲得1-6兩租金。而在旗兵俸餉減成發(fā)放以前，禁旅旗兵馬甲月餉在3兩左右，一年為26兩，遠(yuǎn)高于旗地租金收入。參見《清高宗實錄》卷260，“乾隆十一年三月壬申”條，第12冊，中華書局1985年版，第367頁；陳鋒《清代軍費研究》，武漢大學(xué)出版社1992年版，第31頁。

?楊國楨認(rèn)為是先出現(xiàn)土地的抵押貸款，由于不敷還債，才出現(xiàn)土地的典當(dāng)。而龍登高則認(rèn)為農(nóng)戶先通過押租的方式進(jìn)行借貸，當(dāng)押租額達(dá)到最大化時，由佃轉(zhuǎn)典，實現(xiàn)土地的出典。在土地典當(dāng)后，仍無力回贖，才會有抵押貸款的方式。參見龍登高《清代地權(quán)交易的多樣化發(fā)展》，載《清史研究》2008年第3期；楊國楨《明清土地契約文書研究》，北京師范大學(xué)出版社2021年版。

?古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在土地經(jīng)營中，自耕是最優(yōu)的選擇，租佃只會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)無效率。在一定程度上排斥市場在農(nóng)業(yè)中的作用。反過來思考，如果堅持農(nóng)業(yè)自耕，不需要市場交易，那么，在土地數(shù)量一定的情況下，人口尚未增加時，還能滿足生活的需要；若人口增加、土地不敷使用，即便是投入大量勞動力，也無法供給全家的生活。而且土地的增產(chǎn)需要資本、 勞動力以及必要的農(nóng)業(yè)耕種能力的投入。倘若一戶勞動力并沒有清醒的頭腦以應(yīng)對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的各種問題，土地減產(chǎn)就是必然，家庭生活水平也會下降。因此，完全排斥市場的自耕是無效率的。參見（英）約翰·穆勒著，朱泱等譯《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理及其在社會哲學(xué)上的若干應(yīng)用》，商務(wù)印書館1991年版；侯建新《原始積累的秘密：英國佃農(nóng)何以抵抗過度侵奪？》，載《經(jīng)濟(jì)社會史評論》第二輯，生活·讀書·新知三聯(lián)書店2006年版。

?清代京畿地區(qū)人地矛盾較為突出， 雍正二年（1724）， 直隸人均耕地面積約為5.6畝。 至光緒十三年（1887），人均耕地面積減少至2.64畝。旗地方面，清初八旗人均耕地約為6畝， 至清末八旗人均耕地面積僅剩1.5畝，遠(yuǎn)低于普通民人所擁有的土地數(shù)量。參見劉慶相、王元清《滿族人口的發(fā)展及其構(gòu)成特征》，載《人口與經(jīng)濟(jì)》1991年第3期；黃玉璽《清代直隸地區(qū)糧價波動及其應(yīng)對研究》，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)2018年博士學(xué)位論文。

?學(xué)界有關(guān)押租制的研究，大致分為兩派。一派認(rèn)為清代押租數(shù)額的增加，給佃農(nóng)帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使租佃關(guān)系復(fù)雜化，進(jìn)一步激化了主佃矛盾，應(yīng)予以取消；另一派則認(rèn)為，押租數(shù)額的提高，能對佃戶的財力進(jìn)行篩選，使土地由經(jīng)濟(jì)條件較好的佃農(nóng)耕種，得到更多的投入，實現(xiàn)對耕者的擇優(yōu)。參見周遠(yuǎn)廉、謝肇華《清代租佃制研究》，遼寧人民出版社1986年版；樊樹志《農(nóng)佃押租慣例的歷史考察》，載《學(xué)術(shù)月刊》1988年第3期；魏金玉《清代押租制度新探》，載《中國經(jīng)濟(jì)史研究》1993年第3期。

?土地典賣與承佃人，或典賣與第三者但仍由原佃戶承種，即土地由佃轉(zhuǎn)典、由佃轉(zhuǎn)賣的交易形式，在清代民地交易中也十分常見。咸豐五年（1855）姜三將名下土地租與王大，押租錢40吊，承諾租種五年后回贖。但姜三于咸豐八年（1858）、九年（1859）、同治五年（1866）先后向王大借錢，再也無力回贖土地，進(jìn)而將土地典與王姓，即為由佃轉(zhuǎn)典的交易形式。參見首都博物館編《首都博物館藏清代契約文書》（第2冊），國家圖書館出版社2015年版，第319頁。