文／金李、諶江瑞、楊招軍 南方科技大學(xué)商學(xué)院 廣東深圳 518055

引言：

城市化發(fā)展過(guò)程中，住房緊缺問(wèn)題是每個(gè)大城市必須面對(duì)和解決的重大問(wèn)題。香港作為常住人口750 萬(wàn)左右的城市，其人均住宅面積遠(yuǎn)低于亞洲其他大城市的水平。香港人口住房需求與住房供給之間的矛盾特別突出。

根據(jù)參考文獻(xiàn)[1]，香港實(shí)行保障房制度。香港保障房體系以公屋（即公租房) 為主、以居屋 (經(jīng)濟(jì)適用房) 為輔。香港地少人多，為解決低收入群體住房問(wèn)題，香港特區(qū)政府采取免費(fèi)或低價(jià)劃地、撥出資本與低息貸款等措施支持公屋建設(shè)，并成立房委會(huì)、房協(xié)負(fù)責(zé)公 屋的建設(shè)及分配，同時(shí)制定相對(duì)完善的公屋申請(qǐng)與退出機(jī)制。但公屋也因排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、居住條件差而存在一定的局限性。

文[2]從孫中山先生“眾人之事”的政治定義出發(fā)，認(rèn)為“房?jī)r(jià)問(wèn)題已有了政治含義”、“房?jī)r(jià)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題但具有很強(qiáng)的政治含義?！蔽腫3]通過(guò)對(duì)2010 年廣州住房調(diào)查數(shù)據(jù)和事件史模型研究發(fā)現(xiàn)住房市場(chǎng)化改革的“差序格局”和差異化改革策略，使住房獲得具有明顯的時(shí)期效應(yīng)和世代效應(yīng)。文[4]強(qiáng)調(diào)由于住房具有復(fù)雜商品、空間固定，價(jià)格貴，使用周期長(zhǎng)和生活必需品的特性共同決定了住房市場(chǎng)交易成本很高的特性。文[5]認(rèn)為“住房問(wèn)題并不是一個(gè)能單獨(dú)加以解決的問(wèn)題，相反它是一般貧困問(wèn)題的一個(gè)部分，而且也只有通過(guò)收入的普遍提高方能逐步解決。”文[6]研究了深圳公共住房供給的制度演進(jìn)、現(xiàn)實(shí)困境與優(yōu)化路徑。文[7]以公共住房為著眼點(diǎn),通過(guò)總結(jié)公共住房的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、反思深圳公共住房制度改革的政策含義,對(duì)深圳公共住房制度改革從“先試先行”向“先行示范”跨越進(jìn)行研究和展望。文[8]基于北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策，給出相應(yīng)的建議與對(duì)策。文[9]提出深圳需要構(gòu)建商品住房和公共住房并存的“新二元結(jié)構(gòu)”的超大城市住房供應(yīng)體系。

國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房問(wèn)題的研究主要集中于對(duì)于住房這一特殊商品的定義和分析，政府是否應(yīng)該干預(yù)住房市場(chǎng)，政府參與住房分配時(shí)應(yīng)如何參與，以及針對(duì)政府制定政策的分析與建議。盡管香港近年推出了一系列政策舉措，香港面臨的住房緊缺問(wèn)題仍然嚴(yán)重，尤其是占香港居民人口大多數(shù)的中低收入人群的住房需求仍未得到充分保障。

在中美博弈的百年之未有大變局下，香港作為中國(guó)大陸與西方世界的橋梁，受到了巨大沖擊。一方面，香港的金融、貿(mào)易受到影響，部分轉(zhuǎn)移至新加坡。另一方面，香港過(guò)度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致社會(huì)貧富分化嚴(yán)重，從而加劇社會(huì)矛盾。香港擁有資本和科技優(yōu)勢(shì)，大灣區(qū)擁有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，所以有必要進(jìn)一步促進(jìn)香港與內(nèi)地大灣區(qū)在經(jīng)濟(jì)和文化上的融合。

本文基于香港和粵港澳大灣區(qū)深度融合的契機(jī)，提出通過(guò)香港居民移居粵港澳大灣區(qū)近港區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)陸大灣區(qū)），解決香港居民住房問(wèn)題的新方案。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，香港政府利用本身公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施，同時(shí)內(nèi)陸當(dāng)?shù)卣o予一定的政策優(yōu)惠，輔以資產(chǎn)證券化手段吸收社會(huì)資本，解決住房建設(shè)資金不足問(wèn)題。

本文方案能有效解決香港低收入居民住房問(wèn)題，為香港穩(wěn)定和持續(xù)繁榮提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。本文也能推動(dòng)香港在內(nèi)地大灣區(qū)更多的投資，帶來(lái)更多的消費(fèi)，帶動(dòng)內(nèi)地大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一舉措符合黨和政府關(guān)于粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的戰(zhàn)略布局，能夠有效加速促進(jìn)香港與內(nèi)陸大灣區(qū)更加深度地融合，帶動(dòng)其他領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)社會(huì)整體利益和各個(gè)地區(qū)利益的帕累托改進(jìn)。

本文以下從這一方案的可行性分析、優(yōu)勢(shì)、具體舉措、存在的挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面分別加以論述。

1.可行性分析

我們知道，類似的深汕合作區(qū)模式，以及以前澳門大學(xué)因土地不足，租用珠海市橫琴島土地?cái)U(kuò)展校區(qū)，成功實(shí)現(xiàn)了兩地互利雙贏。本文方案是這些合作模式的延伸，具有良好的實(shí)踐基礎(chǔ)。根據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》邢曉婧2023-03-13 的報(bào)道，與本方案類似，第十四屆全國(guó)人大代表、香港工聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、香港代表團(tuán)副團(tuán)長(zhǎng)吳秋北在兩會(huì)期間，建議允許香港政府在大灣區(qū)等內(nèi)地城市購(gòu)買閑置的商品房作為香港公共房屋。本文方案與這一建議一脈相承，但更能夠從根本上解決香港居民的住房問(wèn)題。

1.1 前提假設(shè)

根據(jù)香港政府網(wǎng)站信息，香港在2022 年年中約有735 萬(wàn)人口。我們做一個(gè)假設(shè)，十年有100 萬(wàn)人移居到內(nèi)陸大灣區(qū)，平均每年10 萬(wàn)人。當(dāng)然這只是假設(shè)，最后是香港居民自行決定是否愿意移居。

移居初期，許多香港居民生活在內(nèi)陸，但工作仍然在香港。隨著時(shí)間推移，居民可能會(huì)逐漸適應(yīng)在內(nèi)陸生活和工作，從而真正實(shí)現(xiàn)了兩地的深度融合。

內(nèi)陸大灣區(qū)有9 個(gè)城市，不是每個(gè)城市都適合香港居民居住，需要限定一小時(shí)生活圈，即坐高鐵或者坐船能夠一小時(shí)到達(dá)中環(huán)或者九龍。所以內(nèi)陸大灣區(qū)的目標(biāo)城市限定范圍在深圳、廣州、珠海、東莞和惠州這5 個(gè)城市。

1.2 香港居民公屋的供求分析和性價(jià)比分析

目前香港有750 萬(wàn)人口，其中200 萬(wàn)人口屬于低收入人群，住在政府的公屋。第一，香港的公租房供不應(yīng)求。公租房2.5 萬(wàn)套，能解決7.5 萬(wàn)人的住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足200 萬(wàn)低收入人口的需求。第二，內(nèi)陸大灣區(qū)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于香港。香港寸土寸金，房?jī)r(jià)均價(jià)15.6 萬(wàn)元/平米。而內(nèi)陸大灣區(qū)房?jī)r(jià)較低，深圳6 萬(wàn)/平米，廣州3 萬(wàn)/平米，東莞3 萬(wàn)/平米，珠海2 萬(wàn)/平米，惠州平均1 萬(wàn)/平米。所以，香港住房開(kāi)支的17%，可以安置40%的人口。目前香港每年供房2.5 萬(wàn)套，假設(shè)香港政府在惠州購(gòu)買1 萬(wàn)套，占比40%的房屋。當(dāng)然，如果香港政府與內(nèi)陸政府協(xié)商，可以以低于市場(chǎng)價(jià)達(dá)成房地產(chǎn)交易。

所以，建議香港政府將購(gòu)買廉價(jià)房屋的30%費(fèi)用，在內(nèi)地大灣區(qū)購(gòu)買投資房產(chǎn)和配套設(shè)施，一方面能解決供不應(yīng)求的問(wèn)題，另外也能極大降低香港政府的安置成本。

1.3 內(nèi)陸大灣區(qū)的人口沖擊分析

5 個(gè)內(nèi)陸大灣區(qū)城市的人口數(shù)量，過(guò)去十年平均每年凈增大概200 萬(wàn)人。假設(shè)香港每年10 萬(wàn)人定居，相當(dāng)于每年新增人口的5%，也是完全可以接受的。尤其是這兩年新增城鎮(zhèn)人口放慢了，所以留出更多的余地來(lái)從香港轉(zhuǎn)移人口。

2.本文方案的優(yōu)勢(shì)

本文提出的用香港公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施的新方案，具有一系列獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

2.1 對(duì)香港好處

2.1.1 解決香港的民生問(wèn)題

政策建議的主要對(duì)象，是香港買不起房、居住條件極為惡劣、收入和財(cái)富規(guī)模最低的100 萬(wàn)人口。這個(gè)政策不僅能為香港提供保障兜底，緩解香港原住民的住房壓力，也能解決香港社會(huì)張力問(wèn)題，為解決香港整體的問(wèn)題提供前提條件。

2.1.2 改善香港部分居民的居住條件

香港公租房戶均不到40 平米，假設(shè)每戶3 人，人均13 平米，而且條件極差。如果在內(nèi)陸大灣區(qū)，即使每戶60 平米，也極大改善了生活質(zhì)量。缺點(diǎn)就是上下班的交通成本，所以可能還需要香港政府在交通方面再做一些補(bǔ)貼。

2.1.3 促進(jìn)香港居民在大陸就業(yè)

隨著時(shí)間轉(zhuǎn)移，有部分香港低端人口在大灣區(qū)內(nèi)地城市可以找到更適合自己發(fā)展的工作，比如開(kāi)花店，開(kāi)餐館，或者加入當(dāng)?shù)氐囊恍┢渌ぷ鳌?/p>

2.2 對(duì)大灣區(qū)好處

2.2.1 促進(jìn)大灣區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)不足的問(wèn)題

2023 年5 月，惠州一手住房普遍打折7-8 折，甚至有樓盤打4.8 折，惠州政府稱這是市場(chǎng)行為，不會(huì)干預(yù)。同樣，截止5 月中旬，深圳累計(jì)推出40 個(gè)新樓盤，14951套住宅，單整體網(wǎng)簽率不到3.5 成。房?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)銷售量不足，也是內(nèi)陸大灣區(qū)當(dāng)前面臨的重大問(wèn)題。這一趨勢(shì)表明，香港與內(nèi)陸大灣區(qū)的住房?jī)r(jià)格差距有擴(kuò)大的趨勢(shì)。顯然，住房差價(jià)越大，協(xié)商者的剩余價(jià)值（negotiator’s surplus）越大，本文提出的方案就越有價(jià)值。

假設(shè)香港每年10 萬(wàn)人移居內(nèi)陸大灣區(qū)，居住面積達(dá)到大陸城鎮(zhèn)平均居住面積40 平方米，那么每年就有400萬(wàn)平米的需求。在一小時(shí)生活圈的五個(gè)城市內(nèi)，每年銷售面積大概3400 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于增加了當(dāng)?shù)?2%的住房需求。

2.2.2 促進(jìn)大灣區(qū)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)

本文政策建議也能拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)內(nèi)地大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要短板是內(nèi)需不足，若實(shí)施這一方案，則這一問(wèn)題可以得到很大的緩解。例如，香港政府要為這些原住民提供各種基本的生活便利，需要投資一些配套資源，比如教育、醫(yī)療、商場(chǎng)等設(shè)施，以及這些投資的巨大輻射、帶動(dòng)效應(yīng)，不僅能提升、激發(fā)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活力，香港的投資也必然會(huì)惠及內(nèi)陸大灣區(qū)居民、乃至全國(guó)老百姓。

2.3 政治上的好處

促進(jìn)雙方深度合作與交流：

未來(lái)可以進(jìn)一步促進(jìn)香港政府、企業(yè)和家庭個(gè)人在內(nèi)陸的生活、工作和投資建設(shè)。起步可以由香港政府引導(dǎo)，后續(xù)更多引入市場(chǎng)的力量，加大兩地的合作和交流。未來(lái)甚至內(nèi)陸大灣區(qū)的居民也可以隨時(shí)方便在香港工作。

本文政策建議能促進(jìn)香港和大灣區(qū)融合，提升內(nèi)地大灣區(qū)和香港的高度的經(jīng)濟(jì)、政治和文化融合。需要注意的是，這些融合一定要以市場(chǎng)化的方式，以政府提供資源引導(dǎo)的方式進(jìn)行，不能是政府強(qiáng)迫的，也不能是運(yùn)動(dòng)式的。

3.具體舉措

基本原則是借鑒以往經(jīng)驗(yàn)，依靠政府出臺(tái)政策、政府提供引導(dǎo)資金、再加以企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作和金融創(chuàng)新支持（資產(chǎn)證券化）相結(jié)合，在小范圍試點(diǎn)，再逐步鋪開(kāi)的方法。

3.1 對(duì)香港政府的政策建議

3.1.1 福利遷移，為香港低收入群體提供新選項(xiàng)

以往，香港政府為最低收入群體提供廉租房、公租房的福利，現(xiàn)在可考慮為他們提供二選一的機(jī)會(huì)。低收入者可以在香港排隊(duì)來(lái)等待本地的公房，也可選擇內(nèi)地大灣區(qū)內(nèi)的公房。

建房數(shù)量取決于具體的批量需求。由香港的最低收入居民每年向香港政府投標(biāo)，達(dá)到一定規(guī)模，香港政府則批量規(guī)劃新建房屋。由于投標(biāo)人只是把香港的住房?jī)?yōu)惠福利轉(zhuǎn)移到內(nèi)地來(lái)使用，投標(biāo)人無(wú)需支付額外費(fèi)用。

3.1.2 保留在內(nèi)地大灣區(qū)生活工作的香港居民之福利

借鑒深汕合作區(qū)的模式，這些移居到內(nèi)地的香港人，享有所有的香港居民應(yīng)有的權(quán)利。在內(nèi)地大灣區(qū)居住的香港居民依然可以享受到香港的社會(huì)福利，比如隨時(shí)回香港享受免費(fèi)醫(yī)療服務(wù)。隨著交通和信息網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，生活在內(nèi)地大灣區(qū)的香港居民感受到的不利因素越來(lái)越小，而有利因素不斷積累。人們?cè)谙硎軐挸?、廉價(jià)住房的同時(shí)，同樣享受到香港的各種社會(huì)福利。

3.1.3 為香港居民提供買房機(jī)會(huì)

香港特區(qū)政府以團(tuán)購(gòu)的方式獲取較低價(jià)格的批量房屋，使香港困難群體得以以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”。但是，為了消除投機(jī)行為，在轉(zhuǎn)讓獲利方面需要有一定限制。

3.2 對(duì)內(nèi)地政府的政策建議

3.2.1 內(nèi)陸大灣區(qū)以招商引資的態(tài)度迎來(lái)香港居民

香港居民進(jìn)入內(nèi)陸大灣區(qū)工作，將會(huì)拉動(dòng)內(nèi)陸大灣區(qū)房地產(chǎn)需求、刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這是互利雙贏的事情。所以兩地政府可以進(jìn)行充分溝通，內(nèi)陸政府給予稅收減免等優(yōu)惠政策，同時(shí)中央政府也可以給予一筆補(bǔ)貼專項(xiàng)資金，從而降低公租房的成本價(jià)格，這不僅吸引香港低收入居民，同時(shí)也吸引更多能人志士來(lái)粵工作。

3.2.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施投入和軟環(huán)境建設(shè)

對(duì)于香港居民來(lái)說(shuō)，在內(nèi)地大灣區(qū)生活的許多成本會(huì)降低，但是他們的粵港之間通勤時(shí)間會(huì)增加，此外看病和上學(xué)也沒(méi)有在香港那樣方便。

對(duì)此，一方面要使高鐵更加的便捷，特別是打通從香港各個(gè)地方直接到惠州的高鐵，并且能夠提速。高鐵投資屬于重資產(chǎn)投資，其巨額成本可以通過(guò)長(zhǎng)期的方式來(lái)進(jìn)行30-50 年分?jǐn)偂?/p>

另一方面，增加醫(yī)療和教育的基礎(chǔ)建設(shè)和資源供給，提高內(nèi)地大灣區(qū)的生活吸引力。實(shí)際上這也是一種招商引資方式。

上述資金來(lái)源可以通過(guò)以政府資金為引導(dǎo)，以房地產(chǎn)未來(lái)收益流為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品[10]，吸收民間外部資本：一方面解決基礎(chǔ)設(shè)施投入和軟環(huán)境建設(shè)的資金來(lái)源問(wèn)題；另一方面，為民間資本提供高收益低風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)。這種融資模式類似不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱REITs）模式。后者是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[11]。

4.存在的挑戰(zhàn)

4.1 生活差異的挑戰(zhàn)

對(duì)于移居到內(nèi)地大灣區(qū)的香港居民來(lái)說(shuō)，他們的總體的生活成本、時(shí)間成本是否降低，整體生活質(zhì)量是否有效提升，也是有待商榷的。未來(lái)如果香港居民在內(nèi)地工作，低端行業(yè)的兩地收入差距較大，也不一定有足夠的吸引力。

在內(nèi)地消費(fèi)，物價(jià)可能更低廉，但是小孩上學(xué)可能不方便，并且醫(yī)保沒(méi)有完全打通之前看病也不方便，所以教育和醫(yī)療是需要考慮的問(wèn)題。另外每天要花一個(gè)小時(shí)在上班的路上，可能也是不小障礙。

4.2 文化差異的挑戰(zhàn)

現(xiàn)在很多香港有錢人來(lái)大灣區(qū)投資開(kāi)公司，但大部分人仍然選擇在香港生活。其實(shí)這部分人在深圳本身買得起房，而且在深圳的生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)比香港低，這是當(dāng)下的市場(chǎng)行為。

究其原因主要是文化差異。第一，是兩地一直以來(lái)接收的信息方式也不同，香港喜歡看TVB、YouTube 等，大家對(duì)事情的看法和觀點(diǎn)不一致。第二，政府和社會(huì)的關(guān)系不太相同，香港是小政府大市場(chǎng)，香港民眾對(duì)政府缺少敬畏之心。比如，香港全面核酸，推行了3 次都無(wú)法實(shí)現(xiàn)，盡管明顯是政府為民服務(wù)的好事情。第三，是語(yǔ)言習(xí)慣的不同，讓兩地人們的溝通可能有所戒備。

香港和內(nèi)地政府可能不太容易安排整個(gè)過(guò)程，這涉及了大量的基建、交通、醫(yī)療、教育、房地產(chǎn)投資等，萬(wàn)一最后香港居民不愿意住，或者居住后又反悔了，可能造成大量的資源浪費(fèi)。如果不是需求推動(dòng)型的政策，可能會(huì)造成產(chǎn)能過(guò)剩。

所以建議先從小范圍試點(diǎn)開(kāi)始。如果方案設(shè)計(jì)的好，許多人自然會(huì)選擇到內(nèi)陸大灣區(qū)工作和生活。

4.3 香港作為中西方橋梁的挑戰(zhàn)

香港作為中國(guó)和西方的橋梁，一方面需要融入內(nèi)陸，另一方面也需要融入西方。香港和大陸之間，和而不同。如何平衡之間的關(guān)系是不小的挑戰(zhàn)。

國(guó)內(nèi)許多發(fā)達(dá)城市也大力度對(duì)外開(kāi)放，比如上海、深圳、廣州、杭州、蘇州等，但香港仍然有大量?jī)?yōu)勢(shì)，原因就是香港更融入西方。如果香港人遷移到大陸，香港優(yōu)勢(shì)的利用率可能會(huì)降低，西方可能不太愿意在香港交流與合作。

面對(duì)上述挑戰(zhàn)，本文前面的論述已經(jīng)給出了一些應(yīng)對(duì)辦法，包括對(duì)香港政府和內(nèi)地政府的一些建議，在此不再贅述。

總的來(lái)說(shuō)，只要遵循政府引導(dǎo)和市場(chǎng)化運(yùn)作方式，充分利用技術(shù)進(jìn)步，設(shè)計(jì)各方受益的制度和法規(guī)，就一定可以妥善地解決這些在創(chuàng)新過(guò)程中產(chǎn)生出來(lái)的新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，從而惠及粵港澳大灣區(qū)全體人民。同時(shí)，還可以通過(guò)本文方案的實(shí)施，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，為解決其他大城市的住房問(wèn)題提供新的解決思路和應(yīng)用范例。

結(jié)語(yǔ)：

住房問(wèn)題是系統(tǒng)性問(wèn)題。要從一個(gè)均衡躍遷到另一個(gè)均衡，不能小修小補(bǔ)，要有統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，有序處置風(fēng)險(xiǎn)，做到總體可控。抑制房?jī)r(jià)暴漲同時(shí)要管控房?jī)r(jià)暴跌風(fēng)險(xiǎn)。確保精準(zhǔn)施策，避免誤傷。要充分預(yù)見(jiàn)并前瞻處置政策執(zhí)行中和之后的問(wèn)題，防止半途而廢。至少包括以下方面：一是大量民間財(cái)富要穩(wěn)妥有序地轉(zhuǎn)移到金融資產(chǎn)。二是提供替代房地產(chǎn)業(yè)的下行期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器。三是提供替代土地財(cái)政措施，解決地方財(cái)政平衡問(wèn)題。四是打破房?jī)r(jià)剛兌預(yù)期后要防范房?jī)r(jià)暴跌。五是增大優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源供給并改善分配不均問(wèn)題。還要考慮其他因素，比如貿(mào)易戰(zhàn)突然加劇，國(guó)際局勢(shì)突然動(dòng)蕩，疫情重新爆發(fā)等等。

要解決住房問(wèn)題，需要加強(qiáng)系統(tǒng)頂層設(shè)計(jì)，多部門協(xié)同推進(jìn)。住建部門需要在規(guī)劃中前瞻性解決好人地錯(cuò)配問(wèn)題。教育醫(yī)療部門要改善城市基礎(chǔ)性教育醫(yī)療資源投放。財(cái)政稅收部門要研究機(jī)制，保證炒房不賺錢。金融監(jiān)管部門要研究解決化解房地產(chǎn)金融屬性之后未來(lái)民間財(cái)富儲(chǔ)值手段，也要設(shè)置合理的房?jī)r(jià)暴跌保障機(jī)制，并且研究有力措施抑制房地產(chǎn)過(guò)度融資。另外要研判全球流動(dòng)性收縮可能，避免房地產(chǎn)問(wèn)題成為未來(lái)應(yīng)對(duì)輸入型金融危機(jī)的投鼠忌器的人質(zhì)。社保醫(yī)保部門要加強(qiáng)研究解決老有所養(yǎng)的問(wèn)題，改變居民以房養(yǎng)老的不切實(shí)際想法，代之以用金融手段養(yǎng)老。國(guó)家要研究好其他的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，從而不過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)。中央要解決地方政府財(cái)力和責(zé)任不匹配的問(wèn)題，減輕對(duì)土地財(cái)政依賴。只有多部門協(xié)調(diào)，打好政策組合拳，才能做到平穩(wěn)有序推進(jìn)，不半途而廢。

房地產(chǎn)調(diào)控要注意外部環(huán)境相互影響。在中美摩擦長(zhǎng)期化、復(fù)雜化、深入化之下，房地產(chǎn)可能成為未來(lái)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境巨變的調(diào)控政策的變相“人質(zhì)”。從外部環(huán)境看，現(xiàn)在仍是政策機(jī)遇期。美國(guó)仍在修復(fù)期，其貨幣政策近期不會(huì)重大反轉(zhuǎn)。這帶來(lái)相對(duì)充沛的國(guó)際流動(dòng)性環(huán)境，避免了改革過(guò)程中流動(dòng)性快速收緊帶來(lái)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格劇烈振蕩。但是美國(guó)修復(fù)速度在加快，緩過(guò)勁來(lái)可能只要兩三年。

香港地區(qū)是我國(guó)國(guó)際化窗口，其房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位，成為影響居民幸福水平的最大障礙，是香港發(fā)展的瓶頸問(wèn)題：住房問(wèn)題解決了，必將進(jìn)一步極大地提升香港的國(guó)際地位。與其他基礎(chǔ)商品一樣，香港房?jī)r(jià)是由住房供求關(guān)系決定的，要改變這一狀況，根本的方法是改變住房的外部條件，進(jìn)而改變供求關(guān)系。

本文提出“香港政府利用本身公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施，用以解決部分香港居民的住房問(wèn)題”的方案，可以極大地增加香港住房的供給，不僅可以解決香港居民的“居者有其房”的問(wèn)題，而且可以降低全體香港居民的住房成本，以及借助資產(chǎn)證券化的融資手段，激發(fā)、帶動(dòng)、輻射形成內(nèi)陸大灣區(qū)的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)活力，真正實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)各個(gè)城市的深度融合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體福利的巨大提升。