文／劉韻 平安信托有限責(zé)任公司 上海 200120

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中成本競(jìng)爭(zhēng)是關(guān)鍵，成本控制應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中貫穿，做好成本控制工作，促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)增加。三條紅線(xiàn)、集中工抵、拉閘限電等政策給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境越發(fā)嚴(yán)峻，暴雷企業(yè)也不斷發(fā)生。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)不斷壓縮及售價(jià)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理工作，提高自身成本管理水平就意味著能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，保障企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻的環(huán)境中健康生存，獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。因此，成本管理是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，做好項(xiàng)目全成本管理工作，整體節(jié)省成本的同時(shí)減少企業(yè)資金積壓，為企業(yè)良性發(fā)展提供助力。

1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本基本要素

1.1 土地成本

社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，土地資源等數(shù)量不斷下降，受人口增長(zhǎng)影響，人均土地分配也不斷降低。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，前期土地采購(gòu)會(huì)支付大量的費(fèi)用，企業(yè)前期的土地成本較高。

1.2 建設(shè)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)尤為重要，施工環(huán)節(jié)存在成本較多，如材料、人工及設(shè)備等各項(xiàng)成本。做好施工成本控制能夠有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)成本支出。

1.3 稅務(wù)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要根據(jù)相關(guān)稅務(wù)要求繳納稅費(fèi)，如土地增值稅、所得稅及房產(chǎn)稅等，這些稅費(fèi)的承擔(dān)主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者[1]。

1.4 管理成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)到銷(xiāo)售結(jié)束整個(gè)過(guò)程都需要一定的成本，如設(shè)備管理成本、施工成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等。

2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的作用

2.1 提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

目前一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中依舊采用傳統(tǒng)的方法，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展過(guò)程的管理需求?，F(xiàn)階段，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解逐漸深入，房產(chǎn)購(gòu)置不僅要對(duì)房企的知名度及企業(yè)聲譽(yù)進(jìn)行考慮，還需要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理需要做到各項(xiàng)工作全面落實(shí)，促進(jìn)成本管理效率提升。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目成本管理，能夠有效降低項(xiàng)目成本，在資源購(gòu)置及配置中保持科學(xué)性和合理性，為企業(yè)獲得更高的項(xiàng)目收益，提高企業(yè)市場(chǎng)占有率，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益全面提升。

2.2 提升企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全成本管理中，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的優(yōu)化，進(jìn)一步提高企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需求對(duì)管理方式及內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，提升成本管質(zhì)量，進(jìn)一步提升企業(yè)資源配置及信息溝通效率。房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)到項(xiàng)目竣工交付環(huán)節(jié)始終要結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度對(duì)管理方案和成本控制模式進(jìn)行調(diào)整，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量提升，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范，做好對(duì)項(xiàng)目各部門(mén)的審查和培訓(xùn)，保障內(nèi)部工作效率得到全面提升，從而提高企業(yè)管理水平，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供保障[2]。

3.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

3.1 投資決策結(jié)果不合理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)投資決策階段隨意性較強(qiáng)，主要因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)于投資決策重視不足，內(nèi)部缺少完善的投資決策部門(mén)，甚至企業(yè)各職能部門(mén)職責(zé)落實(shí)并沒(méi)有開(kāi)展投資決策工作且缺乏相應(yīng)的投資決策流程。企業(yè)項(xiàng)目投資主要由領(lǐng)導(dǎo)決定，其他職能部門(mén)并沒(méi)有參與其中，缺乏項(xiàng)目前的調(diào)查和研究，導(dǎo)致最終的決策受領(lǐng)導(dǎo)主觀影響較大，一旦領(lǐng)導(dǎo)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)需求等把控不準(zhǔn)確，則會(huì)造成企業(yè)出現(xiàn)成本管理失控的情況。此外，投資估算偏差較大也是影響投資決策合理性的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)若是對(duì)售價(jià)的預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確，則會(huì)造成銷(xiāo)售額產(chǎn)生偏差，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)造成嚴(yán)重影響。而利潤(rùn)是企業(yè)決策的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，利潤(rùn)出現(xiàn)偏差則會(huì)造成企業(yè)決策結(jié)果不夠合理。而項(xiàng)目各階段的成本管理目標(biāo)是在投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行分解，可見(jiàn)投資估算出現(xiàn)較大偏差對(duì)項(xiàng)目后續(xù)多項(xiàng)決策結(jié)果都會(huì)產(chǎn)生影響。

3.2 設(shè)計(jì)成果質(zhì)量不高

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量不高而造成企業(yè)成本增加的情況時(shí)有發(fā)生。例如，在招標(biāo)時(shí)設(shè)計(jì)說(shuō)明與設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容不相符，給后期施工方面造成設(shè)計(jì)缺漏，錯(cuò)誤及節(jié)點(diǎn)不詳，在補(bǔ)充后被追加索賠費(fèi)用等[3]。此外，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)與方案設(shè)計(jì)單位、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位等各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，由專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，而通過(guò)合作發(fā)現(xiàn)大部分單位在合作過(guò)程中將設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在了設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量及出圖的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方面，對(duì)于設(shè)計(jì)成本對(duì)成本的影響則不關(guān)注，很少在設(shè)計(jì)成果中考慮成本問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)在后期施工中部分成本過(guò)高，最終整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。

3.3 建設(shè)階段成本管理不夠細(xì)化

施工階段成本管理過(guò)程中主要存在以下問(wèn)題，首先，造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)中業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)高低不一，若是無(wú)法滿(mǎn)足成本管理需求，則會(huì)嚴(yán)重影響到工程量清單、預(yù)算編制等工作的科學(xué)性，更會(huì)對(duì)施工過(guò)程中的整個(gè)成本管理都造成影響。其次，缺乏對(duì)材料成本的嚴(yán)格控制，部分企業(yè)在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)中不了解原材料市場(chǎng)及價(jià)格，因而不能及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)價(jià)格變動(dòng)情況進(jìn)行全面控制和跟蹤，企業(yè)缺乏對(duì)材料價(jià)格及品牌合作方建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，最終導(dǎo)致成本失控。最后，部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在設(shè)計(jì)變更簽證管理制度不完善的情況，缺少完善的管理流程，導(dǎo)致相關(guān)資料保管存在真實(shí)性不足的情況，在后期結(jié)算過(guò)程中對(duì)資料的真實(shí)性及準(zhǔn)確性都無(wú)法確認(rèn)，最終造成成本浪費(fèi)。此外，一般情況下，成本、工程及設(shè)計(jì)屬于獨(dú)立部門(mén)，缺乏有效的溝通和聯(lián)系，導(dǎo)致最終成本管理不夠科學(xué)，沒(méi)有建立全面系統(tǒng)的理念，不利于加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。

3.4 竣工階段成本管理及評(píng)估體系缺失

項(xiàng)目竣工階段為了縮小項(xiàng)目實(shí)際成本和目標(biāo)成本之間的差異，竣工結(jié)算階段的成本管理就是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行確認(rèn)的過(guò)程。而造成項(xiàng)目實(shí)際成本超出目標(biāo)成本的根本原因是企業(yè)忽視了項(xiàng)目竣工階段的結(jié)算成本管理。一些企業(yè)只關(guān)注前期設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合同簽訂等環(huán)節(jié)，對(duì)竣工階段的項(xiàng)目結(jié)算成本管理不重視，盡管已經(jīng)控制了前期成本支出，但竣工階段的成本沒(méi)有得到有效控制，最終導(dǎo)致高成本施工且難以進(jìn)行補(bǔ)救[4]。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本后的評(píng)價(jià)沒(méi)有建立相應(yīng)的評(píng)估體系，因此，無(wú)法有效借鑒之前的管理經(jīng)驗(yàn)，且針對(duì)原來(lái)的項(xiàng)目管理問(wèn)題也無(wú)法避免，無(wú)法發(fā)揮成本管理優(yōu)勢(shì)，針對(duì)部分決策失誤、成本超支的情況也無(wú)法找出合理的規(guī)避和改正措施。

4.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理措施分析

4.1 投資決策階段確定目標(biāo)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估，企業(yè)可以針對(duì)成本控制成立自己的造價(jià)控制團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目施工之前做好項(xiàng)目可行性分析，全面分析項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的問(wèn)題，并找出相關(guān)的影響因素，科學(xué)設(shè)定施工方案。同時(shí)項(xiàng)目投資決策階段應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)成本進(jìn)行明確，保障目標(biāo)成本科學(xué)合理，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目收益等方面都有著重要影響。在目標(biāo)成本編制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮以下情況。首先，由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此企業(yè)需要綜合考慮長(zhǎng)時(shí)間里的外部環(huán)境影響，如國(guó)家會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)一定的調(diào)控政策或者世界經(jīng)濟(jì)格局變化帶來(lái)的市場(chǎng)影響等。其次，針對(duì)資金投入過(guò)大且施工周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目合同，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本編制需要對(duì)簽證變更預(yù)留出一定的費(fèi)用。最后，房企在編制目標(biāo)成本中需要對(duì)合同中的各項(xiàng)內(nèi)容和項(xiàng)目實(shí)際情況做出充分考慮，并做好費(fèi)用預(yù)留。此外，在目標(biāo)成本編制過(guò)程中企業(yè)需要選用經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與其中，保障目標(biāo)成本編制結(jié)果準(zhǔn)確。

4.2 重視設(shè)計(jì)階段的成本管理

在設(shè)計(jì)階段做好成本優(yōu)化工作對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本控制格外重要。成本管理人員應(yīng)當(dāng)提前介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行充分溝通，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。首先，企業(yè)在設(shè)計(jì)單位的選擇上要重視對(duì)招標(biāo)方法進(jìn)行優(yōu)化，保障設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)方案的同時(shí)將成本費(fèi)用管理考慮進(jìn)去。企業(yè)在針對(duì)不同類(lèi)型的設(shè)計(jì)單位招標(biāo)時(shí)，成本重點(diǎn)也不同。如在建筑施工圖紙方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)費(fèi)用占比較大，因此在成本上主要考慮結(jié)合指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)判。而針對(duì)部分園林設(shè)計(jì)、支護(hù)設(shè)計(jì)等，由于設(shè)計(jì)費(fèi)用占比不高則需要重點(diǎn)考慮方案效果的設(shè)計(jì)估算達(dá)標(biāo)情況，找到方案和成本的平衡點(diǎn)，從而選擇合適的設(shè)計(jì)單位。其次，做好審圖工作，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段成本管理，對(duì)設(shè)計(jì)方案及施工成果提出專(zhuān)業(yè)優(yōu)化意見(jiàn)，并將其在最終的圖紙成果中落實(shí)。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中的錯(cuò)漏問(wèn)題提前提出審圖意見(jiàn)，將施工階段由于設(shè)計(jì)引起的工程變更控制在施工之前，減少成本支出[5]。最后，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理制，通過(guò)第三方對(duì)設(shè)計(jì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，從而對(duì)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)起到全面約束作用，針對(duì)設(shè)計(jì)成果提出科學(xué)的意見(jiàn)，有效防止設(shè)計(jì)失誤，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)推行限額設(shè)計(jì)制度，保障設(shè)計(jì)單位根據(jù)限額指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)方案和成本控制相統(tǒng)一。

4.3 加強(qiáng)合同實(shí)施過(guò)程中的管理

在項(xiàng)目施工階段也是變更簽證，發(fā)生無(wú)效車(chē)或股本的關(guān)鍵階段，在項(xiàng)目施工階段應(yīng)當(dāng)要做好以下成本管控措施。第一，針對(duì)變更簽證，企業(yè)需要建立完善的審核流程，根據(jù)具體的金額大小劃分出明確的審批權(quán)限。房企針對(duì)部分已經(jīng)完成拆改的需要嚴(yán)格按照要求收方，在簽證內(nèi)容變更完成后也應(yīng)當(dāng)根據(jù)要求進(jìn)行驗(yàn)收，確保項(xiàng)目實(shí)施是按照設(shè)計(jì)圖紙完成的。第二，加強(qiáng)對(duì)無(wú)效成本的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中利潤(rùn)不高的直接原因是無(wú)效成本過(guò)高，因此企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)無(wú)效成本的管控，才能將成本浪費(fèi)降至最低。第三，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的嚴(yán)格驗(yàn)收，施工單位在項(xiàng)目施工中最容易在隱蔽工程中偷工減料，因此，在該項(xiàng)工程中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)驗(yàn)收力度，及時(shí)留下相應(yīng)的影響材料，方便在后續(xù)的結(jié)算審查中驗(yàn)證。第四，做好對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料的把控，在對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料的把控中要重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方法，其一是其是否符合合同要求，其二是其是否滿(mǎn)足質(zhì)量規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料制定相應(yīng)的抽檢程序，并及時(shí)進(jìn)行鳳陽(yáng)保存。第五，在施工階段應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定的品牌材料進(jìn)行施工，施工方若是想要更換材料的品牌，則必須在工程人員及成本人員共同審核通過(guò)后才能進(jìn)行更換，嚴(yán)厲杜絕施工方私自更換品牌。此外，在施工階段，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極參與到業(yè)務(wù)活動(dòng)中，結(jié)合當(dāng)前國(guó)家的各項(xiàng)稅收政策，充分調(diào)查材料市場(chǎng)，深入考察不同價(jià)格的供應(yīng)商，從成本管控的角度提出管理優(yōu)化措施。例如，在營(yíng)改增的背景下，一般納稅人和小規(guī)模納稅人在納稅上存在一定的差異，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)供應(yīng)商的納稅身份進(jìn)行核查，若供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，則報(bào)價(jià)會(huì)相對(duì)偏低。

4.4 重視竣工驗(yàn)收和結(jié)算審核

做好竣工階段的成本管理工作能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目的盈虧情況進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。在竣工階段的驗(yàn)收工作不僅要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，明確其是否合格，還需要針對(duì)是否完成了合同內(nèi)約定的工作內(nèi)容進(jìn)行檢驗(yàn)。企業(yè)工程竣工驗(yàn)收對(duì)合同結(jié)算審核提供重要依據(jù)，也是企業(yè)全過(guò)程成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。首先，需要對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收資料進(jìn)行復(fù)核，對(duì)其真實(shí)性和可靠性做出判斷，避免造假導(dǎo)致結(jié)算內(nèi)容與實(shí)際工程完成情況不符，給企業(yè)帶來(lái)較大成本損失。其次，對(duì)施工圖紙的內(nèi)容及合同工作界面內(nèi)容是否完成進(jìn)行全面檢查。同時(shí)要注意結(jié)算辦理原則及合同結(jié)算條款的合理性和統(tǒng)一性[6]。最后，在工程結(jié)算環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)編制完善的報(bào)告，并在結(jié)算完成后對(duì)結(jié)算價(jià)格進(jìn)行分析，找出其中的主要差異和造成的具體原因，避免后續(xù)再發(fā)生類(lèi)似的情況。此外，做好項(xiàng)目成本后的評(píng)估，從而為后續(xù)項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估能夠及時(shí)對(duì)自身的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，取長(zhǎng)補(bǔ)短，更好地為企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)提供支持。企業(yè)為了對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理中各項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成情況，應(yīng)當(dāng)由成本管理部門(mén)牽頭，組織企業(yè)其他部門(mén)共同參與，在項(xiàng)目結(jié)算完半年之內(nèi)對(duì)項(xiàng)目成本開(kāi)展及時(shí)的評(píng)估工作，并制作評(píng)估報(bào)告。企業(yè)在項(xiàng)目成本后的評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注時(shí)效性，從而促使企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理形成一個(gè)完整的閉環(huán)。

4.5 完善營(yíng)銷(xiāo)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中銷(xiāo)售環(huán)節(jié)及售后的運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段尤為重要，銷(xiāo)售回款對(duì)整個(gè)項(xiàng)目盈虧至關(guān)重要，因此銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本管理，用最少的投資獲得最大的效益。一方面，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，由于房產(chǎn)銷(xiāo)售人員較多，房企應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)了解業(yè)務(wù)人員和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等，對(duì)相應(yīng)的人才管理機(jī)制進(jìn)行完善，做好成本控制，加強(qiáng)對(duì)成本的控制，科學(xué)管控業(yè)務(wù)人員。例如，現(xiàn)階段，部分房企銷(xiāo)售人員在房產(chǎn)銷(xiāo)售中利用社交軟件，在朋友圈等公開(kāi)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中發(fā)布宣傳信息，不僅能夠達(dá)到企業(yè)宣傳的目的，又能有效降低成本支出。又例如，部分房企會(huì)雇傭?qū)W生在人流量大的地方通過(guò)舉辦活動(dòng)或者派發(fā)傳單的模式進(jìn)行宣傳，不僅能夠提高宣傳活力，還能保障成本相對(duì)較低，為企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制提供助力。另一方面，在運(yùn)維階段，若是不能做好，將對(duì)房企的口碑造成很大影響，因此房企可以采用與優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行合作，制定科學(xué)合理的運(yùn)維方案，采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，實(shí)行統(tǒng)一管理，為用戶(hù)提供高效、便捷且全面的服務(wù)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用價(jià)值在和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有效降低運(yùn)維成本，保障房企項(xiàng)目的健康運(yùn)營(yíng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和信譽(yù)。

5.成本管理保障措施

首先，房企應(yīng)當(dāng)對(duì)成本管理組織體系進(jìn)行完善，從而規(guī)范各項(xiàng)成本工作。通過(guò)建立分口管理責(zé)任機(jī)制，完善成本管理組織系統(tǒng)，從而個(gè)人對(duì)成本費(fèi)用管理工作進(jìn)行有序規(guī)范。企業(yè)實(shí)際開(kāi)展中將成本中心和費(fèi)用中心結(jié)合起來(lái)，共同組成成本管理責(zé)任機(jī)構(gòu)，成本中心的主要責(zé)任是管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的成本因素，而費(fèi)用中心的主要責(zé)任是管理費(fèi)用發(fā)生額。在不同的工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上對(duì)權(quán)限進(jìn)行劃分，并定期完成成本費(fèi)用分析報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行反饋。其次，在成本管理中，房企需要對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行完善，將目標(biāo)成本、實(shí)際成本、合同變更等各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息全部包含進(jìn)去。通過(guò)構(gòu)建信息管理系統(tǒng)可以及時(shí)篩選出有效的信息，并對(duì)其進(jìn)行采集和加工，確保成本管理的有效性。此外，還可以在信息系統(tǒng)中設(shè)置完善的成本報(bào)告編制功能，自動(dòng)對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間存在的差異進(jìn)行分析，掌握實(shí)際造成差異的具體原因，并進(jìn)行改進(jìn)，避免費(fèi)用超支的情況，為管理者提供重要的決策支撐。最后，房企需要健全的成本管理考核機(jī)制，針對(duì)成本目標(biāo)設(shè)置一定的規(guī)定，如可以針對(duì)因?yàn)榉桨冈O(shè)計(jì)問(wèn)題造成的成本費(fèi)用增加，需要設(shè)置一定的限度等。同時(shí)需要對(duì)各部門(mén)之間的責(zé)任和權(quán)限做出明確劃分，避免后續(xù)在考核工作中因?yàn)楦鞑块T(mén)之間互相推諉造成責(zé)任無(wú)法追究。同時(shí)，還需要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，推動(dòng)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)全面落實(shí)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展項(xiàng)目全過(guò)程成本管理工作能夠有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)及時(shí)分析各階段的成本偏差問(wèn)題，找出背后的原因，從而將各階段的項(xiàng)目支出控制在合理范圍內(nèi)，保障各項(xiàng)目階段良性循環(huán)，有效降低企業(yè)成本，提高企業(yè)項(xiàng)目效益，從而為企業(yè)健康長(zhǎng)久發(fā)展提供助力。