文／廖云華 中鐵二院（成都）置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司 四川成都 610000

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的意義

1.1 對(duì)健全企業(yè)內(nèi)部控制制度具有重要意義

現(xiàn)代企業(yè)要發(fā)展，必須有完善的內(nèi)部控制制度做支撐，以及房地產(chǎn)企業(yè)這一高風(fēng)險(xiǎn)的、財(cái)務(wù)活動(dòng)比較復(fù)雜的部門，有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)于健全企業(yè)內(nèi)部控制制度具有十分重要意義，是防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。若沒有進(jìn)行有效財(cái)務(wù)控制，致使內(nèi)部控制形同虛設(shè)，會(huì)使企業(yè)的管理水平下降，不能有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

1.2 是實(shí)現(xiàn)健康，穩(wěn)步發(fā)展的主要保證

有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種良性發(fā)展、為穩(wěn)定發(fā)展提供了重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)，若產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展必然遇到障礙，就連工程也被束之高閣，對(duì)企業(yè)向健康的方向發(fā)展是不利的、穩(wěn)步發(fā)展。只有把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制好，才能確保企業(yè)在良性競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，通過經(jīng)營(yíng)效益的持續(xù)改善，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)[1]。

1.3 有助于發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金占用量可觀的產(chǎn)業(yè)，怎樣有效地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，是值得我們深究的。財(cái)務(wù)杠桿作用得到了很好地發(fā)揮，能用最少的錢獲得最大的回報(bào)，財(cái)務(wù)杠桿作用沒有很好地發(fā)揮作用，進(jìn)而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境、資不抵債，甚至倒閉。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，是發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用的最佳途徑，有助于引領(lǐng)企業(yè)以最優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)獲得最大效益[2]。

1.4 有助于企業(yè)效益的最大化

對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控，可以讓企業(yè)在運(yùn)營(yíng)期間實(shí)現(xiàn)盈利最大化，最大化企業(yè)價(jià)值。如財(cái)務(wù)方面的收入，費(fèi)用，稅金，利潤(rùn)、資金管理方面的問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，則影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不利于有效的規(guī)避可能造成的損失，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。只有把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，為了更好地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類分析

2.1 在投資階段存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行綜合分析是非常必要的，可按時(shí)間順序，一，前期計(jì)劃與投資階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)大多數(shù)較小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資過程中會(huì)有許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患遺留，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)，高收益特點(diǎn)，因此，早期投資時(shí)所需總資金額更大，資金回收周期長(zhǎng)，受許多不確定性因素如，處理土地資質(zhì)時(shí)，同政府部門的協(xié)調(diào)耗時(shí)太久。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程，受土地性質(zhì)的影響、項(xiàng)目類型各異，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)與預(yù)期之間產(chǎn)生巨大分歧，這不但影響了資金回收量，會(huì)對(duì)產(chǎn)品銷售量造成沖擊，繼而加大了房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。許多大城市的政府都出臺(tái)了一些限購(gòu)政策，產(chǎn)品交易量減少，因此，資金回收過程同樣存在損失，致使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生[3]。

2.2 在融資階段存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從目前對(duì)于各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析中能夠清楚地看到，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目建設(shè)的過程當(dāng)中，均需要開展融資操作，而且融資階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多方面。它主要融資方式是從銀行借貸，貸款數(shù)額越大，或者貸款時(shí)間越長(zhǎng)，那么所帶來(lái)的利息也就越高，若資金回籠期間不能按期歸還貸款，就會(huì)造成拖欠銀行巨額利息，第一旦法院強(qiáng)制執(zhí)行，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境，甚至倒閉。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)處于融資階段，未制訂詳細(xì)融資計(jì)劃，甚至已拿到錢，使用期間，沒有科學(xué)控制，還可能造成經(jīng)費(fèi)使用率下降，沒有達(dá)到前期籌資目標(biāo)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，在籌資方面雖較大型房地產(chǎn)有一定優(yōu)勢(shì)，但由于它越來(lái)越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)亦逐步增大。房地產(chǎn)企業(yè)融資困難現(xiàn)象顯現(xiàn)。2020 年，中國(guó)政府提出三條紅線政策，開展房地產(chǎn)貸款和資金集中管理時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理工作得到強(qiáng)化。也使得許多銀行的貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)向大型房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。融資壓力和融資成本不斷增加，是當(dāng)前促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升的重要原因[4]。

2.3 現(xiàn)金流存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門僅注重前期投資規(guī)劃，融資進(jìn)度，并且不注重資金運(yùn)用和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制問題，所以，增加了現(xiàn)金流中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。它主要表現(xiàn)為下列兩點(diǎn)。第一點(diǎn)，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面并不具備合理的企業(yè)規(guī)劃，致使在財(cái)務(wù)管理和公司運(yùn)營(yíng)期間，構(gòu)建出的現(xiàn)金流預(yù)算體系不夠健全，繼而影響到某房地產(chǎn)項(xiàng)目開展期間現(xiàn)金流的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。第二點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后，在資金運(yùn)用上，不做預(yù)先的預(yù)測(cè)。如對(duì)資金的使用不能加強(qiáng)調(diào)控，可能造成后期資金，資產(chǎn)運(yùn)用財(cái)務(wù)信息滯后，造成工程在施工期間存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

2.4 選擇性負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，負(fù)債十分普遍。有部分債務(wù)，能刺激房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，繼而加快企業(yè)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用負(fù)債，可以增加其企業(yè)價(jià)值。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得較好的發(fā)展，必須密切注意與國(guó)家政策有關(guān)的變動(dòng)，若國(guó)家政策寬松或市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到很好的發(fā)展，然后應(yīng)酌情提高相應(yīng)負(fù)債額，繼而給企業(yè)帶來(lái)更多的資金與金錢。若政府推出比較緊的政策，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)欠佳，那么，中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能地降低負(fù)債率，繼而緩解其財(cái)務(wù)壓力，防范發(fā)生債務(wù)無(wú)法償還財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？刂曝?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可通過控制負(fù)債規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)，但一定要跟上時(shí)代的變遷，嚴(yán)格遵循國(guó)家政策，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，盡可能地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的次數(shù)[6]。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

3.1 內(nèi)部環(huán)境因素作用

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，主要是內(nèi)部環(huán)境因素與外部環(huán)境因素的影響。從企業(yè)的內(nèi)部來(lái)分析，目前，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面，第一點(diǎn)，內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理部門與風(fēng)險(xiǎn)控制部門決策能力比較薄弱，特別是當(dāng)前我國(guó)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，制定精準(zhǔn)的投資決策，是現(xiàn)階段促進(jìn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而且不少風(fēng)控的管理部門因?yàn)闆Q策能力弱，往往決策失誤不少，繼而加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。第二點(diǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都建設(shè)了財(cái)務(wù)管理部門，它的管理能力是比較薄弱的，且由于工作人員綜合素質(zhì)不高，造成了財(cái)務(wù)信息的分享不夠及時(shí)的情況下，財(cái)務(wù)信息監(jiān)督中存在著內(nèi)部管理混亂的問題，不能加大監(jiān)督力度，繼而使房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。第三點(diǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)只顧投資，不注重回報(bào)，缺乏科學(xué)，合理的資本結(jié)構(gòu)，尤以投資融資階段為甚，發(fā)生了資金負(fù)債率過高問題，造成企業(yè)還債壓力太大，繼而加大企業(yè)違約財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[7]。

3.2 外部環(huán)境因素影響

在外界環(huán)境因素作用下，主要是與當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)有關(guān)，及政府與國(guó)家宏觀調(diào)控政策相關(guān)，受當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩影響，和外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境滑坡，致使房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分化日益顯著，以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，不少房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)行降價(jià)銷售政策，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)資金回籠不暢，繼而加大企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，國(guó)家與政府也進(jìn)行宏觀調(diào)控，還會(huì)對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，在許多一線和二線大城市，限購(gòu)政策都是這樣執(zhí)行，和遏制房?jī)r(jià)上漲宏觀調(diào)控政策，對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力較大，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)企業(yè)內(nèi)部問題和外部環(huán)境因素進(jìn)行分析，采用較為合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，保證能減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[8]。

4.房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中出現(xiàn)的一些問題

4.1 管理層的認(rèn)知不到位，財(cái)務(wù)人員的素養(yǎng)有待提高

很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者懂行未必懂財(cái)，懂得財(cái)務(wù)，未必懂得管理，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的意識(shí)。有的雖然有所感悟，但是限于某些理論知識(shí)，高度與深度不足，不能切實(shí)結(jié)合實(shí)際情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)不足，就是單純地核算，記賬，出報(bào)表，對(duì)于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中反映出來(lái)的系列問題，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的不可控。

4.2 企業(yè)內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管控體系未能發(fā)揮其應(yīng)有功能

在現(xiàn)代企業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，內(nèi)部控制制度逐步健全，但是許多規(guī)模較小的民營(yíng)、私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度已形同虛設(shè)，財(cái)務(wù)管控體系就更不存在了，近年來(lái)，倒閉房地產(chǎn)企業(yè)大量涌現(xiàn)，很大一部分原因是內(nèi)控制度不健全，財(cái)務(wù)管控不到位。這些公司在其實(shí)際運(yùn)作期間，許多財(cái)務(wù)活動(dòng)經(jīng)常處于落后狀態(tài)，事前和事中都無(wú)從掌控，不能在第一時(shí)間堵住危險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)被發(fā)現(xiàn)之后，已導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的失誤，未能在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中充分發(fā)揮其應(yīng)有功能，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控?zé)o效[9]。

4.3 資金杠桿作用風(fēng)險(xiǎn)大

作為資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，如何高效籌集，利用好經(jīng)費(fèi)，需要花一番工夫。正確籌集資金，它能使企業(yè)用最小的代價(jià)取得最大的效益，如資金結(jié)構(gòu)不適當(dāng)，極有可能增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，進(jìn)入惡性循環(huán)，資金鏈斷裂使企業(yè)不能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。而近年來(lái)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)信貸額度也在不斷地縮緊，籌集資金的途徑也在縮小，目前，四大國(guó)有銀行僅向國(guó)內(nèi)一些發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，地方商業(yè)銀行還僅向當(dāng)?shù)亻_發(fā)資質(zhì)好或信用評(píng)級(jí)高的房企放貸，并且融資規(guī)模有限，資金杠桿作用不確定因素增加，風(fēng)險(xiǎn)較大。

4.4 對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境和各種與房地產(chǎn)有關(guān)的政策掌握不到位

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況明顯受到市場(chǎng)環(huán)境因素的影響，以前，房地產(chǎn)企業(yè)都屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，但是伴隨而來(lái)的，還有高額收益帶來(lái)的收入，導(dǎo)致眾多投資者投身房地產(chǎn)行業(yè)。但是近年來(lái)，國(guó)家持續(xù)推出房地產(chǎn)調(diào)控政策與稅收政策，使房地產(chǎn)企業(yè)得到規(guī)范發(fā)展，理性約束房?jī)r(jià)過快上漲，使房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不復(fù)以往所表現(xiàn)出的高回報(bào)。利潤(rùn)越來(lái)越薄，市場(chǎng)行情亦持續(xù)走低，交易量減少，購(gòu)房意愿減弱，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如市場(chǎng)環(huán)境及某些有關(guān)政策掌握不好，很大程度上影響了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，因而影響了企業(yè)運(yùn)行[10]。

5.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策研究

認(rèn)識(shí)到新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題后，需要制定相關(guān)管控措施：一方面，健全和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，使企業(yè)當(dāng)中所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理工作具備了借鑒的基礎(chǔ)與前提；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)控，使企業(yè)在資產(chǎn)配置方面相對(duì)比較合理，有助于商家更好地利用資源。此外，還需關(guān)注企業(yè)在項(xiàng)目中的投資管理，使企業(yè)的每筆投入更符合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，給企業(yè)以足夠信息支持。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，有助于企業(yè)對(duì)其行為進(jìn)行更好的調(diào)控，預(yù)防企業(yè)在發(fā)展過程中遇到問題。

5.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

為進(jìn)一步確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制成效，使之更加適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度改進(jìn)完善投入重視，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門及組織建設(shè)應(yīng)受到重視、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理制度實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行考核和獎(jiǎng)勵(lì)，讓管理體系更健全。其中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織部門建立環(huán)節(jié)應(yīng)安排各專業(yè)部，挑選風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人員，要求它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常行為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以及預(yù)防和治療，保證損失最小化。能夠借助先進(jìn)的信息技術(shù)方法，對(duì)企業(yè)在發(fā)展中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，做到時(shí)刻監(jiān)測(cè)和合理報(bào)警，制定對(duì)策。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制任務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)了解社會(huì)宏觀環(huán)境和政策變化，需要借鑒社會(huì)上某些新型風(fēng)險(xiǎn)控制制度體系，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的部分進(jìn)行了仔細(xì)研究與關(guān)懷，與其他部門合作，共同構(gòu)成防范體系，同時(shí)也要建立預(yù)警。并對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度實(shí)施監(jiān)管過程進(jìn)行了研究，各個(gè)部門員工的實(shí)際工作狀況，工作狀態(tài)都需得到相應(yīng)考察，然后及時(shí)地發(fā)現(xiàn)企業(yè)所出現(xiàn)的問題，并結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀，確立了各階段監(jiān)督檢查目標(biāo)，使考察的強(qiáng)度加大，對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)控制。還要全面記錄每項(xiàng)檢查結(jié)果，使追究責(zé)任更順暢，對(duì)于企業(yè)內(nèi)各種資源優(yōu)化配置和制度執(zhí)行方面，均需合理對(duì)待，促使其獲利能力和營(yíng)運(yùn)能力都有較大提高，有助于企業(yè)更好地完成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)與需求。在對(duì)人員進(jìn)行激勵(lì)和考核環(huán)節(jié)中，則需重視職工實(shí)際工作狀況與狀態(tài)，提高職工積極性，激發(fā)職工責(zé)任感，讓職工更具責(zé)任意識(shí)，使命感。還應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)職工風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，規(guī)范職工行為，對(duì)于為企業(yè)做出杰出貢獻(xiàn)的職工，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，并進(jìn)行培訓(xùn)，為員工晉升提供了較大空間。對(duì)于不同工作性質(zhì)的科室，則需制定更靈活，針對(duì)性更強(qiáng)的考核方案與標(biāo)準(zhǔn)，使職工在職業(yè)發(fā)展過程中體會(huì)制度優(yōu)勢(shì)和公平性，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，最后經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的合作，達(dá)到控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的以及需求。

5.2 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的控制管理

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著不可忽略的作用，改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。一是能進(jìn)一步加快房地產(chǎn)行業(yè)融合，拓展房地產(chǎn)企業(yè)，從而達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都相對(duì)較小，致使其獲取外部融資相對(duì)不足，極易受到制約，而且內(nèi)部融資所占比重也比較小，因此，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)是擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，在這些措施中，可采取加快產(chǎn)業(yè)融合，使產(chǎn)業(yè)更加平穩(wěn)的合并，使房地產(chǎn)企業(yè)由量的優(yōu)勢(shì)變?yōu)橘|(zhì)的優(yōu)勢(shì)，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展變得更順暢。二是搞好企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率調(diào)控，使它的資本結(jié)構(gòu)更趨于合理，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)非常嚴(yán)重的課題。部分盈利能力相對(duì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率過高時(shí)，便可借助財(cái)務(wù)杠桿，放大盈利，還能達(dá)到減稅要求；但若過分依賴資產(chǎn)負(fù)債率，還會(huì)使企業(yè)承受更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)處于資金鏈斷裂危險(xiǎn)之中，因此，可從控制資產(chǎn)負(fù)債率入手，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)企業(yè)成長(zhǎng)。

5.3 加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理控制

以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所遭遇的投資困境，解決投資活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)問題，可由投資業(yè)務(wù)、對(duì)該項(xiàng)目的可行性分析和多元化投資戰(zhàn)略的選擇這幾個(gè)視角入手為了解決這個(gè)問題。就房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)而言，要有投資對(duì)象、投資的計(jì)劃和投資審批、投資過程和其他許多環(huán)節(jié)都得到了仔細(xì)把控，并以此為基礎(chǔ)，開展了針對(duì)性投資環(huán)境調(diào)查研究、投資機(jī)會(huì)的甄別、投資效益及可行性分析方面的工作，仔細(xì)監(jiān)測(cè)并掌握投資工程項(xiàng)目進(jìn)度。在工程可行性研究部分，主要要求獲取海量數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)，并以此為基礎(chǔ)，加以分析整理，弄清工程所處地質(zhì)環(huán)境和自然經(jīng)濟(jì)諸多條件因素對(duì)其具體作用情況，以及依據(jù)所得資料，做好該項(xiàng)目的投資收益率計(jì)算、資金需求量及成本費(fèi)用估算進(jìn)行分析，以了解各種因素給房地產(chǎn)企業(yè)所造成的風(fēng)險(xiǎn)及影響。在多元化投資策略選擇部分，那么就需要針對(duì)不同的城市房屋需求進(jìn)行研究，人口數(shù)量和消費(fèi)水平的認(rèn)識(shí)，以現(xiàn)階段社會(huì)老齡化為背景進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其實(shí)，這是一種非常明顯而又具有典型性的多元化投資策略運(yùn)用。在實(shí)踐中，需時(shí)刻注意項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和投資收益問題，使多元化投資戰(zhàn)略取得的成效充分展現(xiàn)出來(lái)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要管理手段，它的管控過程復(fù)雜多變，變化多端。只有對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及多項(xiàng)房地產(chǎn)政策有了全面認(rèn)識(shí)后，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，制定了科學(xué)合理的、采取有效管控措施，為了減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，成功實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，為了企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展與上行做出了積極的貢獻(xiàn)。