陳朵

（江陰市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院有限公司，江蘇 無錫 214000）

0 引言

近年來，全過程咨詢服務作為一個興起的行業(yè)正不斷吸引建筑從業(yè)者的眼球，從前期可研、項目立項、設計、招投標、監(jiān)理及項目管理階段層層滲透，步步把關，業(yè)主從焦頭爛額逐步抽身成一只大手總抓，實現(xiàn)了更專業(yè)、更細化的社會分工。

在項目前期階段，掌握總投資是非常重要的，這是控制風險的第一步。建筑工程涉及很多的管理機構，在合理合規(guī)的基礎上如何既能保障項目運行環(huán)節(jié)各個主體方的利益，又能保障業(yè)主的合理權益，這是我們造價人員應該深思探究的問題。提升建筑工程項目的管理水平，前提需要控制好項目總投資，保證工程總投資貫穿在項目整體過程當中，留存好過程資料，以備后期抽查[1]。

1 全過程咨詢服務

1.1 全過程咨詢服務的意義

目前很多設計單位都順應時勢，成立了全過程咨詢服務公司，這在本質上是為了業(yè)務更好的開展，其實這也是社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。從前期可研入手，從源頭把握，設計公司其實比其他造價單位或者是施工單位更有優(yōu)勢，土木動工，設計先行，設計師們往往比建筑行業(yè)的其他從業(yè)者更加獨具慧眼與高瞻，用他們的多方案比選，給到業(yè)主可研階段更多的參考價值，不管是為了后期項目落地還是前期項目立項，都是一個充分思考與縝密的抉擇[2]。

一個好的項目順利落地，光依靠某一方肯定是遠遠不夠的，這其中需要全過程咨詢服務公司各部門的積極配合。將每個環(huán)節(jié)都連接起來，使每一步都有據(jù)可查，有理可究。從整體角度上提出目標，再層層分解成一個個子目標，落實與反饋缺一不可。好的領導者肯定是善于傾聽的，既要聽取客觀的情況，也要看到目前的客觀缺陷。全過程咨詢服務正處于起步階段，更加需要各位工作者提出寶貴的自身建議，從無到有，從粗到細，考慮各種影響，平衡問題與解決辦法之間的關系[3]。

在投資階段，投資方需要分析項目的特點，結合自身的社會換機構和自然環(huán)境等，嚴格預算將會面臨的風險和預期收益，在這一過程中需要綜合各方面要求。在前期規(guī)劃項目的時候就要建立風險小組，提出風險應急機制，這看似是一個費錢不討好的事，但是只要做的好，這其實是一個能夠解決風險控制造價的有效措施。在投資決策時期，需要搜集各種資料，通過實地調查和反復對比研究，深入了解建筑項目，利用投資核算確定自身的能力，選擇合適的項目，才有利于采取控制措施。

1.2 全過程咨詢服務的具體工作內容

以下從9 個方面闡述全過程咨詢服務的具體工作內容。

1.2.1 前期策劃與可行性研究

業(yè)主的一個想法能否從頭腦里面跳脫到紙張上，這就需要一個分析與可行性研究的過程。落實前期風險控制，可以從這個階段就發(fā)現(xiàn)項目中存在的隱患，通過調整和完善，為項目的開展提供更大的便利。一個好的全過程咨詢服務公司，在這個階段就可以為業(yè)主提供各種投資數(shù)據(jù)，根據(jù)不同的方案，給出不同的建議，采取既有的管理方式和專業(yè)的經(jīng)濟知識，給業(yè)主專業(yè)的經(jīng)濟分析與專項評估，從而給出結論這個項目是否可行，如果可行，需要滿足的技術和經(jīng)濟支撐；如果不可行，能否調整思路與方法，結合實際，重新給出一個可行的方案。

1.2.2 辦理施工許可證等有關手續(xù)

已經(jīng)確定這個項目可以實施了，那么就要進行各種前期手續(xù)的辦理，為項目落地提供前提條件。以往業(yè)主跑這些許可證都要花費不少時間和精力，有時候找的辦理的部門或者人不對又得重新開始跑，這其實是一種資源的錯位和浪費[4]。把前期跑手續(xù)交給專業(yè)的人來做，不但事半功倍，而且業(yè)主可以節(jié)省出時間去做另外一些事情，讓項目更好的推進。

1.2.3 勘察設計優(yōu)化

設計單位其實是具備天然的優(yōu)勢組建全過程咨詢服務公司的，因為對于協(xié)助業(yè)主方提出工程設計要求、組織評審工程設計方案，設計單位本身就是擅長的領域，而且相比較其他行業(yè)而言，設計行業(yè)的替代性弱和可學習性程度復雜。因為如果沒有大學系統(tǒng)的學習，沒有三五年的設計經(jīng)驗，設計就無從下手。并且，設計單位還可進行工程設計優(yōu)化、技術經(jīng)濟方案比選，從而為業(yè)主決策提供依據(jù)[5]。全過程咨詢服務公司還能組織勘察設計方面的招標及中標后合同的簽訂，監(jiān)督實施勘察設計全過程的投資、進度、質量控制和協(xié)調管理等工作。

1.2.4 組織工程施工、設備、材料采購招標

以往一個項目換一個業(yè)主負責人，可能這個項目還沒結束已經(jīng)換了好幾波業(yè)主負責人。前一波的負責人還沒搞明白招標流程和手續(xù)，后一波的負責人又匆匆趕來。這直接導致了項目的停滯或者混亂，還可能導致項目操作的不合規(guī)。當全過程咨詢服務公司接手后，這種現(xiàn)象就可以得到有效控制。根據(jù)業(yè)主的需求及資金來源，不同的招標類型對應不同的招標計劃，排好進度表，按照相關法律法規(guī)的要求有條不紊的進行，業(yè)主的角色從一個實際的操作者，轉變成了被協(xié)助者，但又不影響他的主導地位。這不光是工作內容的轉變，其實也是社會分工進步的表現(xiàn)。

1.2.5 協(xié)助業(yè)主與施工單位簽訂合同

在招標文件中，其實已經(jīng)有了合同的模版，里面的專業(yè)條款如果業(yè)主不仔細研讀，那么等簽了合同發(fā)生隱患后再來研究就太遲了。所以最好的方式就是在招標階段就有專業(yè)人士把合同研究透徹，將可能的隱患扼殺在搖籃里。但并不是每個業(yè)主都精通法律條文和工程潛規(guī)則，為了不讓后期的增項超出立項審批的一定范圍，全過程咨詢服務公司可以協(xié)助業(yè)主方與工程項目總承包企業(yè)或施工企業(yè)及建筑材料、設備、構配件供應等企業(yè)簽訂合同并監(jiān)督實施。

1.2.6 工程竣工結算和工程決算

全過程咨詢公司從前期入手，更加了解項目的運行與實施，對于資金的用款計劃，可以基于對應項目來做一個更為精細的進度計劃，更加貼合項目本身。此外，全過程咨詢公司還經(jīng)手了各種簽證資料，匯總了各種信息，對應項目的整體發(fā)展可以有更好的預判，在施工圖預算基本不變的基礎上，可以得到一個相對準確的工程決算，工程決算準確了，那么竣工結算費肯定也超不過工程決算，這樣也起到了一個控制投資和造價的作用。

1.2.7 施工階段的全過程監(jiān)理

以往監(jiān)理公司獨立于業(yè)主方、設計方、施工方，單獨接受業(yè)主方的委托，看似公平公正，但由于業(yè)主方的管理不到位，經(jīng)常會導致監(jiān)理人員與施工方暗箱操作，從而損壞業(yè)主方的利益。將監(jiān)理業(yè)務打包在全過程咨詢服務中，一個是有利于全過程咨詢公司更好的實現(xiàn)監(jiān)督職能，另一個就是很好的防范了監(jiān)理人員與施工人員的無效互動。全過程咨詢公司履行的職能越多，越是保障了建筑工程的質量，有助于項目的順利實施。

1.2.8 組織項目后評估

當項目順利竣工，全過程咨詢公司組織竣工驗收，并向業(yè)主方移交竣工檔案資料。到這一步，項目還未結束，生產(chǎn)試運行及工程保修期的管理也需要全過程咨詢公司的參與，而這一步，也相當關鍵，這是檢測項目是否成功的決定因素。當項目試運行成功，我們也來到了最后一步，組織項目的后評估，這是一個項目的總結階段，也是以后項目決策的參考資料，因此至關重要。

1.2.9 項目管理的其他工作

（1）跟蹤審計階段。加強審核過程造價，派遣專業(yè)審計人員利用專業(yè)知識結算每個環(huán)節(jié)，同時派遣專業(yè)的審查人員實現(xiàn)全過程監(jiān)督，這樣項目結算才可以更具精準性和有效性，從而可以有效的管理建筑工程結算階段的造價。

（2）工程投資控制管理。在投資階段，全過程咨詢公司需要分析項目的特點，結合社會和自然環(huán)境等，嚴格測算將會面臨的風險和預期收益，在這一過程中需要綜合各方面要求。在前期規(guī)劃項目的時候就要建立風險小組，提出風險應急機制，這看似是一個費錢不討好的事，但是只要做的好，這其實是一個能解決風險控制造價絕好的措施。在投資決策時期，需要搜集各種資料，通過實地調查和反復對比研究，深入了解建筑項目，利用投資核算確定自身的能力，選擇合適的項目，才有利于采取控制措施。

2 總投資之工程建設其他費用

總投資分為工程費、工程建設其他費及預備費三大塊。工程費又分為三小塊，分別是建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費。建筑工程費和安裝工程費我們經(jīng)常合稱建安工程費，里面包括土建、裝修、室外工程、基坑維護、暖通空調、水電安裝、消防及智能化等。設備及工器具購置費包括辦公家具、課桌椅、教學設備，廚房設備、電梯、充電樁工程等為滿足建安工程正常運行而必須配置的設備。預備費分為基本預備費和漲價預備費兩種。漲價預備費是對建設工期較長的投資項目，在建設期內可能發(fā)生的材料、人工、設備、施工機械等價格上漲，以及費率、利率、匯率等變化，而引起項目投資的增加，需要事先預留的費用。除此以外的預備費均可算做基本預備費。

工程建設其他費用是根據(jù)有關規(guī)定應在基本建設投資中支付的，并列入建設項目總概預算或單項工程綜合概預算的，除建筑安裝工程費用和設備工器具購置費以外的費用。它是從工程籌建到竣工驗收、交付使用及運行的整個項目周期期間，為保證項目的順利完成及運行階段的正常使用而列的開支。大部分費用明細各地都有政策指導，采用定量的方式予以明確，但是一些費用無法通過定量給出依據(jù)的，只能通過經(jīng)驗方式定性予以明確。因此，工程建設其他費用的明確過程復雜而煩瑣，需要定性與定量雙結合，應當予以重視。工程建設其他費用的重要性表現(xiàn)在3 個方面。

（1）占比大。對于工程建設其他費用，我們平常一般接觸的比較少，新建項目這部分占比占總投資的15%~20%，是很關鍵的一環(huán)，估算的正確與否，直接影響整個項目能否正常運行。加強對此環(huán)節(jié)的管理，對于合理使用資金、提高投資效益有著舉足輕重的意義。

（2）涉及范圍廣。工程建設其他費用包含建設單位的建設管理費及材料檢驗試驗費，設計勘察單位的設計勘察費，監(jiān)理單位的監(jiān)理費，跟蹤審計單位的跟蹤審計費，造價咨詢單位的工程預算、招標控制價、投標報價（含工程量清單編制）編制及審核等等。由此可見，工程建設其他費用涉及項目中各個主體單位的經(jīng)濟利益關系，因此它的確定和計算非常重要，政策導向明顯。

（3）現(xiàn)階段取費混亂。上面說到，工程建設其他費用中有一些費用無法按照政策法規(guī)計算的費用，我們只能定性計入。定性的波動范圍就會導致在實際操作中會存在取費混亂和收費不合理的情況。這就突出了項目中對應主體單位的矛盾與沖突，這對于整個項目的順利運行是非常不利的。因此如何明確一些在前期階段無法明確的項目費用有著很大的現(xiàn)實意義。比如，環(huán)境保護稅我們一般是按建安費的0.1%計??；建設工程施工許可證（代征印花稅）一般按工程造價×0.06%，建設方、中標方各占一半。

工程建設其他費用根據(jù)各個地方政策和實際行情的不同，計算方式有些許不同，但是構成大同小異，基本類似。例如，臨水臨電、三通一平等相關費用，按用地面積計算大約是50~150 元/m2。越是大城市，單價越貴；例如，市政公用基礎設施配套費，市區(qū)是按建筑面積×75 元/m2（學校減半收?。?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是按建筑面積×50 元/m2。一些小的支出，如加曬圖紙費，一般按甲方需求及圖紙張數(shù)計取。在一些新建項目中，影響很大的一筆明目是接入費，它包括供電接入費（含設計、施工等）、自來水接入費（含設計、施工等）、燃氣接入費（含設計、施工等）及電信接入費（含設計、施工等）。這筆費用金額巨大，但由于涉及專業(yè)范圍廣，前期圖紙不夠深入等原因，導致經(jīng)常估算不準，給業(yè)主帶來很大的困擾。針對此類子目，除了根據(jù)手頭現(xiàn)有的資料進行計算，還可根據(jù)已完成的當?shù)叵嗨祈椖窟M行類比，得出費用。

3 結語

綜上所述，利用科學的方法加強監(jiān)督，可以合理控制項目的總投資工作，促進項目的可持續(xù)性和綠色發(fā)展。在施工項目啟動之前，為業(yè)主上報資金使用計劃，框選更為精確的數(shù)據(jù)，可以在整體角度上把控項目，形成總投資概念。同時，項目投入的費用我們要實時跟蹤、及時更新，這樣才能準確而全面的為業(yè)主出謀劃策。最后，總結經(jīng)驗為改進總投資估算的準確性奉獻自己的一分力量。