文/ 虞曉芬

高度警惕房地產與宏觀經濟雙螺旋下降。建議在特殊時期運用特殊手段，進一步加大政策力度，提高政策精準性

從2022年開始的這一輪房地產市場調整幅度之大以及政策效應短期化，均出乎預期。這既與百年未遇之大變局下經濟下行以及我國人口結構發(fā)生深層次變化有密切關系，更是房地產市場長期積累的深層次矛盾的爆發(fā)。由于我國經濟對房地產業(yè)依賴度高，當前減緩房地產市場下行，對于保障民生、防范金融風險、減少產業(yè)鏈上下游沖擊等均有重大意義。建議在特殊時期國家采取更大力度的政策穩(wěn)定市場。

當前我國房地產市場基本特征

根據國家統計局8月份房地產市場數據，當前的房地產市場具有以下特點。一是商品房成交量繼續(xù)下行。1-8月商品房銷售面積同比下降7.1%，比1-7月降幅又擴大0.6個百分點，其中8月商品房銷售面積7386萬平方米，同期下降23.95%。二是降價范圍進一步擴大。70個大中城市中，8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市僅18個，比7月又減少了2個；二手房銷售價格環(huán)比上漲城市僅為3個，比7月又減少了3個。三是去庫存壓力進一步增大。8月全國待售商品房面積64795萬平方米，同比增長18.2%，比7月份提高0.3個百分點。四是投資與開發(fā)進一步縮量。1-8月，全國房地產開發(fā)投資同比下降8.8%，比1-7月降幅又擴大0.3個百分點；房屋新開工面積同比下降24.4%。

為此，8月底國家繼續(xù)出臺推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”和“延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅”等支持政策。9月，沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、武漢等十多個二線城市全面取消限購，廈門、西安、福州、蘇州等城市取消了部分區(qū)域的限購政策，釋放出強烈的政策信號，這有助于增強市場信心、促進大城市房地產市場回暖。但總體看，受多重因素影響，政策效果的持續(xù)性有待觀察。

我國房地產市場平穩(wěn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

事實上，從去年下半年開始，各地已陸續(xù)調整優(yōu)化房地產政策，從采取購房補貼到加大城市更新力度，從降低首付比例到一些城市放松限購等，尤其是國家層面多次調低商業(yè)銀行房貸利率。今年2季度個人住房貸款加權平均利率已下降到4.11%（見圖1），是自2008年有統計以來的歷史最低水平，但總體來看政策效應短期化，主要是當前房地產市場平穩(wěn)發(fā)展仍面臨不少的挑戰(zhàn)。

圖1 全國個人住房貸款加權平均利率

房價過高、抑制了有效需求。國際上公認家庭住房開支占家庭收入不高于30%是合理比例。假定人均購買35平方米住房，20%首付、80%銀行貸款，30年，貸款利率4%，計算得到合理的房價收入比應在5.8倍以下。而2022年我國22個重點城市均大于合理值，其中9個城市房價收入比大于16倍（見圖2）。全國城鎮(zhèn)房價收入比達到6.97倍，浙江省9.12倍。過高的房價必抑制有效需求。特別是在經濟下行期，消費者購房能力進一步削弱，客觀上需要一輪去泡沫的過程。但遺憾的是，不少地方政府限制開發(fā)商限價銷售，預計將拉長本輪房地產市場調整時間。

人口基本面發(fā)生變化，房地產總需求下降。統計數據顯示，2022年我國新增城鎮(zhèn)常住人口僅646萬，比2017-2021年年均凈減少1250萬，如果按人均25平方米計，減少3.1億平方米。“七普”資料顯示，2020年全國20-29歲適婚年齡段人口占比14.64%，較30-39歲年齡段人口平均每年少593萬人，意味著與過去十年相比，每年將減少超300萬戶年輕家庭的剛性需求，按平均每戶100平方米計算，減少3億多平方米（注：與新增城鎮(zhèn)常住人口住房需求，部分重復）。此外，我國2021年城鎮(zhèn)人均住房面積41平方米已處于較高水平，如韓國2021年為33.7平方米/人、日本2018年為38.97平方米/人、新加坡2021年24.80平方米/人（注：統計口徑略有不同，這些國家是按外墻的輪廓線或中線到中線計算面積，沒有公攤面積），改善性需求相比過去也將下降。因此，房地產政策調整難以從根本上改變由于人口基本面變化導致的產業(yè)規(guī)模下降的事實，只能減緩其趨勢。

市場信心不足、購房能力下降。一是經濟下行影響大。1-8月M2同比增長10.6%，以遠高于GDP增速的背景下，M1僅增長2.2%，M2與M1增速剪刀差為8.4個百分點，反映出投資與消費信心不足、活躍度低。8月份CPI同比上漲0.1%、PPI降幅達到3.0%，按美元計價的出口額同比下降8.8%，1-7月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤下降15.5%。宏觀經濟數據明顯不及預期，一些家庭實際可支配收入減少，這些均嚴重影響房地產消費信心和住房消費能力。二是部分樓盤爛尾嚴重影響居民購房信心。恒大、碧桂園等一批企業(yè)爆雷，影響項目按時交付，增加居民購房風險。

地方政府財力緊張、救市力量不足。三年疫情進一步削弱了地方政府有限的財力，疊加經濟復蘇緩慢，地方政府可動用的救市資金有限。根據財政部公布的數據，今年上半年全國地方一般公共預算本級收入65319億元，地方一般公共預算支出117227億元，地方赤字51908億元；地方政府性基金預算本級收入21594億元，同比下降17.2%。因此，不同于以往，地方政府還有財政實力投入大量棚戶區(qū)改造資金和購房補貼等，本輪救市政策特別是中小城市需要更多地依賴中央政府政策支持。

促進我國房地產市場平穩(wěn)發(fā)展若干建議

當前，要高度警惕房地產與宏觀經濟雙螺旋下降。建議在特殊時期運用特殊手段，進一步加大政策力度，提高政策精準性，具體可包括：

創(chuàng)造新增需求，穩(wěn)規(guī)模。為避免房地產產業(yè)規(guī)模大幅下降對經濟造成的沖擊，一是應加大中央財政補貼和政策性金融貸款，支持各地推進城中村改造、城市有機更新，推廣房票政策落地，創(chuàng)造部分新增需求，防止新增商品房成交面積大幅度下降。二是進一步放松限購政策。除少數城市熱點區(qū)域繼續(xù)實施限購政策外，全面取消限購，釋放被壓抑的市場需求。

提高居民住房消費能力，穩(wěn)需求。一是建立以住房公積金為基礎的政策性住房金融體系，對首次購房的繳存者給予更低的利率，顯著降低購房成本；著力擴大住房公積金制度覆蓋面，惠及更多人群，推進靈活就業(yè)人員繳存，實現“愿交能交”；拓寬住房公積金資金池，探索將房屋維修基金、房改基金、住房保障基金等涉房類低成本資金存入公積金管理中心，提高低成本貸款支持額度。二是可考慮向家庭收入在一定水平以下的居民，發(fā)放消費券，居民按照效用最大化選擇合適的產品包括用于住房消費。

降低交易成本，促市場良性循環(huán)。全面推動二手房“帶押過戶”，對跨行貸款的，各地可通過提供資金監(jiān)管平臺，降低業(yè)務風險。進一步降低交易契稅，購買144平方以下戶型的住房，享受90平方以下稅費優(yōu)惠政策。進一步整治房地產中介機構亂象，對違法違規(guī)、惡意經營的房地產經紀公司加大執(zhí)法力度，及時采取責令改正、行政處罰等措施，提高執(zhí)法效能和威懾力，合理降低房地產交易中介費用。

營造友好開發(fā)環(huán)境，穩(wěn)房企。減少新建商品房價格干預，允許房地產企業(yè)以價換量，改善現金流。加大優(yōu)質房企金融支持力度，適度提升高信用企業(yè)銀行保函替代比例，支持房企發(fā)行長租房及商業(yè)不動產等領域REITS產品，支持存量融資合理展期，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不調整貸款評級。合理放寬開發(fā)條件限制要求，對于明顯供大于求的城市和片區(qū)，支持房企在滿足“首個分期須配套先行”的條件下，適度增加建設工程規(guī)劃許可證分期發(fā)放、滾動開發(fā)；支持房企對在建項目進行產品及方案優(yōu)化，在滿足分期技術條件的情況下進行工程規(guī)劃許可證調整，分批驗收；降低項目延期開竣工的處罰。優(yōu)化完善預售資金監(jiān)管，在確保工程款前提下，允許出款繳納稅費，歸還貸款本息、管理費營銷費等，減少企業(yè)高額的利息和違約金。

科學精準供地，降風險。按照“人—房—地”匹配原則，科學穩(wěn)定房地產開發(fā)用地總量供給。人口凈流入城市，要堅持穩(wěn)定住房用地合理供給，避免出現新一輪供不應求；供大于求的城市，應主動減少供應量，避免因財政壓力亂出地。優(yōu)化供地結構，減少商辦用地供給占比，減少配套不成熟區(qū)域供地。按照“好房子”“好小區(qū)”標準，堅持職住平衡規(guī)劃用地，配套設施與住宅小區(qū)建設“四同步”。完善土地出讓方式，給予開發(fā)企業(yè)合理利潤空間；探索土地出讓從“競地價”到“競品質”，從“期房銷售”到“現房銷售”；加強拿地企業(yè)資金實力和信用審核，防止陷入多家股東單位合作開發(fā)、最后項目無單位負責的困境。

加強輿論正確引導，穩(wěn)預期。加大正面發(fā)聲力度，利用官媒、官微等及時宣傳政策措施內容與成效，反映市場積極的變化，營造良好輿論氛圍，強信心，引導社會公眾合理消費。加強對自媒體賬號發(fā)布內容的管理，對造謠傳謠、“標題黨”惡意炒作、違規(guī)營利等及時采取措施。