中國工商銀行投資銀行部債務(wù)融資顧問處

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。2022年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號），要求聚焦重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，明確通過推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）等多種方式，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資。自2020年4月公募REITs試點以來，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委、滬深交易所等相繼出臺系列規(guī)章制度及業(yè)務(wù)指引，基金業(yè)協(xié)會、證券業(yè)協(xié)會等也頒布了配套業(yè)務(wù)規(guī)則，政策支持與規(guī)范引導(dǎo)并行，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。中國工商銀行第一時間響應(yīng)落實國家政策，積極對接政策制定部門，匯聚集團(tuán)合力、統(tǒng)籌內(nèi)外部資源，積極發(fā)揮“商行+投行”“融資+融智”綜合化金融服務(wù)優(yōu)勢，構(gòu)建“REITs+”資產(chǎn)全生命周期服務(wù)體系，構(gòu)筑公募REITs服務(wù)生態(tài)圈，進(jìn)一步助力盤活存量資產(chǎn)專項工作開展，為服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)大行力量。

公募REITs助力實體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

在宏觀層面，公募REITs是穩(wěn)投資和穩(wěn)杠桿的重要工具。過去三十年（1992-2022年），我國投資增長率從峰值超過60%下跌至不足5%，其間形成固定資產(chǎn)約400萬億元，基礎(chǔ)設(shè)施累計投資超過100萬億元，宏觀杠桿率由177%上升至270%。在當(dāng)前我國基礎(chǔ)設(shè)施從增量進(jìn)入存量，疊加全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響的雙重因素影響下，公募REITs的推出從吸引社會資本參與和快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)角度來看，都有重要意義。目前已上市的27支公募REITs發(fā)行金額909億元、凈回收資金370億元、可帶動新項目投資超過4400億元。同時，公募REITs通過盤活存量資產(chǎn)，獲得權(quán)益性資金，能夠有效穩(wěn)定地方政府和企業(yè)部門杠桿率。

在中觀層面，公募REITs能夠助力解決基礎(chǔ)設(shè)施投資機制問題。企業(yè)可借助公募REITs平臺進(jìn)行“建設(shè)/收購、管、退、融”的“輕資產(chǎn)+重運營”的全周期循環(huán)運作，建立輕重并舉的經(jīng)營模式，有效契合了當(dāng)下經(jīng)濟(jì)中觀層面亟需盤活固定資產(chǎn)、提高企業(yè)運營和投資水平、形成經(jīng)濟(jì)牽引力的現(xiàn)實問題。同時，相較于公司整體上市，現(xiàn)階段企業(yè)通過公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)上市能夠更好地實現(xiàn)價值重估。具體表現(xiàn)為：一是公募REITs發(fā)行市凈率（PB）顯著高于同期A股相關(guān)行業(yè)板塊市凈率；二是同一企業(yè)公募REITs發(fā)行時的市凈率顯著高于同期集團(tuán)關(guān)聯(lián)可比上市公司市凈率。

在微觀層面，公募REITs有效填補了中國資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白。公募REITs產(chǎn)品可滿足居民理財、養(yǎng)老金、社保資金的投資需求，使大眾能夠共享基礎(chǔ)設(shè)施所產(chǎn)生的公共服務(wù)收益、租金收益和資產(chǎn)增值收益。從投資端看，公募REITs產(chǎn)品屬性介于股、債之間，產(chǎn)權(quán)類公募REITs股性更強，特許經(jīng)營權(quán)類REITs則債性更強，其“股債雙性”的產(chǎn)品特點有效填補了資產(chǎn)管理市場空缺。

工行具有開展公募REITs業(yè)務(wù)的優(yōu)勢

1.基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域經(jīng)驗豐富

在近40年的展業(yè)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域始終是工商銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基本盤和壓艙石，貸款余額穩(wěn)居同業(yè)第一，主要投向與公募REITs底層資產(chǎn)類別基本一致。當(dāng)前國內(nèi)能夠開展公募REITs的企業(yè)，大多數(shù)與工商銀行建立了良好的合作關(guān)系。工商銀行長期參與基礎(chǔ)設(shè)施項目，沉淀了大量的歷史數(shù)據(jù)，從項目前期規(guī)劃、項目運營與評審、項目后續(xù)管理運行等方面打造了一支具有競爭力的專業(yè)人才隊伍，積累了豐富的行業(yè)知識、財務(wù)管理、運營知識與專業(yè)技能，具備高水準(zhǔn)的投融資和風(fēng)險管理經(jīng)驗，能夠為各類公募REITs項目匹配最優(yōu)解決方案，同時為項目各階段運營管理和投資者決策提供公允有益的視角。

2.公募REITs項目提供全方位服務(wù)

工商銀行在投行領(lǐng)域已形成了較為成熟的業(yè)務(wù)模式，擁有超過千人的投行團(tuán)隊，可發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，擔(dān)任公募REITs總協(xié)調(diào)人角色，負(fù)責(zé)協(xié)助原始權(quán)益人統(tǒng)籌、管理公募REITs事宜。持牌子公司工銀瑞信基金管理有限公司、工銀瑞信投資管理有限公司可作為公募基金管理人、專項計劃管理人，負(fù)責(zé)公募REITs的運營與管理。工銀理財有限責(zé)任公司、工銀安盛人壽保險有限公司、工銀瑞信基金管理有限公司等子公司可以作為機構(gòu)投資者，參與公募REITs戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和二級市場的投資。同時，工商銀行可以通過商投互動提供商行端專業(yè)配套服務(wù)，包括作為公募基金托管人、資管計劃托管人，負(fù)責(zé)提供資金托管服務(wù)；作為監(jiān)管銀行，為公募REITs及底層資產(chǎn)的收入和支出提供資金監(jiān)管服務(wù)；為公募REITs提供基金代銷服務(wù)，為底層資產(chǎn)重組、日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)等提供配套信貸服務(wù)；為公募REITs資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游客戶提供結(jié)算服務(wù)等。

3.高度重視盤活存量專項工作

2022年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號），要求聚焦重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，明確通過推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs、規(guī)范有序推進(jìn)PPP、支持兼并重組、積極探索資產(chǎn)證券化等多種方式，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資。工商銀行第一時間落實國家政策導(dǎo)向，不斷完善產(chǎn)品服務(wù)體系，為地方政府提供盤活存量資產(chǎn)綜合金融顧問服務(wù)。在盤活存量資產(chǎn)專項工作系統(tǒng)性和體系化推進(jìn)過程中，工商銀行已通過資產(chǎn)梳理和分類分析，儲備了一批公募REITs項目。對于暫不符合上市發(fā)行條件的項目，積極通過項目貸款、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行培育，持續(xù)致力于以金融之力助力資產(chǎn)價值和運營能力提升。

工行開展公募REITs業(yè)務(wù)的具體舉措

1.積極參與公募REITs市場投資，加快推進(jìn)主動管理類項目實施

自2020年公募REITs開啟試點至今，全市場共發(fā)行28支、925億元公募REITs，其中，工商銀行共參與投資26支，投資覆蓋率同業(yè)第一。多措并舉加快主動管理類項目儲備，儲備項目基礎(chǔ)資產(chǎn)已覆蓋高速公路、機場、新能源設(shè)施、停車場、保租房、污水處理、地下管網(wǎng)、倉儲物流、旅游景區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場等類型。6月8日，證監(jiān)會和上海證券交易所已受理“工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項目，該項目是河北省首支公募REITs和京津冀首單高速公路公募REITs項目。

2.打造資產(chǎn)全生命周期服務(wù)體系，注重資產(chǎn)培育與價值重估

工商銀行堅持以產(chǎn)業(yè)鏈視角看待和發(fā)展公募REITs業(yè)務(wù)，將公募REITs視作基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)重塑的一環(huán)。從全生命周期角度將公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步細(xì)分為設(shè)立、培育、重組、發(fā)行、存續(xù)管理、新建投資、擴(kuò)募安排和退市八個階段。根據(jù)資產(chǎn)不同發(fā)展階段的特點和投融資需求，通過項目貸款建設(shè)、Pre-ABS和Pre-REITs孵化、類REITs階段性培育、私募REITs、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市、配套貸款跟進(jìn)、并購擴(kuò)募新資產(chǎn)，形成圍繞資產(chǎn)的全產(chǎn)品鏈服務(wù)，強化全產(chǎn)品組合和聯(lián)動運作，高效匹配資產(chǎn)各階段、各梯次服務(wù)需求，通過金融手段加強資產(chǎn)培育、實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升。

3.加強投貸聯(lián)動與商投互動，為公募REITs市場灌注商行增值服務(wù)

工商銀行通過持續(xù)加強投行與商行端互動，在公募REITs項目實施中積極跟進(jìn)配套貸款、產(chǎn)品托管、資金監(jiān)管、基金代銷和綜合金融顧問等一體化服務(wù)。目前發(fā)行的28支公募REITs中，工商銀行牽頭為平安廣州廣河高速公路REIT、華夏中國交建高速公路REIT和中信建投國家電投新能源REIT辦理配套貸款。擔(dān)任平安廣州廣河高速公路REIT、華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT、中信建投國家電投新能源REIT三個項目基金和專項計劃托管人。擔(dān)任平安廣州廣河高速公路REIT、華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT、華夏中國交建高速公路REIT和中信建投國家電投新能源REIT四個項目賬戶監(jiān)管行。

4.不斷強化服務(wù)鏈接，共筑公募REITs服務(wù)生態(tài)圈

工商銀行持續(xù)加強向監(jiān)管部門和政策制定部門的匯報，領(lǐng)會政策導(dǎo)向并及時做好內(nèi)部傳導(dǎo)。結(jié)合制約公募REITs可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展中的痛難點問題，聯(lián)合同業(yè)機構(gòu)深入開展專題調(diào)研活動。持續(xù)推動分支機構(gòu)加強與當(dāng)?shù)匕l(fā)改委、國資委、財政廳、交通廳、住建廳、能源局、文旅廳、水利廳、住保中心等政府部門的溝通，做好公募REITs一攬子顧問服務(wù)。不斷強化與基金公司、證券公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、不動產(chǎn)私募管理機構(gòu)、評級公司、評估公司的聯(lián)動協(xié)同，建立健全公募REITs綜合服務(wù)體系，共同幫助企業(yè)發(fā)行公募REITs，共筑公募REITs服務(wù)生態(tài)圈。

責(zé)任編輯_趙曉璐