孫兆會(huì)

近日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上正式宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么？對(duì)房產(chǎn)市場有哪些影響？

統(tǒng)一登記 全國步調(diào)一致

前不久，在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上，自然資源部部長宣布：我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過10年努力，我國將國土空間所有不動(dòng)產(chǎn)都進(jìn)行了統(tǒng)一登記。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度成型，為后續(xù)高效研究國土空間、推進(jìn)相關(guān)改革等都創(chuàng)造了非常好的條件。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，很大一部分會(huì)涉及到房地產(chǎn)，尤其對(duì)住房市場將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展日益成熟，房地產(chǎn)交易量不斷增加，但不動(dòng)產(chǎn)記記管理仍然存在很多問題，如登記流程繁瑣、信息不透明、登記數(shù)據(jù)不一致等。為解決這些問題，我國自2014年開始啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，經(jīng)過多年努力，全面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)市場秩序，有助于保障公民和企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

“我家有一套家庭唯一住房，一直沒有房產(chǎn)證，只是和村里簽了合同。這次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，有了‘大紅本，這套房可以上市交易、可以抵押貸款，這是大好事?！痹谔袝x源區(qū)舊晉祠路某小區(qū)內(nèi)，剛領(lǐng)到《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的市民段先生這樣說道。

全國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，到底登記了什么內(nèi)容？統(tǒng)一是指什么含義。

“不動(dòng)產(chǎn)”指什么？“不動(dòng)產(chǎn)”要比“房地產(chǎn)”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。當(dāng)然從房地產(chǎn)或城鄉(xiāng)的角度理解這個(gè)問題，我們要重點(diǎn)關(guān)注三類不動(dòng)產(chǎn)：城市里的房屋和相關(guān)土地、農(nóng)村里的農(nóng)房和宅基地、農(nóng)村的耕地。這三類不動(dòng)產(chǎn)和普通老百姓關(guān)系最為密切，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注較多的類型。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十年來全國累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本。這其中很大一部分涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地、城市老舊小區(qū)和老公房、遲遲無法辦證的商品住房等。

需要提醒的是，“房地產(chǎn)”也不等于“住房”。所以實(shí)際上城市里的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等其實(shí)都屬于此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的對(duì)象。這也意味著，此次改革不光和居民家庭有關(guān)，也和企業(yè)等機(jī)構(gòu)有關(guān)。理解到這個(gè)點(diǎn)，才能更清晰明確此次改革和居民家庭住房的關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及到“硬內(nèi)容”和“軟內(nèi)容”的登記。其中，硬內(nèi)容是指可以測繪或直接統(tǒng)計(jì)到的內(nèi)容，包括房屋坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見、摸得著的內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的部分內(nèi)容。

而軟內(nèi)容是指權(quán)利，包括權(quán)利人名字（如戶主名字、企業(yè)名字等）、權(quán)利類型（如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等）、權(quán)利性質(zhì)（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權(quán)截止年限等）、權(quán)利其他狀況（ 如房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工時(shí)間等）。當(dāng)然和居民家庭或普通老百姓關(guān)系較大的，主要指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。另外從這兩年各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心的推進(jìn)情況看，部分地方增加了居住權(quán)、繼承權(quán)等新內(nèi)容。

“統(tǒng)一”了什么？這里所指的“統(tǒng)一”，包括四層含義。第一是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即由自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，各城市成立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門。第二是統(tǒng)一的登記簿冊(cè)，即紅色的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。第三是統(tǒng)一的登記依據(jù)，包括物權(quán)法、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)。第四是統(tǒng)一的信息平臺(tái)，即各城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心和信息平臺(tái)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，過去土地、海域、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)登記是分散在不同部門的，而現(xiàn)在統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)登記中心，即交由一個(gè)部門承擔(dān)，涉及申請(qǐng)、受理、審核、登簿、頒證等工作?，F(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)信息庫實(shí)現(xiàn)了縱向和橫向的打通，其中縱向指國家、省、市、縣四級(jí)打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門打通。

對(duì)樓市影響積極

此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立，是對(duì)全國國土空間進(jìn)行的一次大盤點(diǎn)、大匯總，其涉及各種類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，有助于保護(hù)相關(guān)權(quán)利人權(quán)益。包括后續(xù)土地房屋等方面的買賣、抵押、證明等工作，都可以基于全國不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)，更有效開展工作，客觀上有助于更好盤活存量，提高不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的相關(guān)作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是重大制度性突破，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，更好地保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，一是有助于提高政府管理工作的效率，提高登記質(zhì)量，降低管理成本；二是減少權(quán)屬糾紛，有利于更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)一部署。整體上提高了資源資產(chǎn)利用效益和社會(huì)管理效益。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此次政策對(duì)于深刻理解房地產(chǎn)市場具有積極的作用。過去，各地相關(guān)信息是無法互通的。其原因在于，很多房產(chǎn)登記工作有很多歷史遺留問題，也存在口徑上的差異，各地要形成統(tǒng)一登記，要破除很多難題。此次全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將為自然資源規(guī)劃、房地產(chǎn)信息互通、房地產(chǎn)制度和口徑統(tǒng)一等打下基礎(chǔ)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，首要的意義在于落實(shí)《物權(quán)法》，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)；其次，整合散亂在各職能部門之間的不動(dòng)產(chǎn)碎片信息，摸清不動(dòng)產(chǎn)“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高政府治理效率和水平。開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其最大的意義在于為現(xiàn)代國家公共財(cái)政提供基礎(chǔ)，這為我國未來稅制改革奠定了基礎(chǔ)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一種制度規(guī)范性的工作，除了可對(duì)全國房屋情況以及房屋所有權(quán)人能夠摸底外，也為監(jiān)測統(tǒng)計(jì)分析不動(dòng)產(chǎn)情況奠定了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時(shí)有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

從房地產(chǎn)角度看，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具體帶來了三個(gè)重要的影響。

第一，部分有瑕疵、有糾紛、無產(chǎn)證的房產(chǎn)項(xiàng)目有了合規(guī)標(biāo)簽，具備不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書后，其后續(xù)交易將更加順暢。對(duì)于大城市來說，相關(guān)房產(chǎn)交易受益更強(qiáng)，包括這兩年持續(xù)推進(jìn)的老舊小區(qū)改造、城市更新等工作，都將因這項(xiàng)工作而提速。

第二，潛在的房屋交易規(guī)模要增加，或者說增加了二手房掛牌量和交易規(guī)模，存量房市場也將形成規(guī)范、有序、高效的交易模式。

第三，有助于購房政策更加合理規(guī)范。具備跨城市、跨部門的住房登記信息，自然可以增加對(duì)房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)度，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，引起了社會(huì)的關(guān)注，也引起了一些焦慮或討論。這些問題主要集中在三個(gè)領(lǐng)域，包括房東是否會(huì)加快拋售房屋、是否會(huì)開征房地產(chǎn)稅、房價(jià)是否會(huì)下降。

拋售潮是否會(huì)來臨的問題。此次全國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息發(fā)布，是全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議的情況匯報(bào)，不能理解為針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。所以購房者或房東無需多慮，也無拋售一說。

房地產(chǎn)稅開征的問題。全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將利于房地產(chǎn)稅開征工作的推進(jìn)。但房地產(chǎn)稅在2023年沒有開征基礎(chǔ)。后續(xù)即便開征，也會(huì)考慮共同富?？傮w框架、財(cái)稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場形勢變化等內(nèi)容。

房價(jià)下降的問題。短期看，全國住房市場正處于復(fù)蘇階段，房價(jià)總體企穩(wěn)回升。中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進(jìn)，合理住房消費(fèi)需求繼續(xù)釋放，房價(jià)總體平穩(wěn)向好。長期看，要視房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況、租賃住房市場發(fā)展情況等。

房地產(chǎn)稅還遠(yuǎn)嗎？

中指研究院分析，征收房地產(chǎn)稅的前置條件就包括全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國聯(lián)網(wǎng)，本次自然資源部指出我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也就意味著房地產(chǎn)稅征收的前提條件進(jìn)一步完善。但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情來看，一季度全國房地產(chǎn)市場有所修復(fù)，開發(fā)投資、新開工等供給端指標(biāo)恢復(fù)仍顯疲弱，短期房地產(chǎn)市場仍需要政策支持，當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)。

中原地產(chǎn)首席研究員張大偉表示，不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅已經(jīng)具備了出臺(tái)的所有技術(shù)條件。但作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅短期落地的可能性很小，但需要注意的是越來越接近了。購房者比較關(guān)心的是，該政策是否是房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅開征的信號(hào)?！按舜尾粍?dòng)產(chǎn)登記制度的出發(fā)點(diǎn)要更廣，不是簡單的征稅概念。但反過來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關(guān)稅收征收工作開展會(huì)更加順暢和容易?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

購房者比較關(guān)心的是，該政策是否是房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅開征的信號(hào)?！按舜尾粍?dòng)產(chǎn)登記制度的出發(fā)點(diǎn)要更廣，不是簡單的征稅概念。但反過來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關(guān)稅收征收工作開展會(huì)更加順暢和容易。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是落實(shí)《物權(quán)法》“物權(quán)法定、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過法定程序的登記，不動(dòng)產(chǎn)擁有者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上擁有了所有權(quán)（不管是農(nóng)村的宅基地，還是城市的商品住宅），也就具備了征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)基本不動(dòng)產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，將一律進(jìn)入征稅范疇，并根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況（ 坐落、年代、地價(jià)、產(chǎn)權(quán)形式等），評(píng)估房屋的市場價(jià)值，按章征稅。

“全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)，但短期征稅預(yù)期不高?！标愇撵o認(rèn)為，本次自然資源部指出我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著房地產(chǎn)稅征收的前提條件進(jìn)一步完善。但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情來看，一季度全國房地產(chǎn)市場有所修復(fù)，開發(fā)投資、新開工等供給端指標(biāo)恢復(fù)仍顯疲弱，房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍然存在。4月以來，新房市場活躍度略顯不足，購房者的置業(yè)情緒和預(yù)期仍不穩(wěn)固，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍需要政策支持，當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)。