周洪波

周律師：

您好！

我手里有幾套閑置房產(chǎn)，包括住宅和商住樓，因?yàn)槿暌咔閷?dǎo)致租賃行情不佳，現(xiàn)計(jì)劃將手中的房屋對(duì)外出租。請(qǐng)教您如何防范房屋租賃中的風(fēng)險(xiǎn)？

劉先生

劉先生：

您好！

以下關(guān)于本案的分析和建議，僅供參考。

一、出租前要檢驗(yàn)房屋狀況，避免安全隱患

作為房屋所有權(quán)人，在房屋出租前，必須仔細(xì)檢查擬出租房屋內(nèi)相關(guān)的消防和家用電氣等設(shè)施設(shè)備，及時(shí)消除涉及水、電、煤氣等安全隱患。如果事先對(duì)出租房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，不得損壞承重墻且擅自改變房屋結(jié)構(gòu)。因?yàn)檫`法建筑和擅自改變使用性質(zhì)的房屋是禁止出租的。作為房東，應(yīng)當(dāng)明確告知租客與出租房屋及附屬設(shè)施相關(guān)的年份、可能存在的缺陷或隱患，有義務(wù)進(jìn)行必要的完善和維修，履行物權(quán)人應(yīng)盡的職責(zé)。假如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除或者通知承租人消除。如果房東沒有盡到安全修繕的義務(wù)，如因輸電線路老化而引起火災(zāi)，造成租客人身或者財(cái)產(chǎn)損失的，房東應(yīng)當(dāng)會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，除非租賃合同中有特別約定或者租客自身存在過錯(cuò)。

同時(shí)，為了規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，建議在房屋租賃合同中，寫明租客已確認(rèn)租賃房屋及其設(shè)施的安全性，如因租客個(gè)人原因造成人身或者財(cái)產(chǎn)損失，均由租客自行承擔(dān)。

二、規(guī)避租客利用房屋從事違法活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房屋出租人的治安責(zé)任：

（一）不準(zhǔn)將房屋出租給無(wú)合法有效證件的承租人；

（二）與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所申報(bào)暫住戶口登記，并辦理暫住證；

（三）對(duì)承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源、服務(wù)處所等基本情況進(jìn)行登記并向公安派出所備案；

（四）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)；

（五）對(duì)出租的房屋經(jīng)常進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除不安全隱患，保障承租人的居住安全；

（六）房屋停止租賃的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦才沙鏊k理注銷手續(xù)；

（七）房屋出租單位或者個(gè)人委托代理人必須遵守有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

因此，房東出租房屋應(yīng)當(dāng)遵守上述規(guī)定。同時(shí)在房屋租賃合同中也可以和租客約定，承租方不得在租賃房屋中從事違法犯罪活動(dòng)，提供吸毒、賭博、賣淫場(chǎng)所。否則，出租方有權(quán)立即收回房屋，相關(guān)法律責(zé)任由承租方自行承擔(dān)。

三、限制對(duì)房屋的轉(zhuǎn)租也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措

出租房屋的轉(zhuǎn)租往往是房屋租賃糾紛的重要發(fā)生原因，因此規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也要對(duì)房屋的轉(zhuǎn)租做出合理的制約。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

因此，房東可以在租賃協(xié)議中與租客約定禁止轉(zhuǎn)租或者經(jīng)房東書面同意后可以轉(zhuǎn)租。如果擅自轉(zhuǎn)租的，房東應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)后及時(shí)提出異議，并要求租客停止轉(zhuǎn)租或者與租客解除租賃協(xié)議。如果同意轉(zhuǎn)租，房東應(yīng)當(dāng)要求租客提供轉(zhuǎn)租合同復(fù)印件和轉(zhuǎn)租租客的相關(guān)資料，以便了解轉(zhuǎn)租情況以及是否超越轉(zhuǎn)租的權(quán)限等等。

四、禁止群租，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)

所謂“群租”是指將原有的房屋格局進(jìn)行違法分割出租，從而牟利的行為。根據(jù)最新通過的《上海市住房租賃管理?xiàng)l例》及相關(guān)文件規(guī)定，滿足以下情形之一的即可認(rèn)定為“群租”：

（一） 將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租或按床位出租；

（二）將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，出租供人員居住；

（三）出租房間的人均居住面積低于5平方米；

（四）每個(gè)出租房間的居住人數(shù)超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

《上海市住房租賃管理?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定禁止群租。群租對(duì)房屋的修改屬于違建。同時(shí)群租也嚴(yán)重影響對(duì)房屋的安全使用。對(duì)房東收回房屋恢復(fù)原房屋結(jié)構(gòu)也帶來(lái)問題。

因此，房東和租客應(yīng)當(dāng)在房屋租賃協(xié)議中，明確約定禁止群租，一旦發(fā)現(xiàn)群租，應(yīng)立即收回房屋，并將房屋恢復(fù)原狀，無(wú)法恢復(fù)的需要賠償損失。

（作者單位：上海市恒業(yè)律師事務(wù)所）