《中國經(jīng)濟周刊》 記者 宋杰 | 上海報道

9月1日，上海官宣從9月2日起執(zhí)行首套房貸款“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

新政一出，給房地產(chǎn)市場帶來重大政策利好。上海房地產(chǎn)市場一線出現(xiàn)了哪些變化？此時是否剛需置換“上車”好時機？

記者偶然進了看房群，凌晨有 5個中介來加微信

上海毛萊文自從有了娃后就想將房子置換大一點。9 月2 日，她對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“我們夫妻倆積分高（接近滿分），若是新房搖號把握比較大，新政肯定是又一大利好。我們有些擔心的是，本來有一批人可能無房有貸，不能享受首房首貸政策，要首付七成，現(xiàn)在他們都算首房首貸，那么這批人如果參與購買新房，就要跟我們一起搖號了，那我們的成功概率就低了?！?/p>

“不過，我想多看看，買房也要看緣分?！泵R文表示，她當天已經(jīng)加了寶山某個新盤的購房群，9 月3 日是第一天認籌。她將記者拉進群后，不到5 分鐘就有5 位銷售人員向記者“請求添加好友”，當時已是3 日凌晨時分，樓盤專屬的銷售人員表示：“可以預(yù)約參觀。”

9 月3 日10 點多，《中國經(jīng)濟周刊》記者剛下地鐵就看到出口處有5 位房產(chǎn)中介人員舉牌在推薦附近二手房，聽聞記者在詢問該新盤的方向，中介王彬即主動提出騎電動車帶記者前往。他并非該樓盤的銷售，但他想等記者看完新盤后獲得一個帶看二手房的機會。王彬帶著記者穿梭于各個小區(qū)，一路熱心介紹：新政出臺后，多數(shù)都是想置換、改善的客戶，很多都是“直沖”新房樓盤現(xiàn)場的，前一天他就帶了好幾個。

在該樓盤認籌現(xiàn)場，記者看到，許多購房者正在打印機前排隊復(fù)印掃描資質(zhì)文件。

另一邊，上海農(nóng)商行、交通銀行、北京銀行、上海銀行4 家銀行的工作人員“坐鎮(zhèn)”現(xiàn)場，提供貸款咨詢服務(wù)，有疑問可以直接添加銀行工作人員微信。

樓盤銷售方表示，可售套數(shù)1056套，2025 年交付，認籌總共4 天半，第一天可以贈送車位2萬元的抵用券，所以人比較多。

在記者看盤間隙，一直等在大門外的王彬時不時地發(fā)來微信：“您一會兒有啥問題，我也能給您回答。我們是專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀人，至少是全日制本科學(xué)歷，每年參加兩次專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)知識考試，對于新房、二手房政策、稅費各方面不要太熟?！?/p>

“姐，您的瑞幸已經(jīng)到啦。我來接您?！钡扔浾呖赐瓯P，王彬捧著一杯咖啡在門外等著。隨后，他騎著電動車帶記者看了附近的二手房。

他推薦了一套不錯的復(fù)式，“房主急著置換，想把手上的房子‘拋掉’，報價540 萬，價格有談的空間。首套房首付需要35%；如果是二套房，普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進9 月6 日告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，當前上海新房交易市場確實處于活躍和復(fù)蘇態(tài)勢，且部分數(shù)據(jù)好于預(yù)期。

他調(diào)研了青浦和松江等近郊區(qū)市場。銷售人員反饋的情況是，京滬兩地出政策后，周末兩天看房量明顯增加，即便是周一和周二（9 月4 日、5 日）的工作日，看房情況也不錯。

4 家銀行的工作人員“坐鎮(zhèn)”新盤認籌現(xiàn)場提供貸款咨詢服務(wù)

“從簽約情況看，一些項目過去單日銷售最多一至兩套，但是現(xiàn)在單日銷售可以超過10 套，增加了4 倍左右。從銷售人員的分析看，‘認房不認貸’政策后，購房者的認購意愿很強。部分售樓處的停車位都比較擁擠，甚至案場保安都提示隨意停車會被貼交警罰單?！彼f。

在他看來，上海市場需求比較大，購房需求、城市經(jīng)濟恢復(fù)比較快，剛需盤也比較多，“認房不認貸”政策推出后，給上海樓市帶來了積極影響。

嚴躍進表示，營銷方面，樓盤銷售總體上還是傳統(tǒng)思路和打法，部分會承諾首付可以給點小優(yōu)惠，以吸引購房者?！百彿空咭矔鰳潜P對比，因為一些項目最近都在加快銷售，一對比，性價比差異還是比較大的。部分渠道和銷售甚至鼓勵大家工作日看房，因為可以預(yù)見接下來的周末看房數(shù)量比較多?！?/p>

“案場人員表示，現(xiàn)在不能承諾房源是有學(xué)區(qū)學(xué)位的，但他們也會暗示‘周邊就這么一所小學(xué)’。很多都會強調(diào)‘九年制學(xué)?！?，即直接解決了小學(xué)到中學(xué)的一條龍教育問題。部分項目也會強調(diào)國際學(xué)校資源等，以增加項目的吸引力?！眹儡S進說。

二手房或大量供應(yīng)，房東和買家激烈博弈

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認為，新政主要利好兩類人群，其一是在外地有貸款記錄，但是上海沒有買房的；其二，對本市的置換客群有積極推動。上海目前新房里約90%是非普通住宅,首付原來是七成，現(xiàn)在降低到35%，增加了杠桿使用。而且，不但首付比例不一樣，房貸利率也有很大差異，可以省下不少購房總成本。

許多剛需購房者在上海實施新政后表示：“本來還在存首付，忽然有能力‘上車’了。”

盧文曦對《中國經(jīng)濟周刊》記者算了一筆賬，如果上海一對夫妻想賣掉手上400 萬元的房子去置換一套700 萬元的房子，“如按二套算，首付70%，要490 萬元；新政前，他們賣了老房子后首付還缺90 萬元?！J房不認貸’政策實施后，如果他們符合政策被判斷為首套，那么最低首付35%，即只要245 萬元，這樣他們付完首付還能結(jié)余155 萬元。當然，在還貸條件允許的情況下，他們甚至可以用更多杠桿選擇總價更高的房子，比如看1000 萬元左右的房子，品質(zhì)要升好幾個臺階?！?/p>

“利率也有優(yōu)惠。上海二套房的利率是5.25%，貸款200 萬元，貸款20 年的總利息是123 萬元，月供13476.88 元。新政出臺后，若按首套計算，總利息約105 萬元，月供12707.03 元，總利息和月供分別少18.48 萬元和769.85 元?！北R文曦說。

業(yè)內(nèi)人士盧俊認為，“認房不認貸”的本質(zhì)就是給中產(chǎn)更大的杠桿，讓中產(chǎn)更好地買房，讓中產(chǎn)更好更方便地換房。“中產(chǎn)置換的邏輯是先賣房再買房，對于他們來說，購買力高度依賴賣房?！J房不認貸’之后，上海的第一個變化或是二手房出現(xiàn)大量供應(yīng)?！北R俊說。

他分析認為，長線二手房是看拋盤出來的產(chǎn)品有沒有人接，也就是剛需是否有人接盤?！斑@一輪的‘認房不認貸’確實激活一部分剛需，而在老家有過貸款記錄的外地人，這一次的‘認房不認貸’也利好他們，但是基數(shù)到底有多少，這是關(guān)鍵。剛需用戶如今面臨總量減少和被分流的可能，上海五大新城的一手房其實在持續(xù)影響上海二手房的成交，這種考驗一定也伴隨著房東和買家的博弈?！?/p>

盧文曦補充說道：“不過，即使是剛需者也要評估自己未來的收入和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。目前上海新房‘房地’聯(lián)動價是穩(wěn)定的，而二手房掛牌較多，一時半會兒新房房價也難上漲，先等二手房成交量止跌企穩(wěn)后，再出手也不遲?！?/p>

在調(diào)研中，嚴躍進關(guān)注到一、二手房的差異問題?！岸址空J購太麻煩，稅費太高，還有各種中介費。所以大家還是比較傾向于買新房。”

“政策出臺超預(yù)期”

中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭分析認為，今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇進程不及預(yù)期、潛在購房者市場信心不足、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下，上海房地產(chǎn)市場整體供求有所回落。

據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000 套，二手房已連續(xù)4 個月成交低于“榮枯線”。7 月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。

“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房‘認房不認貸’，政策出臺超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場情緒帶來明顯提振效果?！标惥嫣m說。

中指研究院的一份報告中提到，最近幾天房地產(chǎn)重磅政策密集出臺，中央及地方政策利好接連落地，樓市真正迎來了“政策底”，總結(jié)下來，主要涉及三個方面：

一是全面執(zhí)行首套住房“認房不認貸”政策，目前北上廣深均已跟進落實。

二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5 年期以上LPR+20 基點。

三是降低存量首套房貸利率。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說，2022 年以來，針對首套房貸利率的支持政策不斷落地，根據(jù)央行統(tǒng)計，截至今年6 月末，全部343 個城市（地級及以上）中，100 個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。

“但針對二套房的房貸利率下限一直未作調(diào)整，為LPR+60 個基點，即4.8%，部分城市甚至更高。較高的房貸利率也制約著改善客群的入市情緒，本次央行針對二套房貸利率下限下調(diào)了40 個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放?！标愇撵o分析。

陳文靜說：“以總額為200 萬元的住房貸款為例，按30 年計算，等額本息還款，利息支出將減少17.2 萬元，每月還款金額可減少478 元。在‘因城施策’導(dǎo)向下，二線城市或更快落地調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。當前北京、上海二套商貸利率為5 年期以上LPR+105 個基點，二套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。”

9 月7 日，工、農(nóng)、中、建四大銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

陳文靜說，從調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，主要包括貸款發(fā)放時滿足首套資格的購房家庭，以及貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當?shù)匾褕?zhí)行首套房“認房不認貸”）。

陳文靜認為，接下來“金九銀十”非常關(guān)鍵，監(jiān)管部門趕在此時出臺重磅政策組合拳，也可以看出對接下來房地產(chǎn)銷售走勢的重視。隨著更多核心城市政策的持續(xù)跟進和落實，房企也將積極推盤營銷。短期內(nèi)核心城市市場行情可期，預(yù)計本輪市場恢復(fù)或更多地集中在一二線城市，其中北京和上海市場有望在政策帶動下加快企穩(wěn)好轉(zhuǎn)，市場恢復(fù)情況及持續(xù)性或好于廣深及二線城市。更進一步來看，若核心一二線城市房地產(chǎn)市場能夠企穩(wěn)回升，也有助于更多城市穩(wěn)定市場預(yù)期，進而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)。