張清

房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開(kāi)發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊(duì)等方面積累了成熟的經(jīng)驗(yàn)，可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷管理、品牌管理、交付管理等開(kāi)發(fā)全過(guò)程服務(wù)。

房地產(chǎn)代建具有四個(gè)特點(diǎn)：一是代建的底層邏輯是服務(wù)，而不是開(kāi)發(fā)，不會(huì)直接涉及融資，即輕資產(chǎn)屬性。二是該模式相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有抗周期特點(diǎn)。三是具有低負(fù)債屬性。四是高利率。在經(jīng)歷跨越式增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入減量、高質(zhì)的發(fā)展階段，城市及企業(yè)間的分化成為新常態(tài)，代建企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境面臨新變化。對(duì)于資本市場(chǎng)而言，代建行業(yè)具有凈現(xiàn)金流入和周期成長(zhǎng)股的本質(zhì)屬性，核心是關(guān)注代建企業(yè)的股東背景、業(yè)務(wù)拓展等。放眼未來(lái)，代建將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍。隨著市場(chǎng)變化和行業(yè)發(fā)展，代建已經(jīng)涌現(xiàn)出多種商業(yè)模式，根據(jù)委托方類型、合作方式及合作訴求，行業(yè)普遍將代建劃分為政府代建、商業(yè)代建及資方代建。

代建制管理模式的優(yōu)點(diǎn) 代建制可以幫助企業(yè)建立更高效的管理體系和管理模式，實(shí)現(xiàn)管理人員對(duì)項(xiàng)目的高效運(yùn)作。這一管理模式是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)需求、滿足客戶需求的新舉措。該模式使企業(yè)能通過(guò)全面優(yōu)化配置資源實(shí)現(xiàn)效率最大化甚至是最優(yōu)性原則。企業(yè)將通過(guò)有效的組織，協(xié)調(diào)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)之間的資源信息共享，從而提高效率，同時(shí)也避免出現(xiàn)因資源不足造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率低下等問(wèn)題。另外，通過(guò)有效整合各個(gè)部門(mén)，形成整體運(yùn)作水平，提高效益。這一管理模式能有效規(guī)范各個(gè)工作之間的協(xié)調(diào)與配合，保證整個(gè)項(xiàng)目順利實(shí)施，并能獲得最大效益。代建制可有效實(shí)現(xiàn)多方共贏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙方共贏，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一個(gè)較為有效的管理模式。

代建制管理模式的缺點(diǎn) 首先，代建合同中往往不會(huì)約定項(xiàng)目建設(shè)周期。其次，由于是委托給專業(yè)公司，因此公司之間具有一定關(guān)聯(lián)性，容易在利益分配上會(huì)出現(xiàn)較大矛盾。再者，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)管理是需要通過(guò)監(jiān)理體系才能實(shí)施完成，這就給監(jiān)理人員帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，也增加了其工作難度。如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，也將給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)很大影響，甚至帶來(lái)?yè)p失。

到目前為止，代建制已經(jīng)在很多地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中得到應(yīng)用。具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)代建公司具有以下特點(diǎn)：第一，在企業(yè)內(nèi)部形成了有效的組織架構(gòu)；第二，實(shí)現(xiàn)了投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷等業(yè)務(wù)之間的深度融合；第三，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域資源共享與協(xié)作；第四，通過(guò)有效的激勵(lì)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了人才、品牌、資本三大資源的共享與協(xié)同。

提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力 做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 房地產(chǎn)代建項(xiàng)目的施工方案是工程風(fēng)險(xiǎn)防控的重要環(huán)節(jié)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中就應(yīng)該建立一個(gè)完備的施工方案。代建團(tuán)隊(duì)需要深入研究分析房地產(chǎn)代建項(xiàng)目的工程施工方案，仔細(xì)研究設(shè)計(jì)過(guò)程中所需的圖紙資料。

房地產(chǎn)代建的監(jiān)管工作覆蓋工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)代建方與工程設(shè)計(jì)單位在簽訂合同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)必須進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審查內(nèi)容主要包括工程設(shè)計(jì)文件是否符合規(guī)范要求、是否具有可操作性、安全性等，并通過(guò)合同風(fēng)險(xiǎn)條款來(lái)確定各自責(zé)任和權(quán)利，在簽訂合同后嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件要求進(jìn)行審核。如果因?qū)徍瞬缓细穸l(fā)生了工程質(zhì)量安全事故時(shí)，代建單位將承擔(dān)責(zé)任及賠償損失。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)代建與工程設(shè)計(jì)單位存在一定的合作關(guān)系，工程設(shè)計(jì)階段需要加強(qiáng)溝通以保障質(zhì)量安全問(wèn)題能夠得到有效解決。

實(shí)現(xiàn)責(zé)任劃分的明確 完善法規(guī)制度 我國(guó)房地產(chǎn)代建通常需要借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理，與此同時(shí)，需要相關(guān)的法律法規(guī)加以規(guī)范。為促進(jìn)房地產(chǎn)代建工作健康有序開(kāi)展，一方面要健全并完善行業(yè)法律法規(guī)和代建合同相關(guān)條款的制定和修訂，保證代建工作在陽(yáng)光下進(jìn)行；另一方面要制定有效且切實(shí)的解決問(wèn)題辦法，保障代建雙方的合法權(quán)益，有效保障房地產(chǎn)代建制工作的順利開(kāi)展。

房地產(chǎn)代建制是目前較為成熟和完善的房地產(chǎn)管理模式，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始采用房地產(chǎn)代建模式。為更好地保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行，明確建設(shè)過(guò)程中的責(zé)任劃分，需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)還需要對(duì)房企代建制合作模式進(jìn)行細(xì)化，以實(shí)現(xiàn)有效管理。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)代建制工作流程管理與監(jiān)督，完善代建制工作制度和管理辦法等，并對(duì)代建人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)代建制工作人員法制觀念。

代建方加強(qiáng)技術(shù)水平 提升運(yùn)作效率 對(duì)于房地產(chǎn)代建來(lái)說(shuō)，要想提升整體項(xiàng)目運(yùn)作效率，必須多方加強(qiáng)技術(shù)力量，以提升項(xiàng)目運(yùn)作效率。在房地產(chǎn)代建市場(chǎng)上，由于行業(yè)和地區(qū)的差異，專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)成本是很高。因此，代建企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員合作，以解決行業(yè)存在的專業(yè)技術(shù)人才緊缺問(wèn)題，為房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)提供強(qiáng)有力保障。例如，代建企業(yè)可以委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位來(lái)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，可以委托代建策劃公司來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，從而提升代建作業(yè)效率。另外，代建公司還可以與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，引入資方，通過(guò)整合資方來(lái)解決業(yè)主的資金缺口。同時(shí)，代建企業(yè)還可以建立專門(mén)的技術(shù)開(kāi)發(fā)中心進(jìn)行科技研發(fā)，滿足代建項(xiàng)目業(yè)務(wù)對(duì)材料、設(shè)備、技術(shù)工藝等方面的專業(yè)需求。

作者單位：廈門(mén)建發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司