示例

一日，小明乘坐電梯時突遇故障，在電梯內(nèi)被困兩個小時。雖然電梯故障未對小明的身體造成傷害，但是其受到嚴(yán)重驚嚇，召集其他鄰居向業(yè)主委員會反映，要求使用公共維修資金維修電梯。請問，公共維修資金可以用于維修電梯嗎？

法條

《民法典》法條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修第278 條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第281 條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

解讀

小區(qū)電梯出現(xiàn)故障，可以使用公共維修資金進(jìn)行維修。但需要經(jīng)過專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積和人數(shù)均過半數(shù)的業(yè)主同意后才能使用。但是在遇到緊急情況時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以直接依法申請使用公共維修資金。

《民法典》第281 條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共同所有。電梯屬于小區(qū)建筑物的附屬設(shè)施，其維修資金應(yīng)為業(yè)主共有并共同管理。一般情況下，使用公共維修資金維修電梯、屋頂?shù)裙灿胁糠謺r，需要小區(qū)業(yè)主共同決定?！睹穹ǖ洹返?78 條對使用公共維修資金的具體程序做了規(guī)定，即業(yè)主共同決定使用公共維修資金時需要同時滿足“專有部分面積占總面積三分之二以上的業(yè)主并且人數(shù)占小區(qū)業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決”和“需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”兩個條件。但是在緊急情況下，可以由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用公共維修資金，不需要經(jīng)過上述表決程序。例如，小區(qū)內(nèi)的公共供水管道突然破裂，大量自來水噴涌而出，不盡快維修將導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)大范圍停水，影響業(yè)主正常生活。面對此類緊急情況，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依法申請使用公共維修資金。