邱永芬　王文妍

8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

70城有63城二手房價在降，北上廣深都降了

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

值得關(guān)注的是，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。當(dāng)中，不僅70城中有63城二手房價下降，就連四大一線城市的二手房價環(huán)比都降了。

同比方面，7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，出現(xiàn)這種情況主要原因有幾點：

一來7月是慣例的市場淡季，因為高溫天氣等原因，導(dǎo)致購房者入市積極性不高，市場成交量環(huán)比下調(diào)。二是7月份再次出現(xiàn)部分房企涉險，使得購房者購房意愿降低。人口與結(jié)婚等數(shù)據(jù)影響了市場對后市的判斷，7月份是全年學(xué)區(qū)房成交最少的月份。此外，政策邊際效益降低，加之房企拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力，而經(jīng)濟因素，疊加人口結(jié)構(gòu)問題等等，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

張大偉認為，7月底8月初中央部委持續(xù)發(fā)布寬松政策預(yù)期，但目前看落地較少，如果再沒有穩(wěn)定政策出臺，8月市場很可能繼續(xù)下調(diào)趨勢。

58安居客研究院院長張波表示， “從統(tǒng)計局公布的7月房價數(shù)據(jù)來看，市場整體還處于下行階段，房企企穩(wěn)回升的動力稍顯不足，7月市場釋放出的政策信號較為密集，但由于政策具體細則并未在一二線城市全面落地，政策的實際效力依然有待8月顯現(xiàn)”。

7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲 0.4% 和 0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降 0.2% 和 0.6%。

張波分析指出，在一線城市，雖然新房價格北上環(huán)比上漲，但新房受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響較大，二手房市場上一線四個城市房價全面下行，廣州環(huán)比下降比例最高，達到1%。這也體現(xiàn)出近期一線城市醞釀出臺政策放松確有必要，一線城市的房價下行代表著市場面臨的短期壓力已經(jīng)較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升，由于一線城市本身的需求依然存在，一旦政策釋放得當(dāng)，市場大概率會有序恢復(fù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為： “今年7月份房價指數(shù)處于較為疲軟的態(tài)勢，但也不用太悲觀”。嚴躍進分析指出，房地產(chǎn)市場目前已迎來幾個好的機遇期或利好點：

第一、國家和政府關(guān)心和關(guān)注，政治局會議和國常會等，都頻頻提及優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。所以新一輪購房政策寬松期正持續(xù)到來，對于市場交易回暖和復(fù)蘇具有積極的作用。

第二、市場價格基本調(diào)整到位。雖然房價有所調(diào)整，但是企穩(wěn)復(fù)蘇基礎(chǔ)越來越扎實，“近期福州和西安提及降低首付等做法，客觀上看到了政策優(yōu)化調(diào)整的希望”。而目前房價下跌后也會逐漸見底和企穩(wěn)，那么后續(xù)價格復(fù)蘇和預(yù)期轉(zhuǎn)好的可能性就會明顯增大。

第三、宏觀經(jīng)濟基本面有進一步轉(zhuǎn)好的基礎(chǔ)，“確實最近房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟比較困難，但是一些樂觀因素也在增加，尤其是各地各類支持政策持續(xù)釋放。經(jīng)濟基本面總趨勢向好發(fā)展，對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)也將發(fā)揮積極的作用”。

嚴躍進認為，“7月吉林、廣州和鄭州等城市的房價指數(shù)跌幅較大，二手房市場對于各地房地產(chǎn)總的市場已經(jīng)產(chǎn)生非常大的影響，各地政策調(diào)整優(yōu)化，必然不能回避這個市場的問題?！?/p>

而事實上，面對買家觀望，樓市降溫，7月以來，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)方面的政策利好及發(fā)聲頻出。

住建部：落實認房不認貸、降低首套房首付比例

7月28日，據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。

事實上，這是年內(nèi)住建部再次就房地產(chǎn)首付等方面發(fā)聲。就在今年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹亦表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作千頭萬緒，和人民群眾利益相關(guān)，要實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，必須要在精準上下功夫。首先問題要找準，目標要瞄準，政策要用準，因城施策、精準施策，提振市場信心。

彼時，倪虹就指出，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

而在今年7月，國家就已就房地產(chǎn)方面作出兩次表態(tài)。在7月24日，中共中央政治局會議指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

再“降息”釋放積極政策信號

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，8月1年期貸款市場報價利率（LPR）報3.45%，較前值下行10個基點；5年期以上LPR報4.2%，與前值持平。

這也是自6月20日LPR兩個期限報價同步下降10個基點后，1年期LPR在年內(nèi)的第二次下行。

值得注意的是，本次5年期以上LPR沒有跟隨MLF利率下行。有專家指出，5年期以上LPR的穩(wěn)定有助于商業(yè)銀行保持息差水平，以增強支持服務(wù)實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。未來，存量個人住房貸款利率調(diào)整方案可能將加快出臺。

此前市場對8月LPR降息已有預(yù)期。

8月15日，1年期MLF中標利率從2.65%下調(diào)至2.5%，較前值下調(diào)15個基點，作為短期政策利率的7天期逆回購利率從1.90%下調(diào)至1.8%，下調(diào)10個基點。

由于LPR是在中期借貸便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點形成，8月MLF利率下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化，市場對8月LPR調(diào)降已基本形成共識，但5年期以上LPR“按兵不動”超乎市場預(yù)期。

招聯(lián)首席研究員董希淼對南都·灣財社記者表示，從時點看，這是兩個期限LPR在6月下降10個基點后，1年期LPR在3個月內(nèi)的第二次下降，傳遞出貨幣政策加大逆周期調(diào)節(jié)、助力經(jīng)濟加快恢復(fù)的明顯信號。從幅度看，1年期LPR下降10個基點符合預(yù)期，5年期以上LPR不變低于預(yù)期。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會8月18日聯(lián)合召開電視會議明確，要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

“這就要求金融機構(gòu)應(yīng)重視存量與增量產(chǎn)品之間、不同機構(gòu)產(chǎn)品之間的價差問題，其中商業(yè)銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。”董希淼認為，在金融管理部門多次表態(tài)后，預(yù)計利率偏高的存量個人住房貸款利率調(diào)整方案將加快出臺。

民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬同樣在接受媒體采訪時指出，1年期LPR報價降幅小于MLF利率降幅，而5年期以上LPR報價則“按兵不動”，或源于存量按揭利率調(diào)整已“箭在弦上”，5年期以上LPR報價維持不變應(yīng)為其預(yù)留空間。此外，1年期LPR報價下調(diào)10bp，兼顧降成本、穩(wěn)預(yù)期和提效率等多重目的。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與一季度持平，繼續(xù)處于有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來最低值。2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告專欄指出，“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性?！?/p>

董希淼表示，此種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務(wù)實體經(jīng)濟的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策或單獨出臺

盡管5年期以上LPR維持不變，但分析人士指出，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策值得期待。

7月24日中央政治局會議指出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

東方金誠首席宏觀分析師王青判斷，8月5年期以上LPR報價按兵不動，很可能意味著后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”會單獨出臺具體措施，其中或包括更大力度實施首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，以及下調(diào)二套房貸利率下限等?？傮w上看，下一步引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下行是大勢所趨。

展望下一階段的政策，溫彬還指出，在當(dāng)前銀行資產(chǎn)端收益率仍承壓的環(huán)境下，預(yù)計后續(xù)央行將繼續(xù)引導(dǎo)存款利率下行，以維穩(wěn)銀行息差和利潤率?！按婵罾实难永m(xù)下行，也會在一定程度上推動居民高儲蓄的轉(zhuǎn)化，加快消費和投資行為，進而促進經(jīng)濟金融的良性循環(huán)?！?/p>

董希淼表示，下一步，央行應(yīng)適度下調(diào)政策利率，適時實施降準，繼續(xù)為銀行提供低成本資金；商業(yè)銀行應(yīng)用好存款利率市場化調(diào)整機制，有序降低存款利率，持續(xù)壓降負債成本，繼續(xù)推動LPR特別是5年期以上LPR下行，促進實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，為促消費、穩(wěn)投資、擴內(nèi)需提供更好的支持和服務(wù)。