孫兆會(huì)

2023年初，樓市終于有了難得的回暖跡象，很多地方都呈現(xiàn)出政策寬松、成交量放大、價(jià)格上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)氣氛趨暖。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市的復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)，需要防范的風(fēng)險(xiǎn)很多，且仍需合理引導(dǎo)。

樓市“小陽(yáng)春”

2月最后一個(gè)周末，前后看了半年房子的董凡敲定北京朝陽(yáng)區(qū)一套三居室。董凡密集看房是在今年春節(jié)后。天氣回暖，市場(chǎng)也開始出現(xiàn)躁動(dòng)的氣息。他察覺到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了?！拔覀兲舫鋈奶缀闲囊獾模€在猶豫的時(shí)候，就有兩三套賣掉了?！?/p>

不止購(gòu)房者，房產(chǎn)中介也感到了春天的暖意。北京一位鏈家的中介表示，去年大部分時(shí)間，他所在的鏈家門店晚上九點(diǎn)半就關(guān)門，最近起碼得開到晚上十二點(diǎn)，最夸張的一次，簽單到凌晨四點(diǎn)。

“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”“2月北京二手房成交量同比大漲96%”， 樓市小陽(yáng)春還未到來(lái)，這些數(shù)字就陸續(xù)搶占著熱搜，挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。

樓市復(fù)蘇，最明顯的數(shù)據(jù)是交易量上升。

今年2月，在新建商品房方面，杭州、蘇州、無(wú)錫、寧波等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市新房交易量與去年同期相比皆有上漲，且漲幅均超過10%。其中，杭州與無(wú)錫同比上漲幅度最大。有數(shù)據(jù)顯示，杭州2月新房成交9306套，同比上漲43.9%；無(wú)錫新房成交2594套，同比上漲34.3%。

二手房市場(chǎng)也逐漸回暖。進(jìn)入2月，上海二手房成交量連續(xù)三周增長(zhǎng)，相比于2月第一周、第三周二手房成交翻了一倍。蘇州、杭州、南京、無(wú)錫等地存量房成交套數(shù)都顯著高于過去一年平均交易水平。

相比新房市場(chǎng)，北京二手房市場(chǎng)回暖的程度更高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)60%以上，受去年春節(jié)假期看房人數(shù)減少的影響，同比增長(zhǎng)70%以上。

其他一線城市中，廣州、深圳與北京類似，新房和二手房成交均有所增長(zhǎng)，但后者成交增長(zhǎng)更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超30%，二手房成交套數(shù)約2000套，環(huán)比增長(zhǎng)超70%。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)50座重點(diǎn)城市里，2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長(zhǎng)也超過70%。

雖然樓市交易量回暖了，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，回暖程度有限。而且，因?yàn)槿ツ甏汗?jié)在2月，春節(jié)期間看房人本來(lái)就不多，且疊加了疫情因素，讓今年2月的環(huán)比和同比交易數(shù)據(jù)都摻了不少水分。

在新房市場(chǎng)，深圳一家頭部房企的銷售人員體會(huì)是，近期售樓處的到訪量上來(lái)了， 但真正轉(zhuǎn)化為訂單的并不算多?！按蠹覔?dān)心和考慮的東西更多了，比如質(zhì)量、交樓時(shí)間、后續(xù)可能的價(jià)格走勢(shì)?！彼J(rèn)為，市場(chǎng)雖然有一波小的反彈，后續(xù)怎樣，還得看政策是否會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。

深圳一位地產(chǎn)中介認(rèn)為，價(jià)格上漲不多，是因?yàn)榍皟赡暌咔?，深圳二手房市?chǎng)積累了大量房源，最近一段時(shí)間市場(chǎng)正在消化的大多是低價(jià)房源?！笆袌?chǎng)信心恢復(fù)需要時(shí)間，目前是價(jià)格持平或微漲，普漲不現(xiàn)實(shí)?！币晃环科蟊本﹨^(qū)域副總裁表達(dá)了相似觀點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一線城市交易量上升明顯，但價(jià)格并未普漲，全國(guó)市場(chǎng)只是點(diǎn)狀復(fù)蘇，而非全面回暖。

去年以來(lái)，政策面“穩(wěn)地產(chǎn)”力度持續(xù)加碼，銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，保障房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

在銀行信貸層面，“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺(tái)以來(lái)，多家銀行已與房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款等方面加深合作。

自2022年11月房地產(chǎn)再融資政策優(yōu)化調(diào)整以來(lái)，A股市場(chǎng)已有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預(yù)案，計(jì)劃融資總額超過500億元。

人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，近一段時(shí)間，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

買房時(shí)機(jī)到了？

雖然樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)不大可能重回疫情前的“狂飆”時(shí)代。

今年的政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的表述是：加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

總結(jié)下來(lái)，中央的要求很明確：既要促需求，又要防風(fēng)險(xiǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，2023年的房地產(chǎn)工作總結(jié)為三句話：增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型。“穩(wěn)是基礎(chǔ)，進(jìn)是關(guān)鍵?！?/p>

在各地政府對(duì)樓市的政策上，也可以看到“兩手硬”的強(qiáng)烈信號(hào)。

比如，在長(zhǎng)三角三省一市的政府工作報(bào)告中都強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房建設(shè)。從數(shù)量上說，上海規(guī)劃建設(shè)7.5萬(wàn)套，浙江規(guī)劃建設(shè)120萬(wàn)套，安徽計(jì)劃新增11.3萬(wàn)套。浙江還設(shè)定了2023年公租房在保家庭達(dá)到35萬(wàn)戶、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房3萬(wàn)套、城鎮(zhèn)住房保障受益覆蓋率超過25%的目標(biāo)；江蘇和安徽則都強(qiáng)調(diào)了對(duì)剛性和改善性住房需求的關(guān)注，著重解決好新市民、青年人等住房問題。

同時(shí)，多地政策提及降低落戶門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月9日，河南省駐馬店市人民政府印發(fā)《駐馬店市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施（試行）》的通知，其中提到，對(duì)來(lái)駐就業(yè)大學(xué)生、新市民在駐購(gòu)房，享受戶口遷移、子女就近入學(xué)（含轉(zhuǎn)學(xué)）、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等城區(qū)人口同等政策。

在此之前，湖南省武岡市于2月26日舉行首屆房地產(chǎn)交易會(huì)新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)武岡市首屆房地產(chǎn)交易會(huì)，在房交會(huì)期間推出更加優(yōu)惠的“五條政策”，其中提到，買房送戶口，子女可就近入學(xué)。購(gòu)房戶可在不動(dòng)產(chǎn)證未辦好之前憑《房屋買賣合同》、購(gòu)房稅務(wù)發(fā)票到公安機(jī)關(guān)辦理戶口遷移手續(xù)；子女可在所購(gòu)住房（含公寓房）所在地就近入學(xué)，取得學(xué)位。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)，鄭州、佛山、烏蘭浩特等城市陸續(xù)出臺(tái)政策， 放松落戶門檻， 春節(jié)后， 駐馬店、武岡等多地出臺(tái)購(gòu)房即可落戶的政策，為新市民、人才等進(jìn)城購(gòu)房提供便利和購(gòu)房支持。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，此前已有多地放寬落戶限制，多數(shù)二線已將落戶門檻降至?？茖W(xué)歷或取消落戶門檻，并加大對(duì)各類人才、人口的吸納力度，為城市注入新鮮活力。允許購(gòu)房落戶、支持人才購(gòu)房則將住房政策與人口、人才政策相結(jié)合，有利于促進(jìn)人口人才流入，一定程度對(duì)購(gòu)房需求釋放也會(huì)起到促進(jìn)作用。目前來(lái)看，人口、人才仍是城市間競(jìng)爭(zhēng)的重要資源，各地對(duì)人口、人才的需求強(qiáng)勁，未來(lái)各地引才政策有望繼續(xù)加大，部分城市或與購(gòu)房政策相結(jié)合，更好地滿足新市民的住房需求。

同時(shí)，化解和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，在“復(fù)蘇”大環(huán)境下仍是緊箍咒般的存在。

上海和江蘇再次強(qiáng)調(diào)了“ 房住不炒”的原則；江蘇和安徽都表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)排查和監(jiān)督，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量、物業(yè)管理等監(jiān)管； 浙江和安徽明確提出了“ 保交樓”目標(biāo)，安徽還特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逾期交房的專項(xiàng)治理，全力保民生、保穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幾乎沒有人能準(zhǔn)確探到一輪房?jī)r(jià)周期調(diào)整的底部，購(gòu)房人還是要根據(jù)自身情況做出決定。一個(gè)比較明確的信號(hào)是，買賣雙方在博弈中的力量對(duì)比、房屋的議價(jià)空間是否發(fā)生了變化。

北京一位中介表示，去年北京的新增房客比（即一段時(shí)間內(nèi)新增房源數(shù)量/新增到訪客源數(shù)量）處于高位，購(gòu)房者選擇余地更大，砍價(jià)相對(duì)容易，一套房子能砍下3%- 5%的價(jià)格，今年就不會(huì)這么好談了。上海鏈家研究院分析師也表示，根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)測(cè)，短時(shí)間內(nèi)二手房的議價(jià)空間的確在收窄。

此外，樓市小陽(yáng)春的風(fēng)只吹到了一線城市，其它城市仍然在恢復(fù)元?dú)狻?/p>

何時(shí)真正復(fù)蘇？

2023年初，為刺激購(gòu)買需求，央行建立首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月下降的城市，可下調(diào)首套住房貸款利率下限，許多二三線城市的貸款利率進(jìn)入“3字頭”時(shí)代。

隨著政策放寬，二三線城市的成交量出現(xiàn)回升。但是，從二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，2月一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌回升，二三四線城市的房?jī)r(jià)仍在下跌，三四線城市的跌幅收窄幅度不如二線城市。

資深地產(chǎn)融資專家王嵩認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)的點(diǎn)狀回暖，更多是因?yàn)槭袌?chǎng)結(jié)構(gòu)的差異。一線城市有需求根基，大多數(shù)二線城市的銷售回升不會(huì)這么快。

土拍市場(chǎng)的冷熱，更能反映企業(yè)長(zhǎng)期對(duì)某一城市的市場(chǎng)是否有信心。2023年前兩個(gè)月的土拍，城市間熱度分化嚴(yán)重。其他進(jìn)行土拍的城市多為二線城市，僅有杭州熱度較高，且在拿地的企業(yè)中，民企占到65%。這是因?yàn)榉科罂春煤贾莸拈L(zhǎng)期趨勢(shì)。其他二線城市多為底價(jià)成交或流拍。

這波回暖是否有持續(xù)性，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，只有市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)出清，購(gòu)房者關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期才會(huì)修復(fù)，市場(chǎng)的穩(wěn)態(tài)才會(huì)出現(xiàn)。這取決于有沒有新的政策落地，房企是否會(huì)出現(xiàn)新的違約，產(chǎn)生新的交付問題。

房企高管們對(duì)市場(chǎng)的判斷也較為克制。多位房企高管表示，他們更關(guān)注整體經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)，老百姓有更穩(wěn)定的收入來(lái)源才是樓市回暖的根本。

數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)確實(shí)能夠反映市場(chǎng)的變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年初這段時(shí)間，大城市的商品房成交量有了一定數(shù)量的增長(zhǎng)，樓市回暖的信號(hào)也變得越來(lái)越明顯。同時(shí)部分城市的二手房成交量也有了明顯的增長(zhǎng)。但是持續(xù)下行的樓市真的會(huì)在這么短的時(shí)間內(nèi)就迎來(lái)復(fù)蘇嗎？

數(shù)據(jù)的變化肯定是真實(shí)有效的，但不一定就意味著樓市已經(jīng)復(fù)蘇。因?yàn)闃鞘械膹?fù)蘇肯定是需要時(shí)間的，并且是需要穩(wěn)定的需求輸出的。因此，僅從一兩個(gè)月的樓市數(shù)據(jù)變化來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是不準(zhǔn)確的。如果數(shù)據(jù)能夠持續(xù)走高升溫，才能說明樓市是真的復(fù)蘇了。

目前，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)其實(shí)都是源于之前的購(gòu)房者需求被壓縮了太久。當(dāng)樓市調(diào)控的措施發(fā)生明顯的變化之后，還是打動(dòng)了不少購(gòu)房者，讓其獲得了買房的信心和興趣。但是當(dāng)這一波購(gòu)房者的需求釋放之后，當(dāng)這一波的庫(kù)存消耗之后，樓市是否能夠保持穩(wěn)定的需求輸出才是判斷樓市能否復(fù)蘇的關(guān)鍵。

就目前的開發(fā)商的生存狀態(tài)來(lái)看，要想樓市復(fù)蘇，就要盤活房企。就要調(diào)動(dòng)房企拿地的積極性。因?yàn)闃鞘械膹?fù)蘇并不是房子賣出去這么簡(jiǎn)單，而是要全面盤活上下游的各個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是土地市場(chǎng)。因此，樓市的復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)，并且需要防范的風(fēng)險(xiǎn)也有很多。

雖然熱點(diǎn)城市的樓市數(shù)據(jù)有所增長(zhǎng)，但想要真正實(shí)現(xiàn)樓市復(fù)蘇，仍需要合理引導(dǎo)樓市發(fā)展，關(guān)注不同城市的樓市變化。