趙彭 周潤(rùn)

不難看出，碧桂園的困境，其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境的一個(gè)代表。對(duì)于市場(chǎng)來說，不僅要考慮如何紓困，更多的也要預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)性共振。對(duì)于碧桂園來，不僅要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)自我救贖，更要為行業(yè)樹立一個(gè)標(biāo)桿。

8月6日，有消息稱，中國(guó)最大的民營(yíng)房企，被稱作“宇宙廠”的碧桂園控股集團(tuán)因無力持續(xù)性償債面臨爆雷的危機(jī)。

8月7日，碧桂園兩筆美元債約2250萬美元（折合人民幣1.62億元）的票息到期未付。

8月10日，碧桂園正式發(fā)布《盈利警告內(nèi)幕消息公告》，公告透露，受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，為應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性壓力，計(jì)劃采取各項(xiàng)有力的債務(wù)管理措施。

碧桂園作為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，因?yàn)橐还P1.62億元的票息風(fēng)聲鶴唳，讓人們不得不為房地產(chǎn)原本脆弱的行業(yè)生態(tài)又捏了一把汗。

債務(wù)危機(jī)

據(jù)采訪，碧桂園的境外債券利息兌付的高峰是即將到來的9、10月份，年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)達(dá)101.9億元。據(jù)wind數(shù)據(jù)，9月2日，一筆私募債“16碧園05”將到期，債券余額為39億元。另有一筆債券余額為4億泰銖的海外債“碧桂園4%N20231019”將于10月19日到期。此外11月2日，公司債“19碧地03”到期，債券余額為9.9億元。

8月11日傍晚，面對(duì)公司成立以后的最大困難，碧桂園官方發(fā)布致歉信稱：“堅(jiān)持不躺平，通過加快銷售、盤活資產(chǎn)、削減支出、控股股東支持等措施千方百計(jì)全力自救，盡最大努力保交付、保信用?！敝虑感怕淇顬楸坦饒@董事局主席楊惠妍和碧桂園總裁莫斌。

致歉信中提到，“碧桂園公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有所預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力?！?/p>

不難看出，碧桂園已經(jīng)身陷危機(jī)。需要說明的是，這里深陷危機(jī)的是碧桂園地產(chǎn)，也就是碧桂園控股集團(tuán)。由楊國(guó)強(qiáng)家族實(shí)控的另一家港股上市公司碧桂園服務(wù)集團(tuán)和紐交所上市公司博實(shí)樂教育在本次事件后均受到一定的波及。

值得注意的是，碧桂園服務(wù)在2023年7月30日曾經(jīng)向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）捐贈(zèng)20%股份。接受股份捐贈(zèng)的香港國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)承諾，將在十年內(nèi)持有捐贈(zèng)股份并委托楊惠妍方面行使股份投票權(quán)。

公告顯示，國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司于香港設(shè)立，根據(jù)香港法例屬公益慈善機(jī)構(gòu)，其創(chuàng)始成員為楊惠妍的妹妹、楊國(guó)強(qiáng)的三女兒楊子瑩。企查查App顯示，國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司成立于2023年6月13日，公司類型：無股本擔(dān)保公司，注冊(cè)資本：100港元。此舉被業(yè)內(nèi)敏感人士捕捉后，預(yù)判為碧桂園在即將到來的巨額償債壓力前未雨綢繆。但據(jù)了解，此次捐贈(zèng)并非臨時(shí)起意，2022年初楊惠妍就開始謀劃捐贈(zèng)事宜，由于流程復(fù)雜，一年多后才落地。

據(jù)記者向知情人士采訪獲悉，目前碧桂園員工情緒穩(wěn)定，工資方面發(fā)放正常，項(xiàng)目仍在推進(jìn)。

8月11日，碧桂園控股快速拿出了解決方案，在保交樓的同時(shí)，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動(dòng)相關(guān)程序，已聘請(qǐng)中金為財(cái)務(wù)顧問主導(dǎo)重整事宜，并與債權(quán)人保持溝通，保障公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并為債權(quán)人保存價(jià)值、維護(hù)利益。

8月12日，“21碧地02”“22碧地02”“22碧地03”等多只碧桂園境內(nèi)債同時(shí)發(fā)布債券停牌公告。

在采訪中，記者還留意到一個(gè)反?，F(xiàn)象，就是以往碧桂園控股有著較為嚴(yán)格輿情的管控。而在本次事件中，輿情雖然有發(fā)酵，但并未像外界所擔(dān)心的那樣過于悲觀，相反理性的分析正在成為子彈飛過后的主導(dǎo)。

此外，由于進(jìn)入青島市場(chǎng)較晚，碧桂園在青島市場(chǎng)的項(xiàng)目并不多。對(duì)于碧桂園青島而言，目前，最重要的工作，還是做好保交付，保證人民群眾的利益不受損害。

積極自救

碧桂園進(jìn)入青島的時(shí)候，曾經(jīng)用一部宣傳片給記者留下了深刻的印象。這部宣傳片的主題不是碧桂園的產(chǎn)品而是在順德的民辦國(guó)華紀(jì)念中學(xué)。

據(jù)曾經(jīng)的采訪記錄，國(guó)華紀(jì)念中學(xué)為碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)所辦。是全國(guó)第一所純慈善、全免費(fèi)、全寄宿民辦高級(jí)中學(xué)。面向全國(guó)招收家庭生活困難，學(xué)習(xí)成績(jī)優(yōu)異，素質(zhì)超群的初中畢業(yè)生。使他們成為未來的國(guó)家建設(shè)的精英，肩負(fù)起振興民族的重任，志在民族騰飛。

資料顯示，從報(bào)考國(guó)華紀(jì)念中學(xué)開始，直至大學(xué)本科或研究生畢業(yè)，學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活、交通等一切費(fèi)用全部由學(xué)校承擔(dān)，每人的培養(yǎng)費(fèi)用超過30萬元。學(xué)校每年計(jì)劃招收200名優(yōu)秀貧困學(xué)子，學(xué)校每年各項(xiàng)日常開支接近6000萬元。目前，該校的教學(xué)質(zhì)量長(zhǎng)年排名佛山市第一。

另據(jù)兩份公開資料，2013年，楊國(guó)強(qiáng)發(fā)起設(shè)立了國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)，到目前為止，累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)超過105億元。碧桂園還主動(dòng)參與全國(guó)16省57縣的精準(zhǔn)扶貧工作，已助力49萬人脫貧。

與恒大涉足恒大冰泉、恒大糧油、恒大奶粉、恒大足球隊(duì)、恒大音樂、恒大電影、借殼新傳媒、進(jìn)軍光伏產(chǎn)業(yè)、宣布造車，此起彼伏的多元化發(fā)展不同，碧桂園較為注重社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。爆雷后，碧桂園在內(nèi)外部的利益保障上做了不少保全，其誠(chéng)懇的態(tài)度，也引起了較多的業(yè)內(nèi)關(guān)注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中表示：“碧桂園發(fā)布的《盈利警告內(nèi)幕消息公告》既是企業(yè)自身的一次全面梳理，也對(duì)于我們下半年行業(yè)健康發(fā)展有非常多的啟發(fā)意義。”

碧桂園在公告中，提及了現(xiàn)金流安全、降低成本、做好金融支持、保交樓化解債務(wù)四項(xiàng)自救措施。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：

現(xiàn)金流安全是核心工作。在解決現(xiàn)金流問題上，碧桂園提及了銷售、應(yīng)收債權(quán)、融資、沉淀資產(chǎn)等領(lǐng)域的相關(guān)工作，涉及到各類回籠資金和盤活資產(chǎn)的考慮，應(yīng)該說具有非常好的導(dǎo)向。劃分結(jié)構(gòu)看，主要包括經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流等工作，且都涉及到增量和存量的概念。

降低成本。此次提及對(duì)經(jīng)營(yíng)支出、費(fèi)用和組織架構(gòu)等方面的相關(guān)工作。尤其是提及了以銷定產(chǎn)的思路，這一點(diǎn)是值得行業(yè)的關(guān)注的。在當(dāng)前特殊房地產(chǎn)市場(chǎng)，管控經(jīng)營(yíng)成本確實(shí)是非常重要的一項(xiàng)工作。

做好金融支持工作。此次提及通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等工作，體現(xiàn)了進(jìn)一步做好對(duì)碧桂園相關(guān)金融工作的支持。尤其是其中提及了66億港元無息無抵押借款的操作，客觀上有助于進(jìn)一步改善現(xiàn)金流狀況。

進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)保交樓和化解債務(wù)工作。此次提及全年70萬套房屋的保交樓任務(wù)，同時(shí)提及竭盡全力安排境內(nèi)外融資本息的償付。

以上措施表明，“解決購房者的交付問題和債權(quán)人債權(quán)兌付問題，依然是后續(xù)房企要積極把握的兩項(xiàng)工作，也是防風(fēng)險(xiǎn)的重要體現(xiàn)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“碧桂園不會(huì)是第二個(gè)恒大?？陀^上說其確實(shí)面臨很多問題，且很多問題邏輯和恒大類似。但碧桂園實(shí)際上在風(fēng)險(xiǎn)方面是可控的。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“碧桂園沒有搞非理性的多元化經(jīng)營(yíng)，也沒有恒大那么多復(fù)雜的資本運(yùn)作。而且，碧桂園在物業(yè)管理、建造技術(shù)等方面一直在探索向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，向新模式轉(zhuǎn)型。另外，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多利好信號(hào)，也給了碧桂園不同于彼時(shí)恒大的緩沖周期?！?/p>

實(shí)際上，作為民營(yíng)房企的優(yōu)等生，碧桂園也一直有著較為敏感的危機(jī)意識(shí)。資料顯示，2020年到2022年期間，碧桂園的權(quán)益合同銷售金額從5707億降到3575億元，資產(chǎn)規(guī)模從20158億降到17445億元，負(fù)債規(guī)模也進(jìn)一步下降，提前一年完成了三道紅線的要求。

值得注意的是，在達(dá)標(biāo)的背后，權(quán)益合同銷售金額的下降，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的困難。資產(chǎn)規(guī)模的下降和負(fù)債規(guī)模的下降則體現(xiàn)了碧桂園在變現(xiàn)資產(chǎn)來獲得現(xiàn)金償債。據(jù)一位已經(jīng)離職的碧桂園員工證實(shí)：“碧桂園這幾年一直在通過出售持有的資產(chǎn)來償債。到眼下，有價(jià)值的資產(chǎn)應(yīng)該已經(jīng)賣得差不多了。剩下的可能比較難變現(xiàn)。也特別容易成為損耗，因?yàn)檫^去那種模式，講究的就是快速周轉(zhuǎn)。”

其中可以看出，銷售下降給償債帶來了更多的壓力。這在8月10日《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中也可以獲得證實(shí)。通俗地講，就是三道紅線以來，碧桂園面臨了融資困難。資產(chǎn)變現(xiàn)償債的方式并不可持續(xù)。而受供需關(guān)系轉(zhuǎn)換影響，銷售持續(xù)惡化，導(dǎo)致碧桂園面臨危機(jī)。

另據(jù)分析，根據(jù)豁免條款，8月7日碧桂園兩筆美元債，仍有30天寬限期。如若屆時(shí)未能支付，才構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

對(duì)于碧桂園來說，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，主動(dòng)爆雷，有可能會(huì)犧牲股價(jià)，甚至引來一些“博弈”之說。但是前置危機(jī)、主動(dòng)排雷，尋求技術(shù)性解決，也是履行企業(yè)責(zé)任的體現(xiàn)。

與恒大資不抵債不同的是，截至2022年底碧桂園的凈資產(chǎn)為3096億元。況且，眼下碧桂園還拿出了一整套的解決方案。

同時(shí)，7月以來，房地產(chǎn)新政策也正在陸續(xù)落地。這將有助于提振全行業(yè)的信心，帶動(dòng)銷售端回暖。也為碧桂園解決債務(wù)問題提供了較好基礎(chǔ)環(huán)境。

化解風(fēng)險(xiǎn)

在《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中，碧桂園提到：“公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。 ”

這其中，未能洞見“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化”對(duì)于碧桂園來說，可能是集團(tuán)戰(zhàn)略上的一次預(yù)估不足。也是造成本次危機(jī)的原因之一。

隨著銷售的下降，市場(chǎng)逐漸困頓。盡管此間，從中央到地方圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”做出了一系列的政策安排部署，但在政策效力發(fā)揮之前，全行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的深度收縮，使得所有房企都代價(jià)慘重。

7月底、8月初，ST泰禾和ST陽光城先后退市。而碧桂園對(duì)外宣布美元債票息延期后，富力地產(chǎn)8月10日發(fā)布公告稱，公司有兩筆金額達(dá)到1000萬元的商票為逾期狀態(tài)，逾期金額合計(jì)3072.74萬元，逾期原因?yàn)椤懊媾R一定的流動(dòng)性壓力”。遠(yuǎn)洋集團(tuán)也緊隨其后在8月14日以官宣的方式宣布一筆于2024年到期的美元債未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息導(dǎo)致發(fā)生違約。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023上半年已經(jīng)有2家房企退市，8家房企鎖定退市，預(yù)計(jì)2023下半年數(shù)字還將擴(kuò)大。

這些房企的共同點(diǎn)在于：此前在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)代，通過“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”方式積累了較高的債務(wù)總量，目前債務(wù)已經(jīng)爆雷或者融資嚴(yán)重不暢。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)涉及面也較廣，始終牽動(dòng)著國(guó)計(jì)民生。房企爆雷，會(huì)直接導(dǎo)致購房者的權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。他們不僅面臨無法如約收房的壓力，甚至有可能面臨房產(chǎn)被收回的巨大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，供應(yīng)商、合作伙伴等也將受到影響。他們可能無法按時(shí)收回款項(xiàng)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷售面積為943.36萬平方米，環(huán)比下跌27.59%?？梢?，全行業(yè)的陣痛仍在繼續(xù)。

不難看出，碧桂園的困境，其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境的一個(gè)代表。對(duì)于市場(chǎng)來說，不僅要考慮如何紓困，更多的也要預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)性共振。對(duì)于碧桂園來，不僅要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)自我救贖，更要為行業(yè)樹立一個(gè)標(biāo)桿。

8月15日，國(guó)新辦就7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會(huì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉就碧桂園事件表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。”

嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中表示，“一旦碧桂園倒下，將影響更多民營(yíng)房企，因?yàn)轭愃茊栴}不僅限于碧桂園一家企業(yè)。當(dāng)前市場(chǎng)再也不能承受住一家萬億級(jí)頭部房企出事了。”對(duì)此，李宇嘉也認(rèn)為：“碧桂園發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈都影響巨大?！?/p>

世聯(lián)行集團(tuán)大客戶中心總監(jiān)趙朋指出：“碧桂園所面臨的困局，也是整個(gè)行業(yè)所面臨的困境，救助碧桂園可以有效穩(wěn)定樓市的信心，減輕市場(chǎng)恐慌情緒。維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但另一方，救助碧桂園也有可能面臨一些市場(chǎng)性的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于是否救助要謹(jǐn)慎評(píng)估。同時(shí)，在救助的方式和政策上，應(yīng)有統(tǒng)一的考量和公平公正的體現(xiàn)?！?/p>