摘 ?要：太平天國戰(zhàn)爭損毀了南京城內(nèi)很多房屋，官府檔案和房地契據(jù)大量遺失，導(dǎo)致戰(zhàn)后房產(chǎn)訴訟繁多。曾國藩、左宗棠從勘驗房地產(chǎn)權(quán)入手，同時清查城內(nèi)空地，允許客民寄居空屋，或繳價租地造屋。勘定房地產(chǎn)權(quán)的各項政令大體得到落實，產(chǎn)權(quán)清晰后房產(chǎn)糾紛大為減少，房地產(chǎn)交易有序復(fù)蘇，城市經(jīng)濟(jì)日漸繁榮?？倍ǚ康禺a(chǎn)權(quán)從易到難，由南及北，帶有鮮明城市規(guī)劃性質(zhì)，有意識地引導(dǎo)了城市生態(tài)的恢復(fù)和發(fā)展，得到百姓的積極響應(yīng)，時人房地產(chǎn)權(quán)意識日漸強固。

關(guān)鍵詞：南京 太平天國 房地產(chǎn)權(quán) 勘驗

太平天國戰(zhàn)后，南京城一片廢墟，房地產(chǎn)契券多有遺失，官府檔案也大量散佚，無從稽考。外來軍民寄居空屋，歸里百姓搜尋舊宅，然房屋產(chǎn)權(quán)混亂不清，房地產(chǎn)糾紛愈演愈烈。曾國藩、左宗棠等地方大吏先后頒布勘驗房屋、地基、荒地產(chǎn)權(quán)的一系列政令，清查各類盤根錯節(jié)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。學(xué)界對太平天國戰(zhàn)后江南社會重建中的善后局、八旗駐防及江南貢院頗多關(guān)注，而對房地產(chǎn)權(quán)勘定著墨殊少，也沒有討論產(chǎn)權(quán)勘定的成效。本文依據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)和晚清房地產(chǎn)契證文書等資料，考察太平天國戰(zhàn)后南京房地產(chǎn)權(quán)的勘定及成效，祈方家匡我不逮。

一、《金陵房產(chǎn)告示》與造屋令

同治三年（1864）六月十六日，曾國荃率領(lǐng)湘軍攻克天京，顛沛流離十余載的南京百姓得知消息相繼返回故里。是時，城內(nèi)亂象橫生，“瓦礫填街，骷髏滿目，雜以糞穢，臭氣逼人。河渠久塞，尸骸、糞土幾添滿，飲水則病。戶口零落，游勇散居，難民回籍，索房屋、索婦女者無虛日”。平民房屋“毀壞殆盡，所存者不過十之二三”。世家大族的故宅名園也遭殘燬，名噪一時的袁氏隨園、鄧氏萬竹園、邢氏緣園、張氏陶谷、湯氏獅子窟等，“亭臺花木蕩然無存，即瓦礫亦無蹤跡”。城內(nèi)兵勇及客民占居空屋，原住民搜尋故宅，準(zhǔn)備重整舊業(yè)，但房地產(chǎn)契遺失，無憑可據(jù)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)混亂不清，爭訟不息。界定房屋產(chǎn)權(quán)成為穩(wěn)定人心、重建社會秩序的當(dāng)務(wù)之急。兩江總督曾國藩認(rèn)為，唯有清查城內(nèi)廬舍、田地，各還業(yè)主，才能解決房地產(chǎn)權(quán)爭端。清軍六月占領(lǐng)南京，七月中旬曾國藩即頒《金陵房產(chǎn)告示七條》，十一月又復(fù)議四條，同治四年（1865）五月初六重新頒布修訂后的《金陵房產(chǎn)告示八條》。兩則告示所示勘定房地產(chǎn)權(quán)大要有四：

1.勘定產(chǎn)權(quán)，有契者驗契，無契者頒發(fā)管業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)按有無契據(jù)分為兩類。若原契尚存，業(yè)主赴善后局呈明，由所屬保甲局實地核查驗明，在原契上注明“驗訖”字樣，加蓋保甲局??；若原契遺失，業(yè)主取具鄰佑切結(jié)，呈明江寧善后總局，經(jīng)所屬保甲局勘明，再出具“冒認(rèn)甘罪”切結(jié)，并承諾兩年之內(nèi)不轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)售，方可領(lǐng)取加蓋保甲局印及江寧府印的管業(yè)執(zhí)照。執(zhí)照為左右雙聯(lián)，右照由業(yè)主收執(zhí)，左照入官存檔。

2.準(zhǔn)許寄居空屋者租借無主空地起造新屋。本籍或客籍百姓寄居的無主空屋，若原屋主歸來，應(yīng)呈明善后局，經(jīng)保甲局委員赴屋履勘后承領(lǐng)管業(yè)。新舊屋主雙方商議，“或租或讓”。無主空地，暫作官地，允許客民租地造屋，“視地之廣狹，酌定租價?？屉p聯(lián)執(zhí)照，載明丈尺若干、地租若干。照根存善后局，正照給客民收執(zhí)，準(zhǔn)其蓋屋”。若原地主歸來，收回善后局代征租價，并與客民協(xié)調(diào)，“或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價”。

3.規(guī)范認(rèn)領(lǐng)太平天國政權(quán)所造房屋的詳細(xì)步驟。僅占一家地基者，承領(lǐng)方式較為簡單。若現(xiàn)存房屋全為太平軍建造，業(yè)主呈明驗契后，準(zhǔn)許承管地基。若房屋中部分為業(yè)主舊造，部分為太平軍新造，業(yè)主呈明驗契后，準(zhǔn)許承領(lǐng)地基及舊造房屋的所有權(quán)。原主想要獲得地基上全部房屋的所有權(quán)，須繳納若干錢文，充作撫恤難民的經(jīng)費，善后總局方準(zhǔn)予領(lǐng)契管業(yè)；占用數(shù)家地基者，承領(lǐng)程序更為繁雜。業(yè)主須各自赴善后局呈明，待所屬保甲局驗明后承領(lǐng)房基。彼此交割混雜在一起的房基，再繳納若干費用，方可獲得地基和房屋的所有權(quán)。

4.明確官寓、兵占的民房產(chǎn)權(quán)歸屬。關(guān)于官府寓居民房，允許業(yè)主向善后局呈明驗契認(rèn)產(chǎn)，規(guī)定官府應(yīng)“每月按照民價給予租錢”，待衙署修復(fù)后由百姓領(lǐng)回管業(yè)。嚴(yán)禁兵勇私下買賣、擅自拆除或占地新造房屋，也不得隨意搬移屋內(nèi)物品。

告示發(fā)布后，歸里百姓紛紛持原契或具切結(jié)呈明善后局，經(jīng)所屬保甲局勘明驗契或領(lǐng)取管業(yè)執(zhí)照。但是，百姓限于財力，即便領(lǐng)回地基也無力起造，“公、嫗、子、婦數(shù)口萃居一椽一室”。南京復(fù)城十余年，城內(nèi)部分地區(qū)依然荒涼。光緒七年（1881）九月初六日，左宗棠補授兩江總督，深感城內(nèi)房屋寥寂，“貧戶輒支架草房，借蔽風(fēng)雨，商賈無所棲止，裹足不前”，決定丈量官地蓋造鋪屋，以廣招徠。左宗棠遴員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城南早已“架造幾無隙地”，而城北房屋稀疏，生意慘淡，決定在古缽營地方設(shè)立清丈局，劃定范圍，重點丈量城北部分地區(qū)的空地荒地。左宗棠先頒行了八條清丈章程，后江寧布政使會同江寧知府及上元知縣、江寧知縣等地方官員又續(xù)議了四條。綜合十二條清丈荒地章程，主要涵蓋劃定清丈范圍、督促業(yè)主認(rèn)領(lǐng)、官府招租造房三個方面。

劃定清丈范圍，主要集中于城北上元縣境內(nèi)，“大街以西轅門箭道直街，自大行宮南起，至中正街止。東至大中橋，西至漢西門。再由漢西門、牌樓大街一直向東，由羅寺轉(zhuǎn)彎到新街口、土街口，仍由大行宮行至東轅門利濟(jì)巷口止”。在此范圍內(nèi)的荒廢空地，一律清丈具體方數(shù)，注明上中下三等，規(guī)定每方價銀若干。關(guān)于督促業(yè)主領(lǐng)產(chǎn)造屋，清丈局會同各保甲分局按段稽查，于界址插標(biāo)注記，督促已認(rèn)產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)及時赴清丈局呈驗契據(jù)或執(zhí)照，尚未認(rèn)產(chǎn)的業(yè)主則限期兩月出具親族老鄰或公正殷實紳董切結(jié)，核補局、縣兩印執(zhí)照，“自呈驗契照日始，于兩月內(nèi)起造房屋”。關(guān)于官府招租造房，業(yè)主若暫時無力起造，可向清丈局“具稟召頂”，將地基轉(zhuǎn)售給他人，或“由官起造，將來有力時仍準(zhǔn)照官造房屋價，備資領(lǐng)回執(zhí)業(yè)”，所得房屋月租與官府三七分成。又重申地方官先行丈量注冊的荒地在兩年內(nèi)仍無人認(rèn)領(lǐng)，即按官產(chǎn)辦理，允許百姓繳價承買起造屋舍，所得價銀移解有司存儲。日后確有真業(yè)主持原契認(rèn)產(chǎn)，經(jīng)清丈局核查無訛，歸還地價。

左宗棠重申曾國藩房地產(chǎn)告示中的業(yè)戶驗契、承領(lǐng)執(zhí)照及允許客民租借空地等政策，一脈相承，又有所補充，著重清查城北空地，試圖借民力或官本起造鋪房，招徠商賈往來經(jīng)商。曾、左兩人推行的各項勘定房地產(chǎn)權(quán)的舉措，涵蓋了房地產(chǎn)權(quán)亟待解決的諸多層面，后任地方官員因循其舊著重落實，再未頒行其他有關(guān)勘定城內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)的新法令。

二、從房地契證看政令落實

曾國藩與左宗棠先后頒發(fā)的勘定城內(nèi)房屋及荒地產(chǎn)權(quán)憑據(jù)的各項政令的落實狀況如何呢？換言之，業(yè)主驗契或具切結(jié)認(rèn)領(lǐng)執(zhí)照，客戶繳納租價承領(lǐng)空地起造房屋，在實際執(zhí)行中是否得以實現(xiàn)呢？南京市房產(chǎn)檔案館藏的諸多房地產(chǎn)契證實物以及其他地方文獻(xiàn)，為我們檢視兩次房地產(chǎn)權(quán)勘定的落實狀況提供了可能。

曾國藩房產(chǎn)告示規(guī)定，未丟失房契的業(yè)主赴江寧善后局呈請驗契。南京市房產(chǎn)檔案館藏諸多房地產(chǎn)契證上均留有同治初年的驗契痕跡，常見驗契形式為在契約空白處注明“某年月日驗訖”字樣，并在字上加蓋承擔(dān)實地勘驗的保甲局名稱。如乾隆三十一年（1766）何玉麟等絕賣房基的官契，乾隆三十二年王良義絕賣房基的官契上均有“同治四年四月十五日驗訖”字樣，字上加蓋印文“西南保甲局”，表明兩契均為西南保甲局在同治四年四月十五日驗定。部分契據(jù)中的驗契字樣也不盡相同，如乾隆五十七年龔錦泰等出典住房的官活典契上是“同治四年十一月初五日姚瀛呈驗第九十號”，字上加蓋印文“西南保甲局”，詳細(xì)標(biāo)出驗契時間、驗契序號、承驗保甲局及委員姓名，格外明朗。一應(yīng)留有驗契痕跡的契證實物清楚地說明，業(yè)主驗契時保甲局實地核驗后注明“驗訖”字樣、加蓋局章的制度，在實際執(zhí)行中不折不扣地得到了落實。

若原契遺失，業(yè)主應(yīng)具鄰佑切結(jié)赴江寧善后總局呈明，在所屬保甲局實地履勘后，領(lǐng)取加蓋保甲局和江寧府雙印的執(zhí)照。南京市房產(chǎn)檔案館藏有五份同治年間的無契業(yè)主承領(lǐng)舊業(yè)的執(zhí)照，以同治三年十二月二十八日夏一慶的執(zhí)照與次日江長發(fā)的執(zhí)照時間較早。兩照的年月處、騎縫處均有印文“江寧府之關(guān)防”，年月處加蓋“東南保甲局”戳文。夏一慶與江長發(fā)均在戰(zhàn)亂中遺失原契，歸里后呈明善后局，經(jīng)東南保甲局實地勘驗后，領(lǐng)取江寧善后總局頒給的管業(yè)執(zhí)照。兩人承領(lǐng)舊業(yè)的領(lǐng)照步驟，完全合乎房產(chǎn)告示的規(guī)定。

保甲局實地勘驗后，有時還會頒發(fā)類似臨時管業(yè)憑證的勘票，讓業(yè)主憑此赴善后局換取執(zhí)照。南京市房產(chǎn)檔案館藏有兩張勘票實物，一張為同治四年三月西北保甲局頒給房主李陳氏的勘票，一張為光緒十八年七月保甲總局頒給倪崇承買紅紙廊地方地基的勘票?？逼钡尿T縫處無契號字樣及府縣印章，僅于年月處加蓋保甲局印，格式及用印均不如執(zhí)照嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，可能為權(quán)宜之舉。

本籍或外籍的客民均可寄住空屋，也可以租用無主空地起造房屋。南京市房產(chǎn)檔案館藏的同治十二年江寧善后總局頒給樊長春的租照，為客民承租無主房基起造房屋的租借憑證。租照的格式及用印與執(zhí)照類似，年月處有滿漢合璧府縣印文，騎縫處有契號字樣，字上加蓋江寧善后總局印。照內(nèi)詳定每月租價、起租時間，并稱“俟地主歸來認(rèn)領(lǐng)之后，租歸地主。所造之屋，準(zhǔn)兩造和商定議，或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價，悉聽其便”，嚴(yán)格遵循了《金陵房產(chǎn)告示八條》中的規(guī)定。照上還加蓋了警誡條戳：“……如意不能和商，即官為估斷……地主不得希圖賤售，以貽訟端”，防止原主歸來恃強認(rèn)領(lǐng)，意在維護(hù)租借者的切身權(quán)益。

關(guān)于太平天國政權(quán)占用數(shù)家民基所造房屋，各業(yè)主在承領(lǐng)地基后，可繳納若干費用獲得房屋所有權(quán)。汪士鐸及朱嘉齡的祖宅即為此類案例。汪士鐸宅位于城南金沙井地方，與朱嘉齡比鄰而居。太平軍入城次日，汪氏族人焚宅殉難，“合室燼焉，延及姻戚朱錫九之宅暨它諸小屋，悉成焦土”。太平天國政權(quán)將汪氏、朱氏宅基及原金沙庵舊址合并，起造房屋充作衙署及倉庫，后期隸屬洪仁玕干王府。不過汪、朱兩氏均無力繳納承領(lǐng)費用，不得已將地基充作官產(chǎn)。汪士鐸身為舉人，長期供職于金陵書局，與曾國藩幕僚張文虎、孫文川等人相熟，依然不能借勢領(lǐng)回舊產(chǎn)，亦表明此項規(guī)定執(zhí)行之嚴(yán)格。

光緒八年，兩江總督左宗棠明定章程清丈荒地，催促業(yè)主驗契認(rèn)產(chǎn)，允許客民租借或購買無主空地起造房屋。南京市房產(chǎn)檔案館收藏了多份與此次清丈相關(guān)的房地產(chǎn)契券，包括驗單、執(zhí)照及租照，據(jù)此可以窺探各項章程是否得以精準(zhǔn)落實。驗單，即已認(rèn)產(chǎn)的業(yè)主持原契或執(zhí)照呈明清丈局，經(jīng)局勘驗后領(lǐng)回管業(yè)憑據(jù)。如光緒八年四月十九日，孫啟賢在新街口地方有兩處房基，契據(jù)俱在。他持兩契赴清丈局呈驗，出具冒認(rèn)甘罪切結(jié)后領(lǐng)回驗單，完全符合清丈章程的相關(guān)規(guī)定。

此次清丈相關(guān)的執(zhí)照，既包括遺失契據(jù)的業(yè)主承領(lǐng)的管業(yè)憑據(jù)，也包括百姓承買無主空地的產(chǎn)權(quán)憑證。如光緒十三年于捷元的執(zhí)照中稱，其在上元署北鐘山書院西地方有一塊房基，原契在戰(zhàn)亂中遺失，并未按時承領(lǐng)執(zhí)照。于氏懾于左宗棠的清丈章程，深恐房基充為官地，在光緒十三年十二月初二日出具切結(jié)，領(lǐng)回了房基執(zhí)照。而光緒十七年沈馥堂的執(zhí)照及光緒二十二年王善賓的執(zhí)照，據(jù)其內(nèi)容可知，領(lǐng)照緣由并非為了認(rèn)領(lǐng)舊業(yè)，而是承買無主空地。

客民租借無主房基，可以領(lǐng)取暫時管業(yè)的租照，如光緒十九年金陵保甲總局頒給陶世榮的租照。照內(nèi)格式及用印均與同治年間的租照類似，詳定每月租價、起租時間，并稱“倘日后有地主歸來認(rèn)領(lǐng)，租歸地主。所造之屋，準(zhǔn)兩造和商定議，或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價，悉聽其便”。上述業(yè)主驗產(chǎn)、認(rèn)產(chǎn)及客民承租、購買空地起造房屋，完全按照章程所定，清丈章程中的規(guī)定得到了有效落實。

當(dāng)然，兩次勘定房地產(chǎn)權(quán)，依然存在些許政策漏洞，并不能完全杜絕兵勇強占、百姓冒認(rèn)現(xiàn)象，也很難約束所有百姓都能嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。同治年間，城內(nèi)仍有少數(shù)兵勇強占民房，反客為主，“皆云自造，還則必索重價”。江寧縣有一個無賴婦女“以拐騙為事，往往冒認(rèn)房屋”。遺失契據(jù)的百姓承領(lǐng)執(zhí)照后，按規(guī)定兩年內(nèi)不得轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)售，但《歙縣館錄》收錄了兩份以執(zhí)照為產(chǎn)權(quán)憑據(jù)而交易的絕賣官契，均為官牙憑中見證，立契時間卻與賣主領(lǐng)取執(zhí)照的時間相同。部分業(yè)主并未遵守交易時間限制，官牙也聽之任之。

盡管官府三令五申，仍有部分百姓遲遲沒有承領(lǐng)執(zhí)照，或因鄰佑切結(jié)難具而無法領(lǐng)取，或系冒占他業(yè)，不敢貿(mào)然領(lǐng)認(rèn)，還有部分百姓因久居他鄉(xiāng)未能及時驗契。南京市房產(chǎn)檔案館藏有一張光緒十一年朱鼎臣等絕賣房屋并基地與周氏的官契以及一張朱氏等為周氏所立的加據(jù)，稱朱氏兄弟三人想將位于鳳凰井地方的房屋出售給周氏，但此前并未將正契呈明保甲局驗契。最終朱氏兄弟在包括一名官牙在內(nèi)的九位中人的見證下與周氏簽訂了絕賣官契，又立下加據(jù)，詳細(xì)說明了未驗契的緣由，順利完成交易。由此可見，未驗契的房地產(chǎn)依然能夠參與交易。不過，未按官府規(guī)定驗契的房地產(chǎn)在交易中存在諸多不便，也可以反證驗契政策總體上得到了有效地落實。

三、產(chǎn)權(quán)勘定的成效與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)

同光年間，南京地方大吏持續(xù)推行房地產(chǎn)權(quán)勘定，減少爭產(chǎn)糾紛，穩(wěn)定人心，在推進(jìn)房地產(chǎn)交易恢復(fù)、穩(wěn)定社會秩序方面取得了較為明顯的成效，對城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生了重要影響。

1.頒發(fā)執(zhí)照，理清了盤根錯節(jié)的房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為遺失契據(jù)的房地產(chǎn)提供了全新的產(chǎn)權(quán)證明，保障了房地產(chǎn)交易市場的有序恢復(fù)。南京市房產(chǎn)檔案館藏的同治三年之后的36份清代房地產(chǎn)絕賣、活典、永租契證中，有26份以執(zhí)照為產(chǎn)權(quán)憑據(jù)，占比72%，其中22份為民間交易，4份為清末西方教會租借地基的永租房契?！懊耖g執(zhí)業(yè)，全以契券為憑……蓋有契斯有業(yè)，失契即失業(yè)也”，房地契是清代房地產(chǎn)權(quán)合法性的首選證據(jù)。南京遺失契據(jù)的業(yè)主具切結(jié)領(lǐng)取的執(zhí)照，在房地產(chǎn)交易中與原房地契享有同等法律效益。如同治五年，管桂楨的官契稱：“所有本房原買正、上各契，實系避亂遺失無存，俟后查出片紙只字，以做廢紙無用?，F(xiàn)今管姓稟局認(rèn)領(lǐng)聯(lián)照在案。成契日，管氏憑眾，將聯(lián)單查交受買主收執(zhí)為憑。”同治九年，孫蔭蓮的典契中也有“本房原買正、上各契因避難遺失，已稟請領(lǐng)照在案。成交日，查付典主收執(zhí)為憑”。管氏與孫氏的原契均在戰(zhàn)亂中遺失，戰(zhàn)后稟請有司領(lǐng)取執(zhí)照，后又以執(zhí)照將房屋、地基或絕賣或出典與他人。

百姓與官府乃至洋人交易時，以執(zhí)照為產(chǎn)權(quán)憑證也暢通無阻。同治十一年，陳德隆將承租官基上所建店房賣與官辦善堂普育堂，文契中稱：“昔年租照因避亂遺失，并未典當(dāng)會押，業(yè)已赴局申明，加具十家保結(jié)，領(lǐng)照在案?！标惖侣∫詧?zhí)照將建在官基上的房屋出售與普育堂。宣統(tǒng)三年（1911），章丹成將江寧縣雙樂園地方的空地永租給美國長老會，永租官契后附執(zhí)照一張。此產(chǎn)為章氏繳價承買的荒地，后憑執(zhí)照永租給了長老會，充作教會學(xué)堂公產(chǎn)。至民國時期，部分房屋、地基雖幾經(jīng)易手，契據(jù)中依然以執(zhí)照作為上首或上上首的產(chǎn)權(quán)證明。

2.允許遺失契據(jù)的業(yè)主認(rèn)領(lǐng)舊業(yè)，準(zhǔn)許客民寄居空屋及租地造屋，調(diào)和房地產(chǎn)糾紛引發(fā)的主客矛盾，有利于招徠流亡，聚集人氣。時人王永年稱南京人死于兵燹者占四成，外逃避難者占六成：“死難者十之三，被賊殺者十之一，迫為兵四出者十之五，逃散者十之一?！狈康禺a(chǎn)勘定政策鼓勵業(yè)主承領(lǐng)舊產(chǎn)，流亡他鄉(xiāng)的土著居民得以回籍修筑故居，重整舊業(yè)。如南京城內(nèi)大族甘氏后裔甘元煥“規(guī)復(fù)田宅，經(jīng)營締構(gòu)”，復(fù)建友恭堂，又在原藏書樓津逮樓舊址上改筑“復(fù)廬”。同治四年春，世代習(xí)機業(yè)的高德泰奉母、嫂歸里，“先人敝廬蕩然無存，堂構(gòu)之肯責(zé)在一身”，“自門閭而堂而奧，次第補筑”。

地方官準(zhǔn)許客民寄居空屋或租地建屋，增加政府經(jīng)費的同時又解決了客民的住房問題。即便原主歸來，客民也可與之協(xié)商租讓或互找?！妒^錄》收錄了兩張原主添價購回客民起造房屋的印契，均屬“舊地主酌找屋價”。同治九年刊刻的《金陵涇邑會館錄》收錄了一份張清華等人將其在涇縣會館地基上起蓋的房屋轉(zhuǎn)售給該會館的絕賣契，兼具新屋主與舊地主互找，頗為典型。張清華、周福星、孫方來、胡松亭四人于水西門內(nèi)合伙起蓋房屋五間，經(jīng)查地基為涇縣會館所有，四人向該會館交納地基租金，即“新屋主酌找地價”。張清華等人最終以洋錢95元將房屋售與涇縣會館，即“舊地主酌找屋價”。

互找交易中，有時還會轉(zhuǎn)售第三人。如同治五年十一月，江寧人張鎮(zhèn)圭、張順圭兄弟位于三山街地方的店房毀于戰(zhàn)火，房基遭湖南人劉氏占據(jù)并起造房屋。因與劉氏協(xié)商失敗，張氏以64兩白銀將地基絕賣給王氏，聽?wèi){王氏“受買劉姓所起造之屋”。官府鼓勵主客互找，通過房地產(chǎn)交易的方式化解爭產(chǎn)糾紛，有利于聚集人氣。至光緒十三年，“金陵為四通八達(dá)之總匯，覓食者咸依是為安樂窩，趨之如歸壑”，入城謀求生計的客民已不計其數(shù)。

3.曾國藩振興城南經(jīng)濟(jì)，左宗棠清丈城北荒地，借民本或官力起造鋪房，帶有鮮明的城市規(guī)劃性質(zhì)。曾國藩在勘驗房地產(chǎn)權(quán)外，還奏補江南鄉(xiāng)試，“遠(yuǎn)近一聞鄉(xiāng)試之信，四民輻輳，奔走偕來”，江南貢院周邊的街巷煥然改觀；派人招徠機戶回籍復(fù)業(yè)，振興南京城內(nèi)最重要的手工行業(yè)絲織業(yè)，“使貧戶有覓食之所”；將炮船數(shù)十艘“令船戶領(lǐng)去，改作燈舫，俾士民游宴”，秦淮風(fēng)光漸趨恢復(fù)。城南地區(qū)紛紛起造房屋，鋪戶生意日益興隆，依舊是城內(nèi)最為繁盛之地。左宗棠在清丈章程中，強調(diào)嚴(yán)格區(qū)分城南、城北，直言城南地區(qū)繁盛無須丈量?！绑螛颉Ⅷ澴訕?、內(nèi)橋、大中橋以南俱系江寧縣地界，人煙稠密，市面相聯(lián)。況今又逢鄉(xiāng)試之年，即便遺有一二空基，必有謀為興造者，亦請官毋庸官為丈量?！贝舜握闪恐攸c在城北地區(qū)，且將運瀆北岸珠寶廊、紅紙廊等傳統(tǒng)手工業(yè)聚集區(qū)作為首要之地，鼓勵民間建房招商，乃至官府代造，意在“以蘇民氣而惠窮黎”。這是南京城市史上首次提出振興城北的策略，為此后城北地區(qū)持續(xù)開發(fā)奠定了基調(diào)，帶有鮮明的城市規(guī)劃色彩。至清末，新式學(xué)堂、江寧馬路、寧省鐵路及南洋勸業(yè)會相繼落地城北，馬戲場、電影館、五彩電光噴水池等各類新生事物涌入，“前日荒廢之地，一變?yōu)樯藤Z云集、往來輻輳之場”。南京城市空間布局日漸向城北拓展?？梢?，政府主導(dǎo)的城市規(guī)劃和道路改造，往往具有提升政治文明的現(xiàn)代化意義。

4.明確房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)了社會秩序的持續(xù)穩(wěn)定，客觀上推動了城市經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)與發(fā)展。南京城內(nèi)商人會館也先后承領(lǐng)舊業(yè)執(zhí)照，籌措資金修繕或重建館舍。同治三年十月，戴良慶、王華庭等41人在寧旌德商人聚議重興同鄉(xiāng)會館，“士子應(yīng)試藉可居寓，即往來貿(mào)易之人亦可投宿”，稟請有司承領(lǐng)會館名下房屋及地基執(zhí)照。安徽涇縣商人在同治四年相繼承領(lǐng)了涇縣會館的18張舊業(yè)執(zhí)照，并在同治六年募資重修。安徽石埭會館在復(fù)城初期寥落破敗，名下各款房產(chǎn)契據(jù)俱在戰(zhàn)亂中遺失，無從查找。同治八年，同鄉(xiāng)在寧士商呈明有司領(lǐng)得舊業(yè)執(zhí)照，次第興復(fù)，“士宦商賈來金陵者，咸得安居有讬”，至光緒二年“在金陵者不下數(shù)百人，各鋪興復(fù)者不下廿余家，日興月盛，正未有艾”。

其他商人會館，如評事街江西會館，窯灣廬江會館、三河會館，聚寶門外西街金斗（即合肥）會館，釣魚臺湖南會館，水西門大街全閩會館，斗門橋山東會館，西華門浙江會館，石壩街貴池會館，明瓦廊陜西會館，欄桿橋徽州會館，江東門崇明會館，馬府街新安會館，狀元境金東會館，顧樓婺源會館，馬道街瀘州會館等先后得以修繕。突破地域界限的同行業(yè)組織也不斷涌現(xiàn)，工商業(yè)從業(yè)人數(shù)大為增加。如同治五年，織染業(yè)集資重建江寧織染公所，城內(nèi)參與捐輸各染坊已達(dá)89家。光緒十二年十月，機戶陶本鈞、葉守慶、劉錦順等以“同業(yè)人多，賢愚不一”，倡議修復(fù)位于南門外雨花臺的云機公所，重整行規(guī)，約束同行。

商鋪對城內(nèi)市房需求量大為增加，房屋供不應(yīng)求，房地產(chǎn)買賣、出租、出典等各類交易迅速恢復(fù)。會館、善堂等機構(gòu)利用大好時機廣購房地產(chǎn)。涇縣會館在同治九年有七處市房專門用于租賃。石埭會館至光緒三年已先后添置了五處市房。歙縣試館自光緒三年起陸續(xù)將名下房屋出賃，僅憑房租一項，十余年已全部收回起造成本。崇善堂董在同治八年至光緒二十三年的二十八年間置辦了14處房產(chǎn)，平均兩年添購一處。南京城市經(jīng)濟(jì)日漸興復(fù)，房地產(chǎn)投資回報甚高，以房產(chǎn)收益贊助公益事務(wù)不失為明智之舉，且優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。

結(jié) ? 語

清廷平定太平天國后，江南地區(qū)百廢待興，晚清南京房地產(chǎn)權(quán)勘定與當(dāng)時社會背景緊密相關(guān)，可謂社會秩序恢復(fù)的重要一環(huán)。復(fù)城初期，城內(nèi)房屋坍塌毀壞殆盡，百姓房地契據(jù)丟失難以認(rèn)產(chǎn)，外來軍民寄居空屋，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)混亂不堪，房產(chǎn)糾紛與日俱增。曾國藩、左宗棠先后頒布勘定房地產(chǎn)權(quán)的法令，要求業(yè)主呈驗契據(jù)、承領(lǐng)執(zhí)照，允許客民租借或承買空地起造房屋，禁止百姓冒認(rèn)及兵勇強占，意在理清紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，穩(wěn)定人心。對照晚清南京房地產(chǎn)契證實物及地方文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)勘驗的各款政令，在實際操作中均得到了切實執(zhí)行，百姓承領(lǐng)的執(zhí)照、租照等，至民國時期依然是產(chǎn)權(quán)憑據(jù)。尤其是批量驗契登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的方法，逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)登記的重要舉措，為民國時期南京房地產(chǎn)權(quán)的再次確認(rèn)提供了借鑒。南京市房產(chǎn)檔案館藏的清代契證上通常有兩三種民國時期的驗契痕跡。

房地契是清代房地產(chǎn)權(quán)合法性的首要證據(jù)，不過《大清律例》等國家法典中并沒有契據(jù)遺失后如何證明產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)律文。在民間房地交易實踐中，依仗人際網(wǎng)絡(luò)和禮法道德等形成的“柔性秩序”，官方土地冊籍、糧串、契稅、買賣田宅時的中間人以及墓碑、族譜等“替代性證據(jù)”，與房地契共同構(gòu)成了判定房地產(chǎn)權(quán)的證據(jù)。曾國藩、左宗棠認(rèn)識到兵燹后民間“柔性秩序”處于失衡狀態(tài)，頒布具備法律約束力的各項舉措，借官力厘清房地歸屬，以法令保障百姓產(chǎn)權(quán)。百姓也積極響應(yīng)官方政策，在社會秩序尚未完全恢復(fù)時依法呈驗契據(jù)，領(lǐng)取勘票、執(zhí)照、租照等作為新的產(chǎn)權(quán)證明，用于自身管業(yè)或交易憑據(jù)，具備明確而強固的產(chǎn)權(quán)意識。

曾國藩、左宗棠等地方官員重新確立房地產(chǎn)權(quán)歸屬外，還奏補江南鄉(xiāng)試，充分發(fā)揮南京科舉經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢地位，興復(fù)城內(nèi)傳統(tǒng)行業(yè)絲織業(yè)與秦淮畫舫業(yè)，率先振興極易恢復(fù)的城南市面，后又鼓勵城北起造鋪房，招徠商賈往來貿(mào)易，從易到難，由南及北，帶有鮮明的城市規(guī)劃性質(zhì)，有意識地引導(dǎo)了城市生態(tài)的恢復(fù)和發(fā)展。而是時南京周邊土地回報率低下，農(nóng)民“租稅且不辦，安敢望積蓄”，部分人選擇棄田入城，專門從事獲益更高的絲織業(yè)。城內(nèi)地主也不再廣置土地，如世家子弟鄧嘉緝不堪逋賦賠累，甚至情愿將祖遺田產(chǎn)240畝充為官產(chǎn)。會館、善堂等機構(gòu)也看準(zhǔn)城內(nèi)元氣漸復(fù)的大好時機，將投資方向由農(nóng)村土地轉(zhuǎn)移至城內(nèi)房地產(chǎn)、商鋪、典當(dāng)及其他行業(yè)。在官方大力鼓勵下，社會各階層廣泛參與，合力推動了太平天國戰(zhàn)后南京城市經(jīng)濟(jì)的興復(fù)進(jìn)程。

值得注意的是，兵燹后江南地區(qū)并非僅南京一城勘定了房地產(chǎn)權(quán)，大到都市蘇杭，小至縣城句容，均有類似政策。《蘇州房地產(chǎn)契證圖文集》收錄的晚清蘇州契證實物中，有3張存留了江蘇善后總局的驗契痕跡，9張百姓承領(lǐng)舊產(chǎn)的執(zhí)業(yè)印照，24張以執(zhí)照為產(chǎn)業(yè)憑據(jù)的絕賣房地契。不過，蘇州房地產(chǎn)交易中房屋多以執(zhí)照為據(jù)，地基多以第三人出具的擔(dān)代為憑。清末句容知縣許文濬稱，“句邑自經(jīng)兵燹，業(yè)主之遺失契據(jù)者十家而九，大都吝惜小費，不復(fù)補領(lǐng)執(zhí)照”。句容補發(fā)執(zhí)照時，可能要收取若干領(lǐng)照費用，以致百姓不愿承領(lǐng)執(zhí)照，效果不佳。而晚清杭州絕賣房地契中，賣主除聲明“從前老契兵燹遺失，不及檢交”外，須交“戶管一冊”，未見執(zhí)照蹤跡。晚清江南城市的房地產(chǎn)權(quán)勘驗何以存在如此差別，仍有待學(xué)界同仁深究。

本文作者董圣蘭，上海師范大學(xué)人文學(xué)院講師。上海 ?200233

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