趙彭 周潤(rùn)

TOD商業(yè)模式，是以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。TOD模式已成為國(guó)際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)時(shí)代增長(zhǎng)點(diǎn)。

7月18日青島市TOD一號(hào)工程青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)“青鐵·超極合生匯”發(fā)布重大進(jìn)展——全國(guó)首個(gè)副省級(jí)超極合生匯將落地，這也是繼北京、上海后，全國(guó)的第三座超極合生匯。

超極合生匯? 牽手創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)

這是全國(guó)首個(gè)非一線城市超極合生匯項(xiàng)目，也是合生商業(yè)首個(gè)對(duì)外輸出的超極合生匯項(xiàng)目，還是首個(gè)TOD模式的超極合生匯。

合生商業(yè)除了自2023年3月30日-7月18日一口氣官宣三家一城一座的超極合生匯之外，還曾在4月6日官宣與法國(guó)老佛爺百貨集團(tuán)共同成立合資公司巴黎老佛爺百貨（中國(guó)）有限公司，該合資公司將是老佛爺品牌在中國(guó)的獨(dú)家合作方。

合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局主席朱桔榕曾表示：“未來3-5年我們有十幾個(gè)商業(yè)開出來，會(huì)堅(jiān)定地走在中國(guó)的核心城市，這是我們穿越周期的重要原因?！?/p>

“全國(guó)第三座”“核心城市”……從這些表述中不難看出，青島這座城市在投資者眼中的地位。而面向老滄口，老城區(qū)的活化是城市更新的主命題。

資料顯示，以“突破邊界、打破常規(guī)”為主題，北京超極合生匯的落成將成為京北體量最大的文體娛商業(yè)融合體。以“創(chuàng)新、無限可能”為主題，上海超極合生匯攜手超競(jìng)集團(tuán)探索“電競(jìng)商業(yè)+”創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)的無限可能。這將共同構(gòu)成引領(lǐng)年輕人未來生活方式的精神地標(biāo)。

以“跨無界、賦新生”為主題，青鐵·超極合生匯商業(yè)計(jì)劃分三期開發(fā)，一期打造極限運(yùn)動(dòng)公園、潮流餐飲、文創(chuàng)百貨等；二期開放“青鐵·超極合生匯”完整功能；三期啟動(dòng)“悅奢尚品”區(qū)域。

今后，以“泛文娛”為內(nèi)核，以打破界限為優(yōu)勢(shì)，注重融合地域元素，注重運(yùn)動(dòng)與文化類消費(fèi)的超極合生匯，可以恰好解答低效片區(qū)這道難題。

三線換乘 城市的新躍遷

梳理青島近20年城市發(fā)展的脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)：從中山路到浮山所，浮山所到金家?guī)X，金家?guī)X到西海岸，再到紅島高新區(qū)，一直以來都是以擁灣發(fā)展為重。

沿海一線早已“金邊”閃亮，但如何鏈接市北、李滄、高新區(qū)，帶動(dòng)老滄口煥新；讓城市發(fā)展有層次、能縱深，從而實(shí)現(xiàn)城市中部崛起，是青島在新一輪發(fā)展中破繭振翅的關(guān)鍵。

從區(qū)位上看，超極合生匯落座的青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)以青島北站為中心環(huán)繞，北至金水路，南至太原路，西至環(huán)灣路，東至四流中路。區(qū)域內(nèi)的核心是火車北站+地鐵1號(hào)線、3號(hào)線、8號(hào)線三線換乘。除此之外，還有環(huán)灣路和跨海大橋的接駁，青島主城與交通機(jī)場(chǎng)接駁的地鐵和高鐵換乘樞紐?！?+3+2”交通大網(wǎng)奠定了該板塊在交通上不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

近年來，隨著城市空間及人居范圍的不斷拓展，軌道交通的作用日益凸顯。市區(qū)坐地鐵，城際乘高鐵，選擇軌道交通出行已經(jīng)是城市生活的日常。

從區(qū)域經(jīng)濟(jì)上看，交通的發(fā)達(dá)程度也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ亩攘恐?。如何利用軌道交通和交通?yōu)勢(shì)帶來的高人流量匯集、煥新，提升一座城市的能級(jí)，釋放出更多發(fā)展?jié)摿?？是?dāng)前推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展實(shí)現(xiàn)新躍遷的核心。

此外，從發(fā)展空間上看，國(guó)棉六廠老廠區(qū)近年的利用效率偏低。作為青島現(xiàn)存規(guī)模最大、最完整的紡織工業(yè)遺產(chǎn)，國(guó)棉六廠老廠區(qū)如何在超極合生匯的加持下打開新的發(fā)展窗口，也考驗(yàn)著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)這一子怎么落。

TOD模式加持 “流量為王”主打

青島市地鐵工程建設(shè)指揮部總指揮張建剛表示，青鐵·超極合生匯項(xiàng)目落位，將通過新業(yè)態(tài)落位、首店引進(jìn)、舉辦電競(jìng)及極限運(yùn)動(dòng)賽事等方式，進(jìn)一步打造TOD樣板，對(duì)加快構(gòu)建以軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局具有示范作用。

軌道交通引領(lǐng)即TOD（Transit Oriented Development），是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。TOD模式已成為國(guó)際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)時(shí)代增長(zhǎng)點(diǎn)。

TOD可以為城市發(fā)展提供磁場(chǎng)效應(yīng)，依托強(qiáng)大的交通樞紐吸引著人流、物流、資金流、信息流，匯聚成片區(qū)的生產(chǎn)生活中心，拉動(dòng)整個(gè)片區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)城市格局的重塑和對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。

TOD能夠拉近城市的物理距離，帶動(dòng)人流以最快速度穿越各個(gè)城市界面。從而提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，“流量”給城市打開了未來空間。

在該項(xiàng)目之前，同為TOD模式的青鐵華潤(rùn)城已經(jīng)順利投入使用。并憑借地鐵張村河樞紐和青銀高速的加持，取得了成功。處于青島城市發(fā)展腹地的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)是城市更新的示范項(xiàng)目，其超大TOD的應(yīng)用場(chǎng)景一直深受外界關(guān)注。

從地理上看，瀕臨青島后海的火車北站是難得的海岸型鐵路，其日均25-30萬客流，對(duì)于任何一個(gè)商業(yè)都具有極大的吸引力。況且，青島火車北站不同于鄭州、合肥這樣的樞紐站，是一個(gè)實(shí)打?qū)嵉氖及l(fā)站和終點(diǎn)站。

東聯(lián)西引，南北互通。在青島，有從“北站到青島主城區(qū)任何一個(gè)地標(biāo)式景點(diǎn)都是20分鐘的說法。因此借助“高鐵+地鐵三線換乘”的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)流量為王，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)圍繞流量?jī)?nèi)生驅(qū)動(dòng)，完成“青島門戶·城市客廳”“青島CBD2.0”的打造，應(yīng)是可以觸及的近未來。

高鐵經(jīng)濟(jì)、站城一體、TOD，從“場(chǎng)景”到“內(nèi)容”。可以預(yù)見，兌現(xiàn)站前商業(yè)、超極合生匯、“悅奢尚品”等商業(yè)之后，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)將如愿發(fā)力創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的聚集作用，成為城市新活力策源地。

TOD綜合開發(fā) 城市更新與革新

通過TOD模式推動(dòng)城市發(fā)展。對(duì)于青島市來說，最近的對(duì)標(biāo)是日本六本木新城，最新的對(duì)標(biāo)則是成都與杭州。

作為早期“TOD”模式的殿堂級(jí)項(xiàng)目，六本木新城以軌道為節(jié)點(diǎn)，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成“垂直都市”，將城市空間與車站空間融合，在20公里范圍內(nèi)形成了超過800萬人的核心城區(qū)，日均客流300萬人次。2003年4月，占地11.6公頃的六本木山正式運(yùn)營(yíng)，年均游客量突破4000萬，不僅是日本最成功的站城一體的TOD之一，也是日本城市更新的代表項(xiàng)目。

在國(guó)內(nèi)，成都市和杭州市為TOD的發(fā)展提供了更新的案例樣本。

早在2017年，成都市就實(shí)施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對(duì)軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)規(guī)劃的694個(gè)站點(diǎn)、75個(gè)車輛基地進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)。同時(shí)，成都還在全國(guó)范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設(shè)計(jì)體系，指導(dǎo)未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作。2022年，總投資約110億元的成都新津站“TOD+5G”公園城市社區(qū)示范項(xiàng)目一期完工。項(xiàng)目按照站城一體、職住平衡理念，強(qiáng)化科創(chuàng)賦能和公園社區(qū)打造，依托BIM+5G+阿里云，構(gòu)建城市數(shù)字底座，將高鐵站、地鐵10號(hào)線新津站、S8號(hào)線站點(diǎn)以及公交場(chǎng)站通過地下、地上連廊無縫銜接，垂直空間疊建商業(yè)商務(wù)和產(chǎn)業(yè)載體，打造成集5G場(chǎng)景展示、科創(chuàng)空間、未來社區(qū)于一體的公園城市社區(qū)示范單元。

過去20年，杭州市之所以能在充滿挑戰(zhàn)的形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，其中一個(gè)非常重要的原因就是推進(jìn)以高鐵交通為特色的綜合交通樞紐的打造。杭州率先以大TOD理念指導(dǎo)綜合交通規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、都市圈一體化規(guī)劃的編制，在“交通西進(jìn)”、杭州城東新城規(guī)劃建設(shè)、杭黃高鐵規(guī)劃建設(shè)、杭州地鐵1號(hào)線規(guī)劃建設(shè)、蕭山機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)等重大工程中主動(dòng)踐行“XOD+PPP+EPC”模式。高鐵上蓋、地鐵上蓋、公交上蓋，杭州以TOD為推手，帶動(dòng)城市發(fā)展觀念的突破。打造了以“楊柳郡”“天空之城”等為代表的一大批高密度高價(jià)值高品質(zhì)的地鐵上蓋物業(yè)。還在七彩小鎮(zhèn)的建設(shè)中融入了公交TOD等公交上蓋物業(yè)。

在通過TOD模式推動(dòng)城市發(fā)展方面，青島地鐵從戰(zhàn)略發(fā)展的高度，充分發(fā)揮TOD綜合開發(fā)提升城市能級(jí)、引領(lǐng)城市更新的作用，切實(shí)提升TOD綜合開發(fā)增加區(qū)域整體產(chǎn)城價(jià)值的效果。將通過加快推進(jìn)青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)、智慧灣等項(xiàng)目，為打造“一區(qū)一示范”TOD樣板積蓄經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)“21+N”TOD項(xiàng)目全面落地，構(gòu)建以軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局。