曹陽(yáng)

摘 要：本文以房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建為主要研究對(duì)象，在深入分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)政策環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行集中討論，據(jù)此提出構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長(zhǎng)效機(jī)制的戰(zhàn)略措施，以期為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有益的建議與思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);基礎(chǔ)性制度;長(zhǎng)效管理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，在過(guò)去二十多年的發(fā)展過(guò)程中為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。為了推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，政府在2016年提出“房住不炒”戰(zhàn)略，旨在促進(jìn)供給主體和保障渠道多元化，并在政策方面大力推進(jìn)購(gòu)房與租房并舉，由此建立平衡穩(wěn)定的市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)人民群眾的基本權(quán)益。

一、當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整的必要性

隨著分稅制改革和住房制度改革的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。從2003年到2015年這12年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。但是從2015年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度分化階段，一、二線城市的住房供給仍然短缺，房?jī)r(jià)高；三、四線城市的住房供給則出現(xiàn)過(guò)剩，房產(chǎn)去庫(kù)存壓力增大，房地產(chǎn)投機(jī)逐步降溫。因此，在當(dāng)前形勢(shì)下，各地區(qū)的政府部門必須要掌握宏觀調(diào)控主動(dòng)性，切實(shí)完善各項(xiàng)基礎(chǔ)制度，出臺(tái)一系列有力的調(diào)控措施，消化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期重回正軌。

（二）“房住不炒”的戰(zhàn)略定力與實(shí)踐成效

建立平穩(wěn)運(yùn)行的行業(yè)市場(chǎng)“房住不炒”戰(zhàn)略自在2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被首次提出以來(lái)，中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中始終堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策調(diào)控導(dǎo)向，政府先后在2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與2022年的中央政治局會(huì)議上多次重申“房住不炒”戰(zhàn)略，明確“房住不炒”定位。黨中央面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，仍堅(jiān)持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位和政策基調(diào)，加大力度推進(jìn)供給側(cè)改革，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的環(huán)境基礎(chǔ)

早在2016年，“房住不炒”的理念就在市場(chǎng)中流行，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)力度較大，主要體現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格方面。第一輪價(jià)格調(diào)節(jié)持續(xù)了近17個(gè)月，而第二輪價(jià)格調(diào)節(jié)則持續(xù)37個(gè)月。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止2022年5月，我國(guó)一線城市和二線城市的商品房住宅價(jià)格同比呈上漲趨勢(shì)，上漲約3.5%、0.3%。經(jīng)過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資預(yù)期發(fā)生了明顯變化，建立市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制指日可待。

二、房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的矛盾分析

（一）土地供需失衡

土地供需失衡是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的主要矛盾之一，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，建設(shè)用地在城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間配置失衡。人口和產(chǎn)業(yè)從鄉(xiāng)村流入到城市，城市的建設(shè)和用地需求強(qiáng)而供給弱，農(nóng)村則有大量的廢棄耕地。第二，城鎮(zhèn)用地在地區(qū)、城市之間配置失衡。產(chǎn)業(yè)和人口的聚集效應(yīng)使得北、上、廣等一線城市的建設(shè)用地供不應(yīng)求，而中小城市則建設(shè)用地供需失衡，房地產(chǎn)資源出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。第三，城鎮(zhèn)建設(shè)用地在利用結(jié)構(gòu)上配置失衡。城鎮(zhèn)建設(shè)用地最終用來(lái)搞住房建設(shè)的比例嚴(yán)重偏低，大致只有10%，房地產(chǎn)建設(shè)用地總體供應(yīng)規(guī)模與人口實(shí)際住房需求不匹配。

（二）融資比例失調(diào)

根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2021年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額192.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%。其中，房地產(chǎn)貸款余額52.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 7.9%，在全部貸款中的占比為27.07%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)帶動(dòng)了上下游制造業(yè)及物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是房?jī)r(jià)的快速上漲推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)占地方財(cái)力比重較高

土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)是我國(guó)地方財(cái)政的主要財(cái)源，按照國(guó)家財(cái)政部公布的2021年財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示：2021年全年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入87051億元，同比增長(zhǎng)3.5%，其增速較2020年、2019年、2018年的25%、11.4%和15.9%而言明顯下降。此外，全國(guó)2018年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅相當(dāng)于地方財(cái)政收入的34.4%，而2018年土地出讓收入占地方政府總財(cái)政收入的29.2%，各地區(qū)土地出讓收入占總財(cái)政收入的比例差異較大，從浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。上述數(shù)據(jù)表明“土地財(cái)政”不可持續(xù)且地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴度畸高，存量房時(shí)代土地財(cái)政亟待轉(zhuǎn)型。

（四）房屋銷售與房屋租賃占比不均衡

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)制度環(huán)境仍有待完善且租賃比例低于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率已經(jīng)達(dá)到96％，粗略換算即租房家庭比例已降至4％。隨著一、二線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化進(jìn)一步加深，一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將率先進(jìn)入“存量房”階段，房屋租賃比例將出現(xiàn)大幅度上升。

（五）行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的資源錯(cuò)配，表現(xiàn)為人口資源向大城市集中，而中小型城市的房屋資源則出現(xiàn)過(guò)剩。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在中小城市的樓盤銷售停滯，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)公司、集團(tuán)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，最終出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（六）市場(chǎng)秩序不規(guī)范

過(guò)去二十年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的二十年，政府和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中普遍缺乏外部監(jiān)管和自我管理意愿，導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)方面存在諸多亂象。這些問(wèn)題很大程度上是由于監(jiān)管缺位所引起的。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序失衡不僅不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也不利于人民群眾幸福感和獲得感的提升。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長(zhǎng)效機(jī)制的戰(zhàn)略措施

（一）金融方面：投融資制度

構(gòu)建完善的投融資制度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是很有必要的。一方面，政府和銀行對(duì)購(gòu)房者等消費(fèi)群體要加強(qiáng)監(jiān)管：針對(duì)具備“首套房”資格的住房剛需群體，政府和銀行要盡可能提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、貸款優(yōu)惠力度合理的金融政策；針對(duì)已擁有多套住房的投資者群體，政府和銀行要適當(dāng)提高住房首付貸款比例，合理控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，政府和銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)等生產(chǎn)群體也要加強(qiáng)監(jiān)管：進(jìn)一步明確對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的三條監(jiān)管紅線，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金流向的監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的審查力度，實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中管理制度，嚴(yán)防房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅收方面：優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)

加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)。為此，政府要做好以下幾方面工作：第一，適時(shí)出臺(tái)增值稅和所得稅優(yōu)惠政策，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)實(shí)施減稅降費(fèi)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本。第二，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)要針對(duì)抬高房地產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)群體要加強(qiáng)稅務(wù)監(jiān)管。

（三）租賃市場(chǎng)方面：住房供給體系

當(dāng)前，我國(guó)房屋銷售和房屋租賃占比不平衡，各級(jí)政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)必須加大資源投入力度，平衡市場(chǎng)住房供給結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)好租賃市場(chǎng)與交易市場(chǎng)的關(guān)系。其中，租賃市場(chǎng)是滿足市場(chǎng)房源供給需求的主要渠道。各地政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)租賃市場(chǎng)調(diào)控，引導(dǎo)市場(chǎng)形成“先租房、后買房”的消費(fèi)理念，促進(jìn)房屋供給渠道多元化，也能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化與租賃市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展協(xié)同。

（四）提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建需要較為完善的法制環(huán)境為其提供制度保障，所以政府必須著重提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平。第一，作為立法機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系建設(shè)，加快推動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地、稅收、房屋租賃，保障性住房等配套法律法規(guī)體系建設(shè)。第二，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)稅立法工作，加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，盡快建立起與房地產(chǎn)稅改革同頻共振的房產(chǎn)稅法律體系。

（五）推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建也需要互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等先進(jìn)信息技術(shù)的支持，在構(gòu)建全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)信息登記系統(tǒng)的過(guò)程中就必須依靠上述信息技術(shù)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)登記信息進(jìn)行統(tǒng)籌管理。不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)能夠確保全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)登記信息的真實(shí)性和客觀性，是構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制所需的一手?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)，中央和各級(jí)地方政府可以實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享，一方面可以為后續(xù)的房地產(chǎn)稅立法工作提供詳實(shí)的數(shù)據(jù)參考，另一方面也可以向全國(guó)的購(gòu)房群體提供實(shí)時(shí)、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為逐漸回歸理性。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)間存在諸多問(wèn)題，要構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長(zhǎng)效機(jī)制就必須從土地供給制度、房地產(chǎn)投融資制度、財(cái)稅結(jié)構(gòu)改革、住房供給體系建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)法制化建設(shè)與不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)六方面入手解決上述問(wèn)題，幫助房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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