楊淇

摘 要：商品房預(yù)售合同中的標(biāo)的由于建造工程未竣工而無法直接呈現(xiàn)給買受人，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)虛假廣告的宣傳、貨不對(duì)板、房屋逾期交付等問題，存在損害購房 人合法權(quán)益的可能。本文首先研究綜述了商品房預(yù)售制度的起源、含義、特點(diǎn)，其次對(duì)于商品房預(yù)售合同中買受人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及存在的問題和面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，最后，從立法角度就商品房預(yù)售制度提出完善建議，以求更好地保護(hù)買受人權(quán)益，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人間的良性交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法 商品房預(yù)售制度 買受人權(quán)益 ? 良性交易

中圖分類號(hào)：F293.3；DF414 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2023）06-049-03

人們的居住需求隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展逐漸提高，商品房預(yù)售制度一定程度上緩解了我國房屋的供求關(guān)系矛盾。然而，隨之而來的是問題的出現(xiàn)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同訂立前未按照法定程序辦理相關(guān)證件、進(jìn)行虛假廣告的宣傳，合 同履行過程中未合法使用預(yù)售款、改變房屋的設(shè)計(jì)或用材以致貨不對(duì)板，逾期交付房屋或無法交付房屋等，引起較大的社會(huì)輿情，社會(huì)民眾的住房需求無法得到滿足，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的秩序造成了一定沖擊。基于商品房預(yù)售合同中買受人的 弱勢地位，如何利用法律制度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)合法權(quán)益亟待解決。本文試結(jié)合目前買受人在商品房預(yù)售合同中合法權(quán)益保護(hù)存在的問題，探討進(jìn)一步完善其合法權(quán)益的若干思路和建議。

一、商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人預(yù)售在建房屋，由買受人交納定金并分期支付房價(jià)款的行為。[1]

（一）商品房預(yù)售合同的起源

商品房預(yù)售制度源于我國香港，俗稱“賣樓花”，香港立信置業(yè)公司于1954年推出了“分層售賣、分期付款”的樓宇銷售方式。[2]房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，該種交易方式也迅速從我國香港地區(qū)傳到我國內(nèi)陸。我國1994年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)管 理法》標(biāo)志著我國正式承認(rèn)商品房預(yù)售制度在我國的合法性。

（二）商品房預(yù)售合同的特征及待完善之處

1.履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大。商品房預(yù)售制度中的合同標(biāo)的物還未完成建造，預(yù)售房屋建設(shè)工程周期長，從合同訂立至房屋交付給買受人所有的時(shí)間也較長，在此較長的時(shí)間段中，國家經(jīng)濟(jì)以及土地政策的變化、建設(shè)材料價(jià)格的浮動(dòng)等因素都可能對(duì)預(yù)售的商品房的價(jià)值有所影響。

2.法律關(guān)系比較復(fù)雜。在商品房預(yù)售制度中存在多組法律關(guān)系，比如商品房預(yù)售法律關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包商之間的工程承包建設(shè)法律關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行與買受人之間的貸款與抵押結(jié)合的法律關(guān)系以及還可能存在買受人與受讓方以期房為交易標(biāo)的的“炒樓花”法律關(guān)系等。

3.具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。商品房預(yù)售交易背后折射的是公民對(duì)于生活、居住用房的樸素愿望，其涉及金額大，作為生活必需品，國家對(duì)此進(jìn)行了干預(yù)以保駕護(hù)航。國家對(duì)于交易價(jià)格申報(bào)、商品房預(yù)售登記備案、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售的條件及程序、預(yù)售款的用途等都作了專門規(guī)定。[3]

4.便于實(shí)操，可幫助公民購買房產(chǎn)。商品房預(yù)售合同制度緣起于我國住房供應(yīng)緊張的矛盾，“先售后建”的交易模式給予無法一次性付清高額房款的社會(huì)民眾資金緩沖的機(jī)會(huì)，同時(shí)也給予社會(huì)民眾擁有居住房屋的期待權(quán)，提升了人民生活的幸福感、獲得感，推動(dòng)我國社會(huì)秩序的平穩(wěn)有序，國家的長治久安。

二、當(dāng)前預(yù)售合同下買受人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及存在的問題

（一）商品房預(yù)售合同中買受人的基本權(quán)益

1.合同履行中對(duì)預(yù)售方的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售合同》后，買受人按照合同約定付清預(yù)售商品房價(jià)款后，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按時(shí)給付商品房或出現(xiàn)違反合同約定的情形時(shí)，買受人作為債權(quán)人，擁有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還相應(yīng)價(jià)款以及違約金。

2.訂立合同過程中對(duì)預(yù)售商品房真實(shí)情況的知情權(quán)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)以書面的形式予以呈現(xiàn)。而合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)于商品房的基本情況、銷售方式、價(jià)款，以及商品房的裝飾、配套設(shè)施、公共設(shè)施等方面進(jìn)行明確，保證買受人對(duì)于預(yù)售商品房能夠詳細(xì)地了解預(yù)售的商品房的真實(shí)情況。

3.在約定時(shí)間受領(lǐng)商品房并取得房屋權(quán)屬登記的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同約定時(shí)間內(nèi)，保障買受人取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，且標(biāo)的房屋已完成建造并且經(jīng)過合格的驗(yàn)收程序，以及協(xié)助買受人取得房屋權(quán)屬登記。

4.要求交付的商品房質(zhì)量符合約定且無權(quán)利瑕疵的權(quán)利。買受人所受領(lǐng)的商品房應(yīng)按照合同規(guī)定滿足其生活居住的相應(yīng)需求，且商品房不存在質(zhì)量問題。此外，應(yīng)保證交付的商品房無權(quán)利瑕疵的權(quán)利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交付具有完整所有權(quán)的義務(wù)，并確保該所有權(quán)不被第三人追及。[4]

（二）當(dāng)前商品房預(yù)售合同下買受人權(quán)益受侵害的典型表現(xiàn)

1.虛假廣告宣傳難以辨識(shí)。在商品房預(yù)售廣告中，預(yù)售方對(duì)其銷售的商品房的有關(guān)情況進(jìn)行一定的虛假描述及宣傳，比如靠近某些學(xué)校就宣稱為學(xué)區(qū)房、公共設(shè)施良好實(shí)際上存在一定的漏洞，又比如宣稱裝修承包程度高而與實(shí)際情況大相徑庭。由于買受人在簽訂合同時(shí)未能看到實(shí)際完成建造的房屋，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳的真假辨識(shí)存在一定的難度。

2.惡性欺詐偶爾出現(xiàn)。買受人在商品房預(yù)售制度中所遭受到的惡性欺詐主要是在簽訂合同前被隱瞞了合同標(biāo)的物的真實(shí)情況，多體現(xiàn)在該合同涉及的房屋被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售賣給多人，或者是售賣的房屋是不具備相關(guān)合法合規(guī)證件，又或者是相關(guān)的證件有所欠缺。在一房多賣的情況中，未對(duì)商品房進(jìn)行權(quán)屬登記的一方則沒有其他途徑或者辦法主張取得本應(yīng)屬于自己的產(chǎn)權(quán)。

3.逾期交房、逾期辦理權(quán)屬證書比較普遍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在以多種理由拖延交付房屋、不主動(dòng)協(xié)助辦理相應(yīng)證書的 情況，雖存在部分正當(dāng)?shù)拿庳?zé)事由，但對(duì)于部分可預(yù)料、可預(yù)案、可解決的重大疑難問題，本文認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自行擔(dān)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房屋質(zhì)量問題及面積差異情況比較多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售合同履行過程中擅自改變設(shè)計(jì)方案，減少原材 料的使用、降低人工成本支出，不合規(guī)的建設(shè)過程易導(dǎo)致商品房的質(zhì)量不合格，無法滿足買受人的購房需求。在房屋質(zhì)量問題中常見的用空墻作為里墻，使用質(zhì)量較差的磚塊、鋼筋、水泥混入其中。買受人不是工程建造的專業(yè)人士，對(duì)于這些建筑材料的存在的問題難以辨認(rèn)與知曉。此外，在房屋面積差異問題上常見的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意增加公攤面積、減少買受人套內(nèi)可以使用的居住面積或是在簽訂合同時(shí)夸大居住面積等。

5.按揭貸款的買受人無法取回預(yù)售款普遍存在。實(shí)踐中，“爛尾樓”的存在多是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)席卷預(yù)售款逃匿或資金鏈條的斷裂，對(duì)于通過銀行按揭貸款而支付購房費(fèi)的買受人來說，往往陷入為了銀行征信信用而繼續(xù)向銀行支付房款，但又因?yàn)槲传@得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)證明難以發(fā)揮其原本用途的兩難境地。

6.買受人投訴維權(quán)渠道不暢通。買受人合法權(quán)益無法得到較好的維護(hù)還有一大原因是買受人沒有暢通的投訴渠道。當(dāng)買受人遭受上述情況時(shí)，對(duì)于自己投訴維權(quán)的方法并不明晰，且搜索渠道少，難以維權(quán)。

（三）買受人合法權(quán)益現(xiàn)行法律機(jī)制的局限性

1.商品房預(yù)售廣告制度不夠完善。我國商品房預(yù)售廣告制度中對(duì)于構(gòu)成重大影響的相關(guān)情形的認(rèn)定還存在模糊之處，且商品房開發(fā)企業(yè)對(duì)于廣告和宣傳資料中的渲染恰恰也是左右買受人購房的重要因素之一，而取得的商品房與預(yù)期不同的利益損害，預(yù)售方免責(zé)情形較廣，買受人多半只能自行理虧。

2.商品房預(yù)售預(yù)告登記的法律規(guī)定不夠完善。預(yù)告登記的施行是為了保障物權(quán)在將來得到實(shí)現(xiàn)，本文認(rèn)為這屬于期待權(quán)。而在商品房預(yù)售制度中買受人對(duì)于商品房所有權(quán)的期待權(quán)遭到侵害后如何進(jìn)行有效救濟(jì)和追責(zé)，現(xiàn)有的法律還未對(duì)其有具體規(guī)定。

3.商品房預(yù)售款使用和監(jiān)管的法律規(guī)制不足。實(shí)踐中存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為謀私利擅自挪將商品房預(yù)售款，建設(shè)資金的短缺導(dǎo)致商品房無法建成完工，買受人的商品房所有權(quán)受到侵害。而對(duì)于商品房預(yù)售款的用途監(jiān)管，法律上也沒有明確的規(guī)定。這使得商品房預(yù)售易成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變相套取資金的手段甚至詐騙買受人預(yù)交款項(xiàng)的良機(jī)。

4.商品房預(yù)售合同中買受人消費(fèi)者身份法律規(guī)制模糊。由于商品房本身金額較大，與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的標(biāo)的有所出入，買受人的消費(fèi)者身份難以得到明確，而對(duì)于商品房預(yù)售合同是否適用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)》中的懲罰性賠償也還沒有相關(guān)的定論。

三、當(dāng)前商品房預(yù)售合同下買受人利益保護(hù)之制度補(bǔ)救

（一）完善預(yù)售款監(jiān)管規(guī)章制度

1.優(yōu)化商品房預(yù)售款收取方式。我國香港特區(qū)對(duì)于商品房預(yù)售合同中收取的預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)管模式引入律師行這一中介機(jī)構(gòu)，即開發(fā)商收取預(yù)售款后將款項(xiàng)交由律師行管理，律師行則將款項(xiàng)存入特定賬戶。開發(fā)商如果需要使用資金，則需測量機(jī)構(gòu)審核并出具同意意見，再由律師進(jìn)行審核，兩者均同意的情況下，受托銀行才能撥付款項(xiàng)。[5]我國內(nèi)陸對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收取的預(yù)售款項(xiàng)監(jiān)督模式可參考此，引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行收取，具有客觀公正性。

2.對(duì)商品房預(yù)售款的有限監(jiān)管豁免?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中并未明確具體的操作方式、監(jiān)管責(zé)任主體、相應(yīng)的處罰手段均不明確。在違規(guī)成本低的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)能鉆法律的空子，不重視和遵守法律規(guī)定，隨心所欲的使用預(yù)售款。因此，對(duì)于商品房開發(fā)企業(yè)所收取的商品房預(yù)售款使用的監(jiān)管是必要的。本文主要是提出可以設(shè)立有限監(jiān)管豁免，在監(jiān)管過程中可以對(duì)于品質(zhì)好、信用高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過申請(qǐng)?jiān)S可的方式獲得不用監(jiān)管的機(jī)會(huì)，大大降低政府的監(jiān)管成本和效率成本，也能促進(jìn)其他企業(yè)學(xué)習(xí)、靠攏。

3.明確商品房預(yù)售款監(jiān)管主體。政府部門直接審批預(yù)售款，會(huì)有公權(quán)力滲透到私法生活的嫌疑，而作為預(yù)售款監(jiān)管主體的商業(yè)銀行可能存在違規(guī)使用監(jiān)管賬號(hào)的情況，即幫助開發(fā)商向其指定賬戶打入資金，或?yàn)橐?guī)避風(fēng)險(xiǎn)私自將小業(yè)主的按揭貸款用于償還開發(fā)商的欠款等。[6]因此，本文認(rèn)為可以引進(jìn)客觀公正、無利益糾紛且具有專業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。

（二）進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行二次處分，而第一買受人對(duì)房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，而第三人已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了本登記，本文認(rèn)為如果將預(yù)告登記與本登記具有同等的法律效力時(shí)，即便第三人的本登記有效，但其對(duì)于第一買受 人的預(yù)告登記不具有對(duì)抗效力，也就是在“先來后到”的類比中仍是優(yōu)先保護(hù)第一買受人對(duì)于房屋的所有權(quán)。

（三）建立商品房預(yù)售公證制度

商品房預(yù)售交易所涉金額大，對(duì)社會(huì)的影響深，公民對(duì)于交易安全的需求較高。以公證活動(dòng)為商品房預(yù)售的必經(jīng)程序，能夠依法對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過程進(jìn)行監(jiān)督，從而使交易行為的真實(shí)性、合法性得到保證，進(jìn)而保證交易行為的安全。

（四）完善事后救濟(jì)措施的立法

買受人權(quán)利遭受侵害后，如何有力地給予救濟(jì)也很重要。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)于商品房該類不動(dòng)產(chǎn)是否由本法保護(hù)并未作出明確的規(guī)定。本文認(rèn)為買受人購買商品房是為了滿足其生活居住、使用需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋銷售也是為了盈利，二者之間構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營者的關(guān)系，商品房買賣應(yīng)屬于消費(fèi)活動(dòng)，適用懲罰性賠償規(guī)定，但由于商品房本身金額涉及較大，具體使用時(shí)應(yīng)與一般商品作出區(qū)別。

（五）暢通買受人投訴和維權(quán)渠道

實(shí)踐中，買受人對(duì)于維護(hù)、投訴自己合法權(quán)益存在較低的意愿和較多的顧慮，原因主要在于政府發(fā)揮對(duì)商品房預(yù)售市場的監(jiān)管力度存在不足，以及未能給買受人一個(gè)暢通、明確的投訴、維權(quán)渠道，以及對(duì)于買受人的投訴、維權(quán)的重視程度 不夠。因此，本文認(rèn)為，政府可通過在官網(wǎng)平臺(tái)列明相關(guān)投訴、咨詢渠道，同時(shí)對(duì)于維權(quán)人的相關(guān)情況進(jìn)行重視與解決，做好相關(guān)記錄便于事后跟進(jìn)與回訪。

四、結(jié)語

商品房預(yù)售的良性發(fā)展有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展以及提高人民群眾幸福指數(shù)。但在預(yù)售商品房過程中，由于當(dāng)事人雙方的不對(duì)等，買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)較大。虛假宣傳、惡性欺詐、逾期交房以及交付后房屋出現(xiàn)系列問題屢屢發(fā)生，買受人的合法權(quán)益在現(xiàn)行法律的規(guī)制中存在一定的模糊之處。因此，如何保護(hù)商品房預(yù)售交易過程中買受人的合法權(quán)益，仍然值得探索。

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（作者單位：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)人文與法學(xué)學(xué)院 廣東廣州 510000）

（責(zé)編：若佳）