陳磊 鄭淼

摘? ?要：近年來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)接連陷入重整乃至破產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。目前幾種常態(tài)化重整模式在司法實(shí)踐適用中利弊共存，困境房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇適用司法重整模式問(wèn)題亟待解決。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)司法重整持消極態(tài)度，重整計(jì)劃就優(yōu)先債權(quán)之爭(zhēng)、財(cái)產(chǎn)流失以及資產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議等法律問(wèn)題難以提出個(gè)性化的解決方案，司法機(jī)關(guān)對(duì)重整方案的估值評(píng)價(jià)體系尚不完善，重整計(jì)劃的執(zhí)行與監(jiān)督也存在障礙。為此，可以采用預(yù)重整程序，運(yùn)用留債展期、信托設(shè)置、托管經(jīng)營(yíng)等方法拓寬房地產(chǎn)企業(yè)償債方式，完善重整計(jì)劃價(jià)值評(píng)估與異議解決制度，明確預(yù)重整及新型償債方式下重整管理人的權(quán)利義務(wù)，強(qiáng)化“府院聯(lián)動(dòng)”行政保障，通過(guò)以上路徑進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)司法重整程序，提高房地產(chǎn)企業(yè)司法重整計(jì)劃的科學(xué)性和優(yōu)益性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；司法重整；重整模式；重整計(jì)劃

中圖分類號(hào)：F830? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B? 文章編號(hào)：1674-2265（2023）05-0061-08

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2023.05.009

一、問(wèn)題的提出

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸有序、理性，我國(guó)政府連續(xù)發(fā)布多條政策。2020年8月，監(jiān)管部門發(fā)布“三道紅線”政策；2021年《民法典》實(shí)施后，有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)、居住權(quán)等新規(guī)進(jìn)一步促進(jìn)了“住房保障體系和住房市場(chǎng)體系”長(zhǎng)效機(jī)制的落實(shí)；2022年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中再提“房住不炒”，堅(jiān)持租購(gòu)并舉。在宏觀政策導(dǎo)向下，“炒房”現(xiàn)象得到明顯抑制。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相結(jié)合的特殊經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型特點(diǎn)，消費(fèi)者購(gòu)房意愿的下降直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。近期萬(wàn)科、恒大、華夏幸福等多個(gè)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營(yíng)困境，引起了社會(huì)公眾的廣泛關(guān)注。

2021年以來(lái)，人民法院公告網(wǎng)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)和清算文書(shū)多達(dá)700余篇。較破產(chǎn)清算而言，司法重整制度以查明企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境成因?yàn)榍疤?，有助于緩解社?huì)沖突，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，具有債務(wù)清償與企業(yè)拯救的雙重作用，成為困境房地產(chǎn)企業(yè)改變困局的首選制度安排。但各房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重難點(diǎn)問(wèn)題有所不同，其拯救方式和途徑需根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行具體分析，重整模式的選擇及優(yōu)化路徑與企業(yè)自身難題的適配性是決定“拯救”成敗的關(guān)鍵因素，但目前《重慶市第五中級(jí)人民法院重整案件審理指引（試行）》《江西省高級(jí)人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整案件工作指引》《北京破產(chǎn)法庭破產(chǎn)重整案件辦理規(guī)范（試行）》等各地方法規(guī)、司法文件中并沒(méi)有就重整模式選擇這一問(wèn)題給出較為明確的指引，因此，如何在改良與創(chuàng)新中提高重整模式與房地產(chǎn)企業(yè)的適配性已成為目前亟待解決的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)司法重整模式及利弊

（一）存續(xù)型重整模式

存續(xù)型重整作為一種再建型債務(wù)清理制度，其標(biāo)志性特點(diǎn)為原企業(yè)的股東可能發(fā)生變化，但原企業(yè)的法人資格可以保持不變，并在原企業(yè)的“外殼”基礎(chǔ)上進(jìn)行重整（徐陽(yáng)光和葉希希，2016）[1]。具體操作方式包括但不限于以下兩種：一是保持原有股權(quán)結(jié)構(gòu)不變，通過(guò)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)方案優(yōu)化資金利用率與管理水平；二是注入資金，通過(guò)招募投資人清償債務(wù)。通過(guò)以上操作方式，存續(xù)型重整幫助眾多企業(yè)度過(guò)困境，但在司法實(shí)踐中也暴露出些許問(wèn)題。

一是余債風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第92條為未能及時(shí)申報(bào)債權(quán)的債權(quán)人提供了救濟(jì)性規(guī)定，即在重整計(jì)劃執(zhí)行完畢后仍然可以行使權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)原有債務(wù)額度大，用于在建工程續(xù)建、企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的資金本就周轉(zhuǎn)困難，此時(shí)債務(wù)人不得不抽取現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金再次對(duì)未能及時(shí)申報(bào)債權(quán)的債權(quán)人清償。余債的出現(xiàn)給存續(xù)型重整債務(wù)人帶來(lái)了出其不意的負(fù)擔(dān)，可能使房地產(chǎn)企業(yè)重新背上債務(wù)包袱，增加了企業(yè)再次陷入困境的可能性。

二是股權(quán)質(zhì)押受限。困境房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)難，因此股權(quán)質(zhì)押也是其清償債務(wù)的良好途徑。只要債務(wù)人在債權(quán)到期前支付本金和利息，就可以實(shí)現(xiàn)解質(zhì)押，但因股權(quán)質(zhì)押可能存在平倉(cāng)、爆倉(cāng)以及喪失控制權(quán)等風(fēng)險(xiǎn)，不能滿足存續(xù)型重整中“保持原有股權(quán)結(jié)構(gòu)”的基礎(chǔ)構(gòu)想，限制了該種途徑在存續(xù)型重整中的應(yīng)用。

（二）出售型重整模式

近年來(lái)出售型重整模式在我國(guó)困境房地產(chǎn)企業(yè)司法重整實(shí)例中嶄露頭角，又稱“事業(yè)讓與式”重整，即將債務(wù)人具有活力或仍具有市場(chǎng)價(jià)值的部分營(yíng)業(yè)資產(chǎn)或全部營(yíng)業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，使之在新的企業(yè)中得以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)讓所得對(duì)價(jià)以及企業(yè)未轉(zhuǎn)讓剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的總債務(wù)清償方式（王欣新，2012）[2]。其具有兩大特征：一是可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)變現(xiàn)；二是幫助擺脫依附于原企業(yè)的各種債務(wù)負(fù)擔(dān)。

相較于傳統(tǒng)重整模式，出售型在房地產(chǎn)企業(yè)重整中具有以下優(yōu)勢(shì)：一是效率優(yōu)勢(shì)。對(duì)處于困境的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)和矛盾會(huì)隨著時(shí)間的拖延而不斷加劇，在出售型模式下將仍具有價(jià)值的資產(chǎn)出售后直接用于債務(wù)清償或以資抵債，效率較高。二是確定性優(yōu)勢(shì)。存續(xù)型重整計(jì)劃中擬定分配比例模擬計(jì)算中的不確定性易引發(fā)債權(quán)人的二次矛盾，而出售型重整中所有債權(quán)人將根據(jù)資產(chǎn)出售后的實(shí)際價(jià)格獲得清償，確定性較強(qiáng)，不易再次激化矛盾。三是徹底性優(yōu)勢(shì)。出售型重整可以擺脫原債務(wù)人的束縛（徐陽(yáng)光和何文慧，2017）[3]，出售型重整可以有效隔斷收購(gòu)者與破產(chǎn)企業(yè)未申報(bào)債權(quán)、 行政罰款、 抵押優(yōu)先權(quán)、供水供電供氣等原有債務(wù)的聯(lián)系，保障其不受重整程序中未處置債權(quán)的繼續(xù)追討，徹底解決遺留問(wèn)題，達(dá)到債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隔離的效果。四是減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，因破產(chǎn)重整而發(fā)生的資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓，可享有不征收增值稅的待遇。

出售型重整涉及債務(wù)人核心事業(yè)的轉(zhuǎn)讓，例如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品銷售等，對(duì)原始投資人來(lái)說(shuō)，事關(guān)投資人的權(quán)益分配，爭(zhēng)議與矛盾也隨之而來(lái)；對(duì)于重整后新加入的戰(zhàn)略投資人來(lái)說(shuō)，意味著失去原始投資人所擁有的優(yōu)勢(shì)資源，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)盈利的能力，如果因此喪失持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，將背離司法重整的初衷。除此之外，任何房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)前都需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等相關(guān)資質(zhì)證照的轉(zhuǎn)讓、變更或注銷手續(xù)也是受讓方考慮是否接盤的影響因素。

（三）債轉(zhuǎn)股重整模式

債轉(zhuǎn)股是指在債權(quán)人與債務(wù)人平等協(xié)商的前提下，將債權(quán)人對(duì)債務(wù)人企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，從而以投資方式形成新的股權(quán)關(guān)系的法律行為，具體又可分為增加注冊(cè)資本模式和股權(quán)讓與模式（李健，2018）[4]。司法重整中的債轉(zhuǎn)股，以降低債務(wù)人企業(yè)“負(fù)債率”為目的，通過(guò)破產(chǎn)法規(guī)定的“出資人權(quán)益調(diào)整”工具，將調(diào)整后的出資人權(quán)益直接分配給債權(quán)人以清償其債權(quán)（鄒海林，2018）[5]。此時(shí)原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為股權(quán)投資法律關(guān)系，債務(wù)人不再需要對(duì)債權(quán)人承擔(dān)還本付息的義務(wù)，債權(quán)人也可以因此享受相應(yīng)的股東權(quán)益，大多數(shù)困境房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有足夠資金清償債務(wù)，以股償債是一種行之有效的方式。

在重整程序中，債轉(zhuǎn)股可以發(fā)揮以下優(yōu)勢(shì)：一是緩解外力援助難的困境。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身債務(wù)影響，戰(zhàn)略投資人的外力援助難以引進(jìn)，在無(wú)外部資金注入企業(yè)的情況下，債轉(zhuǎn)股模式可以實(shí)現(xiàn)以股抵債，消化債務(wù)，提高重整成功可能性（丁燕，2018）[6]。二是可以幫助債權(quán)人實(shí)現(xiàn)全額收回，快速降低債務(wù)人的負(fù)債率。相較其他重整模式，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全額收回概率較低，而債轉(zhuǎn)股將債權(quán)人的債權(quán)等值地轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資，有利于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人與債務(wù)人的雙贏。

雖然債轉(zhuǎn)股重整模式具有其他模式不具備的功效，但也有一定風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)的價(jià)值本是一種不穩(wěn)定的預(yù)期價(jià)值，受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、信用恢復(fù)、宏觀政策等方面的影響，處于不斷變化的狀態(tài)中。在債轉(zhuǎn)股后，房地產(chǎn)企業(yè)是否可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)全額收回具有一定不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)司法重整模式選擇的困境

（一）司法重整程序啟動(dòng)難

破產(chǎn)重整雖負(fù)有保護(hù)和拯救的盛名，但困境企業(yè)也很少主動(dòng)適用，忌諱加入司法程序使企業(yè)背負(fù)“污名”（楊春華，2022）[7]。對(duì)破產(chǎn)重整的消極態(tài)度會(huì)在無(wú)形中造成更多的間接成本。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀況良好時(shí)涉足創(chuàng)投、金融資產(chǎn)等領(lǐng)域，以上投資在困境房地產(chǎn)企業(yè)推遲進(jìn)入重整程序期間所產(chǎn)生的利息、違約金等，均屬于間接成本的范疇。同時(shí)，在“無(wú)序”環(huán)境下，對(duì)企業(yè)員工、購(gòu)房人、合作商等眾多債權(quán)人的保障和安撫工作，也產(chǎn)生了不可小覷的間接成本。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)為拒絕進(jìn)入司法重整而進(jìn)行的自身努力并未起到幫助企業(yè)“轉(zhuǎn)危為安”的實(shí)質(zhì)作用，反而提高了負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，更無(wú)須探討選擇何種重整模式的問(wèn)題。

（二）重整計(jì)劃缺乏個(gè)性化設(shè)計(jì)

一是優(yōu)先債權(quán)之爭(zhēng)。困境房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人眾多，涉及具有優(yōu)先債權(quán)屬性的被拆回遷權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)權(quán)、工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)、破產(chǎn)費(fèi)用、職工債權(quán)、稅款債權(quán)等，還包括無(wú)抵押的合同債權(quán)等普通債權(quán)。即使普通債權(quán)人愿意通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)來(lái)抵銷債權(quán)，此時(shí)也不能選擇將企業(yè)資產(chǎn)完整地適用于出售型重整模式，因?yàn)榇藭r(shí)將房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)出售給普通債權(quán)人，無(wú)疑將普通債權(quán)置于優(yōu)先債權(quán)之前，剝奪了優(yōu)先債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因此，在優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)同時(shí)存在的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要慎重地選擇適用出售型重整模式，或?qū)Σ糠仲Y產(chǎn)的處置設(shè)計(jì)其他方案，實(shí)現(xiàn)出售型重整模式的動(dòng)態(tài)化，以確保企業(yè)按照合法順序進(jìn)行債務(wù)清償，這也是化解企業(yè)破產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的基本要求（俞秋瑋，2022）[8]。

二是債務(wù)人財(cái)產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，物權(quán)性財(cái)產(chǎn)占企業(yè)總財(cái)產(chǎn)的比例最大，也是房地產(chǎn)企業(yè)用于清償債務(wù)的主要財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人處置現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)清償?shù)倪^(guò)程中，若操作不當(dāng)導(dǎo)致債務(wù)人財(cái)產(chǎn)流失，最終將侵害債權(quán)人的利益。例如，2020年江蘇省鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)人民法院審理了債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛一案①，債務(wù)人以明顯不合理的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，導(dǎo)致債權(quán)人利益受到巨大損害。此外，在土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用方面，房產(chǎn)稅、土地增值稅占據(jù)較大的購(gòu)買成本，導(dǎo)致許多受讓人因較重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而拒絕購(gòu)買（王玲芳和孫立堯，2021）[9]，使得債務(wù)人財(cái)產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，減少了債務(wù)人本應(yīng)可以用來(lái)清償債務(wù)的財(cái)產(chǎn)總額。以上原因造成了債務(wù)人財(cái)產(chǎn)本不應(yīng)減少卻減少，或本應(yīng)增加而未增加。而無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)最終選擇何種重整模式，都要面臨財(cái)產(chǎn)處置后流失或貶值的風(fēng)險(xiǎn)。如何保證債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保值和升值，是房地產(chǎn)企業(yè)在重整方案設(shè)計(jì)中需要著重考量的因素。

（三）司法重整的價(jià)值評(píng)估體系不完善

重整程序中的許多環(huán)節(jié)涉及估值判斷問(wèn)題，例如普通債權(quán)的最低清償比例、最大利益標(biāo)準(zhǔn)等，但目前我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)估值的方法和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有作出明確的規(guī)定。實(shí)踐中司法機(jī)關(guān)通常會(huì)指定或由管理人自行委托具有資質(zhì)的合格第三方中介機(jī)構(gòu)就需要評(píng)估的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算并給出相應(yīng)結(jié)論，最終作為評(píng)判重整方案的法律依據(jù)。但問(wèn)題在于，通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流折現(xiàn)情況、市場(chǎng)前景預(yù)判就相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算和評(píng)估屬于商業(yè)價(jià)值判斷的范疇，司法機(jī)關(guān)并不會(huì)直接參與到商業(yè)價(jià)值判斷的過(guò)程中，若困境房地產(chǎn)企業(yè)的眾多債權(quán)人對(duì)重整計(jì)劃的估值出現(xiàn)異議，該如何解決？此時(shí)司法機(jī)關(guān)不可妄下結(jié)論。司法機(jī)關(guān)針對(duì)重整計(jì)劃中的債權(quán)調(diào)整與清償，只能根據(jù)債權(quán)人會(huì)議的表決結(jié)果就其“可接受度”進(jìn)行判斷，但是否最大限度地維護(hù)了債權(quán)人的利益，即重整計(jì)劃的權(quán)益分配是否具有“科學(xué)性”卻無(wú)從判斷。

（四）重整計(jì)劃執(zhí)行與監(jiān)督受阻

雖然重整計(jì)劃的執(zhí)行并不包括在法定重整期間內(nèi)，但重整方案的落地實(shí)施與企業(yè)命運(yùn)息息相關(guān)，作為關(guān)聯(lián)事項(xiàng)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，重整期間后的執(zhí)行與監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵瘸潭鹊年P(guān)注。一方面，步入破產(chǎn)重整程序的房地產(chǎn)企業(yè)往往存在不良信用信息，隨著失信聯(lián)合懲戒機(jī)制建設(shè)的不斷推進(jìn)，各失信主體也深陷“一處失信，處處受限”的困局，易成為重整計(jì)劃執(zhí)行中的“絆腳石”。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)重整中通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資人使企業(yè)恢復(fù)活力的計(jì)劃較為常見(jiàn)，在戰(zhàn)略投資人成為新股東以前，由管理人主要負(fù)責(zé)債務(wù)人的接管，包括組織召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議、成立債權(quán)人委員會(huì)、履行司法機(jī)關(guān)的其他監(jiān)督義務(wù)等，其履職過(guò)程不會(huì)受到干擾或牽制。但戰(zhàn)略投資人成為新股東后，在需重新聘任管理人實(shí)施重整計(jì)劃的情況下，管理人需向債務(wù)人移交之前已接管的財(cái)產(chǎn)和營(yíng)業(yè)等事務(wù)，而此時(shí)債務(wù)人實(shí)際上處于重整投資人的控制之下。加之戰(zhàn)略投資人攜帶資金注入企業(yè)，通常處于強(qiáng)勢(shì)地位，此時(shí)管理人的監(jiān)督身份將面臨挑戰(zhàn)。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》目前沒(méi)有針對(duì)管理員的監(jiān)督權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，可能造成管理人在重整方案執(zhí)行與監(jiān)督中“缺位”或流于形式（崔明亮，2018）[10]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)司法重整適用的優(yōu)化路徑

（一）“非正式司法程序”前置：預(yù)重整程序的適用

1. 預(yù)重整程序定位：債務(wù)人主導(dǎo)型預(yù)重整。從立法淵源上看，我國(guó)預(yù)重整制度在法律規(guī)范上最先來(lái)源于最高人民法院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》和《全國(guó)法院破產(chǎn)審判工作會(huì)議紀(jì)要》，雖然并未以“預(yù)重整”的概念出現(xiàn)，但其內(nèi)在邏輯與聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)制定的《破產(chǎn)法立法指南》相關(guān)規(guī)定高度契合，即預(yù)重整為“在進(jìn)入重整程序前，利害關(guān)系人通過(guò)庭外商業(yè)談判擬定重組方案，進(jìn)入重整程序后可依據(jù)重組方案制定重整計(jì)劃草案并提交人民法院依法審查批準(zhǔn)的一種新型困境企業(yè)拯救方式”（王欣新，2021）[11]。據(jù)此可知，預(yù)重整制度應(yīng)是以意思自治為核心，以商業(yè)談判為主要形式，與《企業(yè)破產(chǎn)法》中的重整程序相區(qū)分的一種拯救機(jī)制。債務(wù)人在正式進(jìn)入重整程序前，綜合企業(yè)自身情況、重整市場(chǎng)前景、債權(quán)人訴求等所作出的商業(yè)判斷，應(yīng)界定為一種商業(yè)行為，而非司法行為，如此，可以緩解困境房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)重整的抵觸情緒，以此作為激勵(lì)機(jī)制和過(guò)渡橋梁。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整程序中，司法機(jī)關(guān)應(yīng)以“重備案而慎審批、重保全而慎執(zhí)行、重建議而慎決定”為指導(dǎo)原則，充分保護(hù)當(dāng)事人的意思自治，調(diào)動(dòng)債務(wù)人的自救積極性，讓債務(wù)人發(fā)揮主導(dǎo)作用。

2. 預(yù)重整程序的事項(xiàng)安排。首先，召開(kāi)債務(wù)清償處于劣勢(shì)地位的債權(quán)人集中會(huì)議。聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)制定的《破產(chǎn)法立法指南》中已明確指出，并非所有類別的債權(quán)人都需要參加或有權(quán)參加預(yù)重整，只有利益可能會(huì)受到不利影響的債權(quán)人才有權(quán)參加（王欣新，2021）[11]。購(gòu)房者等普通債權(quán)人作為房地產(chǎn)企業(yè)的最小投資人，與其他債權(quán)人相比無(wú)優(yōu)先受償?shù)姆ǘūＷo(hù)，在重整程序期間其話語(yǔ)權(quán)可能無(wú)法得到保障，且作為普通債權(quán)人獲取信息渠道有限，參與完整的重整程序成本高，處于清償順位的末端，因此，購(gòu)房人、未設(shè)立擔(dān)保的金融類債權(quán)人等普通債權(quán)人是預(yù)重整集中會(huì)議的必要參與人。

其次，做好重整方案設(shè)計(jì)與實(shí)施條件準(zhǔn)備工作。預(yù)重整程序雖區(qū)別于《企業(yè)破產(chǎn)法》中的重整程序，但由于預(yù)重整的階段性成果可以通過(guò)重整程序得到固化（潘光林等，2019）[12]，因此，需要做好從預(yù)重整到重整的銜接工作。通過(guò)預(yù)重整中的普通債權(quán)人集中會(huì)議以及其他商業(yè)談判，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各債權(quán)人的訴求擬定重整計(jì)劃?？紤]到其他債權(quán)人的訴求需等到重整程序中才可聽(tīng)取，為避免資源的浪費(fèi)，預(yù)重整階段的重整方案擬定除保護(hù)劣勢(shì)地位債權(quán)人的必要條款外，可以體現(xiàn)宏觀重整模式內(nèi)容為主，剩余部分待重整程序階段進(jìn)一步完善。同時(shí)，若初步擬定需要引入戰(zhàn)略投資人等外部援助的重整措施，在預(yù)重整階段債務(wù)人應(yīng)積極尋找投資人或相關(guān)商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，為重整方案的實(shí)施提供現(xiàn)實(shí)條件，提升重整程序階段債權(quán)人會(huì)議表決的通過(guò)率。

最后，考慮到債務(wù)人主導(dǎo)型預(yù)重整下也需要司法機(jī)關(guān)的適度介入，發(fā)揮司法機(jī)關(guān)前瞻性的指導(dǎo)、監(jiān)督和促進(jìn)作用，房地產(chǎn)企業(yè)需積極配合司法機(jī)關(guān)依申請(qǐng)對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施的保全等相關(guān)措施，避免財(cái)產(chǎn)無(wú)故減少、滅失，助力債權(quán)人會(huì)議在友好、平和的談判環(huán)境下進(jìn)行；同時(shí)也需要和司法機(jī)關(guān)展開(kāi)深入溝通，汲取司法機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為重整方案設(shè)計(jì)提供的建議。

（二）方案設(shè)計(jì)：個(gè)性化償債方式的拓寬

房地產(chǎn)企業(yè)司法重整模式選擇的困境在于過(guò)分信任傳統(tǒng)重整模式，期望運(yùn)用某一種重整模式以解決所有債務(wù)問(wèn)題。要解決重整方案缺乏市場(chǎng)性、個(gè)性化的問(wèn)題，應(yīng)嘗試結(jié)合各種市場(chǎng)手段，杜絕片面的、單一決策（陸曉燕，2016）[13]，拓寬企業(yè)的償債思路。

1. 留債展期的適用。無(wú)論是存續(xù)型、出售型還是債轉(zhuǎn)股模式，其綜合原理都是在債權(quán)總額保持不變的情況下，通過(guò)各種途徑增強(qiáng)債務(wù)人償債能力以清償債務(wù)。但增強(qiáng)償債能力有時(shí)尤為困難，故此時(shí)需要轉(zhuǎn)變思路，從債權(quán)總額方面入手，在意思自治的前提下，將部分債務(wù)的清償分散至一個(gè)較長(zhǎng)的期限內(nèi)，在重整計(jì)劃執(zhí)行期間不予清償或以債務(wù)人清償能力為限進(jìn)行部分清償，待企業(yè)恢復(fù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力后，再完成清償，即留債展期。房地產(chǎn)企業(yè)在司法重整中創(chuàng)新運(yùn)用留債展期的償債方式，有利于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)人的雙向保護(hù)。在優(yōu)先債權(quán)之爭(zhēng)的問(wèn)題上，債權(quán)人可以在“快速獲償?shù)軆斅实汀焙汀把舆t受償?shù)軆斅矢摺敝g權(quán)衡利弊，利益驅(qū)使會(huì)讓部分債權(quán)人選擇后者，使房地產(chǎn)企業(yè)的部分償債任務(wù)區(qū)間后移，疏解企業(yè)較為集中的償債壓力。在華夏幸福債務(wù)重組中，展期協(xié)議已初見(jiàn)成效②，在未來(lái)不失為一種值得推廣的償債方式。

留債展期清償方式可以被包括在重整方案中，但由于留債展期的最終清償大部分發(fā)生于重整計(jì)劃執(zhí)行完畢之后，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)司法重整中適用留債展期，還應(yīng)通過(guò)相關(guān)指導(dǎo)文件、司法解釋明確以下兩點(diǎn)：其一，債務(wù)人的信息披露義務(wù)和留債展期債權(quán)人的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和質(zhì)詢權(quán)。債務(wù)人應(yīng)定期向債權(quán)人披露有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的重大資產(chǎn)處置、經(jīng)營(yíng)情況、訴訟結(jié)果等與重整進(jìn)程有關(guān)的重大事項(xiàng)，保障債權(quán)人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，債權(quán)人可就重整期間債務(wù)人的不當(dāng)行為進(jìn)行質(zhì)詢。其二，明確債權(quán)人的救濟(jì)途徑。未來(lái)出現(xiàn)償債不能的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)債權(quán)人的利益，不再執(zhí)行留債展期，全部債權(quán)或部分債權(quán)與未設(shè)定留債展期的債權(quán)按照法定順位一次性清償。

2. 信托計(jì)劃的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)的過(guò)程中，難免會(huì)有短期內(nèi)無(wú)法處置的資產(chǎn)，為了不讓該類資產(chǎn)給重整程序造成阻礙，可為其設(shè)立信托計(jì)劃。信托設(shè)置的優(yōu)勢(shì)在于，債權(quán)人可以獲得補(bǔ)充分配，避免低價(jià)拍賣或變賣企業(yè)資產(chǎn)，有利于從整體上增強(qiáng)企業(yè)的債務(wù)清償實(shí)力；同時(shí)，將“委托人的財(cái)產(chǎn)”轉(zhuǎn)移為“信托財(cái)產(chǎn)”，在“轉(zhuǎn)移”行為發(fā)生之后，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)之權(quán)利不再屬于委托人，也不屬于受托人或者受益人等任何第三人，而是成為特殊的“目的財(cái)產(chǎn)”（朱埡梁，2022）[14]，因此，信托設(shè)置具有獨(dú)立性和風(fēng)險(xiǎn)隔離的功能。

在重整企業(yè)信托設(shè)立上，信托計(jì)劃本身應(yīng)屬于重整方案的一部分。管理人應(yīng)提前與信托公司擬定合適的信托計(jì)劃，或與債權(quán)人代表共同制定，并在債權(quán)人會(huì)議上單獨(dú)進(jìn)行表決。在信托成立后，由法院最終批準(zhǔn)裁定信托的生效，以此協(xié)調(diào)《企業(yè)破產(chǎn)法》與《信托法》的關(guān)系。

在房地產(chǎn)企業(yè)重整中設(shè)立信托計(jì)劃，應(yīng)著重對(duì)信托目的、信托財(cái)產(chǎn)范圍、受益人范圍及清償順序、受托人報(bào)酬條款進(jìn)行設(shè)計(jì)。在信托目的方面，應(yīng)明確以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值、清償債務(wù)為最終目的；在信托財(cái)產(chǎn)范圍方面，因信托文件擬定時(shí)的資產(chǎn)數(shù)額與表決時(shí)的資產(chǎn)數(shù)額可能存在出入，可約定以投票表決信托之日的資產(chǎn)數(shù)額為準(zhǔn)，作為最終的信托財(cái)產(chǎn)范圍；在受益人范圍和清償順序方面，為保障債務(wù)清償?shù)墓叫?，按照種類債權(quán)的清償順序和清償比例計(jì)算信托財(cái)產(chǎn)中的收益份額；在受托人報(bào)酬方面，結(jié)合《信托公司管理辦法》第36條之規(guī)定以及房地產(chǎn)企業(yè)正處于重整程序的特殊時(shí)期，為保障受托人的權(quán)益，其報(bào)酬應(yīng)當(dāng)按照公益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先從信托收益中予以支付，但在司法重整中應(yīng)時(shí)刻牢記設(shè)立信托計(jì)劃的初衷，保證受托人報(bào)酬公開(kāi)、合理。除為受托人設(shè)置基本報(bào)酬外，可另外設(shè)置激勵(lì)條款，在受托人資產(chǎn)管理收益率達(dá)到一定水平后予以額外報(bào)酬，從而提高受托人的工作積極性，促進(jìn)委托人資產(chǎn)的保值升值。當(dāng)然，在信托計(jì)劃中還應(yīng)當(dāng)包含對(duì)受托人違反受信義務(wù)的責(zé)任條款（韓良，2022）[15]，作為除報(bào)酬激勵(lì)外的另一種“激勵(lì)”手段。

3. 經(jīng)營(yíng)的外部托管。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，重整期間債務(wù)人的事務(wù)管理模式有債務(wù)人自行管理和管理人管理兩種，但房地產(chǎn)企業(yè)在重整期間存在債務(wù)人無(wú)力自行管理、管理人缺乏管理能力、戰(zhàn)略投資人引進(jìn)難等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。針對(duì)該問(wèn)題，在重整程序中運(yùn)用托管經(jīng)營(yíng)不失為一種優(yōu)質(zhì)的解決方案，將陷入經(jīng)營(yíng)困境的房地產(chǎn)企業(yè)委托給具有接管能力的企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并在此期間承擔(dān)保值增值責(zé)任。

但托管經(jīng)營(yíng)若適用不當(dāng)不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)被托管企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，托管企業(yè)也有可能因此陷入經(jīng)營(yíng)困境。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)重整中引入托管經(jīng)營(yíng)，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)適用條件和托管分工進(jìn)行把控，將其作為兜底的償債方式較為妥當(dāng)。在適用條件方面，應(yīng)同時(shí)滿足被托管企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)不能、無(wú)其他優(yōu)勢(shì)償債模式得以適用、具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、托管企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況處于長(zhǎng)期穩(wěn)定且具有相關(guān)業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)等四個(gè)條件，避免托管經(jīng)營(yíng)的濫用；在托管分工方面，重整計(jì)劃中不得采取概括式的托管方式，將債務(wù)人的全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或可以由債務(wù)人自行經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)托管給托管企業(yè)；在托管期間，被托管的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)由托管人具體實(shí)施相關(guān)工作并進(jìn)行備案，按比例獲得一定報(bào)酬，管理人可以行使監(jiān)督權(quán)和質(zhì)詢權(quán)，但不能過(guò)多干涉托管人的重大決策，若因管理人不當(dāng)行為導(dǎo)致托管人決策失誤給被托管人造成損失的，由被托管人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（三）人民法院審議：重整計(jì)劃價(jià)值評(píng)估與異議解決的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)重整中對(duì)重整計(jì)劃的評(píng)估主要涉及其市場(chǎng)價(jià)值、重整價(jià)值、投資價(jià)值的判斷。市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值交由重整企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估更為合理，而重整計(jì)劃價(jià)值作為重整價(jià)值的核心，法院有必要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮饬?。由于重整的?duì)象正是“營(yíng)業(yè)”（馬哲，2021）[16]，第一步，法院應(yīng)對(duì)債務(wù)人所提供的營(yíng)運(yùn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和審查，即確保債權(quán)人通過(guò)重整程序所獲得的債務(wù)清償總額不能小于清算總收益，同時(shí)應(yīng)要求債務(wù)人或第三方機(jī)構(gòu)提供最高清算收益率與最低重整收益率以供參考。第二步，從重整收益的微觀角度進(jìn)行審查。通過(guò)債務(wù)人或第三方機(jī)構(gòu)提供的未來(lái)預(yù)計(jì)收益、現(xiàn)金流、資產(chǎn)估值表等數(shù)據(jù)對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性進(jìn)行核查。

債權(quán)人對(duì)重整計(jì)劃的異議解決機(jī)制構(gòu)建以強(qiáng)化法院在重整計(jì)劃價(jià)值評(píng)估中的地位為前提，在此之前已有學(xué)者提出在未來(lái)司法解釋中完善對(duì)價(jià)值評(píng)估的爭(zhēng)議解決機(jī)制（池偉宏，2017）[17]。本文認(rèn)為，鑒于目前的實(shí)踐需要，可以適當(dāng)借鑒美國(guó)破產(chǎn)法，為價(jià)值評(píng)估爭(zhēng)議增設(shè)簡(jiǎn)易異議程序（美國(guó)破產(chǎn)法協(xié)會(huì)，2016）[18]，由債權(quán)人向法庭說(shuō)明該重整計(jì)劃中權(quán)益分配缺乏科學(xué)性（包括但不限于債權(quán)人利益最大化）的理由及其訴求，由債務(wù)人或第三方機(jī)構(gòu)代替?zhèn)鶆?wù)人就權(quán)益分配異議事項(xiàng)的評(píng)估方法和科學(xué)性進(jìn)行說(shuō)明，最終由法院進(jìn)行裁定，以此解決債權(quán)人“哭訴無(wú)門”的處境。

（四）執(zhí)行與監(jiān)督：管理人權(quán)利與義務(wù)的完善

1. 預(yù)重整中管理人職權(quán)。（1）職能定位。預(yù)重整制度并非法定的司法程序，因此，預(yù)重整階段中管理人的介入原因主要為輔助債務(wù)人進(jìn)行庭外重組磋商，為后續(xù)重整階段進(jìn)行準(zhǔn)備工作。該階段管理人應(yīng)當(dāng)以債務(wù)人的需求為導(dǎo)向，在重整方案的協(xié)商中協(xié)助債務(wù)人與債權(quán)人、意向投資人、戰(zhàn)略投資人開(kāi)展工作，更多體現(xiàn)為輔助性與消極“不作為”（薛恒，2021）[19]，不得主動(dòng)對(duì)重整計(jì)劃向偏袒債務(wù)人一方進(jìn)行干預(yù)。（2）協(xié)助職權(quán)。協(xié)助職權(quán)是預(yù)重整管理人的核心職權(quán)，也得益于管理人的中立屬性，協(xié)助債務(wù)人完成各項(xiàng)基礎(chǔ)事務(wù)，包括緩和債務(wù)人與債權(quán)人的矛盾沖突、引導(dǎo)債務(wù)人與出資人、戰(zhàn)略投資人等利害關(guān)系人進(jìn)行磋商等事宜，推動(dòng)各方對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重整方案構(gòu)想達(dá)成基本一致。（3）調(diào)查與警示職權(quán)。雖然管理人在預(yù)重整程序中不能直接對(duì)債務(wù)人重整計(jì)劃的制定橫加干涉，但應(yīng)賦予管理人必要的調(diào)查職權(quán)（薛恒，2021）[19]，包括債務(wù)人資產(chǎn)核查、債權(quán)核定、審計(jì)評(píng)估等，便于管理人協(xié)助債務(wù)人開(kāi)展戰(zhàn)略投資人資格審核、材料準(zhǔn)備、備選方案整理等相關(guān)文件工作，也使管理人及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握債務(wù)人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、談判進(jìn)度，為重整程序中向管理人管理模式的轉(zhuǎn)換提供條件。

2. 破產(chǎn)管理人勤勉義務(wù)的擴(kuò)張解釋。上文中提出了幾種在房地產(chǎn)企業(yè)重整中可以創(chuàng)新適用的償債方式，但由于留債展期、信托設(shè)置、托管經(jīng)營(yíng)在其實(shí)施和操作的時(shí)間和空間上具有延展性和外部性，在房地產(chǎn)企業(yè)重整程序期間，憑借管理人現(xiàn)有職權(quán)和職能不一定能夠契合新型償債方式的需要，且隨著實(shí)踐的不斷發(fā)展，償債方式也在不斷優(yōu)化和進(jìn)步，增設(shè)管理人法定職權(quán)的方式不利于保障法律的穩(wěn)定性，因此，可以對(duì)管理人的勤勉義務(wù)進(jìn)行擴(kuò)張解釋來(lái)彌補(bǔ)監(jiān)督和保障義務(wù)的缺位，強(qiáng)化對(duì)債權(quán)人的利益維護(hù)。

一是債權(quán)人安全受償保障義務(wù)。將“債權(quán)人安全受償保障義務(wù)”納入破產(chǎn)管理人勤勉義務(wù)之列，目的是保障債權(quán)人的債權(quán)能夠按時(shí)、按量受償。在留債展期的運(yùn)用中，為實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)這一最終目的，債權(quán)人已經(jīng)讓渡了其按時(shí)受償?shù)臋?quán)利，讓債權(quán)人再次讓渡按量受償?shù)臋?quán)利則顯失公平。受償安全保障義務(wù)具體體現(xiàn)為：其一，破產(chǎn)管理人應(yīng)提前制定留債展期轉(zhuǎn)法定受償?shù)膫鶆?wù)人清償應(yīng)急方案。在制定含有留債展期的個(gè)性化重整計(jì)劃時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮對(duì)該類特殊債權(quán)人的利益保護(hù)，提前準(zhǔn)備好未來(lái)清償不能的應(yīng)急預(yù)案，保障債權(quán)人利益不因留債展期的執(zhí)行不能而受損。其二，留債展期方案執(zhí)行不能的警示義務(wù)。困境房地產(chǎn)企業(yè)重整期間，管理人作為最了解企業(yè)“恢復(fù)”情況的機(jī)構(gòu)，需要對(duì)留債展期執(zhí)行預(yù)期具有一定辨別和預(yù)判能力，當(dāng)重整計(jì)劃的執(zhí)行未見(jiàn)明顯成效或再次陷入經(jīng)營(yíng)困難、遇到其他突發(fā)公共事件時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，充分履行其安全保障義務(wù)，及時(shí)提示債務(wù)人終止留債展期的執(zhí)行，轉(zhuǎn)為法定受償。

二是外部托管監(jiān)督義務(wù)。托管經(jīng)營(yíng)的外部性易讓管理人喪失對(duì)重整階段的控制，因此，有必要針對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。雖然我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》中已為管理人設(shè)置了一般監(jiān)督權(quán)，但在內(nèi)容上無(wú)法契合外部監(jiān)督的需要。在監(jiān)督內(nèi)容上，管理人除了應(yīng)當(dāng)對(duì)與被托管經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督外，還應(yīng)當(dāng)就托管人其他有關(guān)財(cái)務(wù)的事項(xiàng)履行監(jiān)督義務(wù)，例如營(yíng)業(yè)額、稅后凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債等（崔明亮，2018）[10]，避免托管人與被托管人的財(cái)產(chǎn)混同、利用優(yōu)勢(shì)地位侵占利益等行為的發(fā)生；在監(jiān)督方式上，實(shí)行管理人自主調(diào)查與被托管人報(bào)告并舉的監(jiān)督方式，改變以往重整程序中的“報(bào)告為主，調(diào)查為輔”，以強(qiáng)化管理人的外部監(jiān)督效力。同時(shí)，在托管人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受監(jiān)督時(shí)，向管理人提供“救濟(jì)”，法院可以向托管企業(yè)提出警告。

（五）行政保障：府院聯(lián)動(dòng)服務(wù)

2019年最高人民法院已發(fā)布《關(guān)于建立企業(yè)破產(chǎn)工作府院聯(lián)動(dòng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，杭州、貴州、吉林等地人民政府也陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于落實(shí)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的通知，但在具體實(shí)踐中還存在行政職權(quán)規(guī)定不明的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)危機(jī)對(duì)社會(huì)具有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而我國(guó)政府的社會(huì)治理水平與其他國(guó)家相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，善于在市場(chǎng)失靈、法律不夠完備等情況下發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展（郭婭麗，2018）[20]。因此，雖然破產(chǎn)行政化的擴(kuò)張應(yīng)受到制約，但我國(guó)可以積極探索建立行政權(quán)尊重司法權(quán)、行政權(quán)服務(wù)和保障司法權(quán)的有序運(yùn)行機(jī)制（曹文兵，2018）[21]，在法治軌道上開(kāi)展工作。據(jù)此，服務(wù)型府院聯(lián)動(dòng)的具體工作內(nèi)容包括：

在房地產(chǎn)企業(yè)重整計(jì)劃制定與設(shè)計(jì)階段，一方面，府院要發(fā)揮維穩(wěn)功效，法院與公安機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)處置債權(quán)人的非理性討債行為，建立動(dòng)態(tài)的輿情處置機(jī)制；另一方面，府院要通過(guò)實(shí)際行動(dòng)鼓勵(lì)重整房地產(chǎn)企業(yè)積極探索個(gè)性化償債方式，發(fā)揮“府+院”的信息豐富、資源配置優(yōu)勢(shì)，例如在適用托管經(jīng)營(yíng)時(shí)，積極為房地產(chǎn)企業(yè)推薦符合托管條件的大型企業(yè)，起到“牽線搭橋”的作用，為協(xié)商談判搭建平臺(tái)。

在房地產(chǎn)企業(yè)重整的審理與批準(zhǔn)階段，府院應(yīng)協(xié)同合作，司法機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)司法經(jīng)驗(yàn)對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的差異狀況、經(jīng)營(yíng)范圍等進(jìn)行綜合考察，再通過(guò)聚合政府部門的日常公共管理職能對(duì)困境房地產(chǎn)企業(yè)提交的重整計(jì)劃進(jìn)行全面的審查、提供建議，實(shí)質(zhì)性提高重整計(jì)劃的科學(xué)性。

在房地產(chǎn)企業(yè)重整的執(zhí)行與監(jiān)督階段，府院聯(lián)動(dòng)要助力重整企業(yè)的信用修復(fù)問(wèn)題，杜絕企業(yè)信用衍生問(wèn)題（陸曉燕，2020）[22]；通過(guò)建立和完善“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)（詹長(zhǎng)松，2021）[23]，將法院的執(zhí)行辦案系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)、車輛登記機(jī)構(gòu)的信息系統(tǒng)對(duì)接聯(lián)通，以標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)格式向不動(dòng)產(chǎn)、車輛登記機(jī)構(gòu)發(fā)送查詢、查封、解封請(qǐng)求，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)、車輛司法查控自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化、全流程在線辦理；在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物權(quán)登記、證照辦理等方面，也可以為重整程序的執(zhí)行開(kāi)通快速通道，提高重整效率。

五、結(jié)語(yǔ)

在“房住不炒”等背景下，基于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，需要更加重視司法重整對(duì)困境房地產(chǎn)企業(yè)的救助作用。實(shí)踐中應(yīng)改變固守舊路的思想，打破常態(tài)化重整模式的桎梏，實(shí)現(xiàn)重整模式的混合適用。同時(shí)，保障房地產(chǎn)企業(yè)重整的效用最大化應(yīng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，一個(gè)量身定做的重整模式除依靠企業(yè)自身努力之外，還需要開(kāi)拓更多路徑，多角度地對(duì)重整計(jì)劃進(jìn)行打磨和優(yōu)化，注重重整程序中審理、執(zhí)行、監(jiān)督的每一個(gè)環(huán)節(jié)，構(gòu)建以困境房地產(chǎn)企業(yè)為核心，與司法機(jī)關(guān)、政府、其他社會(huì)組織相互動(dòng)的司法重整共同體。通過(guò)以上優(yōu)化路徑，使房地產(chǎn)企業(yè)在司法重整中適用最有利的重整模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)早日恢復(fù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入鮮活力量。

注：

①詳見(jiàn)江蘇省鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)人民法院（2020）蘇1111民初2614號(hào)判決書(shū)。

②華夏幸福的境外債券重組方案結(jié)合《債務(wù)重組計(jì)劃》及《補(bǔ)充方案》制定，全部境外債券展期8年，在境外債完成重組的同時(shí)，華夏幸福與中融信托近60億元的債務(wù)也達(dá)成了展期協(xié)議，以上方案共幫助華夏幸福完成總債務(wù)清償近80%。信息來(lái)源：http：//epaper.zqrb.cn/html/2023-04/15/content_932952.htm.

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