范光磊

央企擔(dān)負(fù)著增強(qiáng)國有資本帶動(dòng)力，更好發(fā)揮國有資本作用。對(duì)于擁有大量房地產(chǎn)資源的央企，開展房地產(chǎn)運(yùn)營，是保障國有資產(chǎn)保值、增值的重要經(jīng)營活動(dòng)之一。采用3+3+1工作法，合規(guī)盤活房地產(chǎn)資源，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

一、結(jié)合企業(yè)實(shí)際，摸索合規(guī)工作機(jī)制

（一）厘清房地產(chǎn)資源權(quán)屬，采取對(duì)應(yīng)的盤活方式

企業(yè)房地產(chǎn)資源主要是國有劃撥國有土地使用權(quán)及授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)及其地上物，擁有生產(chǎn)經(jīng)營用的國有土地使用權(quán)，主要有劃撥、出讓、授權(quán)經(jīng)營等方式。

（二）3+3+1工作法，從合規(guī)要求延展到合規(guī)操作

3+3+1工作法是兼顧合規(guī)要求與應(yīng)對(duì)舉措的并舉式工作法。第一個(gè)“3”指必須遵從的合規(guī)要求，包括法律、政策及實(shí)務(wù)三個(gè)層面，第二個(gè)“3”指企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中制定實(shí)施工作舉措，包括場(chǎng)景、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、解決措施，最后一個(gè)“1”是合理地借助外部專業(yè)機(jī)構(gòu)力量協(xié)同工作。企業(yè)法務(wù)人員要針對(duì)第一個(gè)“3”，深入研究三個(gè)方面的合規(guī)要求，厘清合規(guī)紅線，將明確的合規(guī)要求提供給業(yè)務(wù)部門，并細(xì)化為第二個(gè)“3”的具象化工作提示與建議。在形成工作合力的基礎(chǔ)上，制定實(shí)施合理合舉措，保障房地產(chǎn)資源的合規(guī)運(yùn)營。3+3+1工作法不是呆板的列出內(nèi)容，在每一個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目中機(jī)械對(duì)應(yīng)，而是將工作法體現(xiàn)的管理精髓靈活運(yùn)用，做有實(shí)效的合規(guī)管理。

二、劃撥土地及授權(quán)經(jīng)營土地經(jīng)營模式的合規(guī)運(yùn)營

（一）規(guī)范對(duì)外出租行為，合規(guī)以規(guī)范方式顯性化

【場(chǎng)景】在進(jìn)行國有土地授權(quán)經(jīng)營使用權(quán)及劃撥土地使用權(quán)出租時(shí)，一定與當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T及時(shí)溝通，保證相關(guān)行為符合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策。要做到程序與合同文本的雙重合規(guī)，降低公司遭受損失的可能。

【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)】一是未經(jīng)報(bào)批、繳納土地出讓金導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押無效；二是改變用途，導(dǎo)致出租行為無效；三是行政處罰。

【解決措施】一是到當(dāng)?shù)卣付ǖ膶徟鷻C(jī)關(guān)進(jìn)行審批。二是繳納土地收益。三是簽訂合同流程及內(nèi)容要合法。出租合同的內(nèi)容應(yīng)符合法律規(guī)定，應(yīng)與劃撥土地使用權(quán)出租合同所確定的范圍相一致，不得約定超出或違背其內(nèi)容的條款。

（二）土地及其建筑物的拆遷中合規(guī)要點(diǎn)，以合規(guī)保障企業(yè)利益

1. 堅(jiān)持合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

【場(chǎng)景】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張，越來越多授權(quán)經(jīng)營土地連同地上建筑物、附著物一起面臨著拆遷。由于授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的價(jià)值并不明確，導(dǎo)致被授權(quán)企業(yè)與拆遷單位之間各執(zhí)一詞，難以達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

【解決措施】考慮到土地出讓金已經(jīng)在劃撥土地使用權(quán)以授權(quán)經(jīng)營方式處置之時(shí)計(jì)入了國家資本金，這部分價(jià)值如得不到補(bǔ)償，則企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益可能受到損失。因此，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)?shù)韧诔鲎屚恋厥褂脵?quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)據(jù)理力爭。

2. 地上建筑物為無證建筑的拆遷中，及時(shí)采取合規(guī)補(bǔ)救措施保護(hù)企業(yè)權(quán)利。

【場(chǎng)景】公司取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋建造，建成后自用或?qū)ν庾赓U，但因歷史原因未辦理房產(chǎn)證成為無證建筑。

【解決措施】一是可進(jìn)行合法性補(bǔ)正的未登記建筑先補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)并繳納罰款后作為合法建筑予以補(bǔ)償;二是可以視為合法建筑的未登記建筑作為合法建筑予以補(bǔ)償;三是可以參照合法建筑適當(dāng)補(bǔ)償?shù)奈吹怯浗ㄖ鶕?jù)補(bǔ)償方案予以部分補(bǔ)償;四是未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑作為合法臨時(shí)建筑予以補(bǔ)償。

三、企業(yè)多次變革致使產(chǎn)權(quán)不清晰，合規(guī)舉措正當(dāng)維權(quán)

【場(chǎng)景】歷史上的多數(shù)次變革，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)房地產(chǎn)資源中部分土地證、房產(chǎn)證仍保持原企業(yè)主體名稱，產(chǎn)權(quán)變更不及時(shí)、不清晰、主體名稱不準(zhǔn)確，甚至未能及時(shí)確權(quán)，影響到企業(yè)后續(xù)對(duì)土地的盤活利用（出租、處置等）。也存在部分土地實(shí)際用途應(yīng)與登記用途不一致，存在外部監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

【解決措施】一是對(duì)于部分有產(chǎn)權(quán)證但未變更的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)厘清改制過程，整理改制文件、合同等資料，形成完整的權(quán)屬證明鏈條。二是對(duì)公司實(shí)際使用，但因種種原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)收集原始取得的相關(guān)資料，積極協(xié)調(diào)相關(guān)利益單位明確產(chǎn)權(quán)歸屬。特別是對(duì)已列入拆遷范圍的不動(dòng)產(chǎn)要密切關(guān)注，及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)權(quán)利。三是對(duì)于意義較大、辦證費(fèi)用可承受的房地產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)權(quán)屬變更、開展確權(quán)等工作。

四、危房出租風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)梳理及合規(guī)應(yīng)對(duì)建議

【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)】一是企業(yè)作為房屋產(chǎn)權(quán)人或管理人負(fù)有管理責(zé)任。一旦危房發(fā)生安全事故，企業(yè)要承擔(dān)不可預(yù)計(jì)的重大安全事故責(zé)任。二是對(duì)承租人、第三人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害，企業(yè)業(yè)面臨承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

【解決措施】一是積極與省市房屋、規(guī)劃、消防、城管等部門匯報(bào)反映，探索現(xiàn)行政策下處置危房的多種方法，找尋一個(gè)符合政策、切合實(shí)際可以操作的方案。二是完善通知流程，細(xì)化通知事項(xiàng)。向原房屋使用人發(fā)出危房改造通知，并要求其通知實(shí)際居住人，將危房改造的迫切性、需要配合的事項(xiàng)、工期等事項(xiàng)細(xì)化，爭取最廣大用戶的支持配合，這些工作需做好錄音、錄像取證。三是公共區(qū)域反復(fù)張貼改造通知。除了每戶張貼之外，還需要在小區(qū)公共宣傳欄及樓道口等區(qū)域及張貼危房改造通知，反復(fù)張貼，連續(xù)張貼2-3周，同時(shí)做好錄音、錄像取證。四是對(duì)經(jīng)鑒定確定為危險(xiǎn)房屋但仍可處理使用的，責(zé)任單位必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)加固或修繕治理，切實(shí)杜絕安全隱患。五是無法改造需要拆遷的，在小區(qū)主干道兩側(cè)及危房外墻上張貼告知函，明確告知相關(guān)房屋為危房，不具備居住條件且不能出租，需要拆除。對(duì)于仍然繼續(xù)居住或出租造成人身損害、財(cái)產(chǎn)損失的由居住人自行承擔(dān)，因房屋倒塌造成第三人損害的由房屋實(shí)際使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。

五、委托中介機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)盤活，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)提升效能

（一）招募中介機(jī)構(gòu)的意義

通過招募中介機(jī)構(gòu)，由中標(biāo)的中介協(xié)助公司處理拆遷征收、處置低效、閑置不動(dòng)產(chǎn)、房產(chǎn)出租及租入等業(yè)務(wù)的政策咨詢、價(jià)值評(píng)估、測(cè)繪等工作，有效防控房地產(chǎn)運(yùn)營中的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廉潔風(fēng)險(xiǎn)。

（二）委托中介公司工作的關(guān)注點(diǎn)

委托中介公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行出租，通過公開發(fā)布招商公告或競(jìng)拍公告（包括但不限于招租不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)張貼、傳統(tǒng)媒體發(fā)布公告和新媒體發(fā)布等方式），擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，不斷提升租金水平。同時(shí)，將房產(chǎn)打包委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租，能夠有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。委托中選中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)招租的出租項(xiàng)目，應(yīng)按照合同管理的相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范簽訂三方合同，明確各方權(quán)責(zé)義務(wù)，將房產(chǎn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及維護(hù)義務(wù)均轉(zhuǎn)移給中介公司，減少風(fēng)險(xiǎn)。

保障國有資產(chǎn)保值、增值是央企義不容辭的責(zé)任。隨著合規(guī)工作的開展，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與對(duì)應(yīng)解決措施的廣泛使用，合規(guī)管理工具作為央企經(jīng)營活動(dòng)的有力抓手，為企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。