范錦峰

摘 要：通過探究強制性房貸險在我國的發(fā)展歷程，從銀行實行強制性房貸險開始，到2006年因房貸險的各種局限性引起的爭議而逐漸取消強制性房貸險的購買，預(yù)測強制性房貸險將會進(jìn)行改善并被重新啟用?；诖?，文章通過對強制性房貸險的免責(zé)條款的爭議點進(jìn)行剖析，提出相應(yīng)對策；從取消強制性房貸險這一行為入手，分析銀行的應(yīng)對措施，并給出消費者的意見和建議。

關(guān)鍵詞：房貸險 保險條款 風(fēng)險 對策建議

中圖分類號：F830 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2023）04-111-03

一、我國房貸險的發(fā)展?fàn)顩r

房貸險簡稱為個人抵押商品住房保險，作為保證保險中的一種，包括房屋保險和還貸保證保險。房貸險要素包括保險人（保險公司）、投保人（商品住房貸款申請人）和保險標(biāo)的（住房）。

2006年前，個人抵押商品住房保險是商業(yè)銀行審批住房貸款時的標(biāo)準(zhǔn)配置。

強制性房貸險就是業(yè)主購買商品房的同時必須向保險公司購買房貸保險，并設(shè)定保險第一受益人為銀行。

二、強制購買房貸險的利弊分析

（一）有利的方面

1.財產(chǎn)意外損失的賠付。每個人生活中都可能遇到不可預(yù)測的突發(fā)事件，這些突發(fā)事件常常引起一些財產(chǎn)的損失，由于沒有保障措施，這些損失無法得到補償。購買房貸險后，當(dāng)被保險房屋因為自然災(zāi)害（除地震和海嘯等自然災(zāi)害）或意外事故發(fā)生損毀時，即由保險公司進(jìn)行賠付，此時房貸險的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。為住房投保，雖然要繳納幾千元不等的高額保費，但是從長遠(yuǎn)角度考慮，一旦住房發(fā)生意外損失，保險公司就會對損失的部分進(jìn)行賠付，進(jìn)而承擔(dān)部分或者全部住房損失。從風(fēng)險控制的角度考慮，為住房投保是直接分散風(fēng)險的最好方式。

2.個人意外造成無法還貸的賠付。貸款者在日常生活中，可能因為工傷等意外疾病或者傷害（除戰(zhàn)爭、自殺、酒后駕車等造成的被保險人死亡）而喪失部分或者全部勞動力，致使貸款者無法及時償還貸款。此時，若有購買房貸險，則保險公司會根據(jù)保險合同賠償全部或者部分的住房貸款和個人意外損失。這樣就減輕了貸款者的負(fù)擔(dān)，減少其還款金額，能保障到期不會因無法及時還貸而使得抵押物，尤其是住房被強制拍賣。

（二）強制房貸險的局限性

1.房貸險由貸款人購買，第一受益方是銀行。對銀行而言，規(guī)避風(fēng)險；若發(fā)生意外事故，貸款者承擔(dān)所有風(fēng)險。

住房貸款又是一種相對其他個人消費貸款的高額貸款，且還貸的期限較長，在還貸期中住房、貸款人及相關(guān)利益人也存在著許多不確定因素，使得房貸遭受損失的可能性相對較大。銀行為控制這些風(fēng)險，保證資金能在到期時收回，除了要求貸款人為貸款提供相應(yīng)價值的抵押物外，還強制性要求貸款者購買房貸險，這樣才能在貸款者無法還貸、住房遭受損失的時候確保其自有資金不受損失。

貸款者因為不是房貸險第一受益人，在住房發(fā)生損失的同時，保險公司的賠付金是直接交付給第一受益人——銀行，而不是購買保險的貸款者，貸款者無法及時得到相應(yīng)的賠償。這樣就使得風(fēng)險發(fā)生后，損失最大的依舊是貸款人，而銀行不受任何風(fēng)險影響。

2.保費一次性繳納。人壽保險、財產(chǎn)保險等險種的保費都是分期繳交，而房貸險的保費則是一次性繳納的。對于投保人而言，房貸險的年限一般10年至20年，屬長期保險。按照慣例，期限較長的險種保費定期繳納，一般以年、季度或者月為單位。而強制性房貸險的保費需要在銀行同意提供貸款前一次性繳納。

3.地震造成的損失屬于免責(zé)條款范圍。對個人買房者而言，目前沒有保險會提供地震賠付，若遭遇地震，房產(chǎn)等財產(chǎn)全部損失的概率較大。

雖然房貸險有保障的作用，能在發(fā)生意外損失的時候?qū)Ψ课莼騻€人進(jìn)行賠付和補償，但強制性房貸險在全國的賠付率都非常低，大多數(shù)貸款者認(rèn)為購買房貸險是沒有必要的。而且關(guān)于房貸險中某些條款的合理性也存在爭議，如房貸險的條款和受益人等規(guī)定有利于銀行，而對付款購買房貸險的貸款者卻沒有起到保障性作用等，使得貸款者有較大的抵觸情緒，間接影響銀行的聲譽。于是各大商業(yè)銀行開始考慮并逐漸取消了強制性房貸險的購買。在陸續(xù)取消強制性房貸險的過程中，先取消強制性房貸險的銀行占有一定的優(yōu)勢：由于房貸險賠付率低、保費較高，貸款購房者在各銀行同期貸款利率相同的情況下，更愿意選擇那些沒有強制性房貸險的銀行，這樣能減少購房成本。

三、強制性房貸險的取消對市場的影響

（一）從購房者角度：增加購房者的購房預(yù)期

由于銀行取消強制性房貸險，貸款購房者可選擇性購買房貸險，若購買房貸險一次性需繳納2500～5000元不等的保費，會增加購房成本。所以貸款者更容易選擇不購買房貸險，從而減少購房成本，使得更多人愿意去向銀行申請貸款購買商品住房。

（二）從銀行角度：更加審慎地提供房貸，采取多種措施降低房貸風(fēng)險

1.推薦購買房貸險，并以購房人為第一受益人。在貸款人申請住房貸款并通過住房貸款發(fā)放審核后，工作人員積極向貸款者推薦購買房貸險。在房屋遭遇險情而發(fā)生損失或者貸款者因意外而喪失還貸能力時，保險公司為保險受益人（貸款投保者或者其家屬等相關(guān)利益人）支付保險金，從而能減少或者彌補投保者的損失。

2.提供房貸更加審慎，增加了對抵押物的要求并進(jìn)行更為嚴(yán)格的審核。銀行強制性要求貸款者購買房貸險是從其自身利益考慮，以銀行自己為房貸險的第一受益人來減少風(fēng)險發(fā)生后的損失。但由于各大商業(yè)銀行取消了強制性房貸險的購買，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險也很快的顯露出來。銀行為了減少其自身承受的風(fēng)險，開始對貸款人的貸款申請進(jìn)行更為嚴(yán)格的審核。

（1）抵押物的審核。抵押物是指債務(wù)人（抵押人）為擔(dān)保某項義務(wù)的履行而移轉(zhuǎn)給債權(quán)人（抵押權(quán)人）的擔(dān)保物。貸款者一般是以現(xiàn)有住房、大型可變現(xiàn)設(shè)備、預(yù)購商品房作為抵押物向銀行申請商品住房貸款。銀行根據(jù)抵押物的變現(xiàn)程度和市場價格來進(jìn)行估值，并按照抵押率來發(fā)放住房貸款。

在2006年，浙江地區(qū)的部分商業(yè)銀行出現(xiàn)了住房抵押率被提高到80%，這就使得品質(zhì)不同的抵押物實現(xiàn)了高額的抵押。一旦到期貸款者無法償還貸款，銀行就要通過變現(xiàn)抵押物來收回貸款本息，當(dāng)出現(xiàn)抵押物價值下降，那么銀行無法足額收回本息，造成銀行虧損。

2010年7月，中行制定的住房按揭貸款抵押率為60%，根據(jù)規(guī)定，可進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整：由于預(yù)購新建商品住房是新房，剩余房屋使用年限長，變現(xiàn)能力稍弱，可設(shè)置抵押率為60%，就算中長期房價下降20%，購房者放棄還貸，被抵押的住房價值為原價值的80%，也能很好地覆蓋貸款本息，覆蓋率達(dá)133%；預(yù)購二手住房的，由于二手房屋剩余的住房使用年限有限，其價值也相對減少，變現(xiàn)能力較弱，可設(shè)置抵押率為45%至55%之間；若抵押物為大型設(shè)備，其資產(chǎn)價值隨著使用年限進(jìn)行折舊，剩余使用年限一般較短，變現(xiàn)能力較差，可設(shè)置抵押率約為30%至45%之間。

（2）貸款者提供質(zhì)押物。質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)，就是債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。目前國內(nèi)住房貸款的發(fā)放一般是基于有貸款抵押物，質(zhì)押債券、股權(quán)等案例較少甚至沒有。銀行可以在貸款者提供抵押物的情況下，要求貸款者提供質(zhì)押物，以確保其自身安全性。

質(zhì)押物可包括股權(quán)、基金、國債、票據(jù)、部分資質(zhì)良好的應(yīng)收帳款以及其他的一些動產(chǎn)。由于股權(quán)和基金價值波動較大，可以較低的質(zhì)押率質(zhì)押，可設(shè)置質(zhì)押率為30%～45%之間，質(zhì)押期限較短；國債和部分票據(jù)和資質(zhì)良好的應(yīng)收賬款，由于其價值不變，且到期能及時收回本息或賬款，可以設(shè)置較高的質(zhì)押率，一般為70%至90%之間；其他流動資產(chǎn)例如小型設(shè)備、部分價值較高的古董等，由于其價值由市場決定，變現(xiàn)情況較差，可根據(jù)其預(yù)估值和變現(xiàn)程度，分別設(shè)置35%至70%不等的質(zhì)押率。

（3）貸款人及相關(guān)利益者的經(jīng)濟(jì)審核。在貸款者申請貸款的同時，銀行可以要求貸款者提供其流動資產(chǎn)，包括銀行活期存款、定期存款、持有的股票、基金、國債等的相關(guān)數(shù)據(jù)；審核貸款者的經(jīng)濟(jì)收入，包括工作收入、股票股息收入、基金分紅收入、國債利息收入等，來證明貸款者有能力來償還貸款。

銀行也可以要求貸款者相關(guān)利益人（夫或妻等）在貸款者申請貸款時提供其收入來源的證明。

（4）貸款人的健康審核。在貸款人申請商品住房抵押貸款的同時，銀行要求貸款申請者出具一份詳細(xì)的體檢報告，來證明其身體健康程度。銀行可以根據(jù)體檢報告預(yù)測貸款者是否能在預(yù)定的還款年限內(nèi)有良好的身體素質(zhì)進(jìn)行工作。如遇有心臟病等惡性疾病的貸款者，要考慮其工作年限和工作種類，若按原定還款期限，是否會出現(xiàn)貸款人因提前退休或因疾病喪失勞動力等原因而減少收入來源。

（5）可設(shè)置保證連帶責(zé)任。連帶責(zé)任擔(dān)保是當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的一種擔(dān)保方式。

銀行設(shè)置一個或者多個連帶責(zé)任擔(dān)保人，讓貸款者的親人（妻子、叔伯兄弟等）或朋友（同學(xué)、同事等）有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的人為貸款者所貸款項做連帶責(zé)任擔(dān)保。提供連帶責(zé)任擔(dān)保的人，必須向銀行出具有穩(wěn)定收益的證明（工資證明、股票和基金等分紅證明等相關(guān)證明）或者用其自有財產(chǎn)（房屋、股權(quán)、基金、國債和應(yīng)收賬款等）作為一個抵質(zhì)押擔(dān)保。在貸款者發(fā)生信用風(fēng)險的時候，銀行可以要求負(fù)有連帶責(zé)任的人償還貸款者所拖欠的貸款，或者變現(xiàn)抵質(zhì)押物來收回貸款。

取消房貸險后銀行要加強對貸款者資格的審核，但是審核中存在著諸多的問題，如銀行對抵押物和質(zhì)押物進(jìn)行評估，就要通過房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這些評估機(jī)構(gòu)評估能力是否達(dá)標(biāo)，且評估費用是評估值的0.5%，存在著一定的風(fēng)險和成本；在管理票據(jù)的時候，可能出現(xiàn)票據(jù)無法如期對付等情況，會加大銀行承擔(dān)的風(fēng)險和損失。

四、對房貸險未來發(fā)展的建議

銀行加強對貸款者貸款申請的審核這一動作是銀行被動地對未來存在的風(fēng)險進(jìn)行防范，銀行應(yīng)該主動地防范風(fēng)險的發(fā)生，從新啟用強制性房貸險是較好的辦法。但是從其自身聲譽和貸款者的利益這兩點出發(fā)，應(yīng)對強制性房貸險的部分條款進(jìn)行修改，做到在保證轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險的同時，增加貸款者的利益。

（一）強制性房貸險的重新啟用

一方面，銀行對購房者經(jīng)濟(jì)條件（包括收入情況、稅收、社保等各種證明材料）和家庭狀況的審核較復(fù)雜且困難，同時也存在著貸款者的信用風(fēng)險；另一方面，由于不少房子動輒數(shù)百萬元，貸款人首付僅五成或者更少，所以房貸險仍然是最實用的風(fēng)險控制手段。在未來的房貸發(fā)展趨勢中，強制性房貸險可能會再次被各大銀行啟用。作為一種保障機(jī)制，其作用將會逐漸的被社會大眾所認(rèn)可。

（二）強制性房貸險的條款設(shè)置

將房貸險第一受益人設(shè)定為貸款購房者。如果貸款者購買強制性房貸險時，設(shè)置保險的第一受益人為貸款者自身，一方面，對于銀行來說，貸款者申請貸款的同時已經(jīng)把房產(chǎn)等抵押物進(jìn)行抵押，就算無法按時還款，也能及時變現(xiàn)抵押物，從而取得貸款本息收益；另一方面，因為強制性房貸險的第一受益人為貸款者自身，這樣就避免了貸款者自身不幸遭遇種種突發(fā)的意外傷害導(dǎo)致失去還貸能力時，貸款者所購房產(chǎn)不會因為無法償還貸款而被銀行收回的情況。

（三）保費按年繳納

再次啟用后的強制性房貸險在實繳保費上也要進(jìn)行改革。由原來的一次性繳納2500～5000元不等的房貸險保費變更成保費按年繳納，按照房貸期限20年計算，每年實繳125～250元不等，這樣直接地減輕了貸款購房者的生活壓力。相對于一次性支付大筆保費，年繳125～250元不等的保費更容易讓貸款購房者接受。

（四）取得現(xiàn)房后再進(jìn)行投保

由于原先房貸險是在貸款者取得貸款的同時購買的，有部分還是期房，期房再建期間，發(fā)生的任何風(fēng)險都在建筑工程險的承包范圍內(nèi)，而且這個險種是由法律強制房產(chǎn)商必須投保的，若再投保就存在重復(fù)投保的問題。在重新實行強制性房貸險后，銀行應(yīng)該規(guī)定購買期房的人待取得現(xiàn)房后立刻購買房貸險，一來可以避免重復(fù)投保，二來也可以減少貸款者保費的支付，減少貸款者的成本。

（五）若遇地震造成損失，銀行推遲還款期限

雖然地震發(fā)生的概率極低，但是由于地震對房產(chǎn)等造成的是不可修復(fù)的損失，且在短期內(nèi)遭受的經(jīng)濟(jì)損失巨大，為減少貸款者的還款壓力，商業(yè)銀行可以在房貸險條款中添加：3年內(nèi)可以不還款，不加設(shè)利息，但是3年后仍需要償還剩余款。

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（作者單位：南昌開放大學(xué) 江西南昌 330003）

（責(zé)編：玉山）