地產(chǎn)的黃金年代，港股內(nèi)房股經(jīng)歷了一波逆襲，從最初被機(jī)構(gòu)所不屑，到爭(zhēng)相追高。

2017年，恒大股價(jià)從年初的5港元持續(xù)飆升至10月份的30港元，到10月25日的盤中，達(dá)到歷史最高28.745港元，許家印也因此風(fēng)風(fēng)光光成為了中國(guó)首富。跟著“吃肉”的還有融創(chuàng)、 碧桂園等一大批內(nèi)房股。因股價(jià)長(zhǎng)期低迷被稱為“市場(chǎng)三傻”之一的地產(chǎn)股，開始崛起。

但好景不長(zhǎng)，“后恒大時(shí)代”的地產(chǎn)股行情僅持續(xù)了約兩年，2019年之后，房地產(chǎn)結(jié)束了普漲的態(tài)勢(shì)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的信心越來(lái)越低，地產(chǎn)股股價(jià)開始見(jiàn)頂。

“地慘股”這個(gè)詞最早大概就出現(xiàn)在2020年。經(jīng)歷了幾次大跌后，地產(chǎn)股的估值開始回調(diào)。

而物業(yè)股則接過(guò)了前進(jìn)的接力棒，開始熱鬧起來(lái)。碧桂園服務(wù)的市值一度超過(guò)碧桂園。物業(yè)上市成了恒大最后的高光時(shí)刻，融資額和估值，創(chuàng)下港股近幾年新高，是融創(chuàng)的兩倍有余。熱度并沒(méi)有在2022年繼續(xù)傳遞下去。雖然地產(chǎn)板塊重回低迷持續(xù)了兩年時(shí)間，但2022年，“地慘股”出現(xiàn)的次數(shù)格外頻繁。

今年前三個(gè)多月里， 88家房企里就有70家股價(jià)都在下跌。與過(guò)去兩年不同，2022年內(nèi)房股的一個(gè)“新氣象”是中小房企“閃崩”，先是正榮地產(chǎn)、佳源國(guó)際、領(lǐng)地控股、大發(fā)地產(chǎn)、新力控股、匯景控股等房企股價(jià)上演“清盤式暴跌”。隨后，“閃崩”持續(xù)蔓延至大中型房企，最后終于波及至第一梯隊(duì)公司，碧桂園、龍湖、金地等。這個(gè)“新氣象”是如何出現(xiàn)的？

在政策、市場(chǎng)之外，相當(dāng)比例的房企遇到了另外一個(gè)新對(duì)手：空頭。

如果說(shuō)2022年，哪家龍頭內(nèi)房股的股票沒(méi)有被做空過(guò)，那它可能要反思一下自己：是不是存在感太低了？最夸張的時(shí)候，一個(gè)捕風(fēng)捉影的傳言，都能撞碎一家千億房企的信心。8月10日，龍湖股價(jià)閃崩，行業(yè)的挫敗感擊穿地心，上海票據(jù)交易所不得不親自公告辟謠，稱龍湖無(wú)商票違約和拒付記錄。2022年3月，旭輝第一次帶崩地產(chǎn)板塊時(shí)，其董事長(zhǎng)林中看了瑞銀近乎做空的報(bào)告稱：“落井下石”。當(dāng)然，四季度旭輝出險(xiǎn)又是另一個(gè)故事了。

跌跌不休中，我們不能忽視的是，2022年的地產(chǎn)股發(fā)生了多次集體上漲。時(shí)間點(diǎn)包括：多城放寬購(gòu)房政策（4月）、央行下調(diào)首套房貸利率（5月）、民企“示范生”啟用信用保護(hù)工具融資（5月）、中債增開展擔(dān)保融資（8月）、“第二支箭”（11月）、“第三支箭”（11月）。尤其是“第三支箭”放開房企股權(quán)融資后，A股地產(chǎn)板塊漲停個(gè)股超過(guò)30只，滿屏飄紅。地產(chǎn)股在2022年的年末，出現(xiàn)了激動(dòng)人心的翹尾。雖然銷售端還未見(jiàn)明顯起色，大部分房企的地產(chǎn)債重組未完成，但地產(chǎn)股看的是預(yù)期。政策，一直是懸在地產(chǎn)股的達(dá)摩克利斯之劍。在A股里，地產(chǎn)其實(shí)是定價(jià)最有效的板塊之一，它市值大、流通市值高，而且大部分的業(yè)績(jī)都較為透明。大中型房企的股票，很難被一筆大資金輕易操縱價(jià)格。8月龍湖股價(jià)閃崩的當(dāng)晚，龍湖管理層緊急召開了一個(gè)投資者會(huì)，后來(lái)退休的龍湖前董事長(zhǎng)吳亞軍說(shuō)：“現(xiàn)在不是看風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，而是看機(jī)會(huì)的時(shí)候?！?/p>

（來(lái)源：鳳凰周刊）

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