陳億圣 夏菁菁

[摘要]近年來，浙江省各地長租公寓“爆雷”“跑路”事件頻發(fā)，其中不乏有涉及刑事犯罪的案件發(fā)生，對社會穩(wěn)定及行業(yè)環(huán)境造成了惡劣影響。本文立足公安視角，參考美國學(xué)者史蒂文·拉布提出的犯罪三級預(yù)防理論，提出長租公寓犯罪的三級防控體系，以為加強浙江省長租公寓犯罪防控提供借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]長租公寓；合同詐騙；犯罪防范

引言

浙江省是我國流動人口大省，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江流動人口為2791.97萬人，常住人口中流動人口比重為39.58%。龐大的流動人口給浙江帶來了龐大的租賃市場，房屋租賃已經(jīng)成為常態(tài)，也成為長租公寓發(fā)展的重點省份。然而近年來，浙江省的長租公寓行業(yè)發(fā)展亂象叢生，2020年8月，長租公寓品牌“友客”“巢客”爆雷，大批租客和房東聚集維權(quán)。[1]此外，“趣居”長租公寓也出現(xiàn)拖欠房東房租的現(xiàn)象。浙江省長租公寓行業(yè)持續(xù)的“倒閉潮”“爆雷潮”損害了大批房東及租客的利益、引發(fā)群體性事件，影響到了行業(yè)秩序以及社會穩(wěn)定。本文針對浙江省長租公寓行業(yè)存在的犯罪風(fēng)險提出防控對策，以期為浙江省長租公寓行業(yè)發(fā)展及社會穩(wěn)定提供參考價值。

一、長租公寓概念界定

長租公寓是指由具有專業(yè)品牌的運營企業(yè)從市場上尋找合適的商業(yè)樓宇或者零散的個人房源，通過簽約長期合同獲得房屋的長期使用權(quán)，并在自身標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)對房屋進行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配備家用電器、統(tǒng)一運營管理，此后以高于市場的租賃價格向市場提供租賃服務(wù)的商業(yè)型公寓運營模式。

二、長租公寓的運營模式下潛藏的犯罪風(fēng)險

在長租公寓行業(yè)興起初期，主要經(jīng)營模式為運營企業(yè)與房屋所有權(quán)人簽訂租賃合同獲得房屋的長期使用權(quán)，對房屋進行統(tǒng)一裝修，后以高于市場的價格向市場提供租賃服務(wù)，其中的租金差為運營企業(yè)主要盈利收入。隨著行業(yè)發(fā)展，大量資本蜂擁進入長租公寓行業(yè)，眾多長租公寓品牌先后興起。由于行業(yè)運營主體的快速增加，市場中合適的房源數(shù)量有限，導(dǎo)致市場供需關(guān)系發(fā)生改變，運營企業(yè)不得不改變原有的運營模式，以搶占長租公寓市場份額。

（一）“高收低出”模式

激烈的市場競爭導(dǎo)致運營企業(yè)多采用較為激進的發(fā)展戰(zhàn)略，第一，運營企業(yè)往往只關(guān)注市場份額占比的升高與企業(yè)運營規(guī)模的擴大，導(dǎo)致運營企業(yè)通常以高于市場的價格來吸收市場中的房源，增加了采購成本；第二，運營企業(yè)與房屋所有權(quán)人簽訂的租房合同的租期往往長于運營企業(yè)與租客間簽訂的合同租期，房屋存在租客換租時間的空窗期；第三，長租公寓品牌的增多給租客帶來更多的選擇，運營企業(yè)多會采取降低租金、提高公寓質(zhì)量等手段吸引租客，導(dǎo)致運營成本的上升；第四，租賃市場的價格存在波動，一旦長租公寓所在區(qū)域因為區(qū)域發(fā)展、租客流失等原因?qū)е聟^(qū)域整體租金下降，會造成房屋空置或企業(yè)被迫降低租金出租的現(xiàn)象。企業(yè)運營成本的提高與利潤空間的被擠壓，導(dǎo)致企業(yè)運營中出現(xiàn)有悖于商業(yè)運營規(guī)律的“高收低出”模式，對企業(yè)的資金流動性要求極高、并給資金鏈帶來極大風(fēng)險。

（二）“周期錯配”模式

“周期錯配”模式是指運營企業(yè)同房屋產(chǎn)權(quán)人約定的租金給付期限較短，往往是按月支付；而與租客約定的租客給付期限較長，往往是按年支付。短租金周期與長租金周期間實現(xiàn)“周期錯配”，不但可以緩解“高收低出”模式造成的資金鏈壓力，同時還可以利用“周期錯配”形成資金杠桿，快速擴大經(jīng)營規(guī)模，造成欣欣向榮的發(fā)展假象。“周期錯配”模式本質(zhì)上是利用租客的資金積攢出一個不受監(jiān)管的資金池，資金的使用由運營企業(yè)支配，存在極大的風(fēng)險。

（三）“租金貸”模式

“租金貸”是指租客向第三方金融機構(gòu)申請信用貸款，第三方金融機構(gòu)將資金放款給運營企業(yè)。第三方金融機構(gòu)及“租金貸”的加入，將“運營企業(yè)、租客雙方主體”之間的“租賃關(guān)系”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\營企業(yè)、租客、金融機構(gòu)三方主體”之間的“租賃+借貸關(guān)系”，形成一個多元、復(fù)雜的法律關(guān)系。運營企業(yè)利用“租金貸”模式進一步擴大企業(yè)資金池，將租客租金的預(yù)收款以及未來需要支付給房屋產(chǎn)權(quán)人的租金用于擴大市場份額、挪作他用甚至揮霍一空，留下租客與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的租賃矛盾，進而引發(fā)社會矛盾。一旦長租公寓運營企業(yè)爆雷，租客將同時面臨無房可住和按時償還“租金貸”的困境。

三、浙江省長租公寓犯罪偵辦難點

在經(jīng)偵部門案件偵查實務(wù)中，長租公寓經(jīng)濟犯罪一般表現(xiàn)為長租公寓運營企業(yè)將企業(yè)資金池中資金挪作他用、或者非法占有資金，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，發(fā)生爆雷現(xiàn)象，該行為可能構(gòu)成合同詐騙犯罪。

（一）立案難

長租公寓犯罪通常與民事經(jīng)濟糾紛相互交織。部分長租公寓運營企業(yè)借助經(jīng)營長租公寓掩飾犯罪行為，通過與不同民事主體間簽訂合法有效的民事合同，將犯罪行為包裝成民事經(jīng)濟糾紛行為，以此逃避刑事規(guī)制。在實務(wù)中，基層公安部門在受理該類案件時，難以甄別案件是否涉及刑事犯罪，若過早進行案件調(diào)查，又有可能導(dǎo)致公安部門介入民事糾紛，引發(fā)警民矛盾，致使大量案件流失。

（二）認定難

長租公寓類合同詐騙案件主要存在的認定難點是犯罪嫌疑人實施非法占有財物行為的主觀故意性。在實務(wù)中，主要是根據(jù)犯罪行為發(fā)生后的客觀結(jié)果倒推犯罪嫌疑人是否存在占有租客財物的故意性，一般從其是否具備償還能力、是否存在逃匿、隱匿資金、挪用資金用于揮霍等客觀結(jié)果倒推其主觀故意性；同時，犯罪嫌疑人往往會通過資產(chǎn)置換、成立空殼公司虛假交易、地下錢莊等秘密手段轉(zhuǎn)移資金占有，導(dǎo)致案件認定難度加大。

（三）取證難

長租公寓經(jīng)濟犯罪嫌疑人往往具有較高的金融、財會領(lǐng)域的專業(yè)知識，利用自身的專業(yè)知識實施犯罪，用看似正常的資金往來記錄掩蓋犯罪證據(jù)，對偵查人員的業(yè)務(wù)能力提出了較高的要求。此外，犯罪分子為規(guī)避偵查，利用大量的境外服務(wù)器，一旦發(fā)現(xiàn)被公安機關(guān)追查的苗頭，則會直接刪除犯罪數(shù)據(jù)，導(dǎo)致關(guān)鍵證據(jù)滅失，受制于國際刑事司法協(xié)助提請難、耗時長、無法滿足辦案需求等，犯罪分子通過控制境外資金賬戶、注冊離岸群島空殼公司等方式，得以規(guī)避偵查、秘密轉(zhuǎn)移資金并非法占有。[2]

（四）追贓挽損難

長租公寓經(jīng)濟犯罪案件大多是在運營企業(yè)資金流斷裂、企業(yè)高層跑路等情況案發(fā)。案發(fā)時，企業(yè)的賬面資金虧空狀況已然非常惡劣；而犯罪嫌疑人在轉(zhuǎn)移資金池中資金的過程中，往往采用多種隱秘手段，通過投資股權(quán)、虛假經(jīng)營等方式將資金轉(zhuǎn)移到個人賬戶或境外賬戶當(dāng)中，經(jīng)偵部門難以在短時間內(nèi)追查到資金去向，給追贓挽損工作帶來極大阻礙。

四、長租公寓犯罪風(fēng)險防控路徑和治理對策

美國學(xué)者史蒂文·拉布提出，“犯罪預(yù)防類似于公共衛(wèi)生機構(gòu)的疾病預(yù)防模式，可以分為三個層次，第一層次是為了避免疾病或者問題的最早出現(xiàn)所采取的行動，第二層次的關(guān)注點集中于已經(jīng)表現(xiàn)出疾病的早期征兆的人和環(huán)境，第三層次旨在消除已經(jīng)出現(xiàn)的直接問題并采取步驟防止問題再次出現(xiàn)?！盵3]

建立長租公寓犯罪三級預(yù)防理論的關(guān)鍵是將犯罪的風(fēng)險防控劃分為三個階段：犯罪前、犯罪中和犯罪后階段。

（一）初級預(yù)防：營造良好的行業(yè)環(huán)境

在長租公寓犯罪的初級預(yù)防階段，主要目的是通過營造良好的行業(yè)環(huán)境遏制犯罪的出現(xiàn)，改變?nèi)菀讓?dǎo)致犯罪的相關(guān)環(huán)境因素。

1.政府及行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門檻，制定長租公寓行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，從源頭上規(guī)范長租公寓運營企業(yè)的經(jīng)營行為。結(jié)合上文對長租公寓運營模式的分析，長租公寓運營企業(yè)在項目前期需要投入大量資金用于獲取、改造房源。以爆雷的蛋殼公寓為例，截止2019年底，其保有房源數(shù)量約為44萬套，2019年營業(yè)成本約64億元，其中租金與裝修成本占比75%。[4]長租公寓高昂的運營成本需要實力雄厚的企業(yè)為其長期運營作背書，才能減少運營企業(yè)頻頻爆雷的現(xiàn)象與犯罪行為的發(fā)生。

2.針對長租公寓運營企業(yè)“高收低出”“周期錯配”的運營模式采用政策限制，行業(yè)主管部門對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的企業(yè)實施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規(guī)查處等舉措?！案呤盏统觥薄爸芷阱e配”的運營模式對運營企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷薮蟮目简?，?dǎo)致的企業(yè)資金入不敷出往往是企業(yè)爆雷的前兆，行業(yè)部門及時介入，對出現(xiàn)運營風(fēng)險的企業(yè)及時約談并采取相應(yīng)措施，能夠最大程度降低企業(yè)運營不良導(dǎo)致的社會風(fēng)險。

3.規(guī)范長租公寓運營企業(yè)經(jīng)營過程中對“租金貸”的使用，限制合約中租客住房租金貸款金額占比，避免運營企業(yè)借助租金貸形成資金杠桿。長租公寓運營企業(yè)通過“周期錯配”與“租金貸”快速回籠資金，將自身投資運營的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到租客身上，存在較大的風(fēng)險性。對“租金貸”使用的嚴(yán)格限制，有利于將從運營企業(yè)的金融杠桿恢復(fù)成幫助租客緩解資金壓力的“良性”金融工具。

（二）次級預(yù)防：金融監(jiān)管部門完善市場監(jiān)管體系

次級預(yù)防階段考慮的主要是犯罪發(fā)生時的情境因素，是針對潛在的犯罪人和被害人，將預(yù)防重點轉(zhuǎn)向關(guān)注犯罪行為發(fā)生的情境，具有較為明確的針對性，即要通過減少、消除犯罪機會和條件來對犯罪進行相關(guān)預(yù)防。[5]

金融監(jiān)管部門應(yīng)加強對運營企業(yè)“資金池”的監(jiān)管，通過建立金融機構(gòu)的資金專用賬戶托管制度，將運營企業(yè)使用“資金池”的情況納入到監(jiān)督體系之中。對“資金池”進行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，既有利于長租公寓運營企業(yè)健康的發(fā)展，同時也能降低運營企業(yè)對消費貸款資金的不當(dāng)使用。建立資金賬戶監(jiān)管制度，對長租公寓運營企業(yè)進行企業(yè)運營風(fēng)險評級，設(shè)置存放于監(jiān)管賬戶資金比例，加強政府與社會對資金的數(shù)額與流向的實時監(jiān)管，避免長租公寓運營企業(yè)將租客資金挪用于過度擴張的行為發(fā)生。

（三）三級預(yù)防：司法機關(guān)加強犯罪打擊力度

1.根據(jù)典型個案總結(jié)形成長租公寓犯罪案件偵辦技巧戰(zhàn)法。長租公寓經(jīng)濟犯罪屬于新型經(jīng)濟犯罪，經(jīng)偵部門辦理該類案件時往往缺少前案指引和成熟的偵辦經(jīng)驗。涉案資金往往是突破經(jīng)濟案件的切入口，辦案機關(guān)應(yīng)以資金流查控為主線，針對長租公寓運營企業(yè)財物、審計、賬戶往來記錄等關(guān)鍵證據(jù)進行提取、分析，扎緊證據(jù)鏈條，以客觀證據(jù)為基礎(chǔ)、言詞證據(jù)相輔佐，形成完整、密集的證據(jù)鏈，對犯罪團伙進行打擊。

2.增強公安機關(guān)與檢察機關(guān)間的聯(lián)動聯(lián)通。在辦理案件時，可以采取檢察機關(guān)提前介入的方式，定期與公安機關(guān)進行會商，對案件取證、偵辦思路提出檢察建議，對全案證據(jù)提前審查，確保證據(jù)合法、有效，形成完整證據(jù)鏈；同時，加快公安與檢察院之間的信息流通，減少文書在途時間，提高辦案效率，節(jié)約辦案資源，在保證查明案件事實的基礎(chǔ)上，做到快偵快破，回應(yīng)社會呼聲。[6]

五、結(jié)語

面對長租公寓行業(yè)潛藏的的犯罪風(fēng)險，公安機關(guān)應(yīng)予以重視，依托現(xiàn)有的經(jīng)濟犯罪預(yù)防體系，從犯罪前、犯罪中、犯罪后三個階段，通過營造良好的行業(yè)環(huán)境、完善市場監(jiān)管體系，加強司法打擊力度等手段，維護風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，保護好人民群眾的“錢袋子”。

參考文獻：

[1]陳一良.杭州長租公寓連續(xù)爆雷[J].中國經(jīng)濟周刊，2020（17）：34-37.

[2]廣東省廣州市天河區(qū)人民檢察院課題組 ，林燕南.私募基金類非法集資犯罪辦案難點及應(yīng)對[J].中國檢察官，2022（11）：35-38.

[3]史蒂文·拉布. 美國犯罪預(yù)防的理論實踐與評價[M].張國昭，鄔名安，吳宗憲，譯.北京：中國人民公安大學(xué)出版社，1993：12.

[4]劉雪梅.長租公寓資金鏈管理研究[D].重慶工商大學(xué)，2022.DOI：10.27713/d.cnki.gcqgs.2022.000702.

[5]王楓梧.侵犯商業(yè)秘密犯罪實證分析及預(yù)防策略——以三級犯罪預(yù)防理論為視角[J].河南警察學(xué)院學(xué)報，2022，31（02）：32-41.DOI：10.16231/j.cnki.jhpc.2022.02.006.

[6]李莫非. P2P網(wǎng)貸平臺犯罪及其綜合治理研究——以杭州市為例[D].浙江工業(yè)大學(xué).

基金項目：《2021年浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃暨新苗人才計劃》資助項目，項目名稱：浙江省長租公寓經(jīng)濟犯罪風(fēng)險及防控對策研究（項目編號：2021R422013）

作者簡介：

陳億圣（2001.8-），男，漢族，浙江臺州人，本科，研究方向：經(jīng)濟犯罪案件偵查；

夏菁菁（2000.4-），女，漢族，浙江舟山人，本科，研究方向：刑事犯罪案件偵查。