潘巨龍

摘要：我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅猛，城市人口數(shù)量也持續(xù)增加，城鎮(zhèn)化水準(zhǔn)的提升，令城市建設(shè)時(shí)所需的用地?cái)?shù)量也在不斷增加，土地供求間的矛盾愈發(fā)激烈。因此，需要將城市的土地資源合理利用起來。一直以來，在城市建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)都是非常重要的組成部分，我國房地產(chǎn)開發(fā)用地在城市建設(shè)用地中約占30%～40%。為有效提升城市土地的整體利用效率，需進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)利用問題的研究。當(dāng)前階段，在開展城市房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，遇到了諸多問題，如拆遷糾紛問題、房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃非協(xié)調(diào)發(fā)展等?；诖?，本文重點(diǎn)分析了在可持續(xù)發(fā)展理念下，城市房地產(chǎn)開發(fā)與土地利用的相關(guān)研究。

關(guān)鍵詞：可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)開發(fā);土地利用

DOI：10.12433/zgkjtz.20232043

房地產(chǎn)開發(fā)需要的土地資源日漸增多，容易導(dǎo)致土地資源的利用效率降低。因此，為有效提升土地資源利用率，需要合理開發(fā)房地產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)與土地資源利用的效用。

一、概念界定

（一）可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展概念從出現(xiàn)、形成到發(fā)展，經(jīng)歷了比較漫長的過程。有人片面地認(rèn)為，地球上的資源是非常龐大的。人類要在實(shí)現(xiàn)與自然和諧發(fā)展的基礎(chǔ)上，對自然進(jìn)行最大程度地改造與利用。進(jìn)入工業(yè)革命后，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，對于自然的改造能力也在不斷提升，但與此同時(shí)，人與自然的矛盾也在逐步激化，人們逐漸意識到，人類對自然的每次勝利幾乎都是以生態(tài)受損為代價(jià)的。被國際社會廣泛接受的可持續(xù)發(fā)展含義是：既能滿足當(dāng)代人的實(shí)際需求，又不會對后代的需求產(chǎn)生危害的一種發(fā)展方式。

與傳統(tǒng)的發(fā)展理念不同，可持續(xù)發(fā)展包括以下幾方面：一是客觀區(qū)分增長與發(fā)展概念，提出相對新型化的發(fā)展觀。二是代際與代內(nèi)兩種公平?？沙掷m(xù)發(fā)展的觀念在最開始被提出來時(shí)，其實(shí)際表述是：可持續(xù)發(fā)展是可充分滿足當(dāng)代發(fā)展的具體需求。這里具體指的是代際公平。在后續(xù)經(jīng)過實(shí)踐研究后，人們又對可持續(xù)發(fā)展的公平性進(jìn)行了補(bǔ)充：不但追求代際公平，還需追求代內(nèi)公平。具體來說，是部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益。代際公平需要充分體現(xiàn)公平原則，以此對全人類的資源與環(huán)境進(jìn)行合理的使用與管理。三是追求協(xié)調(diào)。持續(xù)優(yōu)化支持外部條件，充分優(yōu)化非可再生資源，將可再生資源的作用充分發(fā)揮出來，不斷增加對生態(tài)環(huán)境優(yōu)化及維護(hù)的投入及關(guān)注。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與土地利用

廣義來說，土地開發(fā)具體是指所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)對土地資源的實(shí)際利用，具體包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建城市道路、橋梁、供電供水等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，居住、工業(yè)、醫(yī)療與教育等房屋建設(shè)。

狹義而言，房地產(chǎn)開發(fā)土地利用具體是指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對土地資源的使用，如商品住宅、商服開發(fā)建設(shè)等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展間的關(guān)系

（一）互相促進(jìn)

要充分明確科學(xué)與合理的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，需將可持續(xù)發(fā)展的理念逐漸重視起來，并在此理念的引導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目。同時(shí)，兩者間可形成較為良好的循環(huán)，并互相促進(jìn)及發(fā)展。為有效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要將土地資源科學(xué)利用起來，完善對建設(shè)用地的合理與長遠(yuǎn)規(guī)劃，明確兩者間存在的制衡點(diǎn)。在城市發(fā)展中，為保持各個(gè)行業(yè)間的和諧發(fā)展，切忌過度開發(fā)。因此，一定要積極推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展，在堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)城市各產(chǎn)業(yè)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

（二）互相制約

開展房地產(chǎn)開發(fā)工作，有助于合理創(chuàng)建城市景觀，但如今我國諸多地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)都有可能影響城市的健康可持續(xù)發(fā)展，甚至表現(xiàn)出了顯著的短視性、無規(guī)劃性等特征。另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)商對利益過度追求，也會不自覺地忽視城市的健康可持續(xù)發(fā)展。在城市中，人口、資源、交通等都是客觀存在的資源，且會在一定程度上限制房地產(chǎn)開發(fā)。基于此，在開展房地產(chǎn)開發(fā)工作時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮部分資源和社會環(huán)境作用，尤其是土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)和城市可持續(xù)發(fā)展之間或多或少存在聯(lián)系，如果無法有效保證房地產(chǎn)開發(fā)的合理性和科學(xué)性，會對城市的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與土地利用中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)觀念落后

一些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)觀念相對落后，過度重視經(jīng)濟(jì)效益，也會不自覺地忽視可持續(xù)發(fā)展理念及生態(tài)平衡。這種狀況會令土地資源無法得到合理利用。土地資源的開發(fā)與利用并非一蹴而就，往往需要全面考慮各方面的因素與長遠(yuǎn)、持續(xù)的效用，不但需要重視經(jīng)濟(jì)收益，還需重視環(huán)境因素。此外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的開發(fā)技術(shù)相對落后，且開發(fā)技術(shù)與理念也相對滯后，致使土地資源很難被高效與合理地開發(fā)利用起來。

（二）管理工作缺乏合理性

對政府部門而言，需充分實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)相關(guān)政策的系統(tǒng)完善發(fā)展。目前，在土地開發(fā)中仍舊存在一些問題：一是一些政府部門人員對土地資源整理缺乏熱情，且在此過程中需要花費(fèi)的人力、物力與財(cái)力較多，時(shí)間周期相對較長，在短時(shí)間內(nèi)往往很難將其回收，工作效率較低。

二是部分部門對土地資源開發(fā)與利用的主動(dòng)性不強(qiáng)，也有部分區(qū)域存在較強(qiáng)的土地保護(hù)主義，不利于土地資源的開發(fā)和利用。

三是政府部門對土地開發(fā)利用的創(chuàng)新理念亟待加強(qiáng)，很多部門還在沿用之前的做法，缺乏對新政策、新理念的學(xué)習(xí)，沒有及時(shí)吸取其他地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，致使土地資源開發(fā)利用率不高，可持續(xù)發(fā)展的成效不佳。

（三）城市管理不夠完善

通過專業(yè)的調(diào)查研究分析可知，我國土地管理的相關(guān)政策數(shù)量眾多，但在具體的實(shí)踐研究中也遇到了諸多問題，如城市拆遷問題。有些地區(qū)缺乏對政策的正確理解，未能做好配合工作，從而影響拆遷速度，城市的發(fā)展建設(shè)步伐也因此放緩。另一方面，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，也出現(xiàn)了土地開發(fā)缺乏合理與規(guī)范化的問題。此外，盡管一些地方政府已經(jīng)頒布了相關(guān)的土地管理?xiàng)l例和法規(guī)，但落實(shí)與執(zhí)行不到位。

四、可持續(xù)發(fā)展理念下城市房地產(chǎn)開發(fā)與土地利用措施

（一）形成健全的土地開發(fā)供應(yīng)制度

為有效優(yōu)化配置房地產(chǎn)開發(fā)土地資源，重要的前提條件是房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)制度完善、健全，這也是提高土地資源利用率的有效措施。具體可從如下方面著手：一是政府需將房地產(chǎn)土地開發(fā)供應(yīng)管理的工作重視起來，形成系統(tǒng)、統(tǒng)一的房地產(chǎn)土地市場管理制度。二是政府要重視土地一級市場的管理。在土地市場中，土地一級市場十分重要，同時(shí)，土地價(jià)格也極大影響著土地資源市場的正常運(yùn)行，在土地市場中占據(jù)著重要地位。因此，從政府角度來說，需充分實(shí)現(xiàn)土地一級市場的管理，由此可促使政府為房地產(chǎn)開發(fā)推行統(tǒng)一的土地供應(yīng)，在堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念的前提下，最大限度地提高土地資源利用率。

（二）形成緊湊的土地利用原則

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論知識顯示，集聚效應(yīng)可有效形成較好的規(guī)模效應(yīng)。用地布局是否緊湊，直接關(guān)系到城市土地利用的集約化與否。因此，需在堅(jiān)持緊湊土地利用原則的基礎(chǔ)上，令房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源集約效用發(fā)揮出來。從城市規(guī)劃的角度看來，為有效避免重復(fù)建設(shè)的問題，需有效發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的作用，逐漸形成相對緊湊的土地模式。在正式開展城市規(guī)劃作業(yè)時(shí)，施工單位與開發(fā)商需合理協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部道路的公共化潛力，令封閉狀態(tài)的內(nèi)部次干道面向城市空間開放，同時(shí)令居住區(qū)域的道路與城市道路逐漸形成道路網(wǎng)。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)的層面來說，具體的開發(fā)對象主要是地表、地上與地下空間。該方法可在提升土地整體利用率的同時(shí)，積極推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

（三）挖掘城市建設(shè)用地潛力

要積極引導(dǎo)與鼓勵(lì)當(dāng)前城鎮(zhèn)用地的再開發(fā)利用，令當(dāng)前的城鎮(zhèn)土地利用率得到提升，積極完善存量土地的有效盤活工作，利用城鎮(zhèn)舊區(qū)改造等方式，合理控制建筑密度，使容積率得到充分提升，對舊區(qū)居住環(huán)境進(jìn)行有效改善，充分提升生活質(zhì)量及水平，推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地朝著內(nèi)涵集約化的方向不斷發(fā)展。在舊城區(qū)的置換過程中，政府應(yīng)積極布置科學(xué)、高效的方針、政策等，基于技術(shù)密集程度高、產(chǎn)品附加值高等原則，完善規(guī)劃調(diào)整工作，將高新技術(shù)的作用充分發(fā)揮出來。另外，在城市工業(yè)朝城郊地區(qū)擴(kuò)散的過程中，應(yīng)合理研究工業(yè)擴(kuò)散布局，有效結(jié)合工業(yè)擴(kuò)展與城鎮(zhèn)體系建設(shè)工作。同時(shí)，要有重點(diǎn)地朝著小城鎮(zhèn)地區(qū)擴(kuò)散，并在此過程中逐漸形成合理、有序的體系，強(qiáng)化城鎮(zhèn)工業(yè)集聚的環(huán)境與政策引力，為工業(yè)生產(chǎn)及職工生活提供相對優(yōu)良的外部環(huán)境。

與此同時(shí)，要持續(xù)關(guān)注城鄉(xiāng)結(jié)合部的建設(shè)。在城鄉(xiāng)建設(shè)中，城鄉(xiāng)結(jié)合部是相對比較敏感的地段。在開展城市規(guī)劃相關(guān)工作時(shí)，為有效避免出現(xiàn)城市土地過早及過量的開發(fā)，需合理預(yù)測城市建設(shè)用地，并逐漸形成符合城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)性時(shí)段土地開發(fā)計(jì)劃。

（四）優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)

一是合理調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)。積極推行土地有償使用制度，發(fā)揮地租及地價(jià)經(jīng)濟(jì)杠桿的效用，對城市工業(yè)用地的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整。對城市土地推行有償使用，政府可基于城市土地性質(zhì)的分類、功能區(qū)分與總體效益最優(yōu)的原則，逐步明確各個(gè)地段的級差地租與地價(jià)，對土地使用區(qū)位供給進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。一些分布在城市中心的傳統(tǒng)工廠，占地面積較多，效益較低，且無法支付昂貴的地租，可將其遷出來，將黃金地段讓給一些高收益的高新技術(shù)企業(yè)與集團(tuán)辦公用地，優(yōu)化工業(yè)用地結(jié)構(gòu)。

二是合理重組生態(tài)綠地結(jié)構(gòu)。在開展城市生態(tài)綠地用地調(diào)整與優(yōu)化時(shí)，需積極堅(jiān)持城市生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理原則，并積極建設(shè)具備規(guī)模的成片成帶分布的綠地，將生態(tài)綠地對城市環(huán)境的宏觀調(diào)控效用與美化效用最大限度地發(fā)揮出來。從微觀角度看來，需從居民個(gè)體利用便利的目標(biāo)入手，逐漸形成類型多樣、內(nèi)涵豐富、分布均衡的綠地系統(tǒng)，在充分迎合城市居民生理、心理及審美需求的同時(shí)，將綠地生態(tài)效益及美化效用充分發(fā)揮出來。

五、結(jié)束語

綜上所述，人們在生產(chǎn)與生活時(shí)，十分重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一就是土地資源。對政府和相關(guān)部門來說，需有效發(fā)揮土地資源的作用，積極推行可持續(xù)發(fā)展理念，客觀引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，將土地資源最大限度地利用起來，在實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)與推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的前提下，積極完善城市建設(shè)工作，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

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