王 潘 平陸縣自然資源局

由于多種因素的影響，房地產行業(yè)在我國得到迅速的發(fā)展，對于推動我國市場經濟的增長和發(fā)展起到了十分重要的作用。隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，逐漸成為了我國經濟的支柱產業(yè)，但是我國房地產行業(yè)在發(fā)展中也面臨著許多問題，特別是過多投資情況，導致我國各地區(qū)的樓價都出現較大的增長，導致居民的住房壓力不斷增加，進而對居民的幸福生活造成較大的影響。為了更好地管控我國房地產的價格，我國也陸續(xù)出臺了相關的政策，特別是土地政策，通過控制好土地成本來控制好房地產的價格。因為土地的成本是影響房地產價格以及行業(yè)發(fā)展的重要影響因素，要將房地產價格控制在合理的范圍，必須要做好土地供應的控制。

一、土地供應對房地產價格的影響

(一)土地供應價格對房地產價格造成的影響

土地的供應價格是房地產的價格影響是最為直接和深刻的，當前影響土地供應價格的因素主要有方面，分別是土地的收購成本、土地的整理成本以及土地的預期增值收益。隨著土地供應價格的增長，會直接增加了房地產的開發(fā)成本，從而對房地產的開發(fā)規(guī)模以及價格都造成了直接的影響。土地供應價格和房地產價格之間的影響是相互的，部分學者認為房地產的價格也會影響周邊土地的價格，而土地的供應價格也會對房地產價格造成一定的影響。

當前我國土地的供應價格在不斷增長，主要是因為當前我國的土地供需矛盾越發(fā)突出。隨著我國人口數量的增多，特別是大城市人口數量的增多，導致許多城市的人口密度越來越大，人們對于住房的需求不斷增大。但是土地資源十分有限，所以隨著土地需求的增多，許多地區(qū)的土地供應價格也在不斷提升。導致土地供應價格上升，還受到了市場競爭機制的影響，當前我國土地供應市場受到了供需關系的影響，部分人員會采取一些措施來哄抬土地的價格，導致許多地區(qū)的土地價格都存在明顯的虛高現象，進而對房地產價格造成較大的影響。

(二)土地供應量對房地產價格造成的影響

當前我國的土地資源是十分有限的，國家對于土地供應量也采取了一定的措施來進行控制，而土地的供應量也會對房地產的價格造成影響。第一，隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，各個地區(qū)都開發(fā)了大量的土地來進行房地產建設，房地產行業(yè)的發(fā)展需要依靠一定的土地。如果我國的土地供應量出現一定的減縮，會對房地產的開發(fā)造成直接的影響，導致房地產的開發(fā)規(guī)?？s小，使得住房數量減少，房地產價格隨之增加，進而對居民的生活造成較大的影響[1]。但是如果我國土地的供應量出現一定數量的增加，會進一步推動房地產行業(yè)的發(fā)展，使得房地產的開發(fā)規(guī)模增加，房地產價格會隨之下降。由此可見，土地的供應量變化會直接影響房地產的開發(fā)規(guī)模，進而影響地產的價格，因此，要控制好房地產的價格，需要進一步控制好我國的土地供應性，我國需要結合當前人們的住房需求等多種因素來適當地調整土地的供應量。

(三)土地供應結構對房地產價格造成的影響

土地的供應結構，主要是指土地的用途結構以及空間結構，隨著二者結構的變化，會對房地產的價格造成影響。第一，隨著我國土地供應用途結構的變化，會對房地產中的房屋結構造成相關的影響，會影響各種房屋結構的市場占比，例如會對普通住宅以及高等公寓的市場占比造成一定的影響[2]。所以通過加強對土地結構的調整，可以進一步優(yōu)化當前我國房屋的產品結構，進一步控制好高等公寓的市場占比，控制好商品房的空置率等，從而加強對房地產價格的控制。第二，土地的空間結構會直接影響房地產的用地結構，從而影響房地產的建設規(guī)劃。在進行房地產設計和建筑過程中，應當和土地的空間結構保持一致，保持和當地的用地規(guī)劃保持一致，從而確保房地產的價值，避免出現房地產價格下跌的現象。但是如果在建設過程中，并沒有能夠合理地應用土地的空間結構，導致房地產的建設和城市的發(fā)展出現不協調的現象，則會影響房地產的供需關系，進而影響房地產的價格。

(四)土地供應方式對房地產價格造成的影響

當前我國土地的供應方式，主要是將土地的使用權進行有償的出讓，關于土地使用權的轉讓，主要是通過拍賣、投標等各種方式，不同的轉讓方式，會對土地的價格造成不同的影響，進而對房地產的價格造成一定的影響。使用拍賣、投標等方式，能夠充分地發(fā)揮出市場競爭的作用，使得土地資源的價值得到最大化，從而更好地保證土地資源的利用效率。但是在使用這些市場競爭機制來進行土地的轉讓，雖然會對我國市場市場經濟造成一定的影響，能夠很好地提升我國土地的利用效率，但是與此同時，我國土地的價格也會變得更加透明，對于土地的供需關系并沒有造成較大的影響。但是采用該方式，可以進一步加強國家對于土地資源的控制，保證了土地資源的合理利用，避免出現土地資源的流失和浪費，從而更好地推動房地產行業(yè)的發(fā)展，有效地避免了房地產市場價格出現流失的現象。

二、土地供應對房地產價格影響的調控對策

(一)加強對土地成本的控制

土地的供應價格是對房地產的價格造成直接的影響，因此加強對土地成本的控制十分重要。土地成本在房地產成本中所占的比例可以達到三分之一，因此要促進房地產的健康發(fā)展，必須要控制好土地的市場價格。關于土地的成本，主要包含兩方面的內容，分別是土地的征地拆遷費用以及基礎設施建設費用。為了加強對土地的征地拆遷成本，政府部門要出臺相關的政策來做好土地市場的調整，結合市場經濟的發(fā)展趨勢來控制好土地的征地拆遷費用[3]。此外，作為土地的管理者，要進一步做好土地的基礎設施建設工作，推動土地拆遷工作完成的同時，又可以進一步提高土地的價值，提升土地的利用效率。因此，為了更好地控制好土地供應和房地產價格之間的關系，我國相關部門要出臺相關的政策和措施來控制土地的供應價格，將土地的成本控制在合理的范圍之內，避免對房地產價格出現較大的波動。

(二)做好宏觀調控和市場監(jiān)督工作

要進一步調整好土地供應和房地產價格之間的關系，促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展，我國要進一步做好宏觀調控工作和市場監(jiān)督工作。所謂的宏觀調控，就是指我國政府通過借助相關的政策以及法律調整來干預當前的市場經濟，通過采用了相關的行政手段以及經濟手段，從而更好地調整房地產行業(yè)的結構，進而更好地促進房地產的發(fā)展[4]。所以針對房地產行業(yè)，我國要結合具體的情況來做好房地產市場政策的調整，為促進房地產的健康穩(wěn)定提供一定的政策保證，也借此來管控好房地產的價格，避免出現價格迅速上漲的現象，減少對居民生活的影響。使用宏觀調控措施來管控房地產價格時，要切實控制好高等公寓的數量和市場占比，避免對普通住宅的數量造成影響，進而導致房地產的價格上漲，從而更好地滿足普通居民的住房需求。此外，政府部門要落實好宅基地的“三權分置”工作，避免對土地供應的壟斷，借此來提升集體土地的價格，進而更好地推動土地市場的健康發(fā)展。例如，為了更好地引導和鼓勵農民工回鄉(xiāng)發(fā)展，我國應當加強土地流轉體質的改革，積極采取相關的措施來響應和落實好房地產改革工作，更好地推動房地產市場的健康發(fā)展，避免房地產價格出現較大的波動。

要加強控制好土地供應和房地產價格之間的關系，我國需要切實做好市場監(jiān)管工作，相關政府部門要發(fā)揮好自身的行政主體作用，采取科學的措施來加強監(jiān)督房地產行業(yè)的市場發(fā)展，進一步控制好房地產市場發(fā)展中的不合理成分，減少房地產行業(yè)的經濟損失，確保其健康發(fā)展，借此來控制好房地產的價格。例如，政府部門要采取相關的措施來確保土地關系市場和房地產交易市場的合法性和合規(guī)性，減少一些違規(guī)操作，使得土地交易和房地產交易變得更加透明，進而更好地控制好房地產的價格。在實際監(jiān)管過程中，相關部門要切實做好土地審批權的控制，借此來控制好土地的轉讓，避免出現農用地的轉讓或者征用現象，進而影響我國土地的結構。針對要征用農用地進行發(fā)展的地區(qū)，必須要做好嚴格的審查工作，確保符合相關的批準要求才能進行審批。此外，政府部門不能使用自身的行政手段來干預土地的出讓行為，不能指定土地轉讓的對象、位置和面積，避免徇私舞弊現象的發(fā)生，也避免對土地市場造成不良的影響，干預土地市場的健康發(fā)展。如果政府部門不能有效地發(fā)揮出自身在土地交易和房地產交易中的調劑作用，不僅會影響自身的公信力，也會難以發(fā)揮在房地產行業(yè)中的監(jiān)管作用，進而影響我國市場經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)掌握好土地市場和房地產市場之間的關系

要切實控制好土地供應和房地產市場之間的關系，保證我國土地資源的合理使用，保證我國房地產市場的健康發(fā)展，相關部門和單位要正確地掌握好二者之間的關系，進而采取更加恰當的措施來進行調整。土地市場的發(fā)展會影響到房地產行業(yè)的發(fā)展，要促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，必須要保證土地市場和房地產市場之間的平衡發(fā)展，因此，政府部門要發(fā)揮好自身的協調作用，將土地市場和房地產市場之間的關系控制在一定的區(qū)間內。例如，如果我國土地市場出現過度發(fā)展，則會導致土地價格出現虛高的現象，從而對房地產的開發(fā)造成較大的影響，導致房地產價格過高，但是如果土地市場出現萎靡的現象，使得房地產的土地開發(fā)成本較低，從而導致房地產價格較低。無論土地市場是屬于哪一種發(fā)展情況，都會對房地產的發(fā)展造成不良的影響。因此，我國相關部門要采取相關的措施來控制好土地的供應量，結合地區(qū)的經濟發(fā)展情況來控制好土地的供應量，進而控制好當地的房地產價格。此外，政府部門也要發(fā)揮好監(jiān)督的作用，確保整個土地市場交易的合法性和真實性，避免出現虛假交易的現象，對當地的土地市場以及房地產市場造成不良的影響。

(四)加強對競爭機制的合理運用

關于我國土地市場的發(fā)展，相關部門要合理地運用市場競爭的機制，借助市場競爭的方式要控制好土地的供應價格。當前我國土地的出讓方式較多，不同的出讓方式所采取的流程不同，所具有的優(yōu)缺點也不同。例如，協議出讓的方式雖然簡單快捷，但是整個過程容易出現一些腐敗現象，容易出現暗箱操作的行為，從而不能更加客觀和公正地展現出土地的市場價格，容易出現土地價格哄抬或者下降的現象。當前我國土地使用權出讓主要是采用招拍掛的方式，采用這些出讓方式可以更好地保證土地市場交易的合法性和公開性，從而將土地的價值更加客觀地呈現出來，能夠更好地提升土地資源的利用效率，對于促進土地市場以及房地產市場的健康發(fā)展都起著重要的作用。但是采用招拍掛的出讓方式，會對土地的價格造成較大的影響，特別容易造成土地價格的提升，甚至會出現地王的現象，從而導致房地產的開發(fā)成本不斷增加，導致房地產價格上升的現象。因此，在使用招拍掛方式來進行轉讓土地使用權時，相關部門要切實發(fā)揮好監(jiān)督的作用，通過制定相關的法律政策來控制好土地的價格，引導相關人員進行合理的競價，避免出現哄抬土地價格的現象[5]。為了更好地促進我國土地市場以及房地產市場的健康發(fā)展，在轉讓土地使用權時，要結合具體的情況來選擇恰當的轉讓方式，加強對競爭機制的合理運用，進而更好地控制土地的價格，加強對房地產價格的調控。

三、結語

總而言之，房地產行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展直接影響著我國的市場經濟發(fā)展，因此，我國要采取相關的措施來管控好房地產的價格，從而更好地滿足我國居民的住房需求，更好地促進我國社會的穩(wěn)定發(fā)展。影響房地產價格的因素很多，其中主要因素是土地的供應，當土地的供應價格、供應量、供應結構以及供應方式發(fā)生一定的變化，都會直接對房地產的價格造成較大的影響。因此，為了更好地協調好土地供應和房地產價格之間的關系，我國應當采取相關的措施來做好宏觀調控以及市場監(jiān)督，加強對土地成本的控制，保證土地市場的健康發(fā)展，保證土地供應價格的合理性，進而更好地控制好房地產的開發(fā)成本和價格，更好地推動房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。