甄愛軍
2022年,國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米,為2009年以來最低水平。不過,在2023年,隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng),世邦魏理仕預(yù)計寫字樓租賃需求將于第二季度企穩(wěn)回升。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升,2023年全年凈吸納量預(yù)計達(dá)500萬平方米。
根據(jù)世邦魏理仕跟蹤監(jiān)測結(jié)果,2022年,國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米,為2009年以來最低水平。但這種情況在2023年將會得到改善,隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng),世邦魏理仕預(yù)計寫字樓租賃需求將于今年第二季度企穩(wěn)回升,全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量。
世邦魏理仕有關(guān)人士表示,受益于金融、行業(yè)政策環(huán)境的改善,以及防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利好,寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中,金融和科技將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)寫字樓租賃需求的“主引擎”。受外資對中國市場長期信心增強(qiáng)的利好刺激,制造業(yè)仍具增長潛能,也能在一定程度上帶動寫字樓需求的回升。
就上海的具體情況來看,2022年寫字樓市場供應(yīng)需求雙雙受阻。數(shù)據(jù)表明,2022年上海寫字樓市場共有11個新項目入市,總計84.4萬平方米,但凈吸納量回落至54.5萬平方米,同比下降58%。受需求下滑影響,2022年寫字樓租金報價和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。此外,寫字樓空置率仍舊維持在17.5%左右的高位水平。世邦魏理仕預(yù)計,2023年上海市場寫字樓新增供應(yīng)將達(dá)到145萬平方米,不過市場需求也將加快復(fù)蘇步伐,全年凈吸納量有望達(dá)到70萬~80萬平方米,核心及部分濱江商務(wù)區(qū)租金有望優(yōu)先止跌企穩(wěn)。
在經(jīng)濟(jì)活動復(fù)蘇的帶動下,過去2年疫情防控期間所累積的超額儲蓄有望逐步釋放為消費動能,將持續(xù)推動線下客流的復(fù)蘇,并同步推動優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求反彈。世邦魏理仕預(yù)計,2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬平方米。
分區(qū)域來看,未來3年僅有六分之一的新項目位于核心商圈,由于可租面積的稀缺性和品牌商強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿,全國18個主要城市核心商圈的租金在2023年有望實現(xiàn)0.9%的同比增長,一線城市核心商圈租金增速更快,能夠達(dá)到1.7%左右。整體市場方面,購物中心平均租金可能要到2024年才能真正實現(xiàn)企穩(wěn)回升。
2022年,上海零售物業(yè)市場僅有4個項目入市,共計18萬平方米。同時,租賃市場表現(xiàn)較為平淡,購物中心首層租金為34元/天/平方米,同比下跌3.1%。世邦魏理仕預(yù)計,隨著政策面的進(jìn)一步推動,預(yù)計未來3至6個月內(nèi)市場將逐步走出谷底,重歸復(fù)蘇之路。就需求方面來看,餐飲類迭代加快,以及與露營有關(guān)的時尚品牌發(fā)力擴(kuò)張,將會成為零售物業(yè)租賃市場的主力。預(yù)計2023年市場新增供應(yīng)將達(dá)到91萬平方米,凈吸納量有望達(dá)到70萬~80萬平方米,空置率維持在8%的水平,租金水平小幅回升1%~1.5%。
倉儲物業(yè)在2023年新增供應(yīng)也會有所增長。受益于國內(nèi)消費的周期性反彈及汽車等高端制造業(yè)的供應(yīng)鏈升級和外包所形成的利好,2023年國內(nèi)主要城市倉儲物業(yè)凈吸納量有望超過640萬平方米,同比增長30%。
展望2023年,網(wǎng)上零售有望恢復(fù)常態(tài)化增長,直播電商平臺對供應(yīng)鏈效率和物流配送體驗的日益重視,將會推動其成為倉儲需求新的增長點。與此同時,產(chǎn)業(yè)升級、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業(yè)對供應(yīng)鏈升級的需求與日俱增,而由此產(chǎn)生的倉儲擴(kuò)張升級趨勢,也將為國內(nèi)倉儲物業(yè)需求提供可持續(xù)的增長動能。
世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年中國大宗物業(yè)投資總交易額累計2200億元,同比下降22%。隨著近期一系列提振經(jīng)濟(jì)舉措接連出臺,投資者情緒將明顯改善,預(yù)計2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場全年交易額超2500億元,同比上漲15%~20%。
上海商辦物業(yè)大宗交易已經(jīng)提前出現(xiàn)升溫跡象。2022年第四季度,上海商辦物業(yè)投資市場共產(chǎn)生21筆大宗交易,交易金額達(dá)250.3億元,環(huán)比上升24.4%。盡管經(jīng)濟(jì)增長面臨挑戰(zhàn),而伴隨疫情防控政策的不斷優(yōu)化,大宗物業(yè)投資市場于2022年末持續(xù)升溫,全年累計交易金額達(dá)879.5億元,同比下降8.3%,但優(yōu)于2020年水平。
從去年全年大宗交易的物業(yè)類型來看,寫字樓物業(yè)仍為主流標(biāo)的,占比達(dá)58%。臨近2022年尾,市場相繼出現(xiàn)兩筆單筆交易超50億元的商辦寫字樓投資交易,可見投資者對于商辦寫字樓的關(guān)注程度有所提升。以生命科學(xué)為主題的園區(qū)物業(yè)成交依舊活躍,張江、臨空等核心商務(wù)園區(qū)子板塊均在年內(nèi)錄得增值型交易。除此之外,交易標(biāo)的延續(xù)多元趨勢,以社區(qū)商業(yè)為代表的零售物業(yè)需求穩(wěn)定,工業(yè)廠房及長租公寓交易占比連續(xù)3年出現(xiàn)增長。
買家類型方面,去年全年交易仍以內(nèi)資為主導(dǎo),而依據(jù)交易金額統(tǒng)計,外資比重于近3年呈遞增趨勢,截至去年末占比接近三成,境外買家的持續(xù)加碼布局也凸顯了上海對于全球投資者的吸引力正在回升。
另外,在跨境投資者中,約93%的客戶來自地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者,其物業(yè)類型偏好仍以核心拓展區(qū)的寫字樓及位于成熟板塊的商務(wù)園區(qū)為主,成熟運營的社區(qū)零售物業(yè)與具備改造條件的長租公寓也獲得不少外資買家的關(guān)注。