楊梅

摘 要：戰(zhàn)略成本管理有利于企業(yè)內(nèi)部資源的整合，從而提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，并持續(xù)健康發(fā)展。本文針對物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本管控中存在的不足進(jìn)行探討，提出基于價(jià)值鏈的物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略，以期樹立物業(yè)企業(yè)價(jià)值鏈戰(zhàn)略成本管理理念。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈；戰(zhàn)略成本；控制策略

2022年物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度放緩，疫情導(dǎo)致企業(yè)成本支出上漲，應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)暴露以及壞賬計(jì)提、商譽(yù)減值等對利潤產(chǎn)生影響，營業(yè)收入和凈利潤增速減慢，凈利率下滑，行業(yè)從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注利潤的增長。在這樣的歷史背景下，從價(jià)值鏈活動(dòng)著手，分析成本動(dòng)因，探索物業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略，對物業(yè)企業(yè)提升競爭力、持續(xù)長久發(fā)展具有重大意義。

一、基于價(jià)值鏈的物業(yè)戰(zhàn)略成本控制的必要性

戰(zhàn)略成本控制是以戰(zhàn)略的眼光從成本的源頭識別成本動(dòng)因，對價(jià)值鏈活動(dòng)進(jìn)行成本管理，簡而言之，就是將企業(yè)的成本管理放到了戰(zhàn)略管理的宏觀范圍之內(nèi)，從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，以公司內(nèi)部和外部環(huán)境發(fā)生的改變?yōu)橐罁?jù)，對更廣闊的成本展開管理。管理人員利用特殊的方法，為公司自身以及它的競爭對手提供了一些分析數(shù)據(jù)，向他們提供了從材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售，到客戶服務(wù)等一系列作業(yè)活動(dòng)中，與決策相關(guān)的、精確的成本信息，并展開分析與考核，協(xié)助管理者制定并評估公司的戰(zhàn)略。從而使公司在長期內(nèi)形成并維持其競爭優(yōu)勢。戰(zhàn)略成本管理是一種全方位、多角度、打破企業(yè)界限的模式。

物業(yè)企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)包括市場環(huán)境分析、項(xiàng)目承接、更新改造、物業(yè)服務(wù)、市場營銷、維修維保以及內(nèi)控管理等活動(dòng)，其戰(zhàn)略成本控制貫穿于營銷、采購、服務(wù)、管理等價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，在實(shí)施戰(zhàn)略成本管理的過程中，有必要對其進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十余年的快速發(fā)展，在新的經(jīng)濟(jì)條件下，面臨著越來越激烈的市場競爭、越來越低的利率。物業(yè)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的不科學(xué)的經(jīng)營模式，以增強(qiáng)其市場競爭能力，必須從價(jià)值鏈的角度進(jìn)行戰(zhàn)略性的成本控制。

通過企業(yè)的戰(zhàn)略定位、價(jià)值鏈分析、成本動(dòng)因分析有助于完善企業(yè)的戰(zhàn)略決策與成本控制，有利于企業(yè)內(nèi)部資源的整合，從而提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，并持續(xù)健康發(fā)展。通過對供應(yīng)商、消費(fèi)者、競爭對手之間，還有企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，并與企業(yè)的發(fā)展特征與目標(biāo)相結(jié)合，從而達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、物業(yè)公司的主要成本以及成本分類

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了物業(yè)公司快速發(fā)展，同時(shí)也給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從物業(yè)管理公司的視角來看，必須加強(qiáng)對物業(yè)公司的成本控制，持續(xù)提高物業(yè)管理水平與服務(wù)水準(zhǔn)，并始終關(guān)注業(yè)主的實(shí)際需要，提供高品質(zhì)，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)行業(yè)在國內(nèi)起步較晚，其經(jīng)營積累水平不高，很難適應(yīng)迅速發(fā)展的物業(yè)管理市場，因此，企業(yè)的成本管理和控制問題越來越突出。沒有有效改善企業(yè)的成本管理與控制工作，不利于企業(yè)提高其競爭能力。目前，物業(yè)公司在進(jìn)行成本管理的過程中，必須進(jìn)行深層次的剖析，并采取相應(yīng)的對策，才能使企業(yè)的經(jīng)營得以健康、可持續(xù)地發(fā)展。

（一）物業(yè)公司的主要成本

首先，物業(yè)行業(yè)目前仍是勞動(dòng)密集型行業(yè)，根據(jù)一項(xiàng)最新的調(diào)查顯示，物業(yè)管理公司的人力成本占到了全部成本的55%。其次，隨著物業(yè)的不斷發(fā)展，維護(hù)相關(guān)設(shè)施和設(shè)備的成本逐年增加，維保費(fèi)用也在不斷增長。最后，環(huán)境保護(hù)和節(jié)約能源是近幾年的國家戰(zhàn)略。物業(yè)管理企業(yè)要提升員工的素質(zhì)，走智能化的發(fā)展之路，以達(dá)到員工的利益最大化；加強(qiáng)設(shè)備的日常管理，以降低設(shè)備的故障率，降低設(shè)備的維修費(fèi)用；為客戶制定節(jié)約用電的計(jì)劃，加強(qiáng)公區(qū)能耗管理，降低能源消耗，擴(kuò)大企業(yè)的利潤。

（二）物業(yè)公司的成本類別

1．物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用按構(gòu)成劃分

物業(yè)行業(yè)的成本費(fèi)用按照構(gòu)成劃分，可以劃分為人工成本、公共設(shè)施設(shè)備日常維修維保成本、綠化養(yǎng)護(hù)成本、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、公共設(shè)施設(shè)備公眾責(zé)任保險(xiǎn)、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用及間接費(fèi)用。

2．物業(yè)管理公司的費(fèi)用按周期劃分

物業(yè)公司的費(fèi)用可分成以下幾個(gè)階段的周期：前期費(fèi)用經(jīng)營期費(fèi)用和后期費(fèi)用。前期是指在物業(yè)完成驗(yàn)收、業(yè)主開始入住，業(yè)主大會成立，新物業(yè)管理合同簽署之前，前期費(fèi)用是以物業(yè)為基礎(chǔ)的中間費(fèi)用，其中包括物業(yè)項(xiàng)目開工、集中驗(yàn)收所需要的人工費(fèi)、材料費(fèi)等。運(yùn)營期間的成本是基于物業(yè)服務(wù)合同而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用。后期主要指物業(yè)企業(yè)在圍繞物業(yè)服務(wù)合同完成相應(yīng)工作后，基于對業(yè)主的了解、生活需求分析等，為業(yè)主提供多經(jīng)服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用，比如家居服務(wù)、養(yǎng)老托幼服務(wù)、生活物資代購、洗車、代辦車輛保險(xiǎn)等。

三、物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理現(xiàn)狀

（一）戰(zhàn)略成本管理理念缺乏

在人工智能信息技術(shù)還沒有完全進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域之前，物業(yè)管理仍然是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，在物業(yè)成本費(fèi)用中，人工成本占有很大比例。伴隨管理規(guī)模的擴(kuò)張和增值服務(wù)的迅速發(fā)展，以及公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展需要，物業(yè)企業(yè)對人才數(shù)量及質(zhì)量需求不斷增長，加之平均工資剛性增長，進(jìn)一步導(dǎo)致人員費(fèi)用支出增加。長期以來，部分企業(yè)本著降本增效的原則，嚴(yán)控人員編制，取得了一定的效果。但是如果只注重降低原材料的價(jià)格，壓制員工的人工費(fèi)用，那么將會影響到公司的產(chǎn)品質(zhì)量。同時(shí)由于一人多崗或崗位職責(zé)交叉，未建立職工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、操作流程，致使各崗位職責(zé)權(quán)限不清晰，出現(xiàn)相互推諉扯皮現(xiàn)象。增值服務(wù)業(yè)務(wù)沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理和拓展。管理層成本管理意識薄弱，沒有價(jià)值鏈的概念，僅依靠財(cái)務(wù)人員推動(dòng)的成本管理無法持續(xù)。

（二）智慧物業(yè)體系建設(shè)不完善

隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，大部分物業(yè)企業(yè)引入物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)，但收費(fèi)系統(tǒng)與財(cái)務(wù)核算、行政辦公、人力資源等系統(tǒng)互不干涉，各自為政，沒有實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合的有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)缺乏相關(guān)信息技術(shù)人員對企業(yè)信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和維護(hù)管理。對項(xiàng)目客服、通行、巡檢、調(diào)度、維保以及供應(yīng)商管理等方面人工智能運(yùn)用還有待進(jìn)一步拓展，運(yùn)用人工智能手段強(qiáng)化成本管控的能力還不足。

（三）管理會計(jì)職能發(fā)揮不明顯

物業(yè)管理企業(yè)必須要有一個(gè)戰(zhàn)略性的成本控制系統(tǒng)，在保證不降低質(zhì)量的情況下，確定最佳的成本方案，并對采購成本進(jìn)行控制，減少人工成本，以及前置參與到房開項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為后期物業(yè)管理服務(wù)提供前置規(guī)劃建議，實(shí)現(xiàn)對成本的全面管控。但部分物業(yè)企業(yè)沒有結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)實(shí)際情況，各部門之間缺乏有效溝通，全面預(yù)算管理工具的運(yùn)用流于形式，各項(xiàng)目編制的預(yù)算沒有參照，出來的數(shù)據(jù)無法判斷合理性，預(yù)算編制耗時(shí)長，在后期實(shí)際執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了較大的預(yù)算偏差，企業(yè)內(nèi)部沒有形成完整的成本管控體系。

四、基于價(jià)值鏈的物業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略分析

伴隨著消費(fèi)的不斷提升及服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展，顧客對于品質(zhì)的需求也越來越高。物業(yè)公司立足于業(yè)主的真實(shí)需求，堅(jiān)守服務(wù)初衷，以標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建智慧物業(yè)服務(wù)平臺；通過延長服務(wù)鏈等方式，持續(xù)提高了服務(wù)品質(zhì)?；趦r(jià)值鏈全生命周期的戰(zhàn)略成本管理思維有利于促進(jìn)服務(wù)優(yōu)化和價(jià)值釋放。價(jià)值鏈分析所得出的信息對制定戰(zhàn)略以消除成本劣勢和創(chuàng)造成本優(yōu)勢起著非常重要的作用。

（一）樹立戰(zhàn)略成本管理理念

1．進(jìn)一步完善制度體系建設(shè)

在現(xiàn)有管理制度框架體系下，逐步將物業(yè)服務(wù)中的每個(gè)環(huán)節(jié)包括安全保衛(wèi)、綠化清潔、設(shè)備維護(hù)、費(fèi)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)等予以制度化、流程化，編制崗位責(zé)任說明書，明確崗位任職資格和崗位工作職責(zé)，梳理各環(huán)節(jié)的工作步驟、時(shí)限、責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)等，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，并開展有效監(jiān)督，完善制度及授權(quán)體系，形成物業(yè)企業(yè)行之有效的內(nèi)部控制體系。

2．規(guī)范精細(xì)化管理

構(gòu)建企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制、客戶關(guān)系機(jī)制，并對機(jī)制流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以更簡單、更規(guī)范的方式來達(dá)到目的，從而提升企業(yè)的綜合競爭力。近期物業(yè)協(xié)會推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)信用體系建設(shè)，建立物業(yè)信用綜合評價(jià)制度，誠信規(guī)范的競爭環(huán)境和市場秩序，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相等也是大勢所趨。因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)意識，強(qiáng)化制度執(zhí)行力監(jiān)督，以業(yè)主滿意度為核心，將目標(biāo)任務(wù)具體分解到人，建立一套長期有效的監(jiān)管與評估體系，鼓勵(lì)全體職工熱愛自己的崗位，提高企業(yè)的經(jīng)營水平，提高企業(yè)的經(jīng)營效率。

3．建立成本管理組織機(jī)構(gòu)

建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，是企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制的前提和保證。把費(fèi)用管理作為“一把手”的工作，以公司的總經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人，財(cái)務(wù)總監(jiān)牽頭，組織財(cái)務(wù)部門進(jìn)行計(jì)劃和執(zhí)行；風(fēng)險(xiǎn)控制和審計(jì)部門進(jìn)行審核和評估，各項(xiàng)目和部門協(xié)同推進(jìn)，形成全員參與，全程控制的全過程的全員成本控制思想。

（二）加快智慧物業(yè)體系建設(shè)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)依托科技化、數(shù)字化信息管理平臺，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理科技賦能，進(jìn)而提高綜合管理效率，降低人工成本；同時(shí)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在安防、智慧社區(qū)、物業(yè)大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領(lǐng)域開展深度合作，同時(shí)引入金融機(jī)構(gòu)的合作，延伸服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)質(zhì)量。

1．推動(dòng)業(yè)務(wù)與信息化融合，提高對客服務(wù)數(shù)智化水平

在數(shù)智化應(yīng)用上，持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)與信息化的充分融合，提高對客服務(wù)數(shù)智化水平，有效提升客戶對物業(yè)服務(wù)的感知。通過搭建信息管理平臺，拓寬物業(yè)管理的服務(wù)范圍，為業(yè)主提供實(shí)時(shí)的線上信息服務(wù)。并能對日常管理中產(chǎn)生的相應(yīng)數(shù)據(jù)、情況精準(zhǔn)收集，提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極與業(yè)主溝通，挖掘業(yè)主需求，通過搭建電子商務(wù)平臺來滿足業(yè)主生活需要，聯(lián)系本地優(yōu)質(zhì)商家實(shí)現(xiàn)合作共贏，為業(yè)主提供更加精細(xì)化、便捷化生活服務(wù)，優(yōu)化業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)。

2．推動(dòng)管理與信息化融合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期在線化管理

推動(dòng)管理與信息化的充分融合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期在線化管理，以全面數(shù)字化運(yùn)營賦能管理決策。將計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)與物業(yè)管理有機(jī)地融合起來，主動(dòng)地利用智能化網(wǎng)絡(luò)來對管理過程進(jìn)行優(yōu)化，對管理范圍內(nèi)的空調(diào)、供配電、照明、供排水、消防、保安、運(yùn)輸?shù)葘?shí)行有效的、程序的、一體化的、收費(fèi)的一目了然。實(shí)現(xiàn)物業(yè)、車位、能耗、租賃、多經(jīng)、裝修、報(bào)事、社商等應(yīng)收賬單自動(dòng)歸集、統(tǒng)一催收、一站式結(jié)算，提升業(yè)財(cái)效能；全場景、全渠道的無現(xiàn)金支付，降低催收成本。提高運(yùn)營效率，降低人力成本，加大管理透明度，杜絕人為管理漏洞。

3．推動(dòng)城市服務(wù)與信息化融合，打造和諧幸福城市

隨著社區(qū)養(yǎng)老、城市更新以及城市精細(xì)化管理等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將借政策東風(fēng)，順勢開拓新的服務(wù)領(lǐng)域。依托移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等科技，衛(wèi)生、交通、供水一體化；對加熱、污水處理等多個(gè)城市管理子系統(tǒng)等各種資源進(jìn)行適時(shí)地、合理地配置，以一種更加精細(xì)、更加動(dòng)態(tài)的方法來提高城市的服務(wù)效率，構(gòu)建一個(gè)集城市生產(chǎn)、城市運(yùn)營、城市決策于一身的智慧運(yùn)營管理平臺，從而達(dá)到對數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的目的。打造更加安全舒適、美觀便捷的和諧幸福城市，增強(qiáng)業(yè)主幸福感、獲得感、安全感。

（三）強(qiáng)化全面預(yù)算管理

在成本管控方面強(qiáng)化全面預(yù)算管理與全周期成本管控機(jī)制，強(qiáng)化數(shù)據(jù)賦能經(jīng)營管理。物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃及生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，按照經(jīng)營目標(biāo)合理配置資源，通過財(cái)務(wù)管理的賦能效應(yīng)，有效實(shí)施預(yù)算執(zhí)行控制，做好成本效益分析，降本增效。

1．科學(xué)用工，控制人工成本

采取專業(yè)分包，在加強(qiáng)監(jiān)督的基礎(chǔ)上，將維護(hù)秩序、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、公共設(shè)備設(shè)施維保等特殊工作，分包給相關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。各項(xiàng)目逐漸將勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)化為技術(shù)密集型，在物業(yè)服務(wù)過程中，將高新技術(shù)手段引進(jìn)到物業(yè)服務(wù)中，利用安防智能化、停車場智能管理、空調(diào)智能清潔系統(tǒng)等智能管理系統(tǒng)，來提升勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低操作層人員的投入。

2．強(qiáng)化設(shè)備維護(hù)管理，降低能耗

抓好設(shè)備的運(yùn)行管理，有計(jì)劃地進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)用能系統(tǒng)和設(shè)備運(yùn)行調(diào)節(jié)、維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查，實(shí)施節(jié)能改造，降低能源成本。

3．提升供應(yīng)鏈管理能力，降低采購成本

推進(jìn)全生命周期項(xiàng)目管控體系，實(shí)現(xiàn)對最小業(yè)務(wù)單元的穿透式管理，有效提升管理精細(xì)化水平。提升供應(yīng)鏈管理能力，強(qiáng)化上下游供需的協(xié)同，通過對信息流、物流、資金流的控制，加強(qiáng)物資、人力外包采購計(jì)劃統(tǒng)籌，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢推進(jìn)業(yè)務(wù)集采，降低采購成本。

4．強(qiáng)化績效考核管理

在考慮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同時(shí)，將品質(zhì)等級、標(biāo)桿打造、品牌傳播、業(yè)主關(guān)懷、社區(qū)活動(dòng)、設(shè)施設(shè)備提升改造、節(jié)能減排、智慧社區(qū)建設(shè)、互聯(lián)網(wǎng)生活平臺建立等多個(gè)維度的投入產(chǎn)出指標(biāo)納入考核，分配到預(yù)算責(zé)任主體，形成組合疊加的預(yù)算體系。在實(shí)施預(yù)算管控時(shí)，堅(jiān)持以收定支，形成全面預(yù)算的成本管控，鎖定成本支出上限，開源節(jié)流，在服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)濟(jì)效益之間取得平衡，確保利潤和現(xiàn)金流始終為正。

結(jié)束語

展望未來，物業(yè)管理行業(yè)將受到社會各界、資本市場及投資者的更多關(guān)注與青睞，激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更大發(fā)展?jié)摿ΑＴ谌遮吋ち业氖袌龈偁幹?，物業(yè)企業(yè)要想在越來越多的市場環(huán)境中，取得更好的生存和發(fā)展，就必須要對自身實(shí)施戰(zhàn)略成本管理過程中出現(xiàn)的問題展開深入的剖析，并與自身的具體情況相聯(lián)系，持續(xù)地對以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略成本控制體系進(jìn)行優(yōu)化，從而達(dá)到高質(zhì)量發(fā)展的目的。

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（作者單位：貴陽產(chǎn)控物業(yè)有限公司）