朱守衛(wèi)

(舒城縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，安徽 六安 231300)

發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)規(guī)劃與管理是一項(xiàng)非常重要的工作內(nèi)容。越來越多的房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員正在努力學(xué)習(xí)新的測繪工具，掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)知識(shí)和現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用。在過去的長期發(fā)展中，我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展相對滯后，關(guān)于測繪面積采用傳統(tǒng)方式人工測量房子的邊界和轉(zhuǎn)折點(diǎn)的坐標(biāo)，但在現(xiàn)實(shí)中，這些測繪方法的效率低且出錯(cuò)率較高，不能滿足對測繪信息的需求。

1 房地產(chǎn)測繪

1.1 測繪內(nèi)容

在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程。房地產(chǎn)測繪的初始階段為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，此階段本質(zhì)內(nèi)容是在地形測繪的基礎(chǔ)上，制定具體的發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)市規(guī)劃辦審批，測繪時(shí)必須注意地形圖比例尺的選擇和精度的保證。

建筑用地測量是房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)。在有關(guān)部門辦理建設(shè)用地許可證的情況下，必須在土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行現(xiàn)場測量和測繪。測量應(yīng)充分考慮建設(shè)用地的數(shù)量和質(zhì)量，以圖解或文字形式成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要信息。測繪時(shí)應(yīng)注意建筑用地與周邊農(nóng)田、水污染防治、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系，確保測繪結(jié)果符合建筑規(guī)范要求。測繪部門及時(shí)糾正一些不符合計(jì)劃的情況，確保項(xiàng)目的順利開展。

前期測繪工作完成后，將為項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)和施工方案提供良好的參考。個(gè)別施工中，根據(jù)選址方案和建筑用地方案進(jìn)行測量，主要包括施工場地的平整、施工中道路和管道的具體定位等測量和測繪。在測繪過程中，發(fā)現(xiàn)不能滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告并糾正。根據(jù)實(shí)際情況確定建筑面積，繪制房屋平面圖，以利于商品房竣工后的銷售。施工完成后需完成的施工及物業(yè)測繪，是指根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的施工規(guī)劃和施工圖紙，采用一定的技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建筑結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確測量，以保證房地產(chǎn)開發(fā)滿足規(guī)劃、建筑面積、質(zhì)量等要求。

1.2 特征

房地產(chǎn)測繪往往涉及對特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)建筑進(jìn)行實(shí)際測繪。 在實(shí)際測繪過程中，房地產(chǎn)建設(shè)的范圍相對較小，但仍會(huì)對建設(shè)項(xiàng)目及周邊地區(qū)產(chǎn)生影響。因此需要對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)建筑和各種設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)識(shí)別，仔細(xì)識(shí)別與房地產(chǎn)邊界相關(guān)的因素。實(shí)際的房地產(chǎn)測繪通常選擇較大的比例尺，因此需要更準(zhǔn)確的測繪結(jié)果。

1.3 作用

房地產(chǎn)測繪采用一定的技術(shù)手段，在項(xiàng)目開發(fā)全過程中對相應(yīng)的測繪起著重要作用。測繪工作成果不僅直接為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)量提供依據(jù)，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)管理決策提供參考，如數(shù)據(jù)調(diào)整。其次，測繪結(jié)果為其購買商品房提供了一定的參考信息，有利于商品房交易的順利實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)測繪為管理者提供了有效的信息。房地產(chǎn)測繪的相關(guān)成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門掌握后，可以為相關(guān)政策的制定提供有效的數(shù)據(jù)參考，為房地產(chǎn)權(quán)屬登記和相關(guān)糾紛的解決提供更直觀的信息，更好地發(fā)揮其管理作用。各種測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用可以保證測繪成果的準(zhǔn)確性，使測繪成果滿足工程建設(shè)后續(xù)環(huán)節(jié)的需要，為房地產(chǎn)面積的計(jì)算提供方便。

2 測繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用

2.1 GIS在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

地理信息系統(tǒng)(GIS)是一種空間信息系統(tǒng)。借助計(jì)算機(jī)技術(shù)，它可以收集特定位置的地理分布數(shù)據(jù)。在實(shí)際應(yīng)用過程中，除了對地理信息進(jìn)行整合和運(yùn)營外，還可以將各種基礎(chǔ)地理信息組合成相應(yīng)的構(gòu)建模型，對房地產(chǎn)信息進(jìn)行綜合分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測[1]。在當(dāng)今大數(shù)據(jù)時(shí)代，大量的人工工作可以通過使用地理信息系統(tǒng)來完成，地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)測繪中發(fā)揮著重要作用。除了確定房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)確信息外，還可以在一定程度上建立和完善地理信息系統(tǒng)。在未來的發(fā)展中，這項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展將有更廣闊的空間。值得一提的是，GIS對操作人員的專業(yè)化提出了更高的要求。在掌握相應(yīng)測繪技術(shù)的基礎(chǔ)上，提高專業(yè)人才的綜合素質(zhì)。

2.2 全球定位系統(tǒng)(GPS)技術(shù)的應(yīng)用

GPS技術(shù)和適用性強(qiáng)的房產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用，不僅可以提高房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的自動(dòng)化程度，還可以減少其他外部因素對測繪的影響[2]。該方法可以提高房地產(chǎn)測繪的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。(1)使用數(shù)據(jù)采集和 GPS 技術(shù)對房地產(chǎn)進(jìn)行勘測和地圖繪制。 在測量過程中，需要針對不同特征處理不同屬性點(diǎn)。然后根據(jù)地物的屬性點(diǎn)對地物進(jìn)行分步測量，不僅可以防止過多的散點(diǎn)干擾測繪工作的順利進(jìn)行，還可以幫助調(diào)查人員進(jìn)行有效的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。數(shù)據(jù)采集完成后，測繪人員必須將所有數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)格式，然后將轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)。 最后，根據(jù)計(jì)算機(jī)處理得到的數(shù)據(jù)信息，制作出初步的房地產(chǎn)建設(shè)圖。(2)對于場地交接圖，上述數(shù)據(jù)處理屬于行業(yè)數(shù)據(jù)處理。為了確保房地產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性，將數(shù)字地形圖與位置實(shí)體進(jìn)行比較。測繪人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)勘察中的問題，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整或變更，提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量和效率。

2.3 坐標(biāo)解析測量法和數(shù)字測繪技術(shù)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪中，主要測量房屋建設(shè)過程中的房屋面積和建筑面積，實(shí)測的物業(yè)面積和項(xiàng)目使用面積，占用面積是指以整個(gè)房屋的封閉面積為核心的使用面積。因此，在實(shí)際測繪過程中，有必要采用更高的技術(shù)手段準(zhǔn)確計(jì)算房屋面積，并選擇科學(xué)的計(jì)算方法。坐標(biāo)分析和測量方法滿足其要求，并且此方法還可用于分析房地產(chǎn)區(qū)域。

2.4 全站儀技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

全站儀是電子、機(jī)械和光學(xué)儀器中的一種高科技測量裝置。由于其功能強(qiáng)大，操作方便，廣泛應(yīng)用于精密機(jī)械測量和變形監(jiān)測。在房地產(chǎn)測繪過程中，全站儀技術(shù)不僅可以進(jìn)行自動(dòng)測量和計(jì)算，還可以使用電子文件輸入測繪數(shù)據(jù)[3]。這種輸出不僅可以提高工作效率，而且有助于提高傳統(tǒng)光學(xué)經(jīng)緯儀無法達(dá)到的測繪精度。此外，利用其測量功能還可以實(shí)時(shí)測量建筑物的邊長數(shù)據(jù)。與設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)相比，無需移動(dòng)儀器即可完成。這項(xiàng)技術(shù)允許在單個(gè)位置進(jìn)行地圖繪制，與傳統(tǒng)的地圖繪制技術(shù)相比，這項(xiàng)技術(shù)的潛力大大提高，這一點(diǎn)非常明顯。

2.5 攝影測量技術(shù)

攝影測量技術(shù)是一種通過攝影收集目標(biāo)信息的信息采集技術(shù)。在房地產(chǎn)測量中，攝影測量技術(shù)是綜合分析圖像處理、計(jì)算機(jī)技術(shù)的相關(guān)技術(shù)，能夠不斷提高測繪作業(yè)的速度和測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。對于人口稠密地區(qū)，區(qū)域測繪效率高，還可以促進(jìn)城市規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目。因此，將攝影測量技術(shù)應(yīng)用到測繪技術(shù)中，可以有效提高測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，促進(jìn)人力和財(cái)力的節(jié)省，節(jié)約工程成本。

2.6 數(shù)字制圖技術(shù)的應(yīng)用

在工程項(xiàng)目測量中，其測量精度較高，但能滿足其要求的大比例尺地圖相對較少。因此，可以選擇地面數(shù)字測圖技術(shù)。在測繪中，可以利用地面測繪的測繪技術(shù)，獲取高精度的數(shù)字地圖。為了將重要特征及其附近控制點(diǎn)的精度控制在5cm以內(nèi)，可結(jié)合相關(guān)測量方法。在使用數(shù)字技術(shù)處理原始地圖時(shí)，可以對現(xiàn)有地形圖進(jìn)行分類和使用，使用電子攻擊計(jì)算器、繪圖設(shè)備和掃描設(shè)備，操作更加方便。此外，可以在短時(shí)間內(nèi)獲得測量結(jié)果。目前，我國的數(shù)字輸入設(shè)備主要有矢量化掃描輸入設(shè)備和手動(dòng)數(shù)字輸入設(shè)備。掃描記錄設(shè)備的優(yōu)點(diǎn)是操作性能好，工作效率高。缺點(diǎn)是在數(shù)字處理過程中會(huì)出現(xiàn)各種誤差，導(dǎo)致與原始地圖相比精度較低。

3 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的應(yīng)用措施

3.1 加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)

房地產(chǎn)測繪在住房建設(shè)方面具有十分重要的地位，因此對專業(yè)技術(shù)人員提出了更高的要求。要不斷加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高自身專業(yè)素質(zhì)，改變過去相對落后的計(jì)量方法，不斷引進(jìn)新技術(shù)，吸收國外經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

3.2 通過機(jī)器輔助測繪

AutoCAD是一種在一些測繪系統(tǒng)中廣泛使用的測繪方法。 在這一系統(tǒng)中，只需要使用真實(shí)的圖像來表示數(shù)據(jù)預(yù)處理創(chuàng)建的圖形，根據(jù)位置、準(zhǔn)確度和相似度等，其功能會(huì)清晰地出現(xiàn)在屏幕上。在圖形處理過程中，系統(tǒng)功能齊全、功能強(qiáng)大、操作方便，因此在房地產(chǎn)地圖編輯過程中使用這種方法起到非常重要的作用。

3.3 測繪單位應(yīng)建立健全自檢機(jī)制

測繪單位應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，從自身出發(fā)控制測繪質(zhì)量。測繪單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作人員的日常工作表現(xiàn)和對物業(yè)測繪質(zhì)量的監(jiān)督責(zé)任制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。房地產(chǎn)測繪企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督管理人員要定期核實(shí)測繪信息，及時(shí)認(rèn)真處理客戶投訴和不符合的測繪記錄，解決單位房地產(chǎn)測繪質(zhì)量問題。對容易出現(xiàn)測繪問題的重要部位，采取合理的防范措施，通過一些內(nèi)部文件限制測繪人員的行為，將房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的責(zé)任轉(zhuǎn)移給個(gè)人，并實(shí)施相關(guān)獎(jiǎng)懲，形成自檢制度。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的管理

房地產(chǎn)測繪是一項(xiàng)以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)為邊界，以房地產(chǎn)的平面位置、形狀和面積為重點(diǎn)，以房地產(chǎn)為中心的專業(yè)測繪。房地產(chǎn)測繪結(jié)果的審核為正式審核，對建筑面積、覆蓋范圍內(nèi)的面積，特別是公共面積的測算和公共面積的分配，正式審查意味著測繪單位在計(jì)算過程中避免重大錯(cuò)誤。如果出現(xiàn)差錯(cuò)，測繪單位必須對其提供的測繪成果承擔(dān)一切質(zhì)量和法律責(zé)任。正式審查可以避免測繪費(fèi)用和測繪單位不負(fù)責(zé)任的測繪結(jié)果。測繪結(jié)果差錯(cuò)責(zé)任始終歸于審查部門制度，集中審查部門的人才和技術(shù)優(yōu)勢，加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪成果的檢查。審計(jì)部門每季度對批準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審計(jì)。測繪成果登記數(shù)據(jù)抽樣，根據(jù)業(yè)主檢查情況進(jìn)行突擊檢查或上報(bào)，按房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評分，建立各測繪單位作業(yè)視圖，進(jìn)行數(shù)據(jù)庫管理，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，記錄抽樣中發(fā)現(xiàn)的各種問題，向社會(huì)公布測繪單位的抽樣情況和信用狀況。測繪信息中心的測繪成果目錄信息公示系統(tǒng)，用于審批測繪成果目錄的房地產(chǎn)權(quán)屬登記數(shù)據(jù)，包括在電子政務(wù)信息網(wǎng)上發(fā)布測繪成果，如房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、位置、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目編號(hào)、測繪單位名稱、編號(hào)、批準(zhǔn)日期等。

4 房地產(chǎn)測繪發(fā)展趨勢

隨著房地產(chǎn)測繪工作的不斷科學(xué)化，根據(jù)房地產(chǎn)測繪工作的實(shí)際結(jié)果，我國的房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)不僅具備了一定的自動(dòng)化程度，還實(shí)現(xiàn)了測繪過程的信息化，其主要原因是在房地產(chǎn)測繪中引進(jìn)和使用了先進(jìn)的工具和設(shè)備。信息化是指計(jì)算機(jī)繪圖、無紙化辦公和電子文檔技術(shù)的應(yīng)用。在此基礎(chǔ)上，可以說房地產(chǎn)信息的采集和處理逐步實(shí)現(xiàn)了智能化、數(shù)字化，為未來房房地產(chǎn)測繪的發(fā)展提供了可靠的技術(shù)保障。

4.1 房地產(chǎn)測繪網(wǎng)絡(luò)化

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，建筑與土地測繪的網(wǎng)絡(luò)化已成為一種主要趨勢，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)隨著信息產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測繪服務(wù)網(wǎng)絡(luò)在很大程度上改變了測繪服務(wù)模式，減少了空間和信息的概念。 每個(gè)用戶只需訪問一個(gè)查詢接口，即可準(zhǔn)確檢索分布在不同地點(diǎn)的地理信息，從而達(dá)到人人在任何地方都可以使用地理信息服務(wù)的目的；(2)房地產(chǎn)測繪網(wǎng)絡(luò)與業(yè)務(wù)整合主要集中在一個(gè)系統(tǒng)中，即信息完全可以在同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)實(shí)現(xiàn)交換，大大縮短了辦公周期，簡化了工作流程，提高了工作效率。

4.2 房地產(chǎn)測繪科技化

房地產(chǎn)測繪新技術(shù)將朝著科學(xué)的方向發(fā)展。從房地產(chǎn)相關(guān)技術(shù)和測量工作來看，我國房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)不僅將向自動(dòng)化方向發(fā)展，而且越來越準(zhǔn)確和方便。先進(jìn)儀器設(shè)備的配合，工業(yè)電子信息的發(fā)展，以及計(jì)算機(jī)輔助制圖、無紙化辦公、電子檔案等技術(shù)的廣泛應(yīng)用，可以直接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)土地信息采集和信息處理的智能化、數(shù)字化發(fā)展，為中國房地產(chǎn)測繪行業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。在很長一段時(shí)間內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)將極大促進(jìn)房地產(chǎn)測繪的發(fā)展和應(yīng)用速度，房地產(chǎn)測繪將更加精準(zhǔn)。

5 結(jié) 語

新測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測量中的廣泛應(yīng)用，大大提高了房地產(chǎn)測量技術(shù)水平。這些新技術(shù)可以有效提高測繪效率和測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，因此在測繪同一項(xiàng)目中使用不同的新技術(shù)較為常見，只有充分利用專業(yè)的房地產(chǎn)測繪技術(shù)，才能為我國房地產(chǎn)開發(fā)提供相應(yīng)的理論參考，同時(shí)也能夠在一定程度上控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)測繪人員以及整個(gè)房地產(chǎn)部門應(yīng)充分了解測繪技術(shù)的重要性，只有通過科學(xué)的方法培養(yǎng)測繪技術(shù)人才，并且將測繪新技術(shù)運(yùn)用到為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和人民服務(wù)中去，才能最大化推進(jìn)我國建筑業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)。