張玉梅

（常州遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司，江蘇 常州 213000）

現(xiàn)階段，國內(nèi)經(jīng)濟大發(fā)展，國家化程度日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要受到更加嚴(yán)苛的市場競爭，面對的壓力越來越大，在項目運行過程中，需要應(yīng)對市場環(huán)境的變化和國家政策的調(diào)整，同時也要加強企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理。房地產(chǎn)作為資金需求大且密集的企業(yè)，需要有效規(guī)避和控制各類風(fēng)險，加強資金的管理。全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，能夠有效提升企業(yè)經(jīng)營管理能力，優(yōu)化企業(yè)自身內(nèi)部各項不良影響要素，確保其能夠更好地落實相關(guān)工程項目。

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理的模式分析

全面預(yù)算管理作為企業(yè)對內(nèi)部控制的一個重要方式，對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。對于不同類型的企業(yè)，采用的預(yù)算管理模式也不同。企業(yè)在不同的發(fā)展階段，依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營模式在預(yù)算管理上也會存在差異。對于全面預(yù)算管理模式，主要分為四種模式：

1．資本預(yù)算模式。該模式主要是對企業(yè)資金支出的管控，這一模式主要適用于急需大量投資的企業(yè)，或是處于研發(fā)新產(chǎn)品階段的企業(yè)。

2．銷售預(yù)算模式。這類模式的核心在于采用預(yù)算基本法，實施企業(yè)營銷的目標(biāo)，以此讓企業(yè)的產(chǎn)品能夠迅速占領(lǐng)市場，這種預(yù)算管理模式適用于市場成長期的企業(yè)。

3．成本預(yù)算模式。主要是通過成本控制加強對預(yù)算管理，在這種模式下，成本因素的變化對企業(yè)的經(jīng)營效益能力產(chǎn)生直接的影響，適用于市場處于成熟期的企業(yè)。

4．現(xiàn)金流模式。該模式主要是利用現(xiàn)金進行預(yù)算，現(xiàn)金流量作為企業(yè)運營管理的主要內(nèi)容，是保障企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。這類模式基本上適合所有開展全面預(yù)算管理的企業(yè)。

（二）全面預(yù)算管理的原則

1．全面預(yù)算管理的目標(biāo)必須服從企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

全面預(yù)算管理對企業(yè)未來計劃發(fā)展制定了中期、長期目標(biāo)，且對每個目標(biāo)的實現(xiàn)都制定了短期計劃。可以說，全面預(yù)算管理是企業(yè)的一個戰(zhàn)略規(guī)劃和結(jié)果評估。企業(yè)的發(fā)展所實施的全面管理活動都要基于戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，為達成戰(zhàn)略目標(biāo)積極服從。所以，對于全面預(yù)算管理目標(biāo)來說就要絕對地將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)放在首位進行服從，充分考慮市場變化和企業(yè)內(nèi)部因素，在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，進行預(yù)算管理活動。

2．全面預(yù)算要求實現(xiàn)企業(yè)預(yù)算的“全面，全員，全過程”管理

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中，為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，整個預(yù)算管理的每個環(huán)節(jié)需要監(jiān)測各活動的展開，尤其是對預(yù)算管理執(zhí)行的監(jiān)測，在每一項預(yù)算執(zhí)行措施中，均需要監(jiān)測預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果，并通過分析和評估。全面預(yù)算管理是必須對企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營管理中心所有節(jié)點進行控制，全面響應(yīng)，實現(xiàn)一系列目標(biāo)的實現(xiàn)，進而達到企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。在預(yù)算管理中需要企業(yè)所有員工進行參與，包含企業(yè)管理者、負(fù)責(zé)人和全部員工，實施對企業(yè)提前預(yù)算、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析和評估的全過程管理。

3．全面預(yù)算管理需要應(yīng)對外部環(huán)境變化

市場外部環(huán)境不是一成不變的，而是動態(tài)發(fā)展的，對企業(yè)來說平穩(wěn)長久的發(fā)展，關(guān)鍵在于能夠?qū)ν獠孔兓龀黾皶r、有效的反應(yīng)。企業(yè)預(yù)算管理不是固定的財務(wù)指標(biāo)，而是對企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營發(fā)展過程中各個節(jié)點進行有效控制，實現(xiàn)全面管理，以企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)作為指導(dǎo)，對市場變化做出及時、準(zhǔn)確的反應(yīng)，實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全面預(yù)算管理的特點

（一）以現(xiàn)金流量預(yù)算為基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營運資金主要來源于銀行等金融機構(gòu)的貸款，房地產(chǎn)作為資金需求大且密集的企業(yè)，貸款數(shù)額也是龐大的，只有這樣才能使得企業(yè)資金鏈正常運轉(zhuǎn)，滿足企業(yè)的運行和發(fā)展。現(xiàn)金流量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展的關(guān)鍵所在，如果現(xiàn)金流量缺乏良好的運行，則直接影響企業(yè)的整體運轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作是以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)的。

（二）以工程項目預(yù)算為核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展管理中，工程項目施工周期長、不可控因素多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目中最顯著的一個特征。工程項目成本其特點是復(fù)雜化、難控性、龐大性，如此確立了工程項目預(yù)算的重要性以及核心性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以項目完工進度作為監(jiān)控的主要內(nèi)容，實現(xiàn)對成本和利潤的核算。

（三）具有較強的預(yù)算整體性

全面預(yù)算管理涉及內(nèi)容廣泛，不僅包含企業(yè)生產(chǎn)方面的內(nèi)容，同時還包含了供銷、人力、財力等方面的預(yù)算。全面預(yù)算能夠?qū)ζ髽I(yè)的管理和監(jiān)控實施全方位的動態(tài)管控，使得事前、事中、事后各項生產(chǎn)經(jīng)營活動得到有效管理，具有較強的整體性。全面預(yù)算管理編制包括企業(yè)的投資、財務(wù)、經(jīng)營等一系列活動內(nèi)容，這要求企業(yè)管理人員和員工能夠各司其職、各負(fù)其責(zé)，認(rèn)真貫徹全面預(yù)算管理。

（四）受上下游企業(yè)的影響較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對比于自身的生產(chǎn)管理與經(jīng)營，基于產(chǎn)業(yè)鏈視角來說，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)超過五十多個行業(yè)，包含建材行業(yè)、建筑與裝修行業(yè)、建筑設(shè)計行業(yè)、園林建設(shè)、稅務(wù)管理等各項內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對內(nèi)外部資源進行整合，實現(xiàn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，在企業(yè)進行全面預(yù)算管理中，必須要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的影響因素。

（五）國家政策將對預(yù)算管理產(chǎn)生巨大影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受國家政策影響是巨大的，該行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國民經(jīng)濟發(fā)展，如國家在2016年取消了限購政策，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇?？梢?，國家政策變化直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理必須要依據(jù)政策變動進行有效梳理和整合。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)脫節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有注重全面預(yù)算管理，在制定全面預(yù)算管理目標(biāo)時，并沒有結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者僅將其看作是財務(wù)部門的部分工作內(nèi)容，企業(yè)其他部門在配合度和參與度上并不積極，各部門員工缺乏全局觀念，預(yù)算管理范圍狹窄，對于預(yù)算計劃忽視了企業(yè)中長期的規(guī)劃。

在實際工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有將預(yù)算管理目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，導(dǎo)致在具體的預(yù)算管理目標(biāo)執(zhí)行中，存在著目標(biāo)不具體等問題。這主要是因為企業(yè)管理者對企業(yè)發(fā)展缺乏深入思考，對預(yù)算管理和戰(zhàn)略安排綜合性考慮較少。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍套用傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式，不能根據(jù)項目的變動及時更新調(diào)整，預(yù)算管理工作彈性不足，這就使得預(yù)算管理工作執(zhí)行和戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)容易脫節(jié)。

（二）缺乏完善的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建起全面預(yù)算管理，面臨的最大問題就是沒有健全的預(yù)算管理組織機制，造成該方面的責(zé)任分工并不清晰，沒有具體的制度執(zhí)行規(guī)范，不利于預(yù)算管理工作的順利展開。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展預(yù)算管理工作大多數(shù)通過財務(wù)部門進行的，并未設(shè)置專門的負(fù)責(zé)人員擔(dān)任企業(yè)日常預(yù)算管理工作。企業(yè)員工在預(yù)算編制中參與度非常低，主要是執(zhí)行上級下達的任務(wù)。企業(yè)對于預(yù)算管理工作的審批由企業(yè)高層決定，長期而言不利于企業(yè)實施全面預(yù)算管理。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)中不完善，預(yù)算審批集權(quán)化，對于預(yù)算執(zhí)行無法從全局觀進行優(yōu)化，缺乏有效的反饋，全面預(yù)算動態(tài)管理受到阻礙。

（三）預(yù)算編制缺乏精準(zhǔn)性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定預(yù)算編制中會消耗量大的人力、財力和資源，由于企業(yè)正處于內(nèi)外部環(huán)境不斷變化的過程中，因此，企業(yè)也需要對內(nèi)部預(yù)算編制和流程進行優(yōu)化，如果預(yù)算管理制度僵化，企業(yè)在經(jīng)營中也會面臨危機。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)不同，在發(fā)展過程中會受到上下游企業(yè)、國家宏觀政策調(diào)控的影響，因此，企業(yè)應(yīng)不斷提高自身應(yīng)對內(nèi)外環(huán)境的能力，充分衡量全面預(yù)算管理的構(gòu)建過程中遇到的各類影響因素。目前來看，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制制定上較為粗糙，缺乏精準(zhǔn)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展成本和預(yù)算計劃存在差異，預(yù)算編制的準(zhǔn)確性不足，那么會直接影響預(yù)算數(shù)據(jù)信息，也無法反映真實有效的數(shù)據(jù)信息。

四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效對策

（一）全面實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合

全面預(yù)算管理側(cè)重于“全參與、全方位、全過程控制”的新型管理模式。第一點，需要房地產(chǎn)企業(yè)管理層認(rèn)知明確，了解其作用，提高其在企業(yè)內(nèi)部的普及工作，倡導(dǎo)各個部門之間做好有效配合落實好全面預(yù)算管理工作。

第二點，因為房地產(chǎn)的各項開發(fā)項目相對周期比較長，回籠資金相對較慢，整個過程會摻雜較多的變動因素，所以，在項目前期需要做足功夫，不僅要考慮到企業(yè)內(nèi)部因素的影響，還需要對外部市場、宏觀經(jīng)濟的影響進行分析。企業(yè)應(yīng)收集項目投融資、供應(yīng)商、材料價格、稅收政策、各類業(yè)務(wù)和財務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)等資料，構(gòu)建數(shù)據(jù)預(yù)算模型，合理測算房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的項目進行開發(fā)的收入與成本，訂立確切的戰(zhàn)略目標(biāo)，達成全面預(yù)算管理的目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃相統(tǒng)一，將兩者結(jié)合起來考慮，并且能夠依據(jù)外部環(huán)境因素調(diào)整和優(yōu)化工作，保障全面預(yù)算管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

第三點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理方式和管理理念，加強對全面預(yù)算管理的執(zhí)行，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的有效管控，對預(yù)算管理目標(biāo)進行分解細(xì)化，下放到相應(yīng)部門和每個員工身上，以目標(biāo)為導(dǎo)向來實施企業(yè)預(yù)算管理工作，提升各部門之間的協(xié)調(diào)和配合，促進預(yù)算管理計劃與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

（二）構(gòu)建完善的預(yù)算管理組織體系，有力推動預(yù)算管理的執(zhí)行

1．科學(xué)編制全面預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面的預(yù)算編制工作，就應(yīng)拓寬編制范圍，基于當(dāng)前編制預(yù)算的基礎(chǔ)上，應(yīng)從不同部門的業(yè)務(wù)與職能上的實際情況出發(fā)，進行預(yù)算計劃的編制，之后部門領(lǐng)導(dǎo)與預(yù)算管理委員會對編制內(nèi)容展開有效審核，并對結(jié)果展開調(diào)整與優(yōu)化，而后通過財務(wù)部門按照不同部門所編制的預(yù)算來明確企業(yè)總體的年度預(yù)算，制定完成下發(fā)到企業(yè)內(nèi)部部門，并按照預(yù)算計劃執(zhí)行。在編制預(yù)算過程中，應(yīng)增強適用性有一定的動態(tài)性，從企業(yè)自身支出項目、業(yè)務(wù)的特性出發(fā)，保障計劃和現(xiàn)實發(fā)展相一致，降低后續(xù)執(zhí)行時的偏差，確保執(zhí)行預(yù)算目標(biāo)到位。

2．建立預(yù)算執(zhí)行分析和監(jiān)管機制

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效管控和落實預(yù)算是預(yù)算管理組織體系建設(shè)的關(guān)鍵性內(nèi)容，企業(yè)財務(wù)部門需要定期對企業(yè)內(nèi)部的所有部門進行組織分析落實預(yù)算的報告會，其間需要部門匯報執(zhí)行的情況，制定預(yù)算糾偏方案，督促相關(guān)部門對預(yù)算的調(diào)整，實現(xiàn)預(yù)算的目標(biāo)。如對于企業(yè)常規(guī)性的費用支出，可采取總量控制方式，保障預(yù)算總額一定的情況下，彈性管理全部預(yù)算支出，落實好預(yù)算計劃。當(dāng)出現(xiàn)重大預(yù)算項目或固定預(yù)算時，如崗位人員薪資、項目資金的支出等，設(shè)置預(yù)算支出預(yù)警額度，如超出預(yù)算需給上級預(yù)警，同時運用針對性舉措，防范出現(xiàn)超預(yù)算的情況。

3．強化預(yù)算績效考核評價

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)構(gòu)建起完善的全面預(yù)算管理組織機制，要從預(yù)算工作特性的實際出發(fā)展開相應(yīng)設(shè)計，強化考核評價體系建設(shè)，如項目投資成本預(yù)算與實際工期進度狀況、目標(biāo)達成和項目完成狀況展開評價考核。

對此，企業(yè)管理部門應(yīng)做好日常管理預(yù)算的合規(guī)性考核、計劃。而銷售部門應(yīng)做好銷售收入回款率、達標(biāo)情況進行考核。對于預(yù)算績效考核應(yīng)引入一些非財務(wù)性的動態(tài)指標(biāo)，如企業(yè)內(nèi)部人員對預(yù)算計劃的認(rèn)可度等，保障預(yù)算績效考核的引導(dǎo)性和規(guī)范性，提升預(yù)算管理的效果。

此外，企業(yè)要充分利用預(yù)算績效考核結(jié)果，將考評結(jié)果與各部門具體績效考核薪資關(guān)聯(lián)，進而對企業(yè)內(nèi)部部門和所有員工起到一定的調(diào)動作用，如此更好地配合和執(zhí)行預(yù)算管理工作，形成預(yù)算閉環(huán)管理，實現(xiàn)全面預(yù)算管理體系的持續(xù)改進。

（三）進一步提高預(yù)算編制精準(zhǔn)性

為提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的專業(yè)度和精準(zhǔn)性，企業(yè)應(yīng)依據(jù)經(jīng)營管理情況不斷調(diào)整和優(yōu)化。全面預(yù)算管理對于企業(yè)資金管理和工程進度控制有著嚴(yán)格的要求，是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)上下串聯(lián)的重要內(nèi)容。進一步提升企業(yè)預(yù)算編制的精準(zhǔn)性。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展的特點、國家政策等規(guī)定制定出適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的預(yù)算編制方式，提升預(yù)算管理的價值，避免企業(yè)資源的浪費。

其次，通過優(yōu)化預(yù)算編制流程，提升企業(yè)在預(yù)算編制上的精準(zhǔn)度。預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，其主要還在于預(yù)算執(zhí)行是否落實到位，預(yù)算執(zhí)行是否有效。因此，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門員工對預(yù)算工作的參與度，優(yōu)化預(yù)算編制，對預(yù)算編制的執(zhí)行和效果有著重要的意義。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展企業(yè)和盈利過程中，需要進一步履行社會責(zé)任，提升企業(yè)在社會上的知名度，強化其自身的經(jīng)營價值。

五、結(jié)束語

國內(nèi)市場經(jīng)濟得到了進一步發(fā)展，這有益于促進房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，加強健全和完善構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理機制，是確保其資源得以有效運用的重要舉措。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理，需要從企業(yè)自身組織架構(gòu)出發(fā)，實現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)集合，構(gòu)建完善科學(xué)的預(yù)算管理體系，保障全面預(yù)算管理的有序展開，對預(yù)算執(zhí)行進行全面監(jiān)督和管控，提升企業(yè)管理效率。