文/汪偉倫

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為期五年，這意味著房地產(chǎn)稅立法邁出了關(guān)鍵性的一步。消息一經(jīng)公布，立即引起了關(guān)注。這意味著中國房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作即將全面展開。房地產(chǎn)稅的改革將遵循“試點(diǎn)先行，再推進(jìn)立法”的漸進(jìn)思路。妥善規(guī)劃論證房地產(chǎn)稅的稅率、征收方式和稅收減免，研究試點(diǎn)城市房地產(chǎn)稅施行效果并對房地產(chǎn)稅的改革困境提出建設(shè)性意見，是當(dāng)下房地產(chǎn)稅研究的重點(diǎn)。

一、我國房地產(chǎn)稅的由來以及重慶、上海的試點(diǎn)效果

（一）房地產(chǎn)稅法律規(guī)范早已布局，對民用住宅暫未征收

由于房價近年來的不斷上漲，媒體輿論的廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)稅近兩年來屢屢被民眾提及，關(guān)于房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)以及何時征收的討論熱火朝天?？偟膩碚f，公眾對于這一稅種缺乏足夠認(rèn)知，簡單地把房地產(chǎn)稅作為一種解決房屋短缺、調(diào)控房價的工具。房產(chǎn)稅并不是一個全新概念，它是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值以及出租總收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國很早就有關(guān)于房產(chǎn)稅的法規(guī)出臺，如1986年9月15日由國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，這為規(guī)定開征房產(chǎn)稅、增加地方政府財(cái)政收入、強(qiáng)化房產(chǎn)管理設(shè)置了法律前提。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)價值征稅的，稱為從價計(jì)征；按照房屋出租總收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。值得注意的是，個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這是《中華人民共和國房地產(chǎn)暫行條例》施行后對普通民眾的私有住房的稅收優(yōu)惠。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居住房，不區(qū)分建筑面積多少，全部免征房產(chǎn)稅。個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。此外，其他適用稅收優(yōu)惠政策的還包括：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)等事業(yè)單位；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；等等。

（二）重慶、上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅的成效與反思

自2011年1月上海和重慶率先試點(diǎn)對個人住房征收房產(chǎn)稅，至今已有11年。目前來看，兩個試點(diǎn)城市的房價調(diào)控效果以及房產(chǎn)稅征收量均未達(dá)到理想水平。根據(jù)相關(guān)資料，重慶房價從2011年初的6000元/平方米漲到了2021年底的12500元/平方米，漲幅率超過108%，上海房價則從2011年初的23000元/平方米漲到2021年底的52500元/平方米，漲幅率高達(dá)128%。通過梳理2011年至2019年間重慶市房產(chǎn)稅中個體經(jīng)營部分的狀況，可以發(fā)現(xiàn)最高峰是2017年的4.7億元，而2017年的財(cái)政總收支則是4630億元，財(cái)政收支是個體經(jīng)營部分的985倍，可見這部分稅收占比較小?？偟膩碚f，重慶市私人住宅房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征收對象范圍偏小且免征力度較大，因此，房產(chǎn)稅對城市稅收收入貢獻(xiàn)較小?！昂勒悺睂?shí)施三檔差額累進(jìn)稅率，對高端消費(fèi)需求釋放有一定抑制作用，但“三無稅”的免稅門檻偏低且無法控制本市戶籍家庭投資性需求釋放帶來的壓力，因此造成房產(chǎn)稅的征收量相比其他稅種堪比九牛一毛，對當(dāng)?shù)厝罕娰彿啃枨笠种埔约熬徑庹?cái)政壓力作用微乎其微。上海情況與之類似。上海并沒有單獨(dú)公開過房產(chǎn)稅的具體數(shù)額，只是披露了在2011年上半年符合被征房產(chǎn)稅條件的房屋數(shù)量大約僅有7000套。這也從側(cè)面說明上海試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的認(rèn)定門檻高，相當(dāng)于隔靴搔癢，對房價抑制以及政府財(cái)政資金的補(bǔ)充等方面均未產(chǎn)生較大影響?？偟膩碚f，重慶、上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅效果有限，其主要原因在于稅基較窄、稅率偏低、減免過寬、執(zhí)行困難。今后兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作不應(yīng)只圍繞增量房，更應(yīng)把目光轉(zhuǎn)向存量房。要逐漸上調(diào)房產(chǎn)稅稅率，不僅應(yīng)高于0.5%，更要逐步向國際上平均1%的房產(chǎn)稅率靠攏。對上海人均免征面積60平方米要進(jìn)行下調(diào)，同時對非上海戶口第一套房就要征稅的規(guī)定應(yīng)出臺相應(yīng)減免政策，更好地促進(jìn)實(shí)質(zhì)公平。

二、房地產(chǎn)稅改革中遇到的多重困境

（一）征稅程序缺乏科學(xué)性

征稅程序缺乏科學(xué)性主要體現(xiàn)在計(jì)稅依據(jù)缺少定時評估，房屋價格評估體系不完備、房產(chǎn)信息登記體系不完善、征管體制不健全等問題。采用交易價格而不是評估價格來征稅，雖然簡化了收稅程序，但結(jié)果卻與市場價格嚴(yán)重背離，是典型的懶政表現(xiàn)。例如：重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅時對存量獨(dú)棟別墅仍按多年前的成交價格計(jì)算征收。一方面，房屋價格前后相差巨大，按照多年前的交易價格征收會導(dǎo)致大量的稅額流失，無法起到開征房地產(chǎn)稅補(bǔ)充稅源的首要目的；另一方面，新建別墅按照目前交易價格征稅，新舊別墅房產(chǎn)稅差異巨大，不利于房屋交易市場的穩(wěn)定有序發(fā)展。房產(chǎn)信息登記體系不健全的矛盾，主要表現(xiàn)為目前國家的不動產(chǎn)登記工作劃分給多個部門。住建、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門“各管一片、各自為政”，各自工作面臨碎片化的現(xiàn)狀，使得社會管理成本居高不下。稅務(wù)部門在查找個人房屋信息時容易受到干擾，如夫妻雙方通過離婚等各種辦法逃避納稅、跨行政區(qū)無法查到不動產(chǎn)的真實(shí)狀況，這都極大地增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅成本。除此之外，我國的房產(chǎn)稅稅收征管體制還面臨著職責(zé)不夠清晰、執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一、辦稅不夠便捷、管理制度不夠科學(xué)、服務(wù)機(jī)構(gòu)不夠健全等問題，這些問題都嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)稅的征收。

（二）征稅合法性缺乏論證

房地產(chǎn)稅的全面出臺應(yīng)審慎嚴(yán)格，要權(quán)衡各方面的相關(guān)因素進(jìn)行考量。征收房地產(chǎn)稅要“立法先行”，如果立法進(jìn)度還不成熟，不完善，就無法支撐房地產(chǎn)稅的開征。立法需要程序和時間，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情反復(fù)時，房地產(chǎn)稅難以啟動立法草案的制定，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅不能在經(jīng)濟(jì)具有下行壓力時開征。經(jīng)濟(jì)良好時房價有堅(jiān)實(shí)的支撐，房地產(chǎn)稅的后果就比較可控，如果在經(jīng)濟(jì)下行區(qū)間突然給房地產(chǎn)市場悲觀預(yù)期，會給經(jīng)濟(jì)整體帶來較大負(fù)面影響。雖然國家需要收稅來維持政府運(yùn)轉(zhuǎn)、改善民生，但是稅收不是越多越好，而是要對社會整體有利。取消農(nóng)業(yè)稅就是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)稅負(fù)面影響大，政府從農(nóng)業(yè)稅中得到的收益遠(yuǎn)小于征收成本。經(jīng)濟(jì)下行的時候，征收房地產(chǎn)稅的負(fù)面影響會大于收益，所以房地產(chǎn)稅也許會擴(kuò)大試點(diǎn)，但是短期全面開征不太可能，只有在經(jīng)濟(jì)重新進(jìn)入上升周期的時候才會全面開征。即使立法通過全面開征房產(chǎn)稅，也還需要落地操作，在稅收征管方面還有一系列工作需要去準(zhǔn)備，包括核實(shí)、評估、征繳等，總的來說需要從長計(jì)議，立法先行。

除了“立法先行”問題，還應(yīng)考慮“縱向授權(quán)”。根據(jù)稅收法定原則以及《立法法》關(guān)于稅收基本要素屬于“法律相對保留”事項(xiàng)的規(guī)定，稅收授權(quán)立法的授權(quán)機(jī)關(guān)僅限于全國人大及其常委會，不能是國務(wù)院，而結(jié)合不得越級授權(quán)原則，被授權(quán)機(jī)關(guān)包括國務(wù)院和地方人大及其常委會，后者為縱向的授權(quán)立法?？v向授權(quán)能夠使地方人大及其常委會充分考慮各地特殊情形制定地方稅的地方性法規(guī)，法規(guī)僅在本地區(qū)發(fā)生效力，且授權(quán)的情形、范圍和方式往往會受到更多限制。換言之，全國人大及其常委會在滿足一定條件時，可以采取法條授權(quán)或者特別授權(quán)的手段，就地方稅的基本稅收事項(xiàng)向下一級的地方人大及其常委會進(jìn)行立法授權(quán)，并且不得再做轉(zhuǎn)授權(quán)。但我國地方稅授權(quán)立法的一些法律規(guī)范文本和制度實(shí)踐未能嚴(yán)格貫徹稅收授權(quán)立法的基本準(zhǔn)則。考察我國稅收分權(quán)的歷史與現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，地方的稅收立法權(quán)一直缺乏穩(wěn)定的制度性保障，并且在權(quán)力的主體、內(nèi)容、程序等方面存在明顯的錯位，地方非規(guī)范性分權(quán)現(xiàn)象層出不窮。在地方政府的公共服務(wù)與經(jīng)濟(jì)管理職能不斷增強(qiáng)的情況下，地方政府的財(cái)稅權(quán)力依舊在原地踏步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于公共財(cái)政的要求，導(dǎo)致了地方財(cái)源匱乏、實(shí)際籌資無序、自主治理薄弱等諸多弊病。因此，房地產(chǎn)稅作為補(bǔ)充地方財(cái)政的有力解決對策，更要注重地方稅立法落實(shí)稅收法定的原則。

集體納稅認(rèn)同感的缺失是房地產(chǎn)稅合法性存疑的又一大原因?！盁o代表，不納稅”，一旦轉(zhuǎn)向直接稅，我國稅收制度的改革就不可避免。開征房產(chǎn)稅，需要達(dá)成“集體共識”。在美國，房地產(chǎn)稅一直是飽受詬病和爭論最大的一個稅種，一度被納稅人公認(rèn)為最壞的稅種。當(dāng)缺乏“集體自愿”共識機(jī)制時，房地產(chǎn)稅很容易成為社會矛盾根源。因此，對人民群眾講明房地產(chǎn)稅的最終用途和征稅原理是尤為關(guān)鍵的。可以用“兩個弱勢群體理論”來論證這個問題?，F(xiàn)代城市建設(shè)以及更新需要大量的資金，如果不征房產(chǎn)稅，我國的城市建設(shè)費(fèi)用就必須向另外兩個群體征收，這也是目前我國確實(shí)存在的困境。第一個弱勢群體是農(nóng)民，政府廉價征農(nóng)民土地并在二級市場高價拍賣，把本來應(yīng)當(dāng)屬于農(nóng)民的利益拿到城里來，農(nóng)民所得甚少。第二個弱勢群體是年輕人，土地通過平整后被拿到了城里，廉價的土地最終變成了高價房，賣給了最后買房的那群人，一般是年輕人買房居多。年輕人作為社會低收入群體，本是需要社會幫助的一個群體，結(jié)果因?yàn)椴徽鞣慨a(chǎn)稅，政府只能從應(yīng)當(dāng)被扶助的人群身上拿錢來補(bǔ)貼城市建設(shè)，使那些已經(jīng)有房甚至有多套房的人成為最大的利益獲得者，這個政策顯然是出了問題。所以開征房地產(chǎn)稅能夠更好地推進(jìn)共同富裕，補(bǔ)貼社會弱勢群體，縮小貧富差距。只要我們能解釋清征收房地產(chǎn)稅的最終目的，就能最大程度凝聚民眾共識，減少征收房地產(chǎn)稅的阻力。

三、房地產(chǎn)稅改革建議及未來出路探索

（一）設(shè)計(jì)一套高效便捷的征稅標(biāo)準(zhǔn)

首先，明確房地產(chǎn)稅的征稅范圍：見房皆征。除了農(nóng)村宅基地上的房屋不征外，應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。對宅基地上的房屋不征稅的原因是農(nóng)村自建房難以準(zhǔn)確地評估其價值，耗時耗力，并且農(nóng)村自建房所產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅占整體房地產(chǎn)稅的比重較小，對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)有限?？紤]到農(nóng)民群體相較于城市居民收入偏低，對農(nóng)民群體的自建房免征房地產(chǎn)稅體現(xiàn)了我國一貫追求的實(shí)質(zhì)公平，可促進(jìn)縮小城鄉(xiāng)貧富差距，從而更有利于實(shí)現(xiàn)共同富裕。其次，每個成年人可以憑自己的身份證在一套房中一定范圍內(nèi)免稅，具體每個城市都可以設(shè)置不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)，但全國應(yīng)統(tǒng)一免稅范圍，如房屋總價款的30%或40%?？梢再x予群眾自己選擇退哪一套房的部分稅款。例如：全國統(tǒng)一的范圍是30%，那么假如某人在A城里有多套住房，他可以選擇價格最高的那套房申請30%減免房地產(chǎn)稅。或者某人在A城、B城均有多套住宅，那他同樣可以選擇任意一城市的任意一套住宅減免其30%房地產(chǎn)稅。通過部分讓利，使人民自愿選擇稅收減免的住房，來減少稅務(wù)機(jī)關(guān)行政成本，杜絕各地區(qū)稅務(wù)局五花八門的減免優(yōu)惠。此外，每座城市都要制定符合本城市房價的超額累進(jìn)房地產(chǎn)稅率，一城一稅率。比如：A城住房均價為10000元/平方米，那么在總價80萬元以內(nèi)按0.5%征收，80萬到150萬元以內(nèi)按0.8%征收，超過150萬元的部分按照1%征收，具體金額和稅率由各城市具體研究論證，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地方的自主性。與此同時，中央政府要進(jìn)行監(jiān)測與評估，既要保證各地房地產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)不至于過重，以免影響人民的生活水平，也不能讓某些地區(qū)房地產(chǎn)稅稅收收入明顯偏低，因?yàn)檫@會導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少，陷入債務(wù)危機(jī)，過低的房地產(chǎn)稅也會使得部分富人群體趁機(jī)巧妙避稅，若某市利用這種不正當(dāng)?shù)母偁幬Y本進(jìn)入，會使得其他城市房地產(chǎn)稅收入下降，該市大量涌入炒房投機(jī)客，也不利于該市樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對小產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)稅要適當(dāng)高征

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)是一個現(xiàn)實(shí)的問題，一直沒有得到妥善解決。資料顯示，小產(chǎn)權(quán)房占我國目前房屋總量的35%。對于地方政府來說，小產(chǎn)權(quán)房在其建設(shè)與交易過程中沒有經(jīng)過國家征收等程序，因此，各級政府很難針對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程征收相應(yīng)的稅費(fèi)或獲得土地出讓金。由于小產(chǎn)權(quán)房建造和交易程序不合法、只有使用權(quán)而無所有權(quán)，導(dǎo)致其不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)保護(hù)。筆者認(rèn)為稅法可以和其他政策相銜接，通過征房地產(chǎn)稅順便解決小產(chǎn)權(quán)房的合法性問題。小產(chǎn)權(quán)房的稅率設(shè)定要比大產(chǎn)權(quán)房適當(dāng)提高，使其可以成為地方政府的長期稅源，可以為保留它原來的永久地權(quán)性質(zhì)而設(shè)置成本費(fèi)用，這也是對當(dāng)初小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時未繳納土地出讓金的補(bǔ)償，這是行政成本最低、阻力最小，能夠解決小產(chǎn)權(quán)房法律認(rèn)定、買賣交易問題的絕佳時機(jī)。值得注意的是，這里所說的小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)村違章建造的房屋以及城中村的自建房，不包括農(nóng)民在自家宅基地上建造的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋不征房地產(chǎn)稅的原因前文已提及，在此不一一贅述。由于適當(dāng)高征小產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)稅能夠遏制小產(chǎn)房的交易，打擊違章建造小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，城中村對于政府改造、征收的積極性將會增加，有利于城市更新改造提升，促進(jìn)城市面貌提升和加快城市發(fā)展進(jìn)程。

（三）稅收優(yōu)惠政策應(yīng)符合社會主流價值

稅收優(yōu)惠政策的制定要考慮其他社會功用，可以與鼓勵結(jié)婚、贍養(yǎng)老人、多生子女相結(jié)合。目前我國存在多達(dá)2.6億單身適齡未婚人口，可以通過對結(jié)婚后房地產(chǎn)稅的減征促進(jìn)適齡未婚人口盡快結(jié)婚，打破消費(fèi)疲軟格局，促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)循環(huán)。對于年輕夫妻雙方貸款買房，可以進(jìn)一步研究房貸利息抵房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施的具體細(xì)則，促成買房、繳稅、消費(fèi)、結(jié)婚的四贏局面。對主動贍養(yǎng)老人的子女，同樣適用減征房地產(chǎn)稅政策，這樣就會緩解人口老齡化帶來的贍養(yǎng)危機(jī)，在全社會弘揚(yáng)孝道美德，培育敬老愛老社會風(fēng)尚。針對人口生育率逐漸走低的問題，可完善生育人口與減征房地產(chǎn)稅相掛鉤的政策，加快論證撫養(yǎng)子女抵扣房地產(chǎn)稅的可行性研究。總之，在全社會營造一種鼓勵結(jié)婚、生育、養(yǎng)老、買房的氛圍，讓房地產(chǎn)稅有區(qū)別于一般稅的功能效用，在為地方政府補(bǔ)足土地財(cái)政缺口的同時更多聚焦社會效益，讓稅收優(yōu)惠減免的政策更多惠及普通群眾，弘揚(yáng)社會主流價值觀，從而促進(jìn)社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長、人民群眾安居樂業(yè)。

四、對房地產(chǎn)稅全面普及的效果評估和預(yù)測

（一）短期沖擊房價，長期房價穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

短期來看，由于房地產(chǎn)稅的全面開征，部分持有多套房的投資客可能會迅速拋售，整個樓市供大于求，因此房價可能會短暫下降，但是長期來看，房價依舊是穩(wěn)中有升的。從歐美和日韓等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅的征收效果來看，開征房產(chǎn)稅并沒有改變這些國家房價上漲的態(tài)勢。以稅制完整的美國為例：美國在2008年金融危機(jī)之前經(jīng)歷了一輪房價暴漲周期，房產(chǎn)稅抑制房價上漲的作用完全失效。不管各州的房地產(chǎn)稅率高低，房價普遍大漲，美國樓市均價目前相較20世紀(jì)末平均增長150%。

理論上來講，如果房地產(chǎn)稅的全面出臺能夠?qū)е路績r的全面下跌，那么起碼要滿足兩個預(yù)設(shè)條件:其一是國家想要打壓房價，其二是國家需要通過房產(chǎn)稅打壓房價。目前，國家并不是想要打壓房價，從“十四五”綱要到地方政府相關(guān)文件，所有關(guān)于地產(chǎn)的表述都是維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這基本上是未來五到十年我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的一貫態(tài)度。房價大跌是不平穩(wěn)健康的，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，造成經(jīng)濟(jì)硬著陸。同理，房地產(chǎn)市場的暴漲也是不健康平穩(wěn)的。所以長遠(yuǎn)來看，在不影響地方政府融資信用和地方金融體系穩(wěn)定的前提下，在通貨膨脹、貨幣超發(fā)等外界因素的干擾下，房價以穩(wěn)中有升為主。第二個條件不成立的原因是國家控制房價的工具有很多，作為唯一能夠真正控制房價的主體，我國政府多以行政手段維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，這是最柔和的介入方式。比如2021年供地兩集中的方式讓各地土拍市場一次性集中把土地掛出來賣，通過限制房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)，減少土地炒作空間。這種調(diào)控手段僅僅是把賣地的時間集中統(tǒng)一，甚至并未加大土地的供應(yīng)，就達(dá)到了降低地價的目的?？梢娬绻娴南胍€(wěn)定房價，有相當(dāng)多的手段和方法。最有效的就是加大土地供給，通過增加供給導(dǎo)致樓市橫盤，但是這樣一來，政府的土地出讓金收入就會下降，土地財(cái)政就會吃緊，城市的規(guī)劃建設(shè)也將會受到一定影響。因此，地方政府對房價的態(tài)度是希望其保持穩(wěn)定，提供穩(wěn)定的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，而不是群眾所期望的房價越低越好。有相當(dāng)一部分人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的全面開征以及隨之而來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)束會造成房地產(chǎn)行業(yè)一蹶不振，從支柱型產(chǎn)業(yè)變?yōu)槠胀óa(chǎn)業(yè)。這種觀點(diǎn)是錯誤的。美國樓市發(fā)展迄今已有144年的歷史，如今美國樓市還在發(fā)展，連續(xù)六年的房價上漲造就了大量房產(chǎn)富豪?，F(xiàn)在美國雖然由于新冠疫情反復(fù)、產(chǎn)業(yè)空心化、貨幣超發(fā)等因素出現(xiàn)超高的通貨膨脹率，但是由于房價處于上漲期，總體上資產(chǎn)不縮水，整個國家依舊一片欣欣向榮，仍以世界第一強(qiáng)國的姿態(tài)傲視全球。穩(wěn)中有升的房價是支撐美國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵。只要房價上漲，美國經(jīng)濟(jì)就向好發(fā)展，這對于我國房價預(yù)測也具有啟示意義。美國144年的房地產(chǎn)業(yè)依舊在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，我國的城市住房制度改革才不過24年，城鎮(zhèn)化率還有15年才能趕上發(fā)達(dá)國家。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)要保持足夠的信心，我國房地產(chǎn)市場目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和程度，房產(chǎn)稅對于房價的波動長期來看并沒有較大影響。

（二）我國地方財(cái)政過分倚重土地出讓金問題有待解決

土地財(cái)政施行至今近三十年，這基本上也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的三十年。它是中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的最強(qiáng)動力，如果沒有土地財(cái)政，我們的城鎮(zhèn)化不可能做到如此迅速，用三十年就追上了西方發(fā)達(dá)國家一百多年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前我國地方政府收入的一半都來自賣地，長春、太原、福州等城市的財(cái)政則完全靠賣地在支撐。我國城鎮(zhèn)化率從90年代初的26%漲到2021年的63%。高房價雖然使購買者面臨較大的生活成本和壓力，但是也促使中國的城市變得越來越繁華，基礎(chǔ)設(shè)施變得越來越便利。早期買房的普通人由于城市驚人的發(fā)展速度，收獲了巨大的回報(bào)，這是一個邏輯自洽的正循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了國家和人民的雙贏局面。雖然土地財(cái)政帶來了一些產(chǎn)能過剩、房價過高的弊端，但是比起改革開放之初的一窮二白，這種過剩完全在可接受范圍內(nèi)。不過隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，再有十五年我國就能達(dá)到目前發(fā)達(dá)國家的70%的城鎮(zhèn)化率，追上之后，城市繼續(xù)規(guī)劃新的區(qū)域，再去大規(guī)模地建學(xué)校、建鐵路、建醫(yī)院，是不現(xiàn)實(shí)的?；诖?，中國房地產(chǎn)行業(yè)的大建設(shè)高潮很快就會結(jié)束。在這以后政府如何獲取維護(hù)城市建設(shè)、養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用成為一道難題，而房地產(chǎn)稅的全面開征無疑給地方政府送來了及時雨。以上海市為例，上海目前住宅存量7億平方米，2021年12月二手房成交均價52000元/平方米，意味著上海房產(chǎn)總市值為364000億元。假設(shè)按照1%的稅率計(jì)算，房地產(chǎn)稅約為3640億元，而去年上海收取了3142億元土地出讓金。在未來土地出讓金極度萎縮的情況下，開征房地產(chǎn)稅可以有效緩解上海市財(cái)政收入不足的危機(jī)。不過透過數(shù)據(jù)也可以看到，如果首套房免征房地產(chǎn)稅，則會使房地產(chǎn)稅收入大幅下降。因此，研究房地產(chǎn)稅的免征、減征政策還需多方論證，在保障地方政府財(cái)政收入沒有較大變動的前提下盡可能地讓利于民，而不是一昧通過減稅來獲得民眾的支持。

（三）不同區(qū)域房價分化嚴(yán)重，人口流向大城市問題加劇

這里依舊參考美國發(fā)展案例。明面上看，美國房價整體上處于上升趨勢，但是具體到各個城市進(jìn)行研究，我們會發(fā)現(xiàn)房價上漲的地方主要集中在美國的東西海岸，尤其是富人扎堆的地方。美國的中部地區(qū)由于供求關(guān)系的影響，一直處于陰跌的狀態(tài)。因此，隨著我國開始全面開征房產(chǎn)稅，各個地區(qū)城市的房價會產(chǎn)生分化效應(yīng)，兩極分化嚴(yán)重。小城市因?yàn)槿狈?yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等資源會變得更加破敗，缺乏人口流入，導(dǎo)致群眾不想支付房地產(chǎn)稅而拋售房屋，房子也會越來越便宜，而大城市由于具有各種資源與機(jī)會，人口流入速度加快，虹吸效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，房價上漲，雖然要交高昂的房地產(chǎn)稅，但政府用這筆收入繼續(xù)投入城市建設(shè)，從而形成正反饋，導(dǎo)致大城市核心地段的房子越來越貴。由于房地產(chǎn)稅是地方稅種，稅基大小直接決定城市收入。北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市與三、四線城市房地產(chǎn)稅體量差異懸殊，甚至有可能大于目前地方政府賴以為生的土地出讓金。這會讓城市之間的競爭更加激烈，擁有更多地方收入的大城市有更好的產(chǎn)業(yè)政策、更好的城市建設(shè)、更好的城市治理。因此，一線城市相比以往會變得更加具有吸引力，這將會加劇小城市人口流失問題。

（四）促進(jìn)共同富裕，縮小貧富差距，讓資源得到充分利用

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主斯蒂格利茨曾說過: “二十一世紀(jì)對世界影響最大的有兩件事: 一是美國高科技產(chǎn)業(yè)，二是中國的城鎮(zhèn)化?！敝袊甑某擎?zhèn)化進(jìn)程使得至少有6億人從農(nóng)村進(jìn)入城市，城鎮(zhèn)化使得大量農(nóng)村勞動力能夠在城市里找到效益良好的穩(wěn)定工作，這不僅為中國脫貧事業(yè)作出巨大貢獻(xiàn)，也為世界的扶貧工作提供了思路。在當(dāng)前共同富裕背景下，房地產(chǎn)稅還起到削峰填谷、促進(jìn)社會公平的作用。首先，房地產(chǎn)稅能夠促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，增加居民的可支配收入。國家通過稅收這一強(qiáng)有力的管治工具，引導(dǎo)資本“脫虛向?qū)崱?，進(jìn)入制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提高普通群眾的收入，增強(qiáng)幸福感。其次，對于由于拆遷、炒房等擁有多套房產(chǎn)的拆二代、炒房客，通過房地產(chǎn)稅使得他們?yōu)樯鐣{更多的稅，調(diào)節(jié)過高收入群體，維護(hù)社會的公平正義。最后，通過房地產(chǎn)稅，使得擁有多套住宅用于投資的富人拋售房產(chǎn)，有利于普通群眾購買稀缺、優(yōu)質(zhì)、價低的房產(chǎn)資源。通過房地產(chǎn)稅來增加富人住房閑置的成本，從而將閑置資源流轉(zhuǎn)利用，猶如一輛正在行使的公共汽車，有座位的乘客一下車，空位便可被別人占據(jù)，從而最大程度上減少資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。這種資源優(yōu)化的措施可極大地促進(jìn)了城市的繁榮與發(fā)展。