張麗 大連中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

在社會市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨更加嚴(yán)峻、惡化的市場環(huán)境，加之企業(yè)自身規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷擴(kuò)大，以往財(cái)務(wù)會計(jì)模式難以適應(yīng)新時(shí)期企業(yè)發(fā)展要求。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部控制工作，其中的會計(jì)核算則是先決條件，這就要求企業(yè)要積極尋找自身會計(jì)核算工作中存在的問題，并及時(shí)采取有效措施解決問題，最大限度彰顯其工作價(jià)值，以此來推動企業(yè)經(jīng)營發(fā)展持續(xù)。

一、會計(jì)核算的重要性

（一）提供戰(zhàn)略決策依據(jù)

會計(jì)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營成果的具象化反映，需要采取一系列的財(cái)務(wù)會計(jì)方法，如記賬、登賬、算賬等相關(guān)工作，通過對企業(yè)會計(jì)賬目進(jìn)行核算和整合，形成企業(yè)的年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，并選用科學(xué)有效的核算方法和處理手段，全方位監(jiān)督管理財(cái)務(wù)會計(jì)核算過程，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理，從而促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，實(shí)施行之有效的會計(jì)核算工作，還能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動中的不必要支出，并為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方案的決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，以此來提高企業(yè)決策的科學(xué)性、明確性。

（二）保障財(cái)務(wù)信息真實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的真實(shí)可靠，是會計(jì)核算工作價(jià)值的體現(xiàn)。在企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算過程中，所使用的賬簿是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、投資、銷售等一系列經(jīng)營活動中各類財(cái)務(wù)信息的詳細(xì)記錄，最大限度滿足會計(jì)核算所需要的質(zhì)量和效率[1]。

（三）提高監(jiān)管排查水平

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)會計(jì)核算工作職能，對其內(nèi)部各部門進(jìn)行有效監(jiān)督與管理，從而確保各個(gè)部門所開展的經(jīng)濟(jì)活動不會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成影響，并有效減少企業(yè)內(nèi)部違法亂紀(jì)等行為發(fā)生。在企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算過程中，既要對自身投資信息進(jìn)行監(jiān)督，還要規(guī)范核算工作流程，以此來保障房地產(chǎn)企業(yè)投資信息的實(shí)效性、可靠性、真實(shí)性，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)信息造假等問題。如果企業(yè)在對會計(jì)核算工作監(jiān)督管理中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、違法亂紀(jì)等行為，需要及時(shí)進(jìn)行整改并嚴(yán)肅處理相關(guān)財(cái)務(wù)人員，從而避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會信譽(yù)受到影響。

二、房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在的問題

（一）內(nèi)控機(jī)制有待規(guī)范

房地產(chǎn)會計(jì)核算工作十分重要，但多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部控制管理機(jī)制方面依舊存在許多問題，一是制度缺乏規(guī)范性，無法發(fā)揮其應(yīng)用效果；二是管理缺乏約束性，多數(shù)為面子工程。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中，銷售人員與客戶簽訂合同時(shí)未與財(cái)務(wù)部門事前商討并告知，僅是事后將合同約定留底給財(cái)務(wù)部門，這一不合理操作行為嚴(yán)重違背了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算內(nèi)控機(jī)制原則，不但導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)與銷售部門聯(lián)系機(jī)制的斷裂，更容易致使財(cái)務(wù)人員無法對相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理配置，造成實(shí)際支出情況與成本預(yù)算結(jié)果產(chǎn)生較大差異性，為財(cái)務(wù)人員成本核算工作順利開展帶來阻礙，并且不利于房地產(chǎn)相關(guān)稅率的清繳和計(jì)算。

（二）收入核算有待完善

相比于其他行業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)所開展的一系列經(jīng)營活動具有特殊性，導(dǎo)致會計(jì)核算工作難度較高、進(jìn)展緩慢。第一，項(xiàng)目開發(fā)周期性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，涉及了房屋和土地的開發(fā)內(nèi)容及流程，需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力落實(shí)建設(shè)任務(wù)，加之產(chǎn)品開發(fā)單價(jià)高、周期長，導(dǎo)致會計(jì)核算難度較高。第二，收支信息不匹配。針對項(xiàng)目周期性長這一問題，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選用預(yù)售商品房付款方式，即客戶按照合同約定提前付款，房地產(chǎn)企業(yè)不能當(dāng)天確認(rèn)收入，需要將產(chǎn)品移交至客戶手中時(shí)才能確認(rèn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)各部門間缺乏聯(lián)系性，則會出現(xiàn)因信息匹配度不高導(dǎo)致的偷稅、漏稅等問題發(fā)生[2]。第三，監(jiān)督機(jī)制不完善。有些房地產(chǎn)企業(yè)未對產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)分類，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)賬本科目混亂，項(xiàng)目成本、經(jīng)濟(jì)收入等會計(jì)科目無法按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重影響后期會計(jì)核算工作開展。

（三）核算科目復(fù)雜繁瑣

會計(jì)核算科目是房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照國家會計(jì)核算管理規(guī)定，并與自身實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，以此來更好地完成對各類經(jīng)營活動進(jìn)行分類和核算，從而幫助企業(yè)借助這些會計(jì)核算科目，實(shí)現(xiàn)對自身財(cái)務(wù)會計(jì)工作的有效監(jiān)管和控制。另外，因其項(xiàng)目特殊周期長這一問題，導(dǎo)致項(xiàng)目驗(yàn)收與竣工結(jié)算間隔長，也是屬于不利于財(cái)務(wù)核算管理的一項(xiàng)因素。

（四）企業(yè)信息披露不足

根據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在信息披露時(shí)往往會隱藏風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，以此來維持企業(yè)社會信息，主要表現(xiàn)如下：一是現(xiàn)金流量表信息披露問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)多是由項(xiàng)目管理部門直接操作運(yùn)行，加之會計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)不同等因素，從而導(dǎo)致企業(yè)投資、經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量變動數(shù)據(jù)與項(xiàng)目管理部門核算數(shù)據(jù)不一致；二是重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有著周期性長的特點(diǎn)，經(jīng)營過程中難免會面對諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等，但對于這些問題企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中卻避而不談，無法真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，從而容易導(dǎo)致投資者判斷錯誤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作優(yōu)化策略分析

（一）健全會計(jì)核算管理機(jī)制

房地產(chǎn)會計(jì)核算作為一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、管理難度大的工作，需要企業(yè)對自身內(nèi)部會計(jì)核算管理機(jī)制進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，嚴(yán)格規(guī)范會計(jì)核算工作內(nèi)容及流程，財(cái)務(wù)人員應(yīng)按照企業(yè)會計(jì)制度實(shí)施會計(jì)核算管理工作。第二，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作質(zhì)量和效率，應(yīng)該積極引進(jìn)先進(jìn)信息技術(shù)對會計(jì)核算工作進(jìn)行信息化管理，并要根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)教育工作，調(diào)整財(cái)務(wù)人員崗位及工作內(nèi)容，比如合同部門員工側(cè)重于合同費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部門員工側(cè)重于記賬登賬方法等，以此來避免財(cái)務(wù)信息不對稱問題發(fā)生。

（二）細(xì)化企業(yè)收入核算范疇

針對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算這一問題，需要牢牢緊抓房地產(chǎn)自身特殊性，以此為依據(jù)，逐步細(xì)化企業(yè)收入核算范疇，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)會計(jì)核算工作優(yōu)化的目的。第一，規(guī)范會計(jì)核算范圍。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)要依據(jù)項(xiàng)目中土地和房屋兩部分主體，有區(qū)別有針對地開展核算，如土地—基礎(chǔ)設(shè)施的會計(jì)核算、房屋—產(chǎn)品開發(fā)的會計(jì)核算。第二，界定房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍。對于這一方面內(nèi)容的開展是十分有必要的，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)與其他行業(yè)領(lǐng)域相比較，既有相似之處，又具有特殊性[3]。第三，確定收入確定準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶簽訂預(yù)售商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家頒發(fā)的房地產(chǎn)法律規(guī)范。從合同法律角度來看，房屋買賣銷售合同簽訂屬于一種締約，只有在房地產(chǎn)企業(yè)完成項(xiàng)目建設(shè)且驗(yàn)收符合國家相關(guān)規(guī)定，才能被允許驗(yàn)收，否則將會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，所以強(qiáng)調(diào)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守會計(jì)行業(yè)規(guī)定要求。

（三）優(yōu)化會計(jì)主要核算科目

在房地產(chǎn)會計(jì)核算科目設(shè)定過程中，需要結(jié)合自身發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營管理情況、會計(jì)核算水平、戰(zhàn)略實(shí)施需求等要素進(jìn)行，并要對會計(jì)核算過程中可能出現(xiàn)的問題展開深入分析。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算科目設(shè)定過程中，主要分為以下兩類：一是項(xiàng)目中土地—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本費(fèi)用，二是項(xiàng)目中房屋—房屋產(chǎn)品開發(fā)實(shí)際成本。這兩類項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用都是隸屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本會計(jì)核算中的二級科目，在實(shí)際會計(jì)核算工作開展中，財(cái)務(wù)人員需要對其進(jìn)行相關(guān)輔助核算，并在原有開發(fā)成本二級賬下，分別設(shè)置“土地開發(fā)明細(xì)賬”和“房屋開發(fā)明細(xì)賬”（三級賬），進(jìn)行明細(xì)核算[4]。另外，會計(jì)核算科目的優(yōu)化還會有效降低財(cái)務(wù)人員實(shí)際會計(jì)核算工作難度，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理整體水平的提升。

（四）增強(qiáng)企業(yè)信息公開透明

房地產(chǎn)企業(yè)信息的公開透明性，將直接影響企業(yè)經(jīng)營者戰(zhàn)略實(shí)施、投資者判斷決策，對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，所以要加大對房地產(chǎn)企業(yè)信息披露。其一，土地資源存儲量的披露。城市土地資源使用權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期，土地成本費(fèi)用占據(jù)了項(xiàng)目成本預(yù)算的大部分，其儲存占有權(quán)決定了房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略決策實(shí)施。如果房地產(chǎn)對外信息披露中缺乏這一方面內(nèi)容，則導(dǎo)致信息使用者也就是投資方無法判斷企業(yè)經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)[5]。其二，現(xiàn)金流量表的披露?，F(xiàn)金流量管理有著維持房地產(chǎn)企業(yè)資金的可持續(xù)性，以及資金使用效率、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的積極作用，企業(yè)管理者通過查看現(xiàn)金流量表，便于其進(jìn)一步了解和掌握企業(yè)經(jīng)營盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營規(guī)劃奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過全過程管理與控制，進(jìn)一步完善和優(yōu)化會計(jì)核算公開，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算信息的準(zhǔn)確性、公開性、透明性，助力企業(yè)接受社會力量監(jiān)督的同時(shí)，便于投資者依據(jù)企業(yè)經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)情況等信息要素，判斷是否進(jìn)行投資，從而幫助企業(yè)規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)會計(jì)核算管理水平的提升。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作是提高其自身經(jīng)濟(jì)管理水平、成效的關(guān)鍵。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化自身會計(jì)核算管理工作，通過健全會計(jì)核算管理機(jī)制，細(xì)化企業(yè)收入核算范疇，優(yōu)化會計(jì)主要核算科目，增強(qiáng)企業(yè)信息公開透明等一系列有效舉措，從而真正發(fā)揮出房地產(chǎn)會計(jì)核算工作價(jià)值體現(xiàn)，更好地推動會計(jì)核算工作的有序開展，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策、發(fā)展規(guī)劃、穩(wěn)定運(yùn)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。