鄭前進, 李 濤, 武慶珍

(1.深圳市寶安區(qū)灣區(qū)發(fā)展事務(wù)中心, 廣東 深圳 518101;2.陜西師范大學(xué) 西北國土資源研究中心, 陜西 西安 710119;3.深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局, 廣東 深圳 518118)

深圳市是較早發(fā)展總部經(jīng)濟的城市之一.由于空間資源緊張,深圳市于2018年出臺《深圳市總部項目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》,專門設(shè)置總部企業(yè)拿地門檻,主要根據(jù)企業(yè)地方財力貢獻計算出企業(yè)可申請的建筑面積,再從現(xiàn)有儲備用地中篩選出建筑面積相匹配的若干地塊供企業(yè)選擇,而企業(yè)則優(yōu)選景觀區(qū)位優(yōu)的地塊.在整個供地決策過程中,企業(yè)有注意到土地景觀生態(tài)價值,但政府方無論是在測算供地規(guī)模還是評估土地單價,均沒有較好體現(xiàn)景觀價值這一重要因素,帶來土地資源的低效配置和浪費等問題.目前城市景觀價值評估的相關(guān)研究開展較少,主要集中在意愿價值評估法、旅行費用法、特征價格法以及層次分析法等少數(shù)幾種評估方法[1],探索對城市景觀價值、歷史文化遺產(chǎn)、旅游價值、生態(tài)資源價值的量化估算.本文探索利用特征價格法構(gòu)建城市景觀生態(tài)價值評估模型,嘗試彰顯在深圳市總部用地供應(yīng)過程中被忽略的用地景觀生態(tài)價值,并以深圳市寶安中心區(qū)為例,通過模型計算,將景觀生態(tài)價值轉(zhuǎn)換為景觀區(qū)位修正系數(shù),用于對總部用地地價或者拿地規(guī)模的修正,來完善土地價值內(nèi)涵,合理配置稀缺的總部用地資源.

1 深圳市總部用地供應(yīng)中景觀價值缺失的現(xiàn)狀

1.1 深圳市總部用地供應(yīng)流程

總部經(jīng)濟是從傳統(tǒng)制造業(yè)中分離出來的產(chǎn)業(yè)高級形態(tài),可以帶動創(chuàng)新、人才、產(chǎn)業(yè)等資源的集聚,推動城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級,提升城市綜合競爭力.深圳市是中國改革開放的前沿城市,也是國內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展地,極其重視總部經(jīng)濟的發(fā)展,2008年起率先出臺《深圳市總部企業(yè)認(rèn)定辦法》和《關(guān)于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的若干意見實施細(xì)則》等政策,2018年出臺《深圳市總部項目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》,對符合條件的總部企業(yè)進行較低成本的用地供應(yīng),加快推動總部經(jīng)濟集聚.由于深圳市存在空間資源緊缺問題,《深圳市總部項目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》一方面嚴(yán)格限定總部企業(yè)的拿地門檻,即上年度地方財力貢獻達到1億元;另一方面細(xì)化供地標(biāo)準(zhǔn),按照供地規(guī)模與企業(yè)貢獻相匹配的原則,總部企業(yè)可申請的建筑面積與其年均形成或承諾年均形成的地方財力掛鉤(圖1),如對于獨立申請總部用地的,上年度形成地方財力達到2億元的金融類總部企業(yè)即可申請不超過3萬m2的建筑面積,超過或者承諾年均形成地方財力超過2億元的部分可按照7000元/m2的標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積,非金融類總部標(biāo)準(zhǔn)減半,申請總面積最高不得超過20萬m2.由于深圳市土地儲備有限,在核算出供地規(guī)模(建筑面積),結(jié)合企業(yè)有意向性的區(qū)域,可快速篩選出合適地塊,后續(xù)再按流程完成總部遴選、掛牌出讓等工作.

圖1 深圳市總部項目供地流程圖

1.2 總部用地供應(yīng)中景觀價值缺失問題

總部經(jīng)濟的發(fā)展需具備良好的區(qū)位和交通條件,高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源,高效的法律制度環(huán)境,專業(yè)化的服務(wù)支撐體系等條件[2].深圳市總部企業(yè)項目集中分布在政府規(guī)劃的企業(yè)總部基地范圍內(nèi),總部基地大多處于各區(qū)核心位置,產(chǎn)業(yè)聚集度高,景觀環(huán)境優(yōu)越,大多臨海、臨湖、臨山,在交通便捷、配套成熟、人氣旺盛的核心區(qū)位中坐擁一線景觀資源,力求將最好的土地資源來匹配最高級的經(jīng)濟形態(tài).

在總部基地范圍內(nèi),各地塊之間是存在景觀生態(tài)條件差異的,與景觀資源距離越近,地塊景觀生態(tài)價值越高.但根據(jù)《深圳市地價測算規(guī)則》,土地價格主要根據(jù)土地用途、使用年期、交通配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)項目類型、開發(fā)規(guī)模(容積率)、產(chǎn)權(quán)條件等因素進行測算,景觀區(qū)位價值暫未明顯體現(xiàn).

從城市設(shè)計角度,在控制用地開發(fā)強度和建筑高度時,一般要求塑造從中心地區(qū)向山邊水邊逐漸跌落的城市形態(tài),即越靠近景觀資源,地塊建筑高度和容積率越低,形成面向水體或山體逐級退臺的空間形態(tài)[3].在具體供地過程中,政府根據(jù)企業(yè)可申請的建筑面積,從現(xiàn)有儲備用地中篩選出建筑面積相匹配的多個地塊,供企業(yè)選擇.出現(xiàn)臨近景觀資源而土地面積較大(容積率低)的地塊和偏離景觀而地塊面積小(容積率高)的地塊,由于建筑面積相近而同時提供給某家企業(yè)選擇,正常情況下企業(yè)優(yōu)選臨近景觀一線的地塊.造成以下問題. 一是景觀資源的無序配置和浪費. 由于在總部用地供應(yīng)過程中未有效彰顯土地的景觀價值,未把景觀價值疊加在供地規(guī)模測算或者地價中,導(dǎo)致景觀資源呈現(xiàn)無價值或免費的狀態(tài).早期入駐的企業(yè)占據(jù)一線景觀地塊,后期優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐時只能退其次而選址景觀條件相對較差的地塊,呈現(xiàn)出景觀資源配置的隨機無序和浪費狀態(tài). 二是土地資源的低效配置和浪費. 由于越靠近景觀資源,地塊容積率呈現(xiàn)遞減趨勢,以寶安中心區(qū)為例(圖2),由遠(yuǎn)及近,容積率從14遞減至3.5,相當(dāng)于為了滿足企業(yè)同樣建筑面積要求,如果企業(yè)放棄容積率14的地塊且要求一線海景用地,政府需供給企業(yè)原用地面積4倍大小的臨海地塊(圖3),導(dǎo)致臨海地塊被快速消耗.原本同樣面積可容納更多企業(yè),但在現(xiàn)行供地規(guī)則之下,只能容納少量企業(yè),造成土地資源低效浪費. 三是形成企業(yè)分布前疏后密的失衡狀態(tài). 同樣用地面積,距離景觀資源越近的地方入駐企業(yè)越稀疏,距離景觀資源越遠(yuǎn)的地方企業(yè)越擁擠,企業(yè)與人群的不均衡分布,衍生對交通、市政及公共設(shè)施使用的不均衡,影響配套設(shè)施效益的發(fā)揮.

圖2 后海、深超總、寶中前海、立新湖總部基地區(qū)位圖

圖3 總部用地選址示意圖

2 城市景觀生態(tài)價值評估的理論和模型

為彰顯地塊中隱含的景觀生態(tài)價值,合理計算這部分價值對應(yīng)的貨幣價格,目前的評估方法主要有陳述性偏好和顯示性偏好兩類方法.其中,陳述性偏好是個人偏好和服務(wù)價值通過調(diào)查訪問和統(tǒng)計方法引出,如意愿調(diào)查法等.顯示性偏好法是根據(jù)消費者在市場商品交易中的偏好所表現(xiàn)出的對公共物品或服務(wù)的支付意愿,從商品的市場交易數(shù)據(jù)中反推出城市景觀資源等公共物品的價值,包括旅行成本法、特征價格法等[4]. 結(jié)合相關(guān)文獻,一般傾向于使用特征價格模型進行城市景觀生態(tài)價值的評估.特征價格模型是使用真實的商品交易數(shù)據(jù)進行公共物品或服務(wù)的價格評價,可以比較全面地考慮商品價格的各種影響因素,非常廣泛地應(yīng)用于城市居住區(qū)水環(huán)境質(zhì)量、景觀美學(xué)價值以及噪聲污染等非市場環(huán)境商品與服務(wù)的舒適性價值評價[5].

2.1 城市景觀生態(tài)價值評估模型

2.1.1 基本模型

城市景觀生態(tài)價值評估模型的一般函數(shù)形式為:

P=f(Z)=f(Z1,Z2,…,Zn)

其中:P表示商品價格,Zi表示商品的特征.

在基本模型中,以最常見的線性函數(shù)構(gòu)建模型,并用最小二乘法進行估計,得到下列公式:

P=α0+∑αiZi+ε,i=1,2,3…n;

其中:αi為特征系數(shù), ∑αiZi為特征變量的特征價格之和,ε為常量.

對上述公式的特征變量求偏導(dǎo),得到各變量的特征價格,將各個特征變量的價格求和就是商品價格.求偏導(dǎo)的過程如下:

2.1.2 模型函數(shù)形式選擇

模型常用的函數(shù)形式有線性形式、對數(shù)形式、對數(shù)線性形式和半對數(shù)形式四種基本函數(shù)形式.參考相關(guān)文獻,對數(shù)模型具有更高的解釋力,模型擬合度在四種模型中最高[6],因此本文選擇對數(shù)形式建立模型:

lnP=β0+∑βilnXi+∑βjXj+ε,

式中:P為住宅價格,Xi為連續(xù)型特征變量;Xj為非連續(xù)型特征變量 ;β0、βi、βj為待估計的系數(shù);ε為誤差項.

2.2 模型變量的選取

模型因變量采用商辦用地的成交價格,自變量盡可能選取影響地塊價格的特征因素,變量數(shù)據(jù)均可獲得并能夠量化、變量之間不具有共線性(見表1).

表1 特征變量具體含義

3 附加景觀區(qū)位修正的總部用地供地機制

3.1 深圳市寶安中心區(qū)總部集聚區(qū)基本情況

寶安中心區(qū)位于深圳西部、珠江口東岸邊,毗鄰前海,是粵港澳大灣區(qū)核心、穗深港黃金經(jīng)濟走廊的重要節(jié)點.區(qū)域范圍23km2,依托寶安國際機場、大鏟灣港、沿江高速、濱江大道、南坪快線等高快速路組成了高效便捷的海陸空對外立體交通網(wǎng),配套了25所學(xué)校、4所醫(yī)院、8處大型文化設(shè)施、4個體育場館以及10家以上高端酒店,率先規(guī)劃建設(shè)系統(tǒng)的地下公共空間,已建成濱海文化公園(一期)、灣區(qū)之光“摩天輪”、濱海廊橋等重點項目.

根據(jù)深圳市總部集聚區(qū)規(guī)劃,寶安中心區(qū)為聚焦金融、文化、科技服務(wù)、數(shù)字時尚等綜合型總部經(jīng)濟區(qū),西組團布局?jǐn)?shù)字時尚、金融科技、商務(wù)辦公等功能,打造公園里的科技金融總部街區(qū);東組團布局時尚藝術(shù)、文化傳媒、商業(yè)休閑等功能,打造全時活力的潮流繽紛街市;風(fēng)情半島打造融合文化公建、金融總部、豪華酒店與濱水商業(yè)休閑的大灣區(qū)文化金融島(圖4).目前已引入農(nóng)商行、易尚、中意、亞太衛(wèi)星、鵬鼎、怡亞通、vivo、麥克韋爾等11個總部項目,正在接洽招引的總部項目有數(shù)十個.由于企業(yè)普遍具有強烈的景觀偏好,供地時優(yōu)先選擇毗鄰濱海文化公園(一期)項目、向海景觀視野佳的用地(圖5). 除了N28區(qū)和雙界河片區(qū)由于市政配套不成熟,其他毗鄰濱海文化公園(一期)的用地基本全部出讓,片區(qū)45宗尚未出地塊的景觀區(qū)位劣于前期已出讓地塊.

圖4 寶安中心區(qū)總部集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)組團分布圖

圖5 寶安中心區(qū)未出讓總部用地分布圖

3.2 深圳市寶安中心區(qū)地塊景觀生態(tài)價值評估

3.2.1 模型樣本選取

本文選擇寶安中心區(qū)2002年以來32宗商服用地成交數(shù)據(jù)作為樣本,并結(jié)合深圳市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站中寶安中心區(qū)法定圖則等規(guī)劃信息,同時利用百度地圖的測距功能,確定最終的樣本數(shù)據(jù)(表2).

表2 特征變量量化表

3.2.2 評估結(jié)果分析

采用STATA軟件,按照最小二乘法對影響商辦用地價格的特征變量和地價進行回歸分析,得出模型的回歸結(jié)果(表3). 方差分析的顯著性檢驗值為0.000,小于0.001,說明回歸方程總體效果很好,表明對地價和特征因素所建立的對數(shù)函數(shù)能夠成立.經(jīng)調(diào)整的R2值為0.7479,模型所能解釋因變量差異的百分比為75%,說明模型的擬合程度較好,進入模型的特征變量對地價有顯著影響,具有良好的解釋能力.

表3 回歸分析結(jié)果

根據(jù)回歸分析結(jié)果,用地面積變量與其他變量存在較強的共線性,因此該變量可舍棄.建筑面積、容積率、建筑高度、與廊橋及地通道連通性、文體設(shè)施、生活配套變量的顯著性水平大于10%,說明這些變量沒有進入到上述對數(shù)模型,其回歸系數(shù)與0無顯著差異.原因推斷是地價為單位建筑面積單價,結(jié)合近些年成交案例,建筑規(guī)模會影響土地總價,對單價影響不大;由于研究區(qū)域范圍不大,總面積約3km2,該片區(qū)為寶安中心區(qū)的核心區(qū),文化、體育、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施密集分布,地下空間四通八達,各地塊的配套水平均較優(yōu)且差異不大,因此相關(guān)鄰里特征因素對地價影響不顯著.其他6個自變量顯著性水平小于10%,為顯著性變量.

3.3 景觀生態(tài)價值向景觀區(qū)位修正系數(shù)的轉(zhuǎn)換應(yīng)用

在對數(shù)模型中,連續(xù)變量的回歸系數(shù)對應(yīng)著相應(yīng)特征變量的價格彈性,即在其他變量不變的條件下,某個變量變化1%所帶來的地價變化的百分比.與濱海文化公園距離變量的回歸系數(shù)為-0.201,表示地塊到濱海文化公園的距離每增加1%,地價下降0.2%.

在寶安中心區(qū),濱海文化公園為核心景觀資源(圖6), 地塊景觀生態(tài)價值主要為與濱海文化公園距離變量的特征價格.因此,景觀生態(tài)價值可通過對地價或者拿地規(guī)模進行區(qū)位修正來體現(xiàn).結(jié)合評估測算得到的回歸系數(shù)以及對寶安中心區(qū)景觀分區(qū),形成寶安中心區(qū)景觀區(qū)位修正系數(shù)表(表4), 用于修正總部企業(yè)拿地規(guī)模,具體做法為:修正后用地規(guī)模=原測算用地規(guī)模*景觀區(qū)位修正系數(shù).

表4 寶安中心區(qū)景觀區(qū)位修正系數(shù)表

圖6 寶安中心區(qū)景觀分區(qū)圖

4 總部用地供應(yīng)中附加景觀區(qū)位修正的實施建議

在工作生活中人們對景觀生態(tài)環(huán)境的要求越來越高,城市生態(tài)景觀對地價的影響將日益增大.通過構(gòu)建模型來定量分析城市景觀價值具有重要的現(xiàn)實意義.一是建議在城市規(guī)劃建設(shè)中充分重視城市生態(tài)景觀的舒適性價值作用,不斷挖掘山、海、林、河、湖等景觀生態(tài)資源,在景觀環(huán)境營造上加大投入,提高景觀豐富度,有效發(fā)揮景觀資源價值,同時對自然生態(tài)景觀注意保護,防止受到污染或者破壞,保證生態(tài)景觀給周邊市民提供公共福利和舒適性價值[7]; 二是建議在城市地價、房價評估體系中納入隱含的生態(tài)景觀價值,目前深圳市地價評估中僅考慮了建筑類型、使用年期、容積率、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、地下空間的修正,生態(tài)景觀因素未有效體現(xiàn),導(dǎo)致地價內(nèi)涵存在缺失; 三是在地價評估中未有效考慮景觀生態(tài)價值的情況下,建議通過總部供地規(guī)模的折算來體現(xiàn),對現(xiàn)有總部用地供應(yīng)辦法進行修訂,在總部用地供應(yīng)規(guī)模的測算中增加景觀區(qū)位修正系數(shù),并將該做法推廣應(yīng)用至深圳市40個總部集聚區(qū),加強總部用地供應(yīng)的精細(xì)化管理水平,合理配置土地資源.