林偉麗 南寧市不動產(chǎn)登記中心

引言

落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有助于推進(jìn)中國特色社會主義制度的發(fā)展，體現(xiàn)國家治理體系與治理能力的現(xiàn)代化。在經(jīng)濟(jì)社會不斷深化改革的過程中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已經(jīng)取得了一定的成果。在不動產(chǎn)登記工作實(shí)施的過程中，有關(guān)部門不斷在不動產(chǎn)登記部門查封相應(yīng)土地的登記信息，致使居民無法及時(shí)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了不動產(chǎn)購買人的合法權(quán)益。除此之外，不動產(chǎn)登記人員在查封不動產(chǎn)與登記抵押不動產(chǎn)時(shí)重復(fù)操作，也極其不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展，引發(fā)土地權(quán)屬問題。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

(一)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的錯誤理解

對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的錯誤理解主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，混淆不動產(chǎn)權(quán)屬于不動產(chǎn)單元的概念，認(rèn)為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移與不動產(chǎn)單元消失的意義相同。第二，登記不動產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)時(shí)將其權(quán)利信息與不動產(chǎn)房屋落宗繪測相關(guān)聯(lián)。第三，登記不動產(chǎn)抵押信息、異議信息與查封不動產(chǎn)時(shí)將其所要登記的權(quán)利信息與不動產(chǎn)物相關(guān)聯(lián)。

(二)不動產(chǎn)登記的原則

不動產(chǎn)宗的信息表、不動產(chǎn)權(quán)利登記表與其他不動產(chǎn)事項(xiàng)登記表構(gòu)成了不動產(chǎn)登記冊。不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫由不動產(chǎn)空間要素屬性表、不動產(chǎn)權(quán)利屬性表與不動產(chǎn)權(quán)利人基本信息表組成[1]。不動產(chǎn)宗的信息表只是簡單描述不動產(chǎn)單元狀態(tài)，并不深入描述不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，宗地是否存在的問題與不動產(chǎn)單元狀態(tài)的有效性成正比。

(三)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地權(quán)屬狀態(tài)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員需以不動產(chǎn)權(quán)利登記表為依據(jù)判斷土地權(quán)屬狀態(tài)，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)度的不同，將權(quán)屬分為臨時(shí)狀態(tài)、現(xiàn)勢狀態(tài)、歷史狀態(tài)與終止?fàn)顟B(tài)。同時(shí)，以連續(xù)登記為原則，當(dāng)某一不動產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、更正登記時(shí)，此不動產(chǎn)所登記的上一條信息的權(quán)屬狀態(tài)即為歷史狀態(tài)。除此之外，某一不動產(chǎn)所對應(yīng)的登記冊中僅能存在一條現(xiàn)勢數(shù)據(jù)，且土地使用權(quán)登記表中的第一條信息為土地權(quán)屬。

(四)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用

第一，落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有助于實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)集中管理，解決不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)復(fù)雜的問題，發(fā)揮不動產(chǎn)相關(guān)法律的作用，提高不動產(chǎn)登記工作的效率，開發(fā)不動產(chǎn)盲區(qū)，合理應(yīng)用不動產(chǎn)資源。第二，國家在推廣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過程中不斷完善不動產(chǎn)登記制度，建立健全不動產(chǎn)登記檢查體系有助于保障不動產(chǎn)行業(yè)的正當(dāng)性與合法性。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下存在的土地權(quán)屬問題

(一)權(quán)屬信息尚未完善

權(quán)屬信息是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重要組成部分，權(quán)屬信息缺乏完善性會直接影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下存在的土地權(quán)屬信息問題主要體現(xiàn)在以下方面：第一，當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門缺乏對土地權(quán)屬問題的重視，土地權(quán)屬數(shù)據(jù)資料不全，嚴(yán)重影響不動產(chǎn)管理工作。第二，農(nóng)村不動產(chǎn)會發(fā)生變更情況，房屋登記信息無法及時(shí)更新，房產(chǎn)排查工作與房屋登記信息缺乏準(zhǔn)確性。第三，不動產(chǎn)登記資料的存儲工作存在漏洞，且未充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)生成電子版登記資料，當(dāng)紙質(zhì)資料丟失時(shí)，無法保障土地權(quán)屬排查工作的效率，對土地權(quán)屬的管理工作也極其不利。

(二)法律體系尚未完善

法律制度的支持對土地屬權(quán)的管理工作具有積極作用，當(dāng)土地屬權(quán)管理工作出現(xiàn)問題時(shí)會直接影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。缺乏法律制度的支持主要體現(xiàn)在以下方面：第一，錯誤登記問題缺乏法律制度支持，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員無法準(zhǔn)確登記并及時(shí)確認(rèn)土地權(quán)屬信息[2]，導(dǎo)致錯誤的信息被登記。第二，重復(fù)登記問題缺乏法律制度的支持，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員無法及時(shí)整理與合并重復(fù)的登記信息，致使信息登記環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。第三，土地權(quán)屬者缺乏相關(guān)權(quán)屬意識經(jīng)常私下交易土地，其交易過程缺乏權(quán)威性與法律效力。第四，土地權(quán)屬者缺乏法律意識，無法充分利用法律制度保護(hù)自身合法權(quán)益，致使土地權(quán)屬管理工作存在一定的難度。

(三)相關(guān)配套尚未完善

基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作內(nèi)容與工作流程具有復(fù)雜、系統(tǒng)的特點(diǎn)，不動產(chǎn)登記工作需要具有完善的配套設(shè)施，配套設(shè)施不完善的問題會嚴(yán)重約束不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展，影響不動產(chǎn)登記工作面向大眾的環(huán)節(jié)。當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的配套設(shè)施尚未得到完善。第一，農(nóng)村不動產(chǎn)工作的實(shí)際情況對比城市不動產(chǎn)工作的實(shí)際情況來說，具有配套設(shè)施落后的特點(diǎn)，仍需不斷完善相關(guān)設(shè)施的建設(shè)[3]。第二，不動產(chǎn)登記人員的綜合素質(zhì)與職業(yè)修養(yǎng)略有不足。第三，地方政府部門與相關(guān)不動產(chǎn)部門缺乏對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作配套設(shè)施的重視，無法正確認(rèn)識不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的作用，積極主動地參與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，協(xié)調(diào)配合有關(guān)部門，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序開展極其不利。

(四)產(chǎn)權(quán)重疊問題

土地權(quán)屬與林地權(quán)屬重疊是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在的重點(diǎn)問題。第一，土地權(quán)屬界線與林地權(quán)屬界線出現(xiàn)交叉重疊情況，權(quán)屬企業(yè)需要重復(fù)繳費(fèi)，不僅增加了相關(guān)企業(yè)的發(fā)展負(fù)擔(dān)與發(fā)展壓力，還極其容易引發(fā)不動產(chǎn)企業(yè)與政府部門的矛盾問題。第二，不動產(chǎn)登記人員違背不動產(chǎn)登記原則與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地權(quán)屬狀態(tài)的定義，錯誤設(shè)置權(quán)屬信息的登記狀態(tài)，造成產(chǎn)權(quán)矛盾沖突問題。

三、基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下的土地權(quán)屬問題解決方案

(一)健全集體土地征收補(bǔ)償制度與生態(tài)效益補(bǔ)償制度

第一，建立健全集體土地征收補(bǔ)償制度，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為目的，以符合比例原則為基礎(chǔ)在法律允許的范圍內(nèi)提高集體土地征收補(bǔ)償工作的公平性。第二，結(jié)合集體土地征收工作的實(shí)際開展情況，調(diào)整征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除在經(jīng)濟(jì)方面補(bǔ)償遷出自然保護(hù)的居民外，還需關(guān)心居民遷出自然保護(hù)地后的安置問題與發(fā)展問題。第三，建立健全生態(tài)效益補(bǔ)償制度，保護(hù)生態(tài)企業(yè)的所有權(quán)、應(yīng)用權(quán)、收益權(quán)、處理權(quán)等合法權(quán)益，保障生態(tài)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。第四，保護(hù)自然土地資源，自然土地資源具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值，需要自然環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)通過各種途徑得到集體土地的使用權(quán)，支付集體土地所有人合理的費(fèi)用，保護(hù)土地所有人的經(jīng)濟(jì)利益。第五，發(fā)揮地方政府部門的作用，需要地方政府部門結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況，規(guī)劃生態(tài)效益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在維護(hù)居民經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

(二)健全產(chǎn)權(quán)登記模式

建立健全不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記模式，可有效解決土地權(quán)屬問題，保障權(quán)屬信息的完整性，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的效率。第一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門需高度重視土地權(quán)屬問題，收集全面的土地權(quán)屬數(shù)據(jù)資料，確保權(quán)屬信息與不動產(chǎn)實(shí)際情況相符合，提高不動產(chǎn)管理工作的有效性。第二，當(dāng)不動產(chǎn)出現(xiàn)變更情況時(shí)，不動產(chǎn)權(quán)屬者需及時(shí)到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門需有效應(yīng)對不動產(chǎn)變更情況，第一時(shí)間更改權(quán)屬信息，明確不動產(chǎn)權(quán)屬，降低土地糾紛問題發(fā)生的概率。第三，謹(jǐn)慎管理不動產(chǎn)登記資料，將存儲方法由紙質(zhì)存儲轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮釉O(shè)備存儲，為資料保存工作與備份工作提供助力，保護(hù)資料的完整性。除此之外，整理并分類權(quán)屬資料，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的效率。

(三)完善法律登記依據(jù)

完善不動產(chǎn)登記法可以為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施提供依據(jù)，為不動產(chǎn)所屬權(quán)的管理工作提供助力，同時(shí)提高不動產(chǎn)登記管理工作的水平。第一，減少登記錯誤問題出現(xiàn)的概率，提高不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。第二，嚴(yán)格驗(yàn)證土地屬權(quán)問題，確保不動產(chǎn)屬權(quán)信息的準(zhǔn)確度。第三，及時(shí)調(diào)整不動產(chǎn)信息將其與相同產(chǎn)權(quán)中的信息合并在一起，提高土地屬權(quán)登記工作的統(tǒng)一性。第四，大力宣傳不動產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，提高土地權(quán)屬者對法律的認(rèn)知，增強(qiáng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作的合理性與合法性，及時(shí)登記土地權(quán)屬，促進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一管理工作的水平提高。

(四)監(jiān)管產(chǎn)權(quán)審批工作

監(jiān)管產(chǎn)權(quán)審批工作可有效解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的土地權(quán)屬問題。第一，利用合理合法且有效的方法證明土地權(quán)屬人的身份，明確不動產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)間、歸屬方法、歸屬許可等關(guān)鍵點(diǎn)，注明土地權(quán)屬可依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)部門的要求辦理規(guī)范許可與施工許可。第二，借助現(xiàn)代信息技術(shù)，以開放共享的方式，為區(qū)域政府部門與不動產(chǎn)登記相關(guān)部門提供土地屬權(quán)數(shù)據(jù)信息，且在土地建設(shè)的基礎(chǔ)上滿足建設(shè)用地與房屋所有權(quán)登記證明中所提出的相關(guān)要求，為后續(xù)房屋租售環(huán)節(jié)中的開發(fā)建設(shè)工作提供科學(xué)合理的登記證明。

(五)完善配套設(shè)施

當(dāng)前我國不動產(chǎn)數(shù)量較多且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展極其不利，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的配套設(shè)施有助于提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的質(zhì)量水平。第一，建立健全登記信息基礎(chǔ)管理體系，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作分配的科學(xué)性與合理性，深化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作管理模式，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的質(zhì)量與效率。第二，及時(shí)管理與改進(jìn)不動產(chǎn)登記信息與登記信息數(shù)據(jù)內(nèi)容，助力不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作質(zhì)量的提高。第三，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的過程中創(chuàng)建基礎(chǔ)登記信息管理平臺，避免重復(fù)登記、登記錯誤信息、登記信息丟失的情況發(fā)生，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的科學(xué)化程度與信息化程度。第四，區(qū)域政府部門與不動產(chǎn)登記相關(guān)部門以不動產(chǎn)統(tǒng)一工作開展的實(shí)際情況開展培訓(xùn)活動，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作人員的工作能力與職業(yè)素養(yǎng)，推進(jìn)我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。第五，主動組織社會群眾參與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，提高社會群眾參與不動產(chǎn)登記工作的積極性與主動性。第六，借助現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中人民廣泛應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)支付系統(tǒng)，優(yōu)化不動產(chǎn)查閱方式與不動產(chǎn)登記咨詢方式，深化改革不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

(六)解決產(chǎn)權(quán)重疊問題

第一，不動產(chǎn)登記部門需嚴(yán)格排查不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中所包含的以房屋登記信息為主的全部土地登記數(shù)據(jù)信息，及時(shí)更新房屋的權(quán)屬狀態(tài)。第二，有效存儲土地登記數(shù)據(jù)信息，嚴(yán)格核實(shí)土地現(xiàn)階段的權(quán)屬狀態(tài)，明確標(biāo)注當(dāng)前土地位置中與房屋登記信息有關(guān)的數(shù)據(jù)。第三，當(dāng)土地首次登記信息數(shù)據(jù)中包含查封信息與抵押信息時(shí)，及時(shí)檢查其中查封信息與抵押信息的合格性，當(dāng)土地首次登記信息數(shù)據(jù)中不包含查封信息與抵押信息時(shí)，則及時(shí)將土地權(quán)屬狀態(tài)設(shè)置為“歷史”，降低產(chǎn)權(quán)重疊問題出現(xiàn)的概率。第四，當(dāng)土地首次登記信息中涉及查封信息時(shí)，將此類歷史數(shù)據(jù)上報(bào)給法院，同時(shí)登記土地產(chǎn)權(quán)信息與房屋信息，且與相關(guān)法律部門溝通后可將土地權(quán)屬狀態(tài)更新為“歷史”。第五，當(dāng)土地首次登記信息中涉及抵押信息時(shí)，及時(shí)與相關(guān)銀行溝通，向其普及物權(quán)法，并勸告銀行在抵押人員還清債務(wù)后第一時(shí)間解除不動產(chǎn)抵押狀態(tài)，如抵押人員無法及時(shí)還清債務(wù)則需再次構(gòu)建抵押物，解除上一不動產(chǎn)的抵押登記，并將其權(quán)屬狀態(tài)更新為“歷史”。第六，逐漸優(yōu)化與完善不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的功能，在系統(tǒng)無法自主變更不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)時(shí)，通過人工操作的方法及時(shí)更新不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)。

(七)處理不動產(chǎn)預(yù)售問題

不動產(chǎn)預(yù)售是指不動產(chǎn)竣工前銷售不動產(chǎn)的行為屬于期貨銷售，是我國不動產(chǎn)市場的主要銷售形式。第一，不動產(chǎn)預(yù)售行為需嚴(yán)格符合國家相關(guān)法律，不動產(chǎn)在預(yù)售前已交付全部不動產(chǎn)使用權(quán)出讓金，獲得不動產(chǎn)使用權(quán)證書與建設(shè)工程許可證書。第二，不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金在工程建設(shè)總投資中所占的比例不能低于25%，且不動產(chǎn)施工計(jì)劃與竣工日期已經(jīng)確定。第三，不動產(chǎn)銷售部門已經(jīng)獲得縣級以上部門所出具的預(yù)售許可證，并將預(yù)售合同在縣級以上不動產(chǎn)資源管理部門與土地資源管理部門登記備案。第四，不動產(chǎn)預(yù)售許可證頒發(fā)部門需嚴(yán)格審核不動產(chǎn)預(yù)售資格，維護(hù)不動產(chǎn)購買人的合法利益。

四、結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)登記部門需正確理解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的概念，充分認(rèn)識不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的作用，深入剖析當(dāng)前階段不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存在的問題，不斷優(yōu)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施的過程。不動產(chǎn)登記相關(guān)部門需健全集體土地征收補(bǔ)償制度與生態(tài)效益補(bǔ)償制度與產(chǎn)權(quán)登記模式、完善不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)與配套設(shè)施、監(jiān)管產(chǎn)權(quán)審批工作、解決產(chǎn)權(quán)重疊問題、處理不動產(chǎn)預(yù)售問題，提高權(quán)屬問題解決的效率與不動產(chǎn)工作的質(zhì)量，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。