陳 昱

（福州唐美房地產(chǎn)有限公司，福建 福州 350000）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，我國各大中小城市的建筑與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。但是當(dāng)前的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員在實(shí)際工作中，針對一些項(xiàng)目所設(shè)計(jì)出來的圖紙，只能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些基本要求，且沒有考慮建筑施工成本。因此，需要項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員可以對設(shè)計(jì)工作進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，進(jìn)而為企業(yè)降低設(shè)計(jì)成本，提高建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿意度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理簡述

在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)中，有關(guān)建筑設(shè)計(jì)管理的工作是指對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，并對項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，其中包含設(shè)計(jì)產(chǎn)品的質(zhì)量管理以及最后的設(shè)計(jì)成效等內(nèi)容。設(shè)計(jì)管理要包含對產(chǎn)品的初期設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的內(nèi)容，同時(shí)要將建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作貫穿整個(gè)建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)的全過程。針對產(chǎn)品來說，設(shè)計(jì)管理是對整體房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理與控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商的建筑設(shè)計(jì)最終目的是為了盈利，而為了更好地完成最終的目標(biāo)，就需要設(shè)計(jì)人員對整體項(xiàng)目中所有的建筑資源進(jìn)行綜合的管理與調(diào)控，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長且投資大的特點(diǎn)，因此，需要設(shè)計(jì)人員切實(shí)做好設(shè)計(jì)管理，以此來對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的管控，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工質(zhì)量[1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作是建筑項(xiàng)目開發(fā)工作中不可或缺的重要組成部分，其設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低會(huì)直接影響到整體建筑項(xiàng)目的施工質(zhì)量與效率，也會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的最終經(jīng)濟(jì)收益。同時(shí)，優(yōu)化與調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可以最大限度地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工質(zhì)量，對建筑施工過程中所存在的施工通病進(jìn)行行之有效的處理與預(yù)防。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的主要任務(wù)是保證施工設(shè)計(jì)圖紙中的各項(xiàng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，全都切實(shí)符合施工質(zhì)量以及施工技術(shù)的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理主要包含設(shè)計(jì)周期管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、設(shè)計(jì)合同管理等內(nèi)容。在設(shè)計(jì)管理中，一般是由專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)人員來對最后的設(shè)計(jì)進(jìn)行編制，并在實(shí)際的設(shè)計(jì)中與其他職能部門進(jìn)行充分的交流與溝通，對施工中可能出現(xiàn)的施工問題給予出具體的解答方案，并要對施工建筑方的施工建議進(jìn)行綜合的考量，以此來充分地調(diào)動(dòng)所有可利用的建筑資源，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，進(jìn)而有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的最終目標(biāo)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理分析

3.1 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中，設(shè)計(jì)進(jìn)度會(huì)直接影響整體建筑施工的工程周期以及施工建設(shè)成本，因此，需要設(shè)計(jì)人員對設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行實(shí)時(shí)的管理與控制，以此來確保整體施工建設(shè)的順利有序開展。第一，在實(shí)際的工作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員要對建筑項(xiàng)目的整體建設(shè)速度以及設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行有效的控制，要切實(shí)保證所有的設(shè)計(jì)內(nèi)容都可以與實(shí)際建筑內(nèi)容相對接。第二，在實(shí)際的建筑設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)工作人員要對施工建設(shè)的有關(guān)資料進(jìn)行有效的收集，并與施工方簽訂設(shè)計(jì)合同，在施工設(shè)計(jì)合同簽訂之后，不僅可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員的實(shí)際工作效益進(jìn)行有效的保護(hù)。同時(shí)也可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行明晰的管理與控制。第三，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行管理的過程中，設(shè)計(jì)工作人員要積極主動(dòng)地編制好設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要職責(zé)是對設(shè)計(jì)管理中的工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，并借助明晰的設(shè)計(jì)觀念，來對預(yù)算編制以及設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目開放商要想對實(shí)際的設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行控制，就需要優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與之配合，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位要具有良好的資質(zhì)以及設(shè)計(jì)水平。在優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位的幫助下，不但可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度開展有效的控制，同時(shí)也可以對設(shè)計(jì)管理質(zhì)量進(jìn)行良好的控制。倘若房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商沒能甄選出一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，則會(huì)對后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理造成一定的影響，進(jìn)而影響設(shè)計(jì)進(jìn)程，因此，需要開發(fā)商在尋找設(shè)計(jì)單位的過程中要切實(shí)做好參考與選擇[2]。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員的整體設(shè)計(jì)流程以及設(shè)計(jì)流程所需要的具體時(shí)間都要受到合同內(nèi)容的明確要求。所以，設(shè)計(jì)工作人員可以在法律法規(guī)的約束下，在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)工作，在設(shè)計(jì)過程中是需要設(shè)計(jì)諸多文件的，房地產(chǎn)開發(fā)商可以與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)時(shí)的協(xié)商，將設(shè)計(jì)人員所設(shè)計(jì)出來的每一份文件的實(shí)際交付時(shí)間進(jìn)行明確的敲定，這樣做的目的是為引導(dǎo)與幫助設(shè)計(jì)單位可以深化對自身責(zé)任的認(rèn)知以及對具體設(shè)計(jì)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)。除此之外，在后續(xù)的設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員之間的協(xié)作能力也會(huì)影響整體項(xiàng)目施工建設(shè)的推進(jìn)速度。而設(shè)計(jì)工作人員想要切實(shí)地控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度，就需要項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)人員之間進(jìn)行組織協(xié)作，提升工作默契度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平，從而確保整體建筑施工的質(zhì)量與效率都可以得到有效的提高。同時(shí)在設(shè)計(jì)管理中，設(shè)計(jì)工作人員也要配合管理人員開展設(shè)計(jì)管理工作，設(shè)計(jì)工作人員要對整體的設(shè)計(jì)項(xiàng)目內(nèi)容具有詳實(shí)的了解與掌握。在實(shí)際的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)工作中，一般都會(huì)分為主體設(shè)計(jì)人員以及專業(yè)設(shè)計(jì)人員，二者在設(shè)計(jì)管理中分管著不同的工作內(nèi)容，而二者的高效配合則會(huì)最大化地提升整體建筑施工的管理質(zhì)量與施工效率。針對項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)，管理人員需要對每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都要安排一位實(shí)際的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，有了設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的存在，可以對實(shí)際設(shè)計(jì)工作中的工作人員進(jìn)行自我約束，進(jìn)而確保整體施工設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，對實(shí)際的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行有效的控制。

3.2 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中，管理人員需要對項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量給予高度的關(guān)注與重視，因?yàn)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工其本身就是一項(xiàng)復(fù)雜且繁瑣的綜合性工程，具有工程周期長且工程資金投資大的特點(diǎn)，屬于典型的高投資，高回報(bào)行業(yè)，所以其項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量就是提升其自身經(jīng)濟(jì)收益的重要因素之一。設(shè)計(jì)工作人員切實(shí)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量管理與控制，不但能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計(jì)預(yù)期回報(bào)，同時(shí)也可以為施工方降低大量的施工運(yùn)行成本，提升實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收益。針對項(xiàng)目建筑工程的總體內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，將設(shè)計(jì)管理放眼于全局，對項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行行之有效的管理與控制，是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平的重要途徑。經(jīng)由專業(yè)的設(shè)計(jì)工作人員對項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，之后再由專業(yè)檢測人員對其進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，在設(shè)計(jì)方案確實(shí)沒有任務(wù)問題后，方可進(jìn)行推行。同時(shí)設(shè)計(jì)管理人員還要對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑內(nèi)容進(jìn)行詳實(shí)的分析，并對投資環(huán)節(jié)進(jìn)行反復(fù)的推敲，在確認(rèn)投資內(nèi)容精準(zhǔn)無誤后，方可以進(jìn)行投資。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)以及監(jiān)理時(shí)，要以競爭的形式來不斷地提升設(shè)計(jì)方案質(zhì)量，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案確實(shí)符合施工技術(shù)以及施工質(zhì)量的要求[3]。除此之外，還要對工程項(xiàng)目的審核預(yù)算進(jìn)行管理與控制，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程中核算預(yù)算工作的精準(zhǔn)無誤，針對工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，設(shè)計(jì)工作人員可以從施工設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量著手，設(shè)計(jì)人員要保證施工設(shè)計(jì)圖紙的科學(xué)性以及可行性，施工設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量也是整體施工質(zhì)量管理的保證。對設(shè)計(jì)人員要確保施工設(shè)計(jì)圖紙具有一定的設(shè)計(jì)深度，管理人員要在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中組建專門的施工圖紙審核小組，對施工設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量進(jìn)行審核以及評(píng)估，明確施工設(shè)計(jì)圖紙的真實(shí)設(shè)計(jì)意圖，以此確保施工設(shè)計(jì)圖紙中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息全部切實(shí)符合施工質(zhì)量與施工技術(shù)的要求。針對施工設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審工作，會(huì)審人員要對施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是否科學(xué)合理進(jìn)行研討，針對施工設(shè)計(jì)圖紙中所出現(xiàn)的問題，要及時(shí)對其進(jìn)行解決，以此來不斷地優(yōu)化施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方案，有效地完成圖紙會(huì)審工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工開始之前，施工方要切實(shí)做好技術(shù)交底，要使施工人員明確施工圖紙上的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，在實(shí)際的施工中可以將設(shè)計(jì)重點(diǎn)有效相銜接，以此來提升設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量，最大限度地提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理質(zhì)量與水平，促進(jìn)我國房地產(chǎn)建筑行業(yè)的全面發(fā)展。

3.3 現(xiàn)場管理與控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中，施工方需要結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況，對設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的實(shí)際設(shè)計(jì)水平進(jìn)行考量，在設(shè)計(jì)管理過程中，組建出一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工單位的日后發(fā)展上限一般都會(huì)受到管理團(tuán)隊(duì)質(zhì)量的影響。所以，需要管理人員定期開展專項(xiàng)的培訓(xùn)活動(dòng)，培訓(xùn)的內(nèi)容可以是施工專業(yè)知識(shí)、設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)以及管理專業(yè)知識(shí)等，并針對培訓(xùn)內(nèi)容來制定考核指標(biāo)，以此來確保所有參與培訓(xùn)的工作人員，都可以將培訓(xùn)所學(xué)的內(nèi)容熟練的掌握并在實(shí)際的設(shè)計(jì)管理工作中加以利用。以此來構(gòu)建起一支高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平。同時(shí)當(dāng)?shù)卣残枰獙用褡≌O(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行大力的支持與幫助。例如，可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整對其的資金投入比重，確保設(shè)計(jì)管理工作可以在實(shí)際的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中充分地發(fā)揮作用，在政府的監(jiān)督與幫扶下，不但可以提升項(xiàng)目現(xiàn)場的管理水平，還可以對設(shè)計(jì)人員以及設(shè)計(jì)管理人員的設(shè)計(jì)工作給予一定的約束與監(jiān)督。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工現(xiàn)場的管理與控制對整體的施工質(zhì)量有著直接的影響，管理人員要將眼光放得更為長遠(yuǎn)，要求切實(shí)提升項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平，不能單純地依靠管理人才隊(duì)伍建設(shè)，同樣也需要對施工現(xiàn)場現(xiàn)場進(jìn)行管控。在對施工現(xiàn)場進(jìn)行管理與控制的過程中，需要先從施工人員的綜合素質(zhì)著手，在日常的設(shè)計(jì)管理中要重視對施工人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)。其次，要對施工建筑中所要使用到的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行管理。大型施工設(shè)備的使用不僅會(huì)影響整體的施工質(zhì)量，而且會(huì)對施工安全造成一定的影響。最后，對施工現(xiàn)場中的管理制度建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)化，要以管理制度作為保障，以此來不斷地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理質(zhì)量與水平。

3.4 成本管控

設(shè)計(jì)管理人員需要項(xiàng)目建筑工程預(yù)算工作進(jìn)行審核，以此來保證整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)的預(yù)算不會(huì)出現(xiàn)任何的問題，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工成本進(jìn)行管理的過程中，工作人員要對施工建材的造價(jià)進(jìn)行詳實(shí)的控制，要確保施工建材的性價(jià)比。同時(shí)對施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，以此來保證施工方案的最優(yōu)設(shè)計(jì)，進(jìn)而將施工利益做到最大化。除此之外，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工中的成本審核機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化建設(shè)，確保建筑施工資金的嚴(yán)格化管理，以此來提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平與質(zhì)量[4]。

4 結(jié)語

綜上所述，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理水平，不僅可以幫助施工方解決施工建設(shè)成本，提升其經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以切實(shí)滿足人民日益增長的房屋建筑設(shè)計(jì)要求，提升人民生活幸福感與滿意度，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。因此，需要設(shè)計(jì)人員切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)成本以及項(xiàng)目現(xiàn)場的管理與控制。以此來不斷地提升工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理水平，切實(shí)促進(jìn)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑行業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展。