文／陸楊煜 天津商業(yè)大學(xué) 天津 300000

引言：

上世紀(jì)九十年代，我國市場化住房體制得以革新，住房公積金政策開始實施，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的聯(lián)系日漸緊密，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也受到了各界重視。二十一世紀(jì)以來，我國的經(jīng)濟水平得到了充分提升，城市化進(jìn)程也不斷加快，居民的住房需求保持在較高水平，房地產(chǎn)市場規(guī)模也得到了充分?jǐn)U張。此外，全球化時代背景下的金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于波動中，各類市場政策的頒布與實施也對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大影響。因此，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨著較多問題挑戰(zhàn)以及發(fā)展機會，下面將針對其問題進(jìn)行介紹與分析，并提出針對性的解決改進(jìn)策略。

1、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的具體概念

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要概念包括金融與創(chuàng)新兩個板塊，為充分理解房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，需要從以上兩個層面進(jìn)行深入探討。

1.1 房地產(chǎn)金融概念

房地產(chǎn)金融是指建立在城市居民住宅基礎(chǔ)上的貨幣交易規(guī)則與信貸運行制度，包括住宅的開發(fā)與建設(shè)、房屋的買賣裝修與租賃、以及后續(xù)的維護與管理等。根據(jù)房地產(chǎn)的消費特性與房產(chǎn)所有權(quán)，可以將房地產(chǎn)金融分為常見的自有住宅交易、私有住宅交易以及公有住宅交易等類型。房地產(chǎn)金融可以具體細(xì)分為住宅金融與住房金融，其中，住宅金融是指建立在信貸運行基礎(chǔ)上，在政府部門、開發(fā)商、建筑單位、金融單位以及居民個體之間的流通的住宅信用資金交易體系與交易制度。住房金融完可分為狹義與廣義兩個層面，狹義住房金融是指建立在住宅建筑的基礎(chǔ)上，在居民與其他住房機構(gòu)之間進(jìn)行的貨幣交易等經(jīng)濟活動的總和，廣義住房金融是指與住房開發(fā)建設(shè)與使用維護等行為相關(guān)的一切貨幣交易等經(jīng)濟活動總和。此外，房地產(chǎn)金融還包括地產(chǎn)金融，其主要內(nèi)容涉及需要進(jìn)行住宅建設(shè)的土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)交易經(jīng)濟活動。綜上所述，房地產(chǎn)金融包含了與土地產(chǎn)權(quán)以及住宅建筑相關(guān)的各項經(jīng)濟交易活動，涉及到租賃、買賣、借貸等各類金融生產(chǎn)消費形式。

1.2 金融創(chuàng)新概念

金融創(chuàng)新概念分為三個層面，首先是建立在原有金融工具的基礎(chǔ)上，從中提取、分析、歸納并整合不同金融工具的特性，總結(jié)其優(yōu)勢與不足，創(chuàng)建更具應(yīng)用前景的新型金融工具。其次，金融創(chuàng)新需要落腳于商業(yè)銀行的發(fā)展，在充分合理地分析市場經(jīng)濟發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，以具有前瞻性的戰(zhàn)略眼光對商業(yè)銀行的發(fā)展道路與發(fā)展前進(jìn)做出預(yù)測，制定新的發(fā)展方案，完善商業(yè)銀行的部門機構(gòu)設(shè)置與工作流程體系，拓展新的金融產(chǎn)品與業(yè)務(wù)技術(shù)，鞏固風(fēng)險防御體系，促進(jìn)商業(yè)銀行的穩(wěn)步發(fā)展與持續(xù)擴張。最后，金融創(chuàng)新需要從金融行業(yè)全局出發(fā)，建立新的金融生產(chǎn)函數(shù)，將不同金融要素進(jìn)行重新統(tǒng)籌安排與合理分布，對原有金融體系架構(gòu)做出改進(jìn)。

1.3 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的概念總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可分為三個層次，一方面，需要對房地產(chǎn)相關(guān)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，另一方面，需要讓商業(yè)銀行機構(gòu)為房地產(chǎn)提供金融服務(wù)，完善房地產(chǎn)相關(guān)商業(yè)銀行的部門結(jié)構(gòu)設(shè)置與工作流程體系，提高銀行抗風(fēng)險能力，為房地產(chǎn)行業(yè)提供充足的資金交易保障。此外，還需要對金融行業(yè)體系進(jìn)行革新，實現(xiàn)金融元素的重構(gòu)與金融制度的完善[1]。

2、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用

2.1 拓展資金流通渠道

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的資金流通提供更多元的交易渠道，節(jié)約資金流通成本，提高了資金流通效率。一方面，房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新能夠根據(jù)原有金融產(chǎn)品的特性整合設(shè)計出更具優(yōu)勢的新型金融產(chǎn)品，使得投資者能夠充分對比分析不同金融產(chǎn)品的優(yōu)點與不足之處，再從多元的金融產(chǎn)品工具中選擇滿足自身投資需求的金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)資金流通提供多種多樣的交易渠道。另一方面，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的資金流動模式進(jìn)行優(yōu)化，大大節(jié)省了交易成本，提升了資金流通效率。此外，房地產(chǎn)金融制度的創(chuàng)新能夠減少對房地產(chǎn)投資的政策限制，為房地產(chǎn)的資金流通提供穩(wěn)定可靠的制度保障。通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)更高的杠桿效應(yīng)，在較低的成本限制下實現(xiàn)高效的資金流通。

2.2 促進(jìn)市場經(jīng)濟發(fā)展

房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模已達(dá)到較高水平，且仍在持續(xù)不斷地進(jìn)行擴張，在市場經(jīng)濟中占據(jù)的份額也越來越多。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，不斷涌現(xiàn)的新型金融產(chǎn)品工具能夠豐富房地產(chǎn)金融市場內(nèi)容，利用市場供需關(guān)系刺激金融產(chǎn)品需求，帶動市場經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展。再者，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中的金融業(yè)務(wù)改革能夠優(yōu)化金融交易體系，提高房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險抵御能力，鞏固金融交易防線，確保房地產(chǎn)市場的安全與穩(wěn)定，讓市場經(jīng)濟持續(xù)高效地發(fā)展。此外，房地產(chǎn)金融制度的創(chuàng)新為房地產(chǎn)市場提供了可靠的政策保障，通過宏觀調(diào)控及時彌補房地產(chǎn)市場交易漏洞，修正了交易流程，以確保房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的有序發(fā)展[2]。

2.3 提供社會福利保障

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢，為國民經(jīng)濟水平的提升貢獻(xiàn)了較大的力量，但與此同時，我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平不夠均衡，較多居民的資金收入難以為其購房能力提供充分支持，無法滿足居民的購房需求，使得居民的生活水平難以得到有效提升。進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，能夠通過多元金融產(chǎn)品工具的提供、金融交易流程體系的優(yōu)化以及金融政策制度的保障為購房居民提供購房支持，幫助居民緩解購房經(jīng)濟壓力，提升購房能力水平，合理滿足居民的購房需求，刺激房地產(chǎn)金融消費，為居民提供充足的福利保障。

2.4 加強風(fēng)險抵御能力

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險抵御能力的關(guān)系較為復(fù)雜。一方面，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠通過金融產(chǎn)品的涌入、金融體系的優(yōu)化以及金融政策的實施將房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移分散到其他交易環(huán)節(jié)中，增加不同環(huán)節(jié)的風(fēng)險承擔(dān)幾率，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的均衡分布，避免風(fēng)險的過度集中導(dǎo)致資金鏈的斷裂。另一方面，信貸危機的爆發(fā)使得金融行業(yè)專家對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)市場風(fēng)險抵御能力的關(guān)系進(jìn)行了重新探討，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的某些部分，加大該環(huán)節(jié)的經(jīng)濟波動，同時減少其他環(huán)節(jié)的經(jīng)濟波動。因此房地產(chǎn)金融行業(yè)專家需要建立完善的房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險模型，合理推斷預(yù)測可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險，利用房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與市場風(fēng)險抵御能力之間的關(guān)系調(diào)整金融創(chuàng)新措施，鞏固加強房地產(chǎn)金融安全防線[3]。

3、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題與挑戰(zhàn)

3.1 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品形式單一

在當(dāng)下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新環(huán)境中，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新還不夠到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在形式上過于單調(diào)，在設(shè)計質(zhì)量上不夠完善，難以滿足投資者的資金流通需求以及市場的經(jīng)濟發(fā)展需求。一方面，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品工具創(chuàng)新多停留在數(shù)量增長上，僅針對原有金融產(chǎn)品的某一關(guān)鍵點進(jìn)行了改進(jìn)，沒有在多種金融產(chǎn)品的特征信息上加以統(tǒng)計、整合與分析，難以設(shè)計出高質(zhì)量的金融產(chǎn)品工具與金融服務(wù)，無法滿足廠商投資需求與市場經(jīng)濟需求。另一方面，目前的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品在市場投入應(yīng)用過程中遇到了種種阻礙，較多金融產(chǎn)品設(shè)計不夠合理，無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，難以有效發(fā)揮自身作用。

3.2 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險集中

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)多采取商業(yè)銀行信用貸款模式，融資渠道局限性較高，在證券、債券、基金等融資業(yè)務(wù)上發(fā)展不夠充分，沒有對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)體系進(jìn)行創(chuàng)新，導(dǎo)致其他新型融資渠道的業(yè)務(wù)流程不夠明確，缺乏科學(xué)合理的組織形式，導(dǎo)致資金難以實現(xiàn)高效流通，房地產(chǎn)市場風(fēng)險集中在商業(yè)銀行信貸產(chǎn)品上，一旦該環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大風(fēng)險隱患，會導(dǎo)致房地產(chǎn)資金鏈發(fā)生斷裂，風(fēng)險范圍波及較廣，對市場經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生較大影響。

3.3 房地產(chǎn)金融交易信息失衡

在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新過程中，交易步驟的繁多與交易流程的復(fù)雜使得房地產(chǎn)金融交易信息呈現(xiàn)出數(shù)量多、范圍廣、復(fù)雜性高、傳遞難度大等特點，很容易在交易過程中出現(xiàn)信息失真現(xiàn)象，導(dǎo)致交易雙方的業(yè)務(wù)信息不夠?qū)Φ?，信息掌握不夠全面的交易方難以對交易風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，使得監(jiān)督管理方案難以落實，導(dǎo)致交易安全保障的無效化，增加了企業(yè)道德風(fēng)險的發(fā)生幾率，容易對房地產(chǎn)企業(yè)的信用度造成嚴(yán)重影響。

3.4 房地產(chǎn)金融市場發(fā)展不足

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中，房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展仍不夠充分，金融體系的不完善、金融政策制度的缺位、金融交易監(jiān)管手段的無效化導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場的供需關(guān)系難以實現(xiàn)動態(tài)平衡，容易在交易流程的不同環(huán)節(jié)中形成大量風(fēng)險等級較高的安全隱患，引發(fā)波及范圍廣、影響程度大的房地產(chǎn)金融危機，造成大量經(jīng)濟損失，影響社會的穩(wěn)定發(fā)展[4]。

4、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的解決與改進(jìn)策略

4.1 加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在房地產(chǎn)金融行業(yè)的資金流通與市場發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，就需要加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，為投資者提供投資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的多元化發(fā)展。一方面，需要將商業(yè)銀行購房貸款模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券貸款模式，為房地產(chǎn)交易的資金流通提供多元渠道，避免房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的集中化，實現(xiàn)風(fēng)險的均衡分散。另一方面，需要提升各類金融創(chuàng)新產(chǎn)品的質(zhì)量，合理統(tǒng)計并充分分析市場上現(xiàn)存金融產(chǎn)品工具的不同特點，集合不同金融產(chǎn)品的優(yōu)勢，設(shè)計風(fēng)險程度低、質(zhì)量較高的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，并對其推行應(yīng)用的可行性進(jìn)行科學(xué)合理地分析，確保金融創(chuàng)新產(chǎn)品工具能夠有效投入應(yīng)用于房地產(chǎn)金融市場中。此外，還需要促進(jìn)銀行融資手段與信托融資手段的融合，拓展房地產(chǎn)金融的投資途經(jīng)，促進(jìn)市場經(jīng)濟水平的提升。

4.2 拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)流程體系

為提升房地產(chǎn)金融創(chuàng)新質(zhì)量，需要結(jié)合全球化時代發(fā)展潮流與房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的政策背景，對房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀與經(jīng)濟發(fā)展特點進(jìn)行充分合理地分析，以前瞻性的戰(zhàn)略眼光審視并預(yù)測房地產(chǎn)金融市場的前進(jìn)方向，在此基礎(chǔ)上制定具有應(yīng)用前景的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)管理方案，對業(yè)務(wù)流程做出明確規(guī)定，改進(jìn)金融單位的部門機構(gòu)設(shè)置，完善房地產(chǎn)金融的工作流程體系，將先進(jìn)的管理技術(shù)與風(fēng)險抵御手段引入到房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)體系中，持續(xù)穩(wěn)定地擴張房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供多元的資金流通渠道，避免金融風(fēng)險分布過于集中，提升資金流通效率與交易業(yè)務(wù)水平，確保房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定安全運行，促進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展[5]。

4.3 優(yōu)化房地產(chǎn)金融市場資源配置

要保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定運行，就需要建立多層級的發(fā)展市場。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中，需要通過完善住房交易的借貸機制對房地產(chǎn)一級市場進(jìn)行革新與改進(jìn)，對于尚處于初級發(fā)展階段的房地產(chǎn)二級市場而言，需要通過住房交易貸款的證券化以及信用二次交易來加強建設(shè)，對房地產(chǎn)金融市場的各類資源進(jìn)行再分配，改變資源流通方向與流通量，促進(jìn)市場的均衡發(fā)展。此外，通過市場資源配置的優(yōu)化與市場的整體建設(shè)，還可以將房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險分布進(jìn)行調(diào)整，避免風(fēng)險分布集中化與資金鏈的斷裂，將風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移分散，加強房地產(chǎn)交易不同環(huán)節(jié)的風(fēng)險承擔(dān)能力，建立健全完善的房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險抵御體系。另外，還需要對加大房地產(chǎn)金融制度的創(chuàng)新力度，利用科學(xué)合理的市場金融政策保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場交易漏洞進(jìn)行維修彌補，確保交易流程的安全無誤，做好房地產(chǎn)金融交易的監(jiān)管工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)模的持續(xù)擴張與經(jīng)濟水平的有效提升。

4.4 鞏固房地產(chǎn)金融風(fēng)險抵御機制

房地產(chǎn)金融市場規(guī)模龐大，交易流程復(fù)雜，一旦發(fā)生金融風(fēng)險事故，會大范圍波及到其他金融市場，造成國民經(jīng)濟運行機制的癱瘓與經(jīng)濟水平的大幅度下跌。因此，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中需要加強鞏固風(fēng)險防御機制。首先，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新來拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移與均衡分散，避免資金鏈的斷裂。其次，應(yīng)當(dāng)建立健全的房地產(chǎn)貸款信用制度，減少對房地產(chǎn)金融擔(dān)保的政策限制，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中程度。再者，需要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確及時地預(yù)警，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，在房地產(chǎn)信貸、抵押、擔(dān)保等風(fēng)險分析與預(yù)測模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)所監(jiān)測的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息推斷可能存在的市場風(fēng)險，方便交易方及時調(diào)整交易措施，有效規(guī)避市場風(fēng)險。此外，還需要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)加以完善，確保交易信息的公開透明，避免交易信息的失真與失衡，對房地產(chǎn)金融交易業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，及時規(guī)避交易風(fēng)險，審核不同交易方的信用級別，通過信用制度進(jìn)行控制管理，確保交易流程的安全性與合法性，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場規(guī)模的持續(xù)擴張與經(jīng)濟水平的不斷提升[6]。

結(jié)語：

在城市化進(jìn)程的推進(jìn)下，越來越多的高層住宅建筑在先進(jìn)建設(shè)施工技術(shù)的支持下得以修建，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模也呈現(xiàn)出不斷擴張的態(tài)勢。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要概念分為金融工具創(chuàng)新、金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新以及金融制度創(chuàng)新等三個板塊，具有拓展資金流通渠道、促進(jìn)市場經(jīng)濟發(fā)展、提供社會福利保障、加強風(fēng)險抵御能力等重要作用。全球化的時代背景下，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展變動，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨產(chǎn)品形式單一、業(yè)務(wù)風(fēng)險集中、交易信息失衡以及市場發(fā)展不足等挑戰(zhàn)，需要通過加強產(chǎn)品創(chuàng)新、拓展業(yè)務(wù)體系、優(yōu)化資源配置以及鞏固安全防線等措施進(jìn)行改進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的健康發(fā)展。