文／周雙喜 安徽省蕪湖市自然資源和規(guī)劃局灣沚分局 安徽蕪湖 241000

引言：

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，二者關(guān)系密切，關(guān)系到人民群眾的生計，也與社會經(jīng)濟發(fā)展命運息息相關(guān)。然而，目前我國建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還面臨著嚴重的炒作、管理標準不統(tǒng)一、相關(guān)法律法規(guī)不健全等問題。這就需要我們在當前形勢下，注重房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展規(guī)律和特征，并在一定程度上發(fā)揮政府有關(guān)職能，對房地產(chǎn)業(yè)和建筑經(jīng)濟發(fā)展起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本內(nèi)容及相互聯(lián)系

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟

房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費，是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟行為和它們之間的聯(lián)系的直接體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)是一種商品性的產(chǎn)物，它可以推動社會的發(fā)展，也可以與教育、娛樂、生活相結(jié)合，它集基礎(chǔ)性、社會性、綜合性于一身，是推動整個社會發(fā)展的重要力量。近年來，隨著我國大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加大了對房地產(chǎn)業(yè)的投資力度，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)。

1.2 建筑經(jīng)濟

建設(shè)經(jīng)濟是一種涉及到建設(shè)工程的特定建設(shè)的各種行為，包括預(yù)測、決策、實施、分析和評估等，它要求具有專門的專家參加，分析和評價建設(shè)項目的各個要素，并按照建設(shè)工程的設(shè)計來實施。一般來講，建設(shè)經(jīng)濟的理論包含了建設(shè)工程的性質(zhì)、理論知識、方法以及宏觀經(jīng)濟問題的理論，通過相應(yīng)調(diào)查手段了解產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以了解其發(fā)展的根本原因，進而明確其內(nèi)在的聯(lián)系，從而為日后的工程技術(shù)進步及經(jīng)濟效益提高打下堅實基礎(chǔ)。

1.3 建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

1.3.1 理論聯(lián)系

從理論上講，建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度比較高。房地產(chǎn)是以商品為根本的，而其產(chǎn)品的產(chǎn)生，則必須由建筑物來完成。這種經(jīng)濟鏈的連通性使得兩者在理論上也是互相滲透的。無論是房地產(chǎn)，還是建設(shè)，都是大型經(jīng)濟活動。在建設(shè)經(jīng)濟學的研究中，建設(shè)必須要進行宏觀調(diào)控，而建設(shè)經(jīng)濟是基礎(chǔ)的，它對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有一定的調(diào)節(jié)功能，比如，當經(jīng)濟衰退時，要靠建設(shè)來拉動市場，而把大量的財政資源用于市場經(jīng)濟，則可以推動國民經(jīng)濟的恢復(fù)。在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟學中，最重要的問題是如何在一個經(jīng)濟的供求關(guān)系中保持系統(tǒng)發(fā)展的均衡性。在我國的房地產(chǎn)業(yè)中，房價也是一種政府的宏觀調(diào)控方式，它是一種社會的“晴雨表”，當市場景氣時，房價就會上升，而當市場疲軟時，房價就會下跌。所以，當經(jīng)濟衰退時，對房價進行調(diào)整，同樣可以促進經(jīng)濟增長，加速復(fù)蘇。另外，在建筑經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，存在著一個共通的理論模式，即“取水論”。把建設(shè)經(jīng)濟比喻為鉆井，把地產(chǎn)經(jīng)濟比喻為用水，通過合理的開鑿和儲藏，可以使地下水得到更好的保護和均衡。以建設(shè)經(jīng)濟學為核心的產(chǎn)業(yè)，把勞動轉(zhuǎn)化為市場的價值，使得兩者都可以作為一種發(fā)展的工具。

1.3.2 行業(yè)關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)都是我國的一個重大產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)的角度來看，二者有著許多共性。盡管在特定的經(jīng)濟形式中，建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，但二者的經(jīng)濟特性卻有著密切的關(guān)系。兩者既有交叉，也有各自的獨立性，這就導(dǎo)致了兩者在經(jīng)濟發(fā)展過程中的比較和全面的比較。如果把房地產(chǎn)和建筑業(yè)分開，就很難對其進行有效的經(jīng)濟預(yù)測，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性也會大大下降。在對建筑經(jīng)濟性分析時，既要兼顧建筑數(shù)量和建筑市場的需求，又要兼顧住宅建設(shè)的經(jīng)濟發(fā)展，以使其與建筑的造價相適應(yīng)。在建筑經(jīng)濟中，建筑工程的質(zhì)量、進度、技術(shù)工藝等有詳細規(guī)定，做好房地產(chǎn)品質(zhì)和數(shù)量的雙重控制。

1.3.3 實踐關(guān)系

（1）建設(shè)項目的經(jīng)濟性。建設(shè)循環(huán)可以使建筑經(jīng)濟效益得到最大化。城市建設(shè)的經(jīng)濟運行機制主要是依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它是以建設(shè)商品為基礎(chǔ)，帶動經(jīng)濟的發(fā)展。在建設(shè)的經(jīng)濟周期中，以建筑為基本，以房地產(chǎn)為中介，以政府的經(jīng)濟政策為支撐和引導(dǎo)，使其與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密相連，而在各個流通環(huán)節(jié)中，必須遵循經(jīng)濟學規(guī)律，使其在建設(shè)的經(jīng)濟運行中實現(xiàn)從商品到經(jīng)濟的轉(zhuǎn)換。

（2）在建設(shè)項目中，方案編制都必須依靠建設(shè)生產(chǎn)工作來完成。經(jīng)濟環(huán)境、供需關(guān)系、相關(guān)政策、建設(shè)規(guī)范等諸多因素都會對建筑業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的作用。而在房地產(chǎn)業(yè)中，建設(shè)的經(jīng)濟效益必須與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略一致，并將各生產(chǎn)要素的價格因素結(jié)合起來，以確保建設(shè)的勞動生產(chǎn)率與其經(jīng)濟效益的一致性。在建筑經(jīng)濟生產(chǎn)中，建筑工藝的提升和建筑生產(chǎn)方式的調(diào)整都會對勞動的價值產(chǎn)生作用，隨著勞動生產(chǎn)率的增加，建筑生產(chǎn)的總體收益也會隨之提升，但房地產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)要比建筑生產(chǎn)率高，同時也要兼顧到市場的因素，所以在實際的房地產(chǎn)生產(chǎn)中，勞動生產(chǎn)并非只是一個價值組成的要素。

（3）建設(shè)經(jīng)費的投資。建設(shè)經(jīng)濟要想順利完成各項經(jīng)濟指標，需要保證投資的穩(wěn)定性。建設(shè)投資與材料、人工等價格有密切關(guān)系，但在總資產(chǎn)屬性上，建設(shè)企業(yè)的投資是相對穩(wěn)定的。就我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于不同的經(jīng)濟類型和不同的建設(shè)行業(yè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)投資的不確定性。房地產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域比較廣，其中部分房地產(chǎn)投資要用于設(shè)計、開發(fā)和銷售，特別是在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，由于受市場因素的制約，投資能否達到預(yù)期的效果，并非一成不變。房地產(chǎn)是一種經(jīng)營的資產(chǎn)，它是一種有效的資產(chǎn)經(jīng)營方式。房地產(chǎn)在不斷發(fā)展的過程中，必須運用動態(tài)的經(jīng)營觀念，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)模、形式、特點進行適當?shù)恼{(diào)控，以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時，房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資的效率也會隨之發(fā)生變化。

2、當前房地產(chǎn)經(jīng)濟和建設(shè)經(jīng)濟狀況

2.1 正面影響

在我國的經(jīng)濟發(fā)展中，國家政策、人民經(jīng)濟能力、社會發(fā)展狀況、經(jīng)濟發(fā)展狀況等都是制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要原因。近年來，為了促進國民經(jīng)濟的全面發(fā)展，提高人們的生活質(zhì)量，政府在投資上也在加大力度，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，人們對住宅和辦公場所的功能有了全新的要求，這就要求房地產(chǎn)業(yè)和建設(shè)部門提高自己的技術(shù)能力。這些優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶來了巨大的社會和經(jīng)濟效益。

2.2 負面影響

房地產(chǎn)的快速發(fā)展，會導(dǎo)致“泡沫經(jīng)濟”，大型城市炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)和建設(shè)出現(xiàn)了混亂，導(dǎo)致了經(jīng)濟和財政的通脹。因此，當前發(fā)展中需要確定合理的房地產(chǎn)發(fā)展策略，正確把握當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，科學的安排，以及對房地產(chǎn)業(yè)的有效監(jiān)督，改變其發(fā)展模式，從而推動我國的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方向

3.1 房地產(chǎn)的建造生產(chǎn)方式

施工單位按照合同要求進行施工，施工中要耗費大量的人力、物力和財力。由于人們的居住品質(zhì)和美學觀念的改變，使得建筑物的舒適性、安全性、美觀性越來越高，使得工程的建造更加困難。由于受到人為和環(huán)境等多種原因的制約，目前我國建筑業(yè)的建設(shè)存在著較大的風險，安全事故發(fā)生率不斷提升，嚴重制約著建筑業(yè)的發(fā)展。另外，在建筑業(yè)發(fā)展的進程中，原材料、勞動力、經(jīng)濟實力都會對建筑物的質(zhì)量和安全產(chǎn)生很大的影響。隨著建筑業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的數(shù)量和種類越來越多，在市場的發(fā)展中占有很大的比重，房地產(chǎn)的銷售量受到建筑物質(zhì)量和服務(wù)的多種因素的影響。隨著建筑產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，建筑裝飾、裝修等多個領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，不但為建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，而且更能適應(yīng)社會發(fā)展和應(yīng)用的需要，促進了社會和經(jīng)濟的全面和諧發(fā)展。

3.2 房地產(chǎn)業(yè)在建設(shè)周期中的應(yīng)用

建設(shè)經(jīng)濟的發(fā)展與市場經(jīng)濟發(fā)展是同步的，建設(shè)單位要從宏觀上進行發(fā)展趨勢的研究，明確發(fā)展方向，根據(jù)市場經(jīng)濟環(huán)境動態(tài)變化調(diào)整自身發(fā)展狀況，構(gòu)建科學完善的發(fā)展體制，積極做好產(chǎn)品生產(chǎn)及流通等環(huán)節(jié)的優(yōu)化工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要正確地進行房地產(chǎn)的營銷，采取多種營銷方式來促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，要在發(fā)展過程中，要確立一種嶄新的發(fā)展觀念，把綠色、循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展思想納入到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中，形成循環(huán)發(fā)展機制，促進建設(shè)經(jīng)濟和地產(chǎn)經(jīng)濟相互依賴、相互循環(huán)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要注意做好房屋的造價管理，要使房屋的經(jīng)濟效益得到最大限度的發(fā)揮，提高房屋的銷售績效，從而推動房地產(chǎn)的發(fā)展和提高。

4、推動建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施

4.1 適應(yīng)市場需要

在新的經(jīng)濟形勢下，建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨加劇，市場的環(huán)境也在發(fā)生著變化，所以，開發(fā)商和開發(fā)商要順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，認真研究市場環(huán)境，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造符合市場發(fā)展需求的物業(yè)產(chǎn)品，進而提升企業(yè)自身核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)前期的市場調(diào)查，正確的把握客戶的需要，從而制定合理的建設(shè)計劃，從而形成具有更高的適用性和可行性的營銷戰(zhàn)略，進而實現(xiàn)更為理想的房產(chǎn)銷售目標，從而提高經(jīng)濟效益。施工單位要注重引進和培養(yǎng)高素質(zhì)的施工管理人員，加強技術(shù)培訓和技術(shù)革新，真正提高施工人員的專業(yè)水平，創(chuàng)造高品質(zhì)的工程項目，從而增強施工企業(yè)的市場競爭能力。

4.2 提高業(yè)務(wù)能力

建設(shè)項目施工管理水平對公司的可持續(xù)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身的經(jīng)營能力，盡快建立和完善的經(jīng)營管理體制，創(chuàng)新經(jīng)營管理方式方法，激勵員工的工作積極性、主動性，使其建立較高的責任感，提高工作認同感。把企業(yè)發(fā)展與職工的權(quán)益緊密聯(lián)系起來，有利于激發(fā)企業(yè)的主觀能動性，增強企業(yè)全員凝聚力和向心力，為建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為強有力的保證。

4.3 加強監(jiān)督管理工作

加強監(jiān)管，促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。在不斷上漲的房地產(chǎn)價格的作用下，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)不斷擴張，對居民的購買力產(chǎn)生了極大的沖擊，對建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的作用。建設(shè)和房地產(chǎn)的管理是一個多領(lǐng)域的綜合性項目，需要建立聯(lián)動協(xié)作機制，增強行業(yè)間的溝通協(xié)作，增強工作的協(xié)同效應(yīng)，從而達到對建設(shè)和房地產(chǎn)的有效監(jiān)督。建立和完善的監(jiān)管體系，明確監(jiān)管范圍和內(nèi)容，切實落實監(jiān)管責任，監(jiān)管主體要切實履行監(jiān)管職責，切實履行監(jiān)管職能，維護良好的建設(shè)市場與房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益。由于工程建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的投入，工程技術(shù)和綜合素質(zhì)的提高對工程質(zhì)量和消費者利益的制約。加強對建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，保證企業(yè)的正常發(fā)展，促進建筑和房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

4.4 促進產(chǎn)業(yè)規(guī)范化發(fā)展

加強建筑業(yè)的規(guī)范化管理，是保證其經(jīng)濟利益最大化的重要條件。目前，建材產(chǎn)品的制造與供給是目前建筑業(yè)面臨的一個重要問題，如何正確地劃分和緊密協(xié)作，是目前建筑業(yè)發(fā)展的必然方向，唯有從這個角度出發(fā)，才能有效地提升工程質(zhì)量，從而推動建筑業(yè)的整體發(fā)展。

4.5 綠色節(jié)能建筑是重要的發(fā)展方向

目前，我們積極提倡節(jié)約型、環(huán)境友好型、提高資源量、發(fā)展環(huán)保型經(jīng)濟。在此期間，建筑工人要實現(xiàn)節(jié)約能源，就要建立起節(jié)約能源的觀念。為了推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、綠色和可持續(xù)發(fā)展，需要向建筑業(yè)供給足夠的綠色、節(jié)能性的能量，從而實現(xiàn)建設(shè)的綠色環(huán)保，從而實現(xiàn)對環(huán)境的良好保護。要實現(xiàn)工程造價的合理，就需要在工程應(yīng)用上加大力度，以達到工程造價的目的。為了更好地推進節(jié)能建筑，可以從下列幾個層面進行工程的設(shè)計：（1）要加大對節(jié)能技術(shù)的投資，注重資金的正確安排，保證資金鏈的穩(wěn)定性，技術(shù)資本是經(jīng)濟運行的生命線，只有技術(shù)資本足夠，才可以加大投資力度，提升工程質(zhì)量；（2）通過詳細、細致地分析、對比、優(yōu)化、優(yōu)化資金管理，提升資金的使用效率，以提高建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟效益；（3）加強施工運營過程中的各類設(shè)備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來達到節(jié)能和合理規(guī)劃項目成本的目的。

4.6 強化施工質(zhì)量的監(jiān)督

在建設(shè)項目中，強化對建設(shè)項目的管理與監(jiān)管，是建設(shè)項目規(guī)范化、提高效益的關(guān)鍵。在建筑業(yè)，品質(zhì)是公司賴以生存的保障，因此，為了提高工程建設(shè)的效益，必須要加強工程的質(zhì)量管理與監(jiān)控，必須要有專門的質(zhì)量監(jiān)控制度，才能使工程項目順利進行。制度上有關(guān)政府部門和機關(guān)要建立健全的、操作性強的工程質(zhì)量監(jiān)控體系，強化工程質(zhì)量的審核和程序的監(jiān)控，確保工程項目的安全運行，是強化工程質(zhì)量監(jiān)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。科學、規(guī)范化的質(zhì)量體系與工作，有利于激發(fā)廣大建筑工人的工作熱情，確保項目整體的質(zhì)量。在監(jiān)理期間，記錄施工過程中關(guān)鍵性數(shù)據(jù)，并對每個項目的細節(jié)進行詳細的統(tǒng)計，以便對目前的施工計劃中出現(xiàn)的問題進行分析，以便對其進行改進，以達到增加項目的經(jīng)濟效益和工作的效果。

4.7 健全有關(guān)經(jīng)濟適用房的政策

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，必須要得到政府的扶持和監(jiān)管，而要把所有的資源都交給市場來經(jīng)營，那么，就必須要從政府的角度來考慮，政府要加大力度，完善相應(yīng)的制度，確保房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如，有關(guān)經(jīng)濟適用房的政策對于整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要作用。近些年，全國各地的住房價格都在不斷的攀升，而且大部分的城市都在不斷的增長，而居民的工資卻沒有辦法與物價的快速增長相匹配，這使得很多人都很難承受不斷攀升的物價，即便是在銀行里貸款，也會給他們帶來巨大的經(jīng)濟負擔。因此，有必要制訂和健全保障房的有關(guān)法律法規(guī)。在實施上，要加強經(jīng)濟適用房建設(shè)，改善經(jīng)濟適用房質(zhì)量，完善配套基礎(chǔ)建設(shè)。

4.8 加強對建筑經(jīng)濟的宏觀控制

盡管市場經(jīng)濟具有自身的優(yōu)勢，但是也存在著一定的失效，因此，當市場功能不能充分發(fā)揮的情況下，政府的宏觀調(diào)節(jié)就變得必不可少了。完善土地使用控制體系，土地利用、建設(shè)用地規(guī)模、用水量等限制性、預(yù)期性指標的分析，實行量化管理，通過國土空間規(guī)劃基礎(chǔ)分區(qū)和職能分類實現(xiàn)對國土空間的精準管控。宏觀調(diào)控既要調(diào)整房地產(chǎn)市場的缺陷，又要保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在宏觀的具體方法上，我們應(yīng)該采取更加積極的措施，并在其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，以多種產(chǎn)業(yè)拉動總體的發(fā)展。

結(jié)語：

總之，建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，保證二者的協(xié)調(diào)發(fā)展是非常必要的。在經(jīng)濟新常態(tài)下，必須對建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的緊密聯(lián)系進行深入的研究，把握房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，并制定出行之有效的對策，以推動我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，提高綜合國力。