田亮生 孝義市不動產(chǎn)交易登記中心

自2016年開始，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度便在各地實現(xiàn)了全面落實，由此而開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實踐在一定程度上避免了物權(quán)重復(fù)登記的問題，不僅提高了登記效率，而且實現(xiàn)了對于相關(guān)不動產(chǎn)資源的統(tǒng)一管理。從長遠來看，這一環(huán)節(jié)的改革實踐也對于國內(nèi)經(jīng)濟社會的健康、可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了積極的推動作用。然而需要注意的是，在實施統(tǒng)一化的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中有關(guān)環(huán)節(jié)的改革實踐并沒有對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極的推動作用，因此擺在我們面前的改革局面其實并不樂觀。今后各地應(yīng)當立足于目前實際工作中暴露出的問題進一步推進各項細節(jié)工作的優(yōu)化調(diào)整，進而營造出全新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理格局，最終促進國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

一、不動產(chǎn)登記體制的基本內(nèi)容

《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確指出，“不動產(chǎn)登記指的是登記單位在現(xiàn)行法律法規(guī)約束之下將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬及其他法定事項登記在不動產(chǎn)權(quán)登記簿中的行為。具體涉及了土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)資源”。不動產(chǎn)登記需要遵循嚴格控制、穩(wěn)定持續(xù)以及便民利民的工作原則。根據(jù)以上敘述可以明確的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的實施對于房地產(chǎn)取得監(jiān)管、登記內(nèi)容共享具有實質(zhì)性意義，并且會對投機性質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)生較大影響[1]。在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景下，其實需要通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行必要的規(guī)范引導(dǎo)，進而實現(xiàn)其健康穩(wěn)定發(fā)展。

綜合各個地區(qū)的實踐經(jīng)驗可知，可以嘗試從以下層面著手理解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標及意義：

首先不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是落實不動產(chǎn)物權(quán)確定與保護機制的重要體現(xiàn)，并且可以使相關(guān)物權(quán)做到歸屬明確、產(chǎn)權(quán)清晰，既保證了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，又避免了潛在的財產(chǎn)損失風險。完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，可以拿到經(jīng)過主管單位批準核查的登記證書，自此便等于確定了不動產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)，之后便可以在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下完成不動產(chǎn)的交易。

其次各省市開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實踐能夠幫助上級部門實現(xiàn)對于特定區(qū)域不動產(chǎn)資源情況的準確把控。而登記過程中涉及的對于房屋建設(shè)歷程、產(chǎn)權(quán)歸屬的核查操作還可以最大限度地避免潛在的國有資產(chǎn)流失問題，并且為主管部門的房地產(chǎn)市場監(jiān)管引導(dǎo)政策的制定工作提供強有力的參考。

最后有很多地區(qū)已經(jīng)針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制定了具體的管理規(guī)定，即“未完成登記的不動產(chǎn)不能進行交易、抵押和轉(zhuǎn)讓”。這一舉措在一定程度上避免了資產(chǎn)惡意流失的問題。今后需要按照不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬與公民個人身份信息綁定的思路進一步開展相關(guān)環(huán)節(jié)的改革實踐，從而實現(xiàn)對于產(chǎn)權(quán)人不動產(chǎn)情況的精準掌控。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)市場的影響分析

（一）對新房價格的影響

從經(jīng)濟學的角度來看，價格波動會在短時間內(nèi)影響到消費者對于商品的敏感度，進而影響到商品的市場供應(yīng)關(guān)系，對于房地產(chǎn)市場同樣如此。再加上房地產(chǎn)市場屬于大宗交易商品，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不僅能夠改善市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也有利于房產(chǎn)稅增收的順利進展。具體主要表現(xiàn)在以下幾方面：

首先，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由于各項稅費改革所帶來的制度條例的變化，新房價格的認可度會出現(xiàn)波動下降的情況，使得新房市場的價格大受打擊，特別是在了解到房產(chǎn)政策變化后，消費者的購房行為也隨之發(fā)生變化[2]。但需要明確的是，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是為了提高或降低房價，而是在堅持房住不炒政策的原則上，穩(wěn)定該地區(qū)房價的增長，對原有不合理的房產(chǎn)規(guī)章制度進行優(yōu)化整改，進而打擊該地房產(chǎn)市場不規(guī)范的增長情況，促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

其次，從短期實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的結(jié)果來看，購房者會對市場預(yù)期產(chǎn)生一定的變動，隨之而來的就是出現(xiàn)不同程度的供求關(guān)系變化。當前二、三線城市房地產(chǎn)市場呈下行趨勢，該地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大壓力，但就一些具有風險對抗能力的一線核心房源來看，其房源市場依舊表現(xiàn)良好。從本質(zhì)來看，房價波動和不動產(chǎn)登記并沒有直接的關(guān)系，房價波動主要是受市場供求的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然在一定程度上會影響市場供求，但卻不會損傷房子本身的價值。由此可知，實行不動產(chǎn)登記的最終目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場，明確產(chǎn)權(quán)問題，雖然短期內(nèi)會造成一定的市場波動，但從長遠角度來看卻有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

最后，對于不動產(chǎn)登記對新房價格造成的影響，需要從老舊房屋繼承、房地產(chǎn)市場供求、房產(chǎn)稅預(yù)期問題等角度入手進行綜合考量。建設(shè)新房的主要目的是改善居住環(huán)境，如果房主為了改善居住環(huán)境拋售老舊房屋，很有可能會增加市場中房屋的實際交易量，但這就牽扯到了老舊房屋繼承的現(xiàn)實問題。而通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的方式，能夠進一步明確房屋的繼承權(quán)問題，規(guī)范老舊房改革發(fā)展。

（二）對二手房價格的影響

首先，實行不動產(chǎn)登記的首要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場中的不良行為，增強房價的穩(wěn)定性，因此短時間內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的執(zhí)行并不會影響二手房的銷售價格，相反整個行業(yè)會在該制度的影響下逐步走上平穩(wěn)運行的發(fā)展軌道[3]。此外，不動產(chǎn)登記制度的執(zhí)行有利于整合房地產(chǎn)市場的各種有效資源，像如社會機構(gòu)、老舊房產(chǎn)等，便于該部分資源的統(tǒng)一管理，通過規(guī)范信息存儲、信息可視化建設(shè)等工作流程將房產(chǎn)信息上傳至統(tǒng)一的管理平臺上，這樣既能夠簡化二手房登記流程和相關(guān)審批流程，還能夠為民眾的房屋交易提供便利，提高二手房產(chǎn)的流通性。

其次，在執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，非剛需的購房民眾會對購置房產(chǎn)持觀望態(tài)度，以觀察房地產(chǎn)管理的前期運營結(jié)果，這一定程度上增加了存量房屋的消化時間。在信息化管理平臺建設(shè)應(yīng)用之前，市面上很少出現(xiàn)房屋集中拋售的情況，因此，從短時間來看，二手房的價格也將延續(xù)現(xiàn)有的價格，不會出現(xiàn)明顯的上下波動。這也從側(cè)面表面，就二手房市場來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地執(zhí)行其本質(zhì)目的是約束房地產(chǎn)市場的不良秩序，規(guī)范市場行為，但與新房市場相比，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還是存在一定的影響，導(dǎo)致大多數(shù)群眾對購房持觀望態(tài)度，延長交易期限，增加了二手房的存排量，甚至會影響民眾對于二手房市場價值的正確認知。

最后，用戶在不動產(chǎn)信息平臺進行統(tǒng)一登記后，便可對二手房市場中自然人名下的財產(chǎn)進行查詢，為用戶了解不動產(chǎn)交易情況打開了一個窗口。從短期發(fā)展來看，這一行為會刺激受訪者借機拋售房產(chǎn)，這就使得二手房市場存量盤增加，市場供應(yīng)量大漲，甚至會出現(xiàn)短期內(nèi)價格下行的發(fā)展趨勢。但是從長遠角度來看，要想確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的穩(wěn)定落實，加強民眾對于二手房市場的自信心，加快房產(chǎn)稅的征收，避免對二手房價格造成影響。因此，要從短期和長期兩個角度出發(fā)，綜合地看待市場的政策變化。

（三）對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度雖然短期內(nèi)會導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量增加、成交量下降，影響房屋交易的流通性，甚至會讓用戶的消費心理發(fā)生變化，但是會激發(fā)以投資為目的消費者更冷靜地考慮自己的投資行為，而對于剛需住房的購房者來說，這一制度的執(zhí)行并不會影響其購買行為。因此，從房地產(chǎn)市場總體的交易量來看，市場受不動產(chǎn)登記的負面影響是短期的，從長期來看其反而有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。因此，政府要從長遠角度出發(fā)，綜合考量執(zhí)行不同產(chǎn)統(tǒng)一登記制度所帶來的具體影響，通過完善相關(guān)的管理條例，規(guī)范法律風險，促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范化、標準化、制度化發(fā)展。

三、孝義市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)存問題及改革研究

以下主要從孝義市開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實踐著手針對其實際工作中遇到的問題以及對應(yīng)的優(yōu)化改革措施進行了整合分析，希望可以進一步推進不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記實踐并且發(fā)揮出其對于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)干預(yù)和管控作用。

（一）現(xiàn)存問題

第一，登記機構(gòu)不統(tǒng)一。根據(jù)實際反饋上來的數(shù)據(jù)，孝義市轄區(qū)范圍內(nèi)原有2家不動產(chǎn)登記機構(gòu)。近幾年，在上級部門的主導(dǎo)之下開展了一系列資源整合實踐，目前已整合為一家?，F(xiàn)階段，孝義市不動產(chǎn)交易登記中心是轄區(qū)內(nèi)主要的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。然而結(jié)合實際工作現(xiàn)狀分析，在實際工作中卻依舊存在機構(gòu)設(shè)計無法統(tǒng)一完善的效果。具體來說，孝義市轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)交易和登記職能分別從屬于孝義市房管局交易所以及孝義市國土資源局的不動產(chǎn)登記中心。進一步分析可知，雖說孝義市不動產(chǎn)登記中心已經(jīng)建立起了與房管局交易所相互聯(lián)席的會議制度，但由于主管部門的工作職責各不相同，因此各環(huán)節(jié)細節(jié)工作的落地實施之中仍舊暴露出了銜接不暢的問題[4]。實際了解發(fā)現(xiàn)，由于兩家單位的數(shù)據(jù)整合以及檔案移交工作并沒有完全交割到位，因此這方面的問題已經(jīng)影響到了孝義市轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序推進。

第二，登記信息不健全。不動產(chǎn)登記信息不健全是現(xiàn)如今不動產(chǎn)登記過程中表現(xiàn)較為突出的問題。2015年至今，孝義市一直在推進不動產(chǎn)信息登記平臺的建設(shè)完善，旨在統(tǒng)一規(guī)范不動產(chǎn)登記流程。2018年7月，孝義市初步建立起了不動產(chǎn)登記制度，堅持“一窗受理、數(shù)據(jù)共享，并聯(lián)審批”的原則，但是因為各部門權(quán)責不明晰、利益關(guān)系錯綜復(fù)雜，再加上該制度宣傳推廣不到位、登記標準不統(tǒng)一等問題，導(dǎo)致很多數(shù)據(jù)信息因管理分散而無法實現(xiàn)資源共享。此外，由于管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)遵循的標準不統(tǒng)一，導(dǎo)致很多信息分享程度不夠，個別部門因缺少數(shù)據(jù)支撐而無法推進相關(guān)工作的后續(xù)進展。就不同產(chǎn)登記信息標準的一致性來看，國家雖然下發(fā)了明確的標準細則，但因為各地區(qū)的實際問題，導(dǎo)致具體落實過程中需要花費一定的時間。

（二）改革措施

第一，需要做好不動產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作。早在2015年4月，國土資源部與中央編辦便聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導(dǎo)意見》。雖說孝義市已經(jīng)在這方面的改革實踐之中取得了令人矚目的成績，但還是應(yīng)當按照理論聯(lián)系實際的工作原則著手解決好相關(guān)環(huán)節(jié)存在的問題。其重點在于以“一局一中心”式的工作模式探索出能夠滿足本地實地工作需求的不動產(chǎn)登記管理改革新模式。將原孝義市不動產(chǎn)登記中心、孝義市國土資源交易中心與孝義市房產(chǎn)交易中心整合組建孝義市不動產(chǎn)交易登記中心，屬于孝義市國土資源局的直屬事業(yè)單位，從而提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的獨立性。在此基礎(chǔ)上，還需要將林業(yè)部門的林業(yè)不動產(chǎn)登記職責規(guī)劃不動產(chǎn)登記中心，讓其進行統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)統(tǒng)籌各個環(huán)節(jié)的細節(jié)工作。此環(huán)節(jié)改革的重點在于將原先負責土地登記的部門職責劃歸于不動產(chǎn)登記中心進行統(tǒng)一管理，提高老百姓的辦事效率。立足于上述改革實踐，還需要進一步明確各職能部門、各崗位工作人員的權(quán)責分工，并且推進統(tǒng)一登記流程的創(chuàng)新改革，最終通過各個部門之間的協(xié)調(diào)配合搭建起全新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理體系。

第二，建立以土地、房舍登記信息為基礎(chǔ)的管理平臺。工作人員要對現(xiàn)有的土地、房屋登記信息進行整合篩選，搭建起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記交易信息平臺，并根據(jù)各部門的崗位職責開設(shè)相應(yīng)的功能，以全面落實孝義市各機構(gòu)和辦理點“同市通辦”的政策，通過“兩步走”的方式來搭建信息管理系統(tǒng)。第一，要在原有土地、房屋登記信息的基礎(chǔ)上，采用并網(wǎng)升級的方式將其并入到現(xiàn)有的管理系統(tǒng)中去，以落宗登記的方式完成交接；第二，要遵循國土資源部的相關(guān)要求，加快“一庫三系統(tǒng)”平臺的落地實施，即不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫、信息登記系統(tǒng)、信息共享分析系統(tǒng)和統(tǒng)一接入系統(tǒng)，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分類整合，降低審批系統(tǒng)的工作流程，加快信息之間的傳遞和共享。

四、總結(jié)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的，因此需要提高對于這類問題的關(guān)注度。相關(guān)環(huán)節(jié)的改革實踐之中，要注意解決目前統(tǒng)一登記管理中存在的問題，之后才能夠發(fā)揮出對于房地產(chǎn)市場的規(guī)范引導(dǎo)作用，真正實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。前文中筆者立足于實際工作經(jīng)驗針對相關(guān)問題進行了整合分析，并且針對目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中暴露出的問題提出了對應(yīng)的優(yōu)化改革措施，希望可以進一步推進各項細節(jié)工作的落地實施。