吳鏑

（遼寧喬泰全過程項目管理有限公司，遼寧 沈陽 110000）

0 引言

房地產(chǎn)項目在實際開展過程中，需要以更為科學的方式對房地產(chǎn)的項目進行科學的管理，房地產(chǎn)項目由此能在構(gòu)建過程中對其自身所存在的各類問題予以發(fā)掘，并且能夠進一步的使房地產(chǎn)項目在施工中所存在的規(guī)范性及有序性得以體現(xiàn)，由此使房地產(chǎn)項目得到更為順利的完成。就當前而言，我國房地產(chǎn)項目管理中依然存在一定程度上有待于解決的問題，其主要的問題在于成本以及相關(guān)的安全問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合各類問題，思考房地產(chǎn)工程管理的優(yōu)質(zhì)方式，正確認識房地產(chǎn)工程在實際管理中所存在的意義，由此使我國房地產(chǎn)行業(yè)的運行機制得到進一步的完善，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠獲得可持續(xù)性的發(fā)展。本文結(jié)合當前房地產(chǎn)項目管理中所出現(xiàn)的各類問題思考其解決方案，并且闡述房地產(chǎn)管理的實際原則以及管理工程的實際意義，希望從多角度能夠為我國的房地產(chǎn)項目管理工作提供一定程度的參考。

1 對房地產(chǎn)項目管理的含義與原則進行分析

房地產(chǎn)項目管理在實際開展過程中屬于整體工程項目管理中的一項重要分類，主要指當前房地產(chǎn)項目在管理中，其管理運營者應(yīng)用較為系統(tǒng)的管理理論觀點以及相對完善的方法，對房地產(chǎn)項目的實際建設(shè)及使用以全方位、全流程的方式進行綜合性的管理，由此使生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目中能夠獲得更為優(yōu)質(zhì)的配置，使用戶獲得更為優(yōu)質(zhì)且完善的產(chǎn)品，在實際構(gòu)建過程中屬于具有高度綜合性的優(yōu)質(zhì)學科，同時也能夠擁有較大的發(fā)展?jié)摿Γ瑢儆趧?chuàng)新型的發(fā)展學科。在實際的構(gòu)建過程中，需要充分的對幾項原則予以遵循。

1.1 追尋成本最低原則

房地產(chǎn)在實際構(gòu)建過程中，該行業(yè)的主要目的在于實現(xiàn)諸多新興房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中盈利，相繼將成本壓縮，以及將利潤提升作為其發(fā)展的重要方向。由此使得房地產(chǎn)的實際價格進一步提升，導致普通群眾產(chǎn)生一定程度的不滿，并且對房價的穩(wěn)定產(chǎn)生恐慌。但就房地產(chǎn)項目管理的實際角度進行分析，需要對房地產(chǎn)的成本運作工作進行完善，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有利潤，并且防止升高的房地產(chǎn)價格造成公民的恐慌心理，因此在確保房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的背景之下，若想實現(xiàn)利潤保證，則需要進一步降低成本。但房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要充分注意，不可為了節(jié)約成本而輕視房地產(chǎn)的質(zhì)量，由此產(chǎn)生不合格產(chǎn)品。

1.2 遵循質(zhì)量管理原則

在企業(yè)發(fā)展過程中，質(zhì)量和口碑是發(fā)展的靈魂，兩者對房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，存在諸多不法商人，利用國人“有房即安”的樸實心態(tài)，不斷炒房。而房地產(chǎn)商在實際建設(shè)中為了盡快交房，不斷催促進度，以期能夠在短期之內(nèi)對成本進行回收，由于對工期要求相對緊迫，導致諸多項目在實際建設(shè)過程當中會存在各類建筑細節(jié)被忽視，致使房產(chǎn)質(zhì)量相對偏低的現(xiàn)象。諸多購房者在交房之后發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質(zhì)量問題，引起后續(xù)糾紛[1]。因此需要在建設(shè)過程當中，充分的將房產(chǎn)質(zhì)量管理工作進行完善，開展有效的優(yōu)質(zhì)項目管理運作。

2 對房地產(chǎn)工程管理的實際意義進行分析

依照我國加速城市化進程的大方針，當前房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增加的現(xiàn)實情況，房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在更為激烈的競爭。對房地產(chǎn)工程項目進行有效的管理極為重要，房地產(chǎn)工程管理究其含義而言，主要為房地產(chǎn)工程管理者應(yīng)用各類系統(tǒng)工程的理論知識開展綜合性的管理。而房地產(chǎn)工程在實際構(gòu)建過程中，其內(nèi)容涉及相對較廣，建設(shè)周期相對較長，同時項目在構(gòu)建過程中，會存在諸多煩瑣程序，每一環(huán)節(jié)具有緊密關(guān)聯(lián)性，具有高度的專業(yè)性與技術(shù)性[2]。房地產(chǎn)工程的管理工作需要擁有更為完整的管理體系，管理人員需要對房屋工程項目進行更加合理的管理，才能使整體項目更加順利的開展。由此，房地產(chǎn)工程管理在實際房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中是極為重要的環(huán)節(jié)之一，對于提升使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益以及建筑綜合質(zhì)量提高而言，有極為重要的意義[3]。

3 對房地產(chǎn)項目在實際管理中出現(xiàn)的問題進行分析

3.1 需求降低現(xiàn)金流不足

房地產(chǎn)在實際構(gòu)建過程中屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)在發(fā)展中會面臨著債務(wù)償還、經(jīng)營費用支出以及相應(yīng)的工程付款等諸多支付方面帶來的壓力。如若無法通過銷售與回款，將致使企業(yè)在發(fā)展中存在現(xiàn)金流緊張的問題，各類房企在發(fā)展中會在此背景之下出臺打折促銷的政策，并且會進行裁減員工，對工程款予以限付，開展降本增效等諸多現(xiàn)金流的管控方法。由此，如何確保資金流充足成為中國房企在發(fā)展中所面臨的重要問題。先求生而后求發(fā)展已經(jīng)成為當前房企在發(fā)展中所面臨的必然選擇。目前房地產(chǎn)項目管理在開展過程當中，需要充分的將現(xiàn)金流作為其中心開展各類管理模式的優(yōu)化，對現(xiàn)場進度以及相應(yīng)的工程支付等諸多業(yè)務(wù)進一步開展，使企業(yè)現(xiàn)金流能夠得以保障。

3.2 對施工技術(shù)及材料管理方面所存在的問題進行分析

當前在房地產(chǎn)項目的具體施工過程中，由于施工技術(shù)施工質(zhì)量以及材料管理等諸多問題，致使施工現(xiàn)場出現(xiàn)諸多安全隱患，對整體建筑物的實際質(zhì)量產(chǎn)生影響。近年來，現(xiàn)代科學技術(shù)進一步深入發(fā)展新型的設(shè)備以及各類新技術(shù)，且該技術(shù)已經(jīng)在房地產(chǎn)項目中得到了廣泛的應(yīng)用，為我國房地產(chǎn)項目的實際構(gòu)建施工產(chǎn)生諸多便利性。然而，由于諸多施工人員對現(xiàn)有的新技術(shù)仍然只能夠擁有主觀性的淺層認知，無法更加科學的對各類新技術(shù)進行掌握，諸多施工人員仍然會對傳統(tǒng)的施工技術(shù)予以應(yīng)用，由此使得工程的新進度受到了嚴重的制約。此外，在諸多施工過程中，部分質(zhì)檢部門無法加大力度對物料的質(zhì)量進行有效的檢測，由此也使得整體施工在開展過程當中存在較為嚴重的安全隱患[4]，對施工人員的安全產(chǎn)生較為突出的現(xiàn)實威脅。

3.3 對項目后期管理問題進行分析

（1）對項目竣工和交付而言會存在一定程度的問題。房地產(chǎn)項目在實際建設(shè)完工后進行項目竣工驗收，其整體建設(shè)工程予以結(jié)束。只有當房產(chǎn)項目在竣工驗收之后，才可以對各類產(chǎn)權(quán)手續(xù)予以辦理。同時開展后續(xù)的經(jīng)營活動，如果項目在實際驗收中存在各類問題，將有可能致使整體項目無法進行有效的驗收，同時也會對后期的各項證件辦理，以及實際的經(jīng)營動作產(chǎn)生影響，使整體項目的成本大幅度增加。例如，在竣工時應(yīng)用的書面材料準備完整度較低，無法擁有較為完整的合格證明等諸多問題均會致使整體工程無法按時移交，整體項目的驗收工作已無法在規(guī)定時間內(nèi)予以完成。同時項目在竣工時無法進行有效的整改，在整改之后仍然無法達到實際的驗收標準，均有可能致使整體項目在驗收過程當中無法進行，并且有可能出現(xiàn)項目拖欠農(nóng)民工工資或者存在各類安全事故，無法得到有效處理的現(xiàn)實問題，由此會使整體的項目驗收受到影響。

（2）在項目回訪及后期評價中會存在一定的問題。當項目予以建設(shè)之后，建設(shè)組需要對整體項目進行有效的回訪，工作回訪一定程度上會在使整體項目的質(zhì)量得以提升。在實際的規(guī)范工作開展過當中，客服工作人員會與物業(yè)的服務(wù)人員開展相應(yīng)的協(xié)商，并且對物業(yè)服務(wù)人員的意見予以遵循。部分項目存在物業(yè)服務(wù)人員對項目的實際運維狀態(tài)并不進行深入性的了解，在實際的工作過程中，諸多房地產(chǎn)企業(yè)并無法開展有效的回訪程序，由此也致使項目建設(shè)之后所出現(xiàn)的各項問題，無法在第一時間予以解決，嚴重影響業(yè)主的使用，降低業(yè)主居住的舒適性和幸福感。房產(chǎn)企業(yè)無法及時對實際的構(gòu)建經(jīng)驗予以總結(jié)，無法確保后續(xù)的項目在實際構(gòu)建過程當中不會出現(xiàn)相同的問題。

4 對房產(chǎn)項目管理問題解決方式進行思考

4.1 對管理的職責范圍予以明確， 進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)的實際工程管理

需要充分明確管理的職責范圍以及相應(yīng)的責任與實際的管理權(quán)限，在房地產(chǎn)企業(yè)進行相應(yīng)的開發(fā)過程中，同時會包含設(shè)計、施工以及監(jiān)督管理與整體竣工交付后的物業(yè)服務(wù)人員等諸多部分內(nèi)容，需要將工程管理的崗位權(quán)責更加精準劃分，明確工作界面，不同工作人員需要擔任不同的職務(wù)，同時也需要承擔起相關(guān)的責任。依照管理人員其自身能力的高低及比較擅長的工作內(nèi)容，開展整體部門崗位的細化工作，由此進一步強化對管理人員專業(yè)能力開展相應(yīng)的訓練，從而使工程管理的實際效率得以提高。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備工作開展中，需要充分的做到深入到現(xiàn)場，為了對周圍的環(huán)境予以了解，對基礎(chǔ)設(shè)施等具體情況進行分析，各部門之間需要進行深入性的配合。舉例說明，在房地產(chǎn)項目施工單位開展實際的集體管理時，需要設(shè)置項目經(jīng)理。項目經(jīng)理需要肩負管理整體項目的責任，并且對項目全方位的責任進行有效的權(quán)力集中管理。企業(yè)需要進一步的將辦理規(guī)劃、施工、銷售等各類許可放置于首要位置，依照實際調(diào)查報告，更加高效的對各單位在實際項目建設(shè)過程中所涉及的工作進行完成，并且對現(xiàn)場的實際情況，預期的工程進度目標，以及所需要注意的各類事項向各單位進行有效的告知。在各單位進行協(xié)調(diào)時，需要充分的對房地產(chǎn)項目工程的實際過程管理予以重視，盡可能的明確各單位所存在的義務(wù)及責任，有針對性地對各類計劃予以提出，確保大方向保持不變的前提之下，進行階段性的目標調(diào)試。由此，使房地產(chǎn)建設(shè)項目的實際管理效率大幅度的提升，進一步增加管理力度，使實際的管理效果更效果更優(yōu)化。

4.2 對風險管理計劃進行有效編制

在強化房地產(chǎn)項目風險管理時，編制更為合理的計劃書極為重要，需要以開發(fā)企業(yè)的風險管理活動作為實際的對象，對全局性的工作計劃進行細化，確保房產(chǎn)項目能夠?qū)嶋H的風險管理制度進行有效的約束，并且開展詳細的管控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要強化其自身所具有的風險管控意識，將各項活動歸納至實際的風險管理計劃內(nèi)，并形成應(yīng)對方案。在風險管理計劃進行編制的過程中，對風險管理工作的標準予以明確，對實際風險管理人員及基本的職責開展更加有效地定位工作，進一步提高全項目人員對風險管理的重視程度，盡早的對項目建設(shè)中所存在的隱藏風險進行識別，并進行更加高質(zhì)量的項目開發(fā)。進一步對風險防范計劃以及風險管理的方式予以明確，選取更加科學的管理方案，對實際的績效評價標準予以明確，由此使實際風險管理的效果得以提升。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源開展實際優(yōu)化配置的同時，既需要不斷的使房地產(chǎn)的開發(fā)成本支出得以降低，還需要確保整體項目建設(shè)的實際效率及質(zhì)量得到保證，由此獲取更加高昂的經(jīng)濟利潤，為后續(xù)經(jīng)營活動打下堅實的基礎(chǔ)。

4.3 依照企業(yè)的實際情況，使項目得到分類發(fā)展

就當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所出現(xiàn)的現(xiàn)金流緊張問題，不同企業(yè)需要依照其實際的經(jīng)營情況，選取更加與其自身相適應(yīng)的經(jīng)營策略，針對實際現(xiàn)金流相對吃緊的項目，需要將控制資金流作為其發(fā)展的首要工作。需要充分利用金融機構(gòu)的授信以及政府監(jiān)管資金解凍等諸多手段，進一步加速回款。拓寬經(jīng)營渠道，多點利用社會營銷資源，拓展市場，擴大銷售渠道。支出端需要嚴格控制項目入市進度，控制各單位共各項費用的支出，使得工程進度款的支付得到延緩，應(yīng)用工抵房或者應(yīng)用供應(yīng)鏈充抵現(xiàn)金的實際支付壓力，對于資金流相對充裕的項目而言，可以在確保其利潤以及現(xiàn)金流的前提之下進行不同程度的取舍，采取更加靈活的策略。此外，項目資金流及管控需要圍繞集團戰(zhàn)略、集團資金流的動態(tài)以及市場環(huán)境，對土地獲取策略以及實際的戰(zhàn)略投資進行詳細的分析，從諸多角度確保資金流能夠得到保障。

5 結(jié)語

在新時期背景之下，房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，會面臨諸多問題有待于解決，而房地產(chǎn)管理工作對于房企而言有極為重要的現(xiàn)實意義。更加高質(zhì)量的開展房產(chǎn)管理工作。就一方面而言，能夠確保房地產(chǎn)工程項目的實際施工質(zhì)量得以大幅度的提升。而另一方面而言，又能夠進一步使我國房地產(chǎn)市場以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈獲得較為優(yōu)質(zhì)的推力，確保企業(yè)在發(fā)展過程當中能夠?qū)Ω黜楋L險予以有效的規(guī)避，使整體項目在保質(zhì)保量的前提之下，盡可能的降低成本，使現(xiàn)金流得以保障。由此，需要從諸多角度進一步的強化房地產(chǎn)的項目管理工作，確保房地產(chǎn)施工項目能夠以更加順利的方式予以開展。