郭娟

（中鐵置業(yè)集團(tuán)北京有限公司，北京 100055）

0 引言

如何在多變、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中真正站穩(wěn)腳跟，以尋求穩(wěn)定發(fā)展道路，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)思考的關(guān)鍵問題。而在此之間，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平尤為關(guān)鍵，合同風(fēng)險(xiǎn)管理則是其中的關(guān)鍵工作之一，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，均離不開合同風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)際要求，而在招標(biāo)階段做好合同管理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與預(yù)防工作，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)展起到事半功倍，防微杜漸的作用。因此有必要在房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段全方位提高合同風(fēng)險(xiǎn)管理水平，這對(duì)增強(qiáng)我國(guó)整體房地產(chǎn)開發(fā)管理質(zhì)量具有重要的研究意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)與管理局限性分析

1.1 合同管理體系缺乏完善性

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠意識(shí)到招標(biāo)階段合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性，實(shí)際招標(biāo)階段合同風(fēng)險(xiǎn)管理的制度、管理流程普遍存在著各種弊端，很有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作中具有相應(yīng)的管理制度，但是制度的完善性較差，執(zhí)行力普遍較低，已有的合同風(fēng)險(xiǎn)管理制度等同于形式化現(xiàn)象，未能夠體現(xiàn)出應(yīng)有的制度保障作用，忽略了建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)招標(biāo)階段中的合同條款內(nèi)容研究，有可能引起最終合同履行與合同條款內(nèi)容相互脫節(jié)的現(xiàn)象[1]。

1.2 招標(biāo)前的合約規(guī)劃缺乏重視

在合約規(guī)劃工作中必須要明確基本的發(fā)包模式、招標(biāo)方式、合同類型、標(biāo)段劃分、合同條款以及合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)定等諸多問題，其對(duì)整個(gè)招標(biāo)階段的工作具有至關(guān)重要的規(guī)劃參考作用。但是由于現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠重視在招標(biāo)階段前的合約規(guī)劃工作，也未能夠意識(shí)到合約規(guī)劃不合理對(duì)整個(gè)工程建設(shè)施工所產(chǎn)生的負(fù)面影響，導(dǎo)致最終的招標(biāo)質(zhì)量受到影響。

1.3 招標(biāo)文件編制水平明顯不足

招標(biāo)文件內(nèi)容與合同條款密切相關(guān)，招標(biāo)文件附件包括合同條款，且合同的最終簽訂必須圍繞招標(biāo)文件的具體要求，所以招標(biāo)文件的編制質(zhì)量，對(duì)整個(gè)合同質(zhì)量具有決定性影響作用。但是在實(shí)際研究中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)文件的編制工作中，存在編制水平明顯不足的問題，很有可能引起招標(biāo)文件不全面、招標(biāo)內(nèi)容前后矛盾、招標(biāo)文件未能夠明確所有問題等情況，很難在招標(biāo)階段保護(hù)招標(biāo)人的合法權(quán)益，更嚴(yán)重情況下很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本超支、工程質(zhì)量不合格、工期拖延等一系列問題，最終導(dǎo)致開發(fā)失敗。

1.4 合同條款缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

在招標(biāo)階段合同條款必須明確。合同條款內(nèi)容較多，在實(shí)際合同條款設(shè)置中發(fā)現(xiàn)，條款設(shè)置不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不夠全面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能夠設(shè)置對(duì)項(xiàng)目開發(fā)更有利的合同條款，導(dǎo)致了一定的合同風(fēng)險(xiǎn)問題。以條款設(shè)置不夠嚴(yán)謹(jǐn)來講，極易引起合同條款內(nèi)容存在爭(zhēng)議、誤解等現(xiàn)象，有可能對(duì)最終合同履行過程帶來影響。尤其是合同文件中設(shè)計(jì)變更要求、工程洽商要求、現(xiàn)場(chǎng)簽證要求、工期要求等方面約定不足，會(huì)對(duì)工程施工進(jìn)度帶來極其明顯的影響。同時(shí)合同條款中所明確的計(jì)價(jià)方式、結(jié)算方式等一系列要求，是合同造價(jià)控制十分重要的法律依據(jù)，能夠有效防止投標(biāo)單位不平衡報(bào)價(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。

2 加強(qiáng)招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用

2.1 規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程十分復(fù)雜，招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)重要工作，而招標(biāo)階段的合同管理工作對(duì)后續(xù)開發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控作用。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，需要盡快提升招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理水平，尤其在項(xiàng)目招標(biāo)階段，針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的異質(zhì)性，做好調(diào)研工作，明確合同的所有條款，將風(fēng)險(xiǎn)拒之門外。

2.2 落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工周期普遍比較長(zhǎng)，存在許多不確定性，施工糾紛屬于一種比較廣泛的現(xiàn)象。而產(chǎn)生施工糾紛的主要原因還是在于合同條款約定和執(zhí)行問題，其中風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條款、合同價(jià)款、糾紛處理?xiàng)l款等一系列合同內(nèi)容是解決糾紛強(qiáng)有力的依據(jù)，最終對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的落實(shí)具有重要的指導(dǎo)性作用。而加強(qiáng)招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，在項(xiàng)目伊始杜絕不必要的糾紛，可以有效保障開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與落實(shí)。

2.3 提高經(jīng)濟(jì)效益

加強(qiáng)在招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作，能夠獲得更為有利的合同總價(jià)，可以有效控制整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。在合同文件中可以針對(duì)工程造價(jià)支付方式、合同變更洽商價(jià)款計(jì)算方式、結(jié)算方式、索賠原則、調(diào)價(jià)原則等進(jìn)行更為明確的約定，對(duì)控制整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本具有十分重要的作用。隨著工程造價(jià)的減少，開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)效益也相對(duì)得到增長(zhǎng)。因此加強(qiáng)招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作，可以有效提高經(jīng)濟(jì)效益，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

3 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理措施

3.1 構(gòu)建招標(biāo)及合同管理體系

3.1.1 建立組織體系

在招標(biāo)階段的合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，系統(tǒng)性的組織體系保障尤為關(guān)鍵，可以有效控制招標(biāo)質(zhì)量及預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)整個(gè)管理效果的進(jìn)一步提升。在建立組織體系當(dāng)中，首先要能夠培養(yǎng)具有優(yōu)異水平與高素質(zhì)的招標(biāo)及合同管理人員，管理人員必須要有專業(yè)的技能、嚴(yán)格的工作態(tài)度、堅(jiān)定的工作責(zé)任心與原則，同時(shí)在組織體系建立過程中，還要不斷加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使管理人員在項(xiàng)目實(shí)踐中進(jìn)行學(xué)習(xí)，從而提高問題解決能力和管理水平。

3.1.2 完善制度體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善招標(biāo)及合同管理制度，而嚴(yán)格、具有執(zhí)行力的制度體系往往可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)階段有效提升管理水平。在此之間需要重視招標(biāo)流程管理制度與合同審查批準(zhǔn)制度的完善工作，確保在管理的全過程中均能夠體現(xiàn)出有章可循、有據(jù)可依的嚴(yán)格性，從而能夠在招標(biāo)階段減少合同風(fēng)險(xiǎn)的影響，同時(shí)通過完善合同審查批準(zhǔn)制度，確保最終合同簽訂的可靠性，盡可能地減少合同糾紛事件的發(fā)生，有效保護(hù)開發(fā)單位與參建單位的合法權(quán)益[2]。

3.2 加強(qiáng)合約規(guī)劃工作質(zhì)量

3.2.1 確定發(fā)包與招標(biāo)模式

一般在合約規(guī)劃工作中，確定發(fā)包模式與招標(biāo)方式尤為關(guān)鍵。而建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)發(fā)包模式一般有分散平行承包模式和總承包模式。在分散平行承包模式中，開發(fā)企業(yè)可以將建設(shè)項(xiàng)目的建筑工程、裝修工程、電氣工程、消防工程、園林工程等以分包的形式委托至多個(gè)承包單位，同時(shí)在共同簽訂合約中確定施工建設(shè)方案。分散平行承包模式的好處在于可以從多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域中優(yōu)先選取最為專業(yè)的承包商，可以保證整個(gè)建設(shè)工程質(zhì)量得到有效提升，然而該發(fā)包模式需要開發(fā)企業(yè)開展多次招標(biāo)工作，協(xié)調(diào)各承包單位之間的工程建設(shè)順序，對(duì)項(xiàng)目管理控制能力具有較高的要求；在總承包模式中，只需要一個(gè)承包商來承建全體建設(shè)項(xiàng)目，這樣一來開發(fā)企業(yè)所接觸的承包商數(shù)量相對(duì)比較少，可以在項(xiàng)目管理工作中減少管理成本支出，而對(duì)總包商的綜合實(shí)力具有較高的要求。所以從發(fā)包模式中可以看到，開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況、建設(shè)需求、管理水平等因素合理選擇發(fā)包模式。

而在招標(biāo)模式中一般分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)以及議標(biāo)等方式，公開招標(biāo)具有較為廣泛的選擇范圍，其競(jìng)爭(zhēng)氛圍也最為激烈，對(duì)招標(biāo)時(shí)間具有較高的需求，公開招標(biāo)工作在未做好細(xì)節(jié)管理的情況下很有可能導(dǎo)致開發(fā)單位產(chǎn)生效益損失現(xiàn)象；而邀請(qǐng)招標(biāo)即直接邀請(qǐng)具有資質(zhì)的承包單位，需要在明確承包單位的實(shí)際資質(zhì)、能力水平的前提下進(jìn)行邀請(qǐng)，具有較高的招標(biāo)成功率；議標(biāo)即和一個(gè)承包商直接進(jìn)行合同談判，但是很有可能造成合同議價(jià)過高的現(xiàn)象，一般選擇議標(biāo)的情況相對(duì)比較少。另外最終選擇哪種招標(biāo)模式，要符合我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定。

3.2.2 制定合理的合約規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行

針對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目制訂不同的合約規(guī)劃，從實(shí)際出發(fā)考慮合約規(guī)劃的合理性，并在開發(fā)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。首先，不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，合同類型也會(huì)存在差異。例如某住宅開發(fā)項(xiàng)目，有可能建設(shè)幼兒園，而五星級(jí)酒店需要建設(shè)高檔的游泳池，外立面為玻璃幕墻的大型商業(yè)樓需要考慮擦窗機(jī)，這些都必須在前期合約規(guī)劃中明確。另外標(biāo)段劃分也要合理，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》中第四條規(guī)定“任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)”。因此，合約規(guī)劃中要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做到因地制宜，保證合約規(guī)劃合理性，并在過程中作為管理目標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3 做好開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)工作

3.3.1 合理編制招標(biāo)文件

根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第五十七條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照招標(biāo)投標(biāo)法和本條例的規(guī)定簽訂書面合同，合同的標(biāo)的、價(jià)款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。”因此，招標(biāo)文件的編制水平影響合同簽訂的質(zhì)量，并影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終結(jié)果。在編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)就本次招標(biāo)的范圍、規(guī)模、招標(biāo)標(biāo)段劃分、價(jià)格的確定方式、暫估價(jià)專業(yè)分包、暫估價(jià)材料、暫估價(jià)專業(yè)分包及材料的價(jià)格確認(rèn)方式、變更簽證的計(jì)價(jià)原則、付款條款、質(zhì)量要求、工期要求、評(píng)標(biāo)辦法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等重要條款進(jìn)行明確。

招標(biāo)文件編制完成后，在發(fā)出招標(biāo)文件前進(jìn)行審批，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門提出專業(yè)修改意見，及時(shí)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中存在的問題并加以修改，從而提高了招標(biāo)文件的整體編制水平。如果在投標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件產(chǎn)生誤差、遺漏現(xiàn)象，在更正時(shí)需要及時(shí)與投標(biāo)人達(dá)成一致共識(shí)。

3.3.2 審查招標(biāo)單位資質(zhì)

為了保證投標(biāo)單位的能力和素質(zhì)符合招標(biāo)要求，需要及時(shí)審查投標(biāo)單位整體水平，加強(qiáng)審查工作，既是規(guī)避合同履約風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是預(yù)防索賠的必要措施，對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作的順利開展具有重要的意義。在資質(zhì)審查過程中，招標(biāo)人重點(diǎn)審查投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、歷史業(yè)績(jī)、管理團(tuán)隊(duì)等相關(guān)信息，并對(duì)他們進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，確保參與投標(biāo)的單位能夠勝任所招標(biāo)的工程。對(duì)于不符合要求的投標(biāo)人，不能參與投標(biāo)。這種資格審查制度，在招標(biāo)階段很大程度降低了后續(xù)合同履約風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.3 謹(jǐn)慎確定評(píng)標(biāo)方式

在評(píng)標(biāo)方式選擇中務(wù)必要做到慎之又慎，一般在評(píng)標(biāo)方式中普遍有綜合評(píng)標(biāo)、經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)評(píng)標(biāo)等方法。在評(píng)標(biāo)方式選擇中需要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行選擇，既需要體現(xiàn)出招標(biāo)文件的硬性需求，也需要準(zhǔn)確衡量投標(biāo)單位的綜合能力水平，確保每一個(gè)參與投標(biāo)的單位都能夠在公平公正的投標(biāo)環(huán)境下進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。為了確保招標(biāo)單位能夠獲取具有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)，在滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求前提下，一般多采取經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)評(píng)標(biāo)方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3.4 提升招標(biāo)及合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化管理水平

為了能夠進(jìn)一步提高招標(biāo)與合同管理水平，需要建立招標(biāo)文件及合同文件示范文本庫，重視應(yīng)用現(xiàn)有的文本庫，確保經(jīng)辦人員能夠盡可能地從文本庫中選取示范文本，避免出現(xiàn)合同條款不明確等問題。在那些沒有示范文本的業(yè)務(wù)類型中，可以組織專業(yè)業(yè)務(wù)人員與法律人員積極進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)還要積極跟進(jìn)時(shí)代發(fā)展與市場(chǎng)變化，積極更新維護(hù)文本庫，保證文本庫的完整性、適用性與規(guī)范性[3]。

3.5 招標(biāo)階段嚴(yán)控合同造價(jià)金額

在招標(biāo)階段還要嚴(yán)格控制合同造價(jià)金額，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本得到有效控制，降低合同額超目標(biāo)成本的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在招標(biāo)階段編制合理的攔標(biāo)價(jià)。攔標(biāo)價(jià)是招標(biāo)項(xiàng)目的最高限價(jià)，投標(biāo)人報(bào)價(jià)不能超過此價(jià)格，否則廢標(biāo)。其次，招標(biāo)文件對(duì)于施工材料品牌檔次、規(guī)格的不同要求，使得合同價(jià)格差異較大，這些內(nèi)容需要在招標(biāo)文件中明確，便于投標(biāo)時(shí)各投標(biāo)人報(bào)價(jià)有較強(qiáng)的針對(duì)性、合理性、可比性。最后，做好清標(biāo)工作，對(duì)各投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合理的報(bào)價(jià)。只有在招標(biāo)階段控制好合同造價(jià)，在后續(xù)合同履約過程中，才不會(huì)存在較大的費(fèi)用爭(zhēng)議及索賠。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)階段必須要做好基本的合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及管理工作，及時(shí)調(diào)整招標(biāo)文件及合同內(nèi)容的相關(guān)要求，在招標(biāo)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，幫助開發(fā)企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益，使開發(fā)企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)管理水平得到進(jìn)一步提升，為今后市場(chǎng)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障作用。