王紅波 安陽市殷都區(qū)自然資源局

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系非常重要的組成部分，健康平穩(wěn)的房地產(chǎn)行業(yè)可以加快我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的因素較多，這些因素的存在使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了程度不一的波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)了相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此針對(duì)此種問題就需要充分發(fā)揮我國政府部門的宏觀調(diào)控作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行必要的干預(yù)，在確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，積極防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系自身因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的影響較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系處于不斷變化的狀態(tài)。消費(fèi)者較高的消費(fèi)需求推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。反之，如果消費(fèi)者消費(fèi)需求不高則會(huì)制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。影響房地產(chǎn)供給量的因素較多，包括技術(shù)、勞動(dòng)、資金以及管理等，各項(xiàng)因素處于不斷變化導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量也不斷變化。在房地產(chǎn)供給波動(dòng)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求程度時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)不平衡的供求關(guān)系，進(jìn)而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格因素的影響

房地產(chǎn)價(jià)格是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素之一。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，參與該項(xiàng)目投資的人群會(huì)明顯增加，會(huì)出現(xiàn)盲目性投資和投機(jī)性投資的問題，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不規(guī)則的快速增長。在投資者盲目性投資的情況下獲取了更多的經(jīng)濟(jì)效益，受高回報(bào)率的驅(qū)使越來越多的人員加入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房屋交易量也明顯增長。但是此時(shí)呈現(xiàn)出來的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是不健康的，這種泡沫堆積起來的經(jīng)濟(jì)也是暫時(shí)性的，一旦泡沫破滅則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷。

3.房地產(chǎn)收益率因素的影響

房地產(chǎn)投資因素會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。房地產(chǎn)凈收益和投資額之間的比率就是所謂的房地產(chǎn)收益率。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期收益處于上升階段時(shí)，會(huì)吸引更多的開發(fā)商前來投資。在預(yù)期收益下降到某個(gè)階段時(shí)則參與該項(xiàng)目投資的開發(fā)商會(huì)減少，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)[1]。

（二）不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的外部因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響

1.經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)開發(fā)宏觀因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素之一。宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要是通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來實(shí)現(xiàn)。其中物價(jià)水平、收入水平、通貨膨脹率、消費(fèi)水平、銀行利率以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等是宏觀經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量的主要內(nèi)容。此外，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住宅建設(shè)都是城鎮(zhèn)化發(fā)展非常重要的內(nèi)容，以上方面均需要得到房地產(chǎn)行業(yè)的支撐，反過來城鎮(zhèn)化發(fā)展也會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

2.社會(huì)發(fā)展因素

社會(huì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生了較大影響。在人們生活水平不斷提高和精神文明建設(shè)越發(fā)完善的背景下，此時(shí)消費(fèi)者原有的消費(fèi)觀念也發(fā)生了很大變化，消費(fèi)者對(duì)自身居住環(huán)境有了更高的要求，為了滿足消費(fèi)者的高要求就需要立足房地產(chǎn)行業(yè)?？梢娚鐣?huì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大。

3.政策因素

政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策上，宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要包括財(cái)政政策、貨幣政策、區(qū)域發(fā)展政策等，以上政策均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生影響[2-3]。

4.城市發(fā)展因素

人口的快速增長進(jìn)一步加快了城市化發(fā)展的速度，與此同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。城市化發(fā)展已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的問題

（一）過度依賴資金

過度依賴資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一大問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施的過程中對(duì)于資金的需求量較多，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)銀行貸款有了更高程度需求，在資金保障不充足的情況會(huì)阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利落實(shí)。加上房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，這也決定了該行業(yè)對(duì)銀行貸款有著較高的需求。土地開發(fā)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目開展前期房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)耗費(fèi)大量的資金購置用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的土地，用于購置土地的費(fèi)用百分之八十都是依靠銀行貸款。這足以說明銀行發(fā)展過程中將大多數(shù)的資金都放在了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題則銀行貸出的資金也不能及時(shí)回收，進(jìn)而會(huì)引發(fā)較為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行的發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展直接關(guān)系商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。反之，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定的情況下，商業(yè)銀行發(fā)展中金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率也會(huì)更高。

（二）住房信貸風(fēng)險(xiǎn)

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中常見的問題之一。在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，購房者的需求也逐漸增加，很多的購房者不再滿足唯一的住房，對(duì)于二房、三房以及多房的需求也越來越多。但是很多購房者存在較高的購房需求，手中的資金又不能滿足自身的購房需求，這就引起了消費(fèi)者在購房消費(fèi)中的矛盾。此時(shí)，購房者為了滿足自己的購房需求紛紛選擇信用貸款，信用貸款的方式滿足了購房者對(duì)房屋購置的需求，但是同時(shí)也埋下諸多的安全隱患。消費(fèi)者個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)性問題一旦發(fā)生則會(huì)產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)問題，后續(xù)會(huì)出現(xiàn)不能及時(shí)還款和借款還不上的問題，以上問題的出現(xiàn)進(jìn)一步增大了商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國在個(gè)人住房貸款上出臺(tái)了相關(guān)的政策和監(jiān)管措施，但是依然沒有構(gòu)建起完善的社會(huì)信用征信體系，該體系的不完善難以使得商業(yè)銀行及時(shí)了解信貸者的個(gè)人信用情況和不良信貸行為。一旦銀行將資金貸給了信用不高且不良信貸行為高發(fā)的個(gè)人則會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。針對(duì)該問題就需要商業(yè)銀行提高對(duì)住房信貸問題的重視程度，加強(qiáng)對(duì)信貸者的審核力度，在推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展的同時(shí)，積極防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

銀行經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題。銀行經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營者管理和決策密切相關(guān)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，商業(yè)銀行將更多的資金放在了房地產(chǎn)項(xiàng)目上。但是商業(yè)銀行在履行自身貸款行為時(shí)對(duì)房地產(chǎn)在發(fā)展過程中帶來的短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益更為關(guān)注，忽視了長遠(yuǎn)效益。一些商業(yè)銀行會(huì)選擇降低自己的貸款門檻，簡化對(duì)貸款者信用審核手續(xù)，無形中提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。加上商業(yè)銀行貸款的客戶存在很多不確定因素，受這些因素的影響會(huì)引發(fā)不良貸款，一旦不良貸款出現(xiàn)則會(huì)導(dǎo)致較為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)[4-5]。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素及金融風(fēng)險(xiǎn)防控措施分析

（一）加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控力度

加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控力度是防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中存在價(jià)格上漲過快的問題。尤其是一些一、二線城市房價(jià)上漲更為顯著，嚴(yán)重超出了房價(jià)正常的波動(dòng)范圍。因此為了防控房價(jià)不合理增長引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)就需要國家相關(guān)政府部門加大對(duì)房價(jià)的管控力度，并出臺(tái)相應(yīng)的政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的合理化管控，將房價(jià)維持在合理水平。加大對(duì)房價(jià)的管控力度可以避免因?yàn)榉績r(jià)過度增長阻礙該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的防控起到了非常重要的作用。

（二）房地產(chǎn)抵押貸款證券化

金融機(jī)構(gòu)借助匯集、住房抵押貸款的方式，以現(xiàn)金購入相應(yīng)的證券，這就是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以根據(jù)貸款人員個(gè)人信用和個(gè)人信用評(píng)級(jí)情況明確具體的信用等級(jí)，隨后借助證券的方式將一定的貸款金額提供給投資者。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以有效防控商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開來。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以滿足相關(guān)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的需求，促使資金可以及時(shí)回收，以免引起更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。此外，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在信托資金問題也可以采用房地產(chǎn)抵押貸款證券化的方式。此種措施可以立足根本，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展資金不足的問題，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)更加規(guī)范化發(fā)展。再者構(gòu)建更為完善的社會(huì)信用征信體系，該體系下便于銀行對(duì)個(gè)人信用情況和不良貸款行為及時(shí)有效監(jiān)管，對(duì)于提高銀行有效貸款率具有重要意義。嚴(yán)格審查信托公司，杜絕不規(guī)范的信托公司進(jìn)入市場(chǎng)，增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控能力。定期落實(shí)對(duì)金融行業(yè)工作人員的專業(yè)化培訓(xùn)和風(fēng)險(xiǎn)防控知識(shí)培訓(xùn)，切實(shí)提高每位金融領(lǐng)域工作者的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

（三）確保供求關(guān)系的穩(wěn)定性

積極防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)需要確保供求關(guān)系的穩(wěn)定性。供求關(guān)系不穩(wěn)定是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因。在供求關(guān)系失衡的情況下會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，嚴(yán)重者引發(fā)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此為了避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大波動(dòng)就需要確保該行業(yè)房地產(chǎn)供求關(guān)系的穩(wěn)定性，避免因不衡量的供求關(guān)系引發(fā)較為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控其目標(biāo)是為了避免房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，并不是將影響經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素完全消除。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中一旦出現(xiàn)了供求矛盾，如果單純依靠市場(chǎng)來調(diào)節(jié)則很難將供求矛盾消除，嚴(yán)重者會(huì)引發(fā)相應(yīng)的地產(chǎn)危機(jī)，干擾了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)一旦出現(xiàn)了供求關(guān)系失衡的情況則有關(guān)部門要及時(shí)處理，避免房地產(chǎn)行業(yè)供求失衡關(guān)系發(fā)展為不可控狀態(tài)，阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理水平

積極防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。金融機(jī)構(gòu)在新形勢(shì)下要想滿足時(shí)代發(fā)展要求就需要積極優(yōu)化自身發(fā)展模式，進(jìn)一步提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。新時(shí)代下金融機(jī)構(gòu)要不斷創(chuàng)新自身的經(jīng)營管理模式，加快各大商業(yè)銀行發(fā)展的腳步。各大商業(yè)銀行要結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際情況制定科學(xué)合理的管理機(jī)制，不斷強(qiáng)化自身防控風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，金融機(jī)構(gòu)還需要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，并引入完善的信息化管理系統(tǒng)，依靠該系統(tǒng)與外部機(jī)構(gòu)展開合作，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)防控風(fēng)險(xiǎn)的能力。金融機(jī)構(gòu)要合理化預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，立足可持續(xù)發(fā)展的角度制定合理化的防控方案，將貸款放在更需要的地方。此外，為了積極防范金融風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)一步完善商業(yè)銀行貸款手續(xù)，延長信用貸款的審核時(shí)間，將審核環(huán)節(jié)進(jìn)一步細(xì)化開來，減少甚至杜絕壞賬問題的出現(xiàn)，進(jìn)而強(qiáng)化了金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控能力[6-7]。

（五）完善宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)

完善的宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)可以有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。如今房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)非常重要的方式之一就是宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)。在宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)下可以明確影響房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)因素，包括供求關(guān)系、資金投入等，這些影響因素均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不同程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。借助宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)則可以提前將預(yù)警信息發(fā)出，以此滿足政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的需求，積極防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（六）豐富融資途徑

多樣化的融資途徑可以有效防控房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的依賴性較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要大量的資金，在過度依賴資金的情況下進(jìn)一步增大了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，對(duì)于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來了很大影響。因此針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資困難的問題就需要豐富該行各業(yè)的融資途徑，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)可以積極與基金、證券以及信托等機(jī)構(gòu)合作，借助多方的合作方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)籌集更多的資金。豐富的融資途徑可以滿足房地產(chǎn)對(duì)于大量資金的需求，同時(shí)對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展也具有重要意義。

（七）完善個(gè)人征信系統(tǒng)

完善個(gè)人征信系統(tǒng)是有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。以往我國個(gè)人征信系統(tǒng)和與之相關(guān)的法律法規(guī)存在很多需要完善的地方，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)項(xiàng)目容易出現(xiàn)違約問題，爛尾樓和一房多賣的情況較為多見。一旦這些問題發(fā)生則房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)收回資金，且嚴(yán)重?fù)p害了購房者的經(jīng)濟(jì)利益，這為房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生創(chuàng)造了條件。針對(duì)該問題就需要積極完善個(gè)人征信系統(tǒng)和與之相關(guān)的法律法規(guī)，積極防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)[8-9]。

四、結(jié)語

綜上所述，以上就是本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素和金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施的分析，希望可以有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，促使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可以穩(wěn)定發(fā)展，加快我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。