李文君，賈濤

（1.長(zhǎng)沙學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，長(zhǎng)沙 410022；2.中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行湖南省分行，長(zhǎng)沙 410015）

1 引言

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在房地產(chǎn)泡沫化傾向仍大的背景下，房地產(chǎn)融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款“兩個(gè)上限”、土地供應(yīng)“兩集中”管理體系的政策疊加沖擊引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體之一，其融資杠桿的水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)有著至關(guān)重要的影響。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款的依賴程度居高不下，導(dǎo)致房企融資結(jié)構(gòu)較為單一，融資的成本也相對(duì)較高。加之人口老齡化趨勢(shì)下住房需求紅利逐漸減少，房企資金鏈以及供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)在一定程度上存在不足，也可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)累積?；诖?，本文將從4個(gè)方面分析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

2 積極拓寬房地產(chǎn)渠道融資

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)依然存在融資渠道不足的問(wèn)題，它們的融資渠道主要是從商業(yè)銀行獲取貸款資金來(lái)確保企業(yè)的運(yùn)行。而商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的信貸對(duì)象、信貸規(guī)模都會(huì)受到國(guó)家宏觀貨幣政策導(dǎo)向的影響，有嚴(yán)格的信貸管理約束，這也為房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道獲取資金帶來(lái)了一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資和債券融資

從2014年至今，我國(guó)逐步開放了房地產(chǎn)債券融資的窗口，加之房企融資需求高漲及政府金融機(jī)構(gòu)支持，房地產(chǎn)股權(quán)及債券融資取得了快速的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資產(chǎn)證券化是一種可供選擇的新型融資方式，也就是股權(quán)融資和債券融資的統(tǒng)稱，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資和債券融資渠道的融資成本相對(duì)較低且渠道便利，但由于資本證券發(fā)行的流程比較嚴(yán)格，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)此渠道融資仍需要注意以下兩個(gè)方面：一方面，企業(yè)需熟悉證券發(fā)行流程以及相關(guān)證券產(chǎn)品情況。資本證券化相比傳統(tǒng)融資方式而言，出現(xiàn)時(shí)間還比較短，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于它的了解程度可能會(huì)不夠深入，就貿(mào)然選擇這種方式融資，反而會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，在決定采取這種融資方式時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提前熟知證券發(fā)行流程以及相關(guān)產(chǎn)品的情況，進(jìn)而選擇適合本企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行證券發(fā)行，這樣可在一定程度上降低來(lái)自證券發(fā)行所帶來(lái)的未知風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快積累證券融資方面的人才儲(chǔ)備。在證券發(fā)行前企業(yè)需要做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，收集市場(chǎng)數(shù)據(jù)后又需要一定的專業(yè)人才對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理分析，從而測(cè)算出該種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)與收益水平供企業(yè)考量。此外，在證券發(fā)行后還應(yīng)積極做好對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，這樣才能夠有效控制資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)收益最佳的目的。在這個(gè)過(guò)程里，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的人才進(jìn)行操作，如果企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備，可能會(huì)對(duì)整個(gè)證券融資的結(jié)果產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。

2.2 適當(dāng)增加房地產(chǎn)信托基金渠道融資

在當(dāng)前去杠桿的大背景下，我國(guó)政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)及資本密集型房地產(chǎn)行業(yè)均要求降低自身的負(fù)債杠桿率。國(guó)家對(duì)銀行信貸調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融貸款供給減少，而其自身開發(fā)房產(chǎn)的資金需求卻在不斷增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)信托迅速發(fā)展成房企的重要融資渠道。對(duì)于房地產(chǎn)信托，大多數(shù)信托公司將其定義為“房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)信托公司發(fā)行信托這一途徑所籌集到的資金的一種融資方式”。

房地產(chǎn)信托基金融資渠道與傳統(tǒng)融資渠道相比，主要有3個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是多樣化和靈活性優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)信托基金增加了銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的投資放貸渠道，同時(shí)可以根據(jù)房企投資項(xiàng)目的不同進(jìn)度提供不同的融資方案，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資供給上具有靈活性和有多樣化的特點(diǎn)。二是融資市場(chǎng)更加廣泛優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)信托基金可以通過(guò)其內(nèi)在的貨幣資本市場(chǎng)與實(shí)體產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的有效銜接，達(dá)到不同市場(chǎng)的需求及組合創(chuàng)新融合的效果，不但可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金，還可以提供后期的流動(dòng)資金等能為投資人帶來(lái)合理且穩(wěn)定的收益。三是房地產(chǎn)信托基金可以在確保企業(yè)負(fù)債規(guī)模不變的情況下為企業(yè)籌得資金，提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最優(yōu)配置。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇該種渠道融資時(shí)也需要靈活把握融資風(fēng)險(xiǎn)。信托基金是一種新興的金融工具，相比證券融資渠道，它并沒(méi)有得到許多國(guó)家政策上的支持，而且其發(fā)展也受到了很多的阻力。主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托基金的融資方式經(jīng)常繞過(guò)國(guó)家監(jiān)管，缺乏有效的監(jiān)管約束。此外，外部環(huán)境對(duì)于信托基金的影響也不容小覷，如貨幣政策、匯率變動(dòng)以及產(chǎn)品生命周期等等，這些都需要企業(yè)在融資前進(jìn)行詳細(xì)地了解與分析。而且信托基金受稅收政策的影響相對(duì)較大，這也就要求企業(yè)在選擇融資方案時(shí)，積極了解最新的宏觀稅收政策走向。

3 加快房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展

3.1 創(chuàng)新品牌項(xiàng)目建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)品牌聯(lián)合，在降低自身營(yíng)銷成本的同時(shí)，也可以通過(guò)其他房企品牌來(lái)提升自身品牌的影響力。具體做法有兩種：一種是中小房地產(chǎn)企業(yè)搭大型房地產(chǎn)企業(yè)品牌東風(fēng)，通過(guò)與大型知名房企品牌合作，以便快速地?cái)U(kuò)大自身企業(yè)的知名度，并獲得市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)同；另一種是房地產(chǎn)企業(yè)大品牌之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合營(yíng)銷，幾家大品牌企業(yè)合作共享對(duì)方的營(yíng)銷渠道及品牌效應(yīng)，達(dá)到合作共贏，創(chuàng)造更強(qiáng)的品牌效應(yīng)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)更需要自身的品牌創(chuàng)新，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，在做強(qiáng)自身企業(yè)品牌的同時(shí)，創(chuàng)新項(xiàng)目品牌，如萬(wàn)科的金牌物業(yè)管理品牌，碧桂園五星級(jí)的家品牌及恒大的養(yǎng)生谷等。這方面就需要房地產(chǎn)企業(yè)沉下心去做好每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，做成口碑及品牌，就會(huì)形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不斷提升品牌效應(yīng)。

3.2 發(fā)展智慧養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

隨著人口紅利的優(yōu)勢(shì)日趨喪失，轉(zhuǎn)而帶來(lái)了人口老齡化加劇等問(wèn)題。人口老齡化的加劇，也帶動(dòng)了老年人對(duì)養(yǎng)老住宅需求的增長(zhǎng)?；诰薮蟮酿B(yǎng)老商機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)可以大力發(fā)展智慧養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，拓展房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的上下游，將房產(chǎn)與養(yǎng)老結(jié)合，加強(qiáng)與醫(yī)療衛(wèi)生、物業(yè)及政府等部門合作，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上下游的相動(dòng)相連，達(dá)到房地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作共贏，也利于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型及持久健康發(fā)展。

3.3 發(fā)展旅游文化地產(chǎn)項(xiàng)目

伴隨著城市化迅猛發(fā)展，中國(guó)人已經(jīng)從城居生活的時(shí)代真正進(jìn)入到了旅居生活的時(shí)代，在房地產(chǎn)行業(yè)和旅游行業(yè)的供給側(cè)改革以及市場(chǎng)需求信號(hào)釋放的驅(qū)動(dòng)力下，“文化+旅游+地產(chǎn)”的聯(lián)合項(xiàng)目迎來(lái)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)企業(yè)在旅游文化地產(chǎn)的產(chǎn)品內(nèi)容打造上，關(guān)鍵應(yīng)做好三點(diǎn)：一是做好主題定位，大的來(lái)講也就是在健康養(yǎng)生、體育運(yùn)動(dòng)、文化創(chuàng)意、商務(wù)會(huì)議、教育研學(xué)、休閑度假、鄉(xiāng)村休閑、主題游樂(lè)等八類產(chǎn)品中做選擇。二是做好產(chǎn)業(yè)生態(tài)，“食、住、行、游、購(gòu)、娛、商、養(yǎng)、學(xué)、閑、情、奇”等，要能夠提供多樣化的體驗(yàn)。三是做好與地方特色文化元素的融合。中國(guó)是一個(gè)擁有深厚文化底蘊(yùn)的國(guó)家，每個(gè)地方都能找到屬于其自身的文化符號(hào)，可能是茶、溫泉、影視、禪修、異域、歷史、民族、戲劇等，文旅地產(chǎn)需要順應(yīng)多元化、精細(xì)化的發(fā)展趨勢(shì)，有效詮釋區(qū)域個(gè)性特色和時(shí)代文化基因。

3.4 積極探索“銷售+自持”并舉模式

從短期來(lái)說(shuō)，自持模式下的商品住房能夠在一定程度上緩解住宅市場(chǎng)的過(guò)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，從長(zhǎng)期制度上來(lái)說(shuō)，自持模式有利于構(gòu)建多層次的住房市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)不同收入階層的需求。房企自持房產(chǎn)模式是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的產(chǎn)物，它指房地產(chǎn)企業(yè)將建好的商品房自己持有經(jīng)營(yíng)或者出租，不用于對(duì)外售賣，且自持房屋年限與土地出讓年限相同。它是國(guó)家從宏觀層面上對(duì)商品房供給市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，在平衡房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，對(duì)消費(fèi)需求市場(chǎng)進(jìn)行投資引導(dǎo)。

4 促進(jìn)與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的融合

房地產(chǎn)業(yè)是人類社會(huì)化群居的產(chǎn)物，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)的開發(fā)及售賣，都與人們的群居服務(wù)需求相聯(lián)系。隨著人類科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展為人們的生活及工作帶來(lái)了巨大便捷。因而，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)快捷方便的服務(wù)相融合，能有效地為企業(yè)發(fā)展提供持久動(dòng)力。

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)需要融合互聯(lián)網(wǎng)資源，降低銷售成本，完成品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作，可以有效整合第三方資源，能夠增加產(chǎn)品網(wǎng)上銷售渠道和窗口，這與傳統(tǒng)售樓中心售房模式結(jié)合，線上線下同步推廣，可以有效降低開發(fā)商產(chǎn)品的銷售成本和消費(fèi)者的購(gòu)房成本。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)需要擴(kuò)大其自身互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的建設(shè)

這方面主要體現(xiàn)在房企需要不斷拓寬其自身的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，如在社區(qū)物業(yè)管理方面開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)繳費(fèi)平臺(tái)，開發(fā)自身的房屋社交APP，同時(shí)將社區(qū)O2O、P2P業(yè)務(wù)鑲嵌在房企互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)中等，以投資者或是社區(qū)居民買房為切入口，整合居民的投資消費(fèi)需求，將房企互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)做活做大，可以增加企業(yè)的廣告效應(yīng)，幫助企業(yè)推廣品牌建設(shè)。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到社區(qū)互聯(lián)，發(fā)展智慧社區(qū)

隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、人機(jī)交互等技術(shù)的日益成熟，“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”模式的運(yùn)用更加廣泛，不管是各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)公司都開始涉足智慧型房產(chǎn)市場(chǎng)。而智慧社區(qū)是互聯(lián)網(wǎng)人工智能趨勢(shì)下社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的一種新思維，旨在更好地服務(wù)人們的衣食住行，打造社區(qū)有效生態(tài)圈。智慧社區(qū)的建設(shè)，以居民體驗(yàn)感和物業(yè)便利為出發(fā)點(diǎn)，能夠使人們的工作和生活更加便捷、舒適、高效，從而推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。目前，萬(wàn)科、保利、恒大等國(guó)內(nèi)知名的品牌房企均已經(jīng)涉足智慧型產(chǎn)業(yè)，正運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維打造更加符合時(shí)代需求的家居空間。

5 合理規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前新形式下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的把控應(yīng)成為降低企業(yè)金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，故而提高企業(yè)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與管理需要達(dá)到的重要目標(biāo)。

5.1 科學(xué)把握國(guó)家宏觀政策的導(dǎo)向

政策導(dǎo)向的不確定性將是企業(yè)面臨的基本風(fēng)險(xiǎn)之一。由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的政府部門存在相機(jī)抉擇的行為，它們的政策導(dǎo)向往往隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式而轉(zhuǎn)變，所以，政府機(jī)構(gòu)的政策導(dǎo)向也存在朝令夕改、難以預(yù)期的現(xiàn)象。故而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于自身產(chǎn)品銷售周期較長(zhǎng)，資金密集型行業(yè)特點(diǎn)，更應(yīng)該積極學(xué)習(xí)國(guó)家的最新宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要找專門的第三方機(jī)構(gòu)做相關(guān)政策研讀評(píng)估，或者建立自己的政策方向研究團(tuán)隊(duì)，并認(rèn)真解讀與分析，科學(xué)把握與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策的導(dǎo)向，進(jìn)而根據(jù)相關(guān)的政策來(lái)對(duì)企業(yè)策略做出一定改變。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需主動(dòng)響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召確保企業(yè)的發(fā)展方向與國(guó)家最新政策步伐一致，這就大大降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

5.2 密切關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿的變化

由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，存在資金需求多、融資成本高的特點(diǎn)，所以有些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)利用經(jīng)營(yíng)杠桿來(lái)提高融資以減少成本。但如果房企出現(xiàn)資金回流速度降低，就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，進(jìn)而會(huì)使其遭遇資金鏈斷裂的情況，嚴(yán)重者誘發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更加密切關(guān)注其經(jīng)營(yíng)杠桿和融資杠桿率的變化，在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，減少土地項(xiàng)目開發(fā)，加速去庫(kù)存，提高資金回流速度，而在經(jīng)濟(jì)上升發(fā)展階段，市場(chǎng)相對(duì)投資寬松，房企可適當(dāng)增加融資杠桿而快速發(fā)展，故而，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)結(jié)合自身發(fā)展情況和歷史經(jīng)驗(yàn)確保杠桿率在合適的范圍內(nèi)波動(dòng)，避免由于融資杠桿過(guò)高，資金鏈斷裂所帶來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.3 吸取同行企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展史，也是一部房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)消亡史，這里面有很多成功及失敗的案例值得房企管理者探討及學(xué)習(xí)，更有很多房企投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)及教訓(xùn)需要房企管理者總結(jié)吸取，以便更好地促進(jìn)自身企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需專門組織員工積極學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)發(fā)展優(yōu)秀的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式及經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)那些出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致破產(chǎn)的鮮活案例進(jìn)行反思，這有利于企業(yè)自身在今后的發(fā)展中，加強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位。